一线城市二手房市场成交活跃度 - 11月一线城市二手住宅成交套数达49033套，创下7个月新高 [1] - 11月成交套数环比大幅增长20%，甚至超过传统旺季9月的成交水平 [1] - 今年前11个月，一线城市二手住宅累计成交519021套，同比增长约5% [1] - 前11个月累计成交量为近四年来首次突破51万套大关 [1]

易居研究院数据显示，11月一线城市二手住宅成交套数达49033套，创下7个月新高，环比大幅增长 20%，甚至超过传统旺季9月的成交水平。今年前11个月，一线城市二手住宅累计成交519021套，同比 增长约5%，为近四年来首次突破51万套大关。（新华财经） ...

一线城市二手房市场成交数据 - 11月一线城市二手住宅成交套数达49,033套，创下7个月新高 [1] - 11月成交套数环比大幅增长20% [1] - 11月成交水平甚至超过传统旺季9月 [1] 累计成交表现 - 今年前11个月，一线城市二手住宅累计成交519,021套 [1] - 累计成交套数同比增长约5% [1] - 累计成交为近四年来首次突破51万套大关 [1]

深圳二手房市场成交表现 - 11月深圳二手房成交5762套，环比增长3.9%，同比下跌34.3% [1] - 市场成交量已连续9个月维持在5000套以上，并于11月回升至5762套，表明市场已逐步走出低谷，交易量进入企稳阶段 [1] - 龙岗、福田、罗湖、南山、宝安、龙华六区为绝对成交主力，合计占比高达92.3% [1] - 市场呈现刚需与豪宅需求"两头热"的结构性特征，龙岗中心城片区以258套成交量位居榜首，南山区高端置业需求同样突出 [1] 一线城市二手房市场整体趋势 - 11月北京二手住房网签量为14446套，环比10月的12087套上涨19.5% [2] - 上海二手房（含商业）网签成交22943套，环比上涨约24%，成交量创下近7个月新高，成为今年成交量第三高的月份 [2] - 10月26日至11月25日，广州市二手住宅网签量环比增长22.89%，总成交量达到9191套 [2] - 中指研究院百城价格指数显示，11月一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62% [2] 市场活跃度驱动因素与逻辑 - 深圳二手房交易活跃主要得益于现房优势及价格持续调整后存在较多对购房者有吸引力的"捡漏笋盘" [2] - "以价换量"是当前市场主流逻辑，价格回调成为刚需释放的核心驱动力 [2] - 成交量的持续稳定有助于缓和市场情绪，为后续房价预期的稳定提供支撑 [1] - 行业观点认为，当前二手房主要通过以价换量保持成交相对稳定，但受"惜售"和"观望"情绪影响，市场将出现新一轮博弈 [2]

市场成交量显著回暖 - 11月上海二手房共成交22943套，较10月的18493套环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [3][5] - 11月23日单日成交1224套，刷新当月单日成交最高纪录，整个11月日均成交达1119套 [3][5] - 最新一周头部中介带看量约19.4万组，已创近两年纪录 [15] 成交结构呈现分化特征 - 总价300万元以下的二手房源成交占比高达60%，刚需低总价房源成为市场主力 [7] - 市中心老旧小区因价格优势成交活跃，而徐汇滨江、浦东前滩等热点改善板块则走出了独立行情 [7] - 徐汇、杨浦、松江等行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26% [7] 成交价格持续下行调整 - 11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，按年下跌5.62% [9] - 截至11月14日，上海二手房平均单价为3.45万元/㎡，套均价格289.46万元，较上月均有明显下降 [9] - 价格让步成为市场常态，平均约6.9%的议价幅度，市场上“屠龙刀式砍价”现象普遍 [9] 市场回暖的主要推动因素 - 挂牌量从4月份高点的11.4万套降至9.7万套，挂牌量收缩与价格下行互动，促使房东做出更大让步 [11] - 刚性需求大量分流至二手房市场，2025年前三季度上海二手房与新房成交套数比达到5：1 [11] - 政策层面有积极影响，包括“沪七条”新政持续发力以及新一轮增量政策不间断推出 [11] 市场现状与未来趋势 - 市场预期指数显示，上海二手房的议价空间已在4.84%的高位区间稳定波动 [15] - 成交周期在拉长，客均成交周期54.48天，房均成交周期则达到111.10天 [15] - 市场面临高库存、低价位等挑战，短期政策将继续聚焦推动市场止跌回稳 [13]

随着二手房成交的波动，市场情绪也发生了一些新的转变。近日，记者在深圳市场走访时发现，一些二 手房业主的"观望"情绪越来越浓厚。在二手房房价下跌的背景下，部分业主进入"惜售"或"观望"模式。 类似的观望情绪似乎也体现在挂牌量的变化之上。克而瑞的数据显示，10月重点四城二手房新增挂牌量 稳中有降，北上广三城均呈现出同环比齐跌，深圳同比跌幅达到35%，整体业主挂牌积极性回落。二手 房挂牌结构成为洞察市场的关键，整体挂牌房源占比从9月份的"中高改、大户型"切换至"低总价、小户 型"，不同城市、不同总价与面积段的房源，正走出不同的轨迹。 "现在二手房不好卖，我打算将房子出租暂时不卖了。"家住深圳罗湖黄贝岭片区的程浩(化名)在一家房 产中介门店要求"撤盘"。他告诉记者，为了方便客户看房，自己特意将房子空置半年。尽管挂牌价已 经"自降"近20%，但仍无法卖出。"目前，房子的租金回报率接近2.5%，暂时不卖了。"程浩说。 基于当前不同城市二手房业主挂牌心态转变和各城市二手房成交结构特征，克而瑞认为，重点城市二手 房挂牌房源在10月形成了"总量回落、结构分化"的新格局。除杭州外，北京、上海和深圳挂牌积极性普 遍降温，市场供应结 ...

市场现象与业主行为 - 近期上海新江湾城板块“世纪江湾”小区多套住宅在贝壳平台挂牌价格极为接近，例如4套93平方米三室两厅住房总价均为1460万元，另一套同面积住宅挂牌1470万元[3] - 针对挂牌价格高度相似的现象，市场有猜测部分业主成立了“价格同盟”或进行“价格保卫战”[7] 中介机构调查与市场数据 - 链家门店表示，93平方米户型有几套价格相同，原因是后续挂牌业主参考了最早业主的挂牌价，并称业主之间互不认识[10] - 其他板块经纪人认为成立“价格同盟”可能性不大，因部分业主在买家愿意谈价时仍可议价，且挂牌价格存在上浮或下调的调整[10] - 贝壳平台数据显示，该小区10月挂牌均价为15.74万元/平方米，9月成交均价为13.51万元/平方米[10] - 目前贝壳平台展示的13套挂牌房源中，仅5套价格相似，其余7套挂牌单价区间为13万元/平方米至18万元/平方米不等[10] 小区背景与近期市场活动 - “世纪江湾”小区位于上海杨浦区新江湾城板块，该板块拥有9.45平方公里原生湿地及约15万平方米湿地公园，小区为2018年开盘的次新楼盘，步行可达复旦大学江湾校区[10] - 中介经纪人透露，其门店在今年9月和10月各成交一套该小区二手房，成交情况较上半年有所好转[11] - 近两个月来，门店带看量平均为每人每周3-5组，较“8·25新政”前有明显提升[11]

核心观点 - 美国10月二手房销售在抵押贷款利率短暂下行带动下出现改善，但回暖态势可能难以维持 [1][2] 销售表现 - 10月二手房年化销量达到410万套，环比增长1.2%，同比增长1.7% [1] - 销售数据反映的是8月至9月签署的购房合同，当时30年期固定抵押贷款利率先降后升，从8月初6.63%降至9月中旬6.13%的低点，月底又回升至6.37% [1] - 总体销售仍处于历史较低水平，住房可负担性是限制交易量回升的核心问题 [2] 库存与房价 - 10月待售房源下降至152万套，环比下降0.7%，但比去年同期高近11% [1] - 按当前销售速度，市场仅有4.4个月库存，供应依旧偏紧 [1] - 房价持续攀升，10月二手房中位售价达到41.52万美元，同比上涨2.1%，为连续第28个月同比上涨 [1] 市场结构变化 - 房源在市场上的平均停留时间延长至34天，高于去年同期的29天 [2] - 首次购房者比例改善至32%，较去年同期的27%明显回升 [2] - 市场复苏呈现“高端领涨”结构，售价超过100万美元的房屋销量同比增长16%以上，75万至100万美元区间增长10%，而售价低于10万美元的房屋销量下降近3% [2] 区域差异 - 东北地区因供应不足，首次购房者面临最大阻力 [2] - 西部地区因房价偏高构成压力 [2] - 中西部因房价更可负担、供应充足，首次购房者表现更强 [2] - 南部因库存相对充裕表现亮眼 [2]

整体市场成交趋势 - 2025年10月30个重点城市二手房成交规模环比下降11%，同比下降23% [2] - 累计同比增幅收窄至6% [2] - 预判整体二手房市场成交规模仍将延续波动走势 [1][12] 重点城市新增挂牌量变化 - 北京、上海、深圳、杭州四城10月新增挂牌总量环比下降9%，同比下降20% [4] - 北京新增挂牌15,602套，环比下降15%，同比下降20% [4][6] - 上海新增挂牌14,612套，环比下降4%，同比下降10% [4][6] - 深圳新增挂牌5,521套，环比下降17%，同比下降35% [4][6] - 杭州新增挂牌6,402套，环比微增6%，但同比下降26% [3][4][6] 分总价段挂牌结构特征 - 各城市小于100万元极致刚需总价段房源新增挂牌量占比环比持增，北京环比增0.05个百分点，上海环比增0.35个百分点，深圳环比增0.61个百分点，杭州环比增0.48个百分点 [6][8] - 北京、上海100-300万元总价段房源占比环比增幅显著，分别增长1.57个百分点和2.58个百分点 [6][8] - 京沪深600-3000万中高改总价段新增挂牌量占比稳步回落 [6] - 杭州300-600万中高改房源新增挂牌量占比稳中有增，而600万以上高改房源占比不升反降 [7][8] 分面积段挂牌结构特征 - 北京新增挂牌主要集中在50-70平和120-160平面积段，50-70平环比增0.90个百分点 [10][11] - 杭州新增挂牌集中在50-90平和100-140平面积段，70-90平环比增0.85个百分点，100-120平环比增0.75个百分点，120-140平环比增0.62个百分点 [10][11] - 上海环比上涨主要集中在90平以下小面积段，50平以下环比增0.68个百分点 [10][11] - 深圳环比上涨面积段区间较为分散，50平以上、90-120平、140-180平均出现不同幅度增长 [10]

市场整体成交趋势 - 10月杭州市区二手房成交5934套，环比9月下滑6.9% [1] - 二手房月成交量已连续7个月下跌，10月成交量不到3月的一半，创今年新低 [1] - 10月成交量同比去年10月下滑超过三成 [1] 市场价格走势 - 10月二手住宅成交均价为26773元/平方米，环比9月下滑0.2%，同比去年10月大幅下滑9.0% [1] - 相比3月30210元/平方米的价格高点，下降了11% [1] - 与市场高峰期相比，超过70%的小区房价跌幅超过20%，跌幅超过30%的小区占比高达40% [1] 区域与板块分化特征 - 临平、萧山南部、钱塘等非核心普通板块价格回调明显，普遍跌幅在20%以上，部分小区跌幅超过30% [2] - 市中心古荡、翠苑、和睦、德胜等“老破小”房源，均价较高点下跌1-2万元已成为常态 [2] - 奥体、申花、南星桥等核心改善板块价格降幅相对缓和，近期价格曲线已趋于稳定 [2] 成交结构分析 - 小面积、低总价房源为成交主力，90平方米及以下户型成交占比上涨0.9%，120平方米及以上户型占比下降1.2% [2] - 200万-300万元总价房源占比上涨1.1%，800万元及以上房源占比上涨0.6% [2] - 在10月成交量TOP20小区中，有13个小区成交均价低于30000元/平方米，有8个低于20000元/平方米，两个小区低于10000元/平方米 [2] 重点楼盘成交表现 - 萧山南部卧城拆迁安置房江湘云庐成交33套位列榜首，成交均价16477元/平方米，环比上涨5%，已连续三个月霸占成交榜首 [3][4] - 临平丰收湖板块的安置房小区丰收湖嘉园成交13套，环比上涨333%，成交均价15689元/平方米 [4] - 改善项目申花的杭曜置地中心和馥香园表现稳定，分别成交12套和11套，价格基本与上半年持平 [4]