市场定价机制扭曲 - 中介机构通过隐藏平台成交价、雇佣“演员”压价等手段制造信息不对称 极端案例中中介对挂牌339万元的房屋报价280万元进行压价[1] - “表演经济学”模式制造虚假需求 房东在轰炸下被迫降价 真实买家被误导性报价干扰 形成“中介定价、市场买单”的畸形格局[2] - 部分中介机构通过大量控制房源 在一定程度上具备了操纵区域房价的能力 这种市场集中度下的定价权垄断具有破坏性[3] 行业盈利模式异化 - 中介盈利逻辑从“促成高价交易”转向“以量换价” 有中介老板透露通过此类操作月入超50万元[1] - 为完成日均带看KPI 中介机构专门招募看房“演员”执行压价任务 “演员”采用先夸后贬的话术击溃房东心理防线[1] - 行业出现“百花齐放”现象 不少出身正规机构的经纪人化身房产博主 通过拍摄砍价看房等剧本在短视频平台呈现 并利用“独家代理”垄断房源[3] 市场透明度缺失 - 当前二手房市场透明度缺失呈现三重特征 成交价隐匿、信息不对称、监管滞后[3] - 买卖双方无法获取真实交易参照系 极易将中介推荐价认同于市场公允价 这给了小部分人极大的操作空间[3] - 现行法规对“心理战式压价”缺乏明确界定 购房者维权时证据难以固定[3] 市场影响与消费者权益 - 隐藏成交价影响价格谈判 在行情下行之际会因“买涨不买跌”心理对交易周期和效率产生关键影响[1] - 2022年至2025年8月 黑猫投诉平台共收到涉及二手房交易的相关投诉4000余条 涉诉金额超过5亿元 中介费、定金、退款等词条突出[4] - 房产交易变成中介的表演舞台 伤害市场秩序及人们对资产安全的根本信任[4]

市场定价机制扭曲 - 中介机构通过隐藏平台成交价、雇佣“演员”压价等手段加剧信息不对称，案例中一套挂牌339万元的房屋被中介以280万元进行极端压价[1] - 中介盈利模式从“促成高价交易”转向“以量换价”，有中介老板透露通过此类操作月收入超过50万元[1] - “表演经济学”模式制造虚假需求，房东在轰炸下被迫降价，真实买家被误导性报价干扰，形成“中介定价、市场买单”的畸形格局[2] 信息透明度缺失 - 当前二手房市场透明度缺失呈现三重特征：成交价隐匿、信息不对称、监管滞后[3] - 公开平台往往无法查询历史成交记录，买卖双方在缺乏真实交易参照系背景下，易将中介推荐价认同为市场公允价[3] - 部分经纪人通过“独家代理”垄断房源，利用专业壁垒人为制造信息差，前些年试点的二手房政府指导价在实际执行中阻力重重并最终取消[3] 行业操作风险与监管挑战 - 中介为完成日均带看KPI，专门招募看房“演员”执行压价任务，话术为先夸后贬以击溃房东心理防线[1] - 现行法规对“心理战式压价”缺乏明确界定，购房者维权时证据难以固定[3] - 一些中介机构通过大量控制房源，在一定程度上具备了操纵区域房价的能力，这种市场集中度下的“定价权垄断”比单次欺诈更具破坏性[3] 市场影响与消费者权益 - 2022年至2025年8月，黑猫投诉平台共收到涉及二手房交易的相关投诉4000余条，涉诉金额超过5亿元，其中中介费、定金、退款等词条突出[4] - 信息差演变为不对等的“权力游戏”，购房者只能依赖经纪人提供的内部数据，议价能力被削弱[1] - 当房产交易变成中介的表演舞台，受损的不仅是市场秩序，更是人们对资产安全的根本信任[4]

中介市场行为分析 - 中介通过雇佣人员假扮买家进行看房和压价 对挂牌339万元房屋报280万元低价 砍价近60万元 对挂牌538万元房屋最终压价至510万元 [1] - 该行为主要目的包括完成公司规定的带看量 与卖家演双簧以探知心理底价 通过不断压价改变卖家心理预期以促进成交 [1] - 此类做法严重违背市场诚信原则 加大了买卖双方的信任成本 但由于难以证明看房者为托 该行为很难杜绝 [1] 中介收入机制与角色演变 - 中介收入通常按房价比例提成 一套200万元房屋可收取2万至4万元佣金 [2] - 中介的核心价值在于提供信息和影响价格 若能促成买家多付10万元或卖家降价 其提成对交易方而言是合算的 这解释了按比例收费的合理性 [2] - 中介的核心目标是促成交易 在楼市向好时为促成交会做买家工作甚至虚构抢手假象 在买方市场时则转向为买家压价 [3] 市场透明度与潜在影响 - 2024年上海二手房成交21.6万套 多数交易通过中介完成 [3] - 部分中介如链家近期隐藏成交价的行为引发市场对透明度的担忧 [3] - 隐藏价格本意为避免恐慌 但在中介机制下 为促成交而虚构市场情况的行为 可能导致信息误导下的恐慌性抛售 进一步拖累房地产市场 [3]

整体市场表现 - 9月截至22日香港二手住宅录得2,958宗注册，较上月同期的2,864宗增加约3.3% [1] - 以当前注册进度推算，预计9月全月注册量有机会重上4,000宗水平 [1] 分区市场表现 - 港岛区9月至今录得626宗注册，较上月同期的565宗增加约10.8% [3] - 九龙区9月至今录得864宗注册，较上月同期的847宗增加约2% [3] - 新界区9月至今录得1,468宗注册，较上月同期的1,452宗增加约1.1% [3] 主要屋苑交易表现 - 日出康城以37宗注册居首，但较上月同期的43宗减少约14% [3] - 嘉湖山庄以26宗注册排名第二，较上月同期的27宗减少约3.7% [3] - 沙田第一城以20宗注册排名第三，较上月同期的13宗大幅增加约53.8% [3]

楼市新政后市场表现 - 深圳二手房市场热度回升 上周全市二手房录得1554套 环比增长15.4% [1] - 新政后16天 贝壳深圳合作门店二手房周中日均签约量较7至8月均值增长34% 周末日均签约量增长41% [1] - 新房市场同样活跃 新政后16天周中日均认购量较7至8月均值增长30% 周末日均认购量增长38% [1] - 龙岗区二手房录得319套 居全市首位 大鹏、光明、罗湖等政策利好区域有明显增长 [1] 政策效果与市场反应 - 分区优化调整居民购买商品住房政策被超半数受访者认为对深圳楼市影响最大 有效降低购房门槛 释放多元购房需求 [2] - 新政后客户咨询量与带看量呈增长态势 35.8%的受访者表示客户购房意愿增强并加快购房决策 [3] - 超2成受访者表示接待的外地客户数量增加 新政在吸引外地人口购房方面成效初显 [3] - 当前二手房市场以价换量为主 业主提价现象仅为极少数且出于试探心态 [1] 市场预期与专家观点 - 对于成交价 超半数受访者预期平稳 对于成交量 近五成受访者预期平稳 部分预期增加 整体持相对乐观态度 [3] - 专家指出深圳二手房经历4年多价格下跌 许多区域房价相比高峰期已腰斩 使更多人群能够负担 是成交量攀升主因 [2] - 分析认为新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳 短期内显著激活市场 非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [3]

核心观点 - 光大银行与北京链家合作在望京试点推出不动产登记全程网办延伸服务 实现房产证自助打印和信息查询 将便民服务延伸至房产交易场景 助力北京市二手房交易向"就近办 即时办"发展[1][3][7] 服务模式创新 - 通过银行机构设立不动产登记全程网办业务帮办窗口优化政务服务流程 缓解居民办事压力[3] - 依托双方地理位置相邻优势 在链家签约服务中心提供不动产权证自助打印与不动产信息自助查询服务[1][3] - 打通二手房交易过程中领取房产证的"最后一公里" 实现从签约到过户 领证等交易全流程一站式办理[7] 技术应用与效率提升 - 自助发证机约3分钟即可完成房产证领取 实现"立等可取"[5] - 自助查询机运用互联网 大数据和智能终端技术 与北京市不动产登记系统安全对接 大幅提升信息查询业务办理效率[5] - 两台不动产自助设备支持工作日及周末全天候服务[5] 业务覆盖范围 - 服务对象涵盖在北京链家望京签约服务中心办理业务的居民及周边居民[3] - 北京链家在朝阳区亚奥 团结湖 常营及望京四家签约服务中心推进不动产登记网上办理业务[7] - 目前已开通二手房买卖 二手房赠与 夫妻更名 信息补录等17项高频线上服务[7]

整体楼价指数表现 - 美联楼价指数最新报129.1点，周环比上升0.15%，连续2周上升 [1] - 指数较四星期前微升0.01%，本年迄今香港楼价累计上升0.76% [1] - 香港减息及《施政报告》的叠加效应尚未在楼价指数中反映出来 [1] 市场信心指数分析 - 美联信心指数最新报75.2点，周环比下跌0.7%，但已连续7星期企稳于75点水平以上 [1] - 信心指数连续42周高于平均值（楼价好淡分界线），预示香港楼价有力上扬 [1] - 减息及施政报告对楼市的影响将在之后公布的信心指数中反映 [1] 分区楼价指数周环比变化 - 港岛、九龙、新界三区楼价连续2周周环比全线上升 [1] - 港岛区楼价指数报134.33点，周环比升幅最大，为0.45% [1] - 九龙区楼价指数报133.81点，周环比微升0.1% [1] - 新界区楼价指数报118.53点，周环比微升0.08% [1] 分区楼价指数中期表现对比 - 与四星期前相比，港岛区楼价上升1.02%，新界区持平，九龙区下跌0.38% [2] - 本年迄今，九龙区楼价累计上升2.12%，新界区累计上升0.3%，港岛区累计下跌1.17% [2]

服务保障体系发布 - 贝壳正式发布"真保障"全流程服务保障体系 [1] - 体系包含35项服务承诺 包括6个平台级承诺和29个品牌级承诺 [1] 平台级服务承诺内容 - 全国上线三项承诺：真实房源假一赔百元 交易不成佣金无理由退 物业欠费损失先行垫付 [1] - 部分城市试点三项承诺：房款安全平台兜底 漏水披露损失补偿 免电话营销扰一赔百元 [1] 风险控制成效 - 房款安全承诺已在10个城市正式发布 [1] - 近1年平台成功拦截1.6万单风险交易 房款损失概率控制在0.006%以下 [1]

核心观点 - 光大银行与北京链家合作在望京试点推出不动产登记全程网办延伸服务 实现不动产信息查询和房产证打印业务就近办理 推动二手房交易向高效便民方向发展 [1][2][3] 服务模式创新 - 通过银行网点与房产签约服务中心相邻优势 将不动产登记便民服务延伸至房产交易场景 [1] - 在银行机构设立不动产登记全程网办业务帮办窗口 优化政务服务流程 [1] - 依托自助发证机和信息查询机提供不动产登记服务 设备支持工作日及周末全天候运营 [2] 业务办理效率 - 居民完成缴税过户后 携带身份证即可通过自助发证机快速完成身份验证 约3分钟领取房产证 [2] - 不动产登记信息自助查询机可快速查询打印名下不动产登记信息证明 用于房产交易和抵押贷款等场景 [2] - 设备运用互联网 大数据和智能终端技术 与北京市不动产登记系统安全对接 大幅提升信息查询效率 [2] 服务覆盖范围 - 北京链家在朝阳区亚奥 团结湖 常营及望京四家签约服务中心推进不动产登记网上办理业务 [3] - 目前已开通二手房买卖 二手房赠与 夫妻更名 信息补录等17项高频线上服务 [3] - 签约服务中心实现合同签署 网签备案 银行贷款 缴税过户等功能一站办结 [3] 行业影响 - 传统二手房交易模式需往返门店 银行 不动产登记中心等多个场所 流程繁琐且办理周期长 [1] - 北京市推行不动产登记网上办 就近办 一次办 推动互联网+不动产登记服务模式 [1] - 合作打通二手房交易过程中领取房产证的最后环节 实现从签约到领证全流程一站式办理 [3]

业务创新 - 光大银行作为北京市不动产登记便民服务试点银行 积极拓展服务场景[1] - 光大银行作为首批试点银行之一 致力于将多元化便民服务覆盖到更多高频场景[3] - 通过与北京链家合作 依托双方地理位置相邻的便利条件开展服务[3] 服务流程优化 - 传统二手房交易需往返门店、银行、不动产登记中心等多个场所 流程繁琐且办理周期长[3] - 居民在完成缴税及过户后 通过自助发证机约3分钟即可领取房产证 实现"立等可取"[5] - 签约服务中心通过重构二手房标准化签约流程 实现合同签署、网签等一站式服务[7] 技术应用 - 使用不动产权证自助发证机与不动产登记信息自助查询机提升办理效率[5] - 居民只需携带身份证即可通过自助发证机快速完成身份验证[5] - 全程操作有专人引导答疑 确保服务便捷性[5]