拍卖标的概况 - 标的为上海柳林别业一套老洋房，起拍价1.5亿元，是影视剧《安家》《三十而已》的取景地[1] - 该标的确认为非司法拍卖，无法律纠纷，买家需承担3%的契税[3] - 房产目前作为民宿出租，租约至2029年，月租金为67500元，成功竞拍后可协商解除租约[3] - 该老洋房被指定为“优秀历史保护建筑”[11] 标的资产细节 - 柳林别业是一个百年老建筑群，包含10幢独立式花园住宅和一幢联排住宅，均为砖木结构的上海市文物保护建筑[6] - 小区内有多处名人旧居，包括冯治安、申国权、陈调元、邵树华等历史人物的居所[6] - 每幢住宅均配有宽敞露台，融合了独立花园住宅与新式里弄的独特风格[6] 市场交易情况 - 2024年4月，上海静安区巨鹿路一套花园洋房以3.1亿元总价成交，单价达100.9万元/平方米，创历史新高[8] - 2024年5月27日，上海长宁区新华路一处法拍房以2.7亿元总价成交，建筑面积535平方米，单价为50.46万元/平方米[9] 行业供给背景 - 上海市现存老洋房数量约4000-5000栋，其中超过90%已收归国有，实行只租不售政策[13] - 私有产权老洋房约500-600栋，产权清晰且可出售的不足200栋，修缮完好并正在挂牌的仅约50栋，占总量的1%[13] - 可交易的老洋房成交价均以亿元为单位计数[13] - 根据2003年颁布的保护条例，优秀历史建筑转让前后均不得改变其原貌[13]

北京房地产市场交易数据 - 8月2日北京新房网签134套，网签面积8967.5平方米，其中住宅网签59套，网签面积7013.95平方米 [1] - 8月2日二手房网签145套，网签面积11900.52平方米，其中住宅网签129套，网签面积11282.88平方米 [1] - 2025年6月存量房网上签约16838套，签约面积1512647.83平方米，其中住宅签约15139套，面积1413927.1平方米 [3] 可售期房统计 - 可售房屋套数93866套，面积7950521.04平方米，其中住宅43873套，面积5799353.19平方米 [2] - 商业单元256套，面积149958.65平方米 [2] - 办公单元477套，面积403372.85平方米 [2] - 车位38073个，面积1099803.57平方米 [2] 2025年6月预售许可情况 - 批准预售许可证11个，预售面积397332.32平方米，其中住宅3021套，面积386324.27平方米 [2] - 商业单元2套，面积5850.47平方米 [2] - 办公单元0套 [2] - 车位356个，面积5157.58平方米 [2] 未签约现房统计 - 未签约套数229901套，面积12585873.17平方米，其中住宅31369套，面积3807012.91平方米 [2] - 商业单元2089套，面积943840.92平方米 [2] - 办公单元5741套，面积1650924.63平方米 [2] - 车位131146个，面积4470925.34平方米 [2] 现房项目情况 - 现房项目个数38933个，初始登记面积276225828.37平方米，其中住宅927694套，面积115752709.7平方米 [2] - 商业单元96510套，面积22837731.44平方米 [2] - 办公单元133964套，面积24564564.79平方米 [2] - 车位796359个，面积30554837.44平方米 [2]

深圳楼市整体表现 - 2024年7月深圳一二手住宅网签总量为7316套，环比下降5.9%，同比下降8.7% [1] - 市场整体延续6月水平 [1] 一手住宅市场 - 7月一手住宅网签量为2660套，环比下降18.8%，同比下降22.6% [1] - 呈现成交量下跌态势 [1] 二手住宅市场 - 7月二手住宅网签量为4656套，环比上涨3.4%，同比上涨1.8% [1] - 二手房录得量为5669套，环比上涨2.2%，同比增长5.4% [1] - 二手房录得量仍超过5000套荣枯线 [1] 二手房价格表现 - 7月深圳二手住宅成交均价为5.93万元/平方米，环比下降1.7% [1] - 7月深圳二手住宅挂牌均价为6.36万元/平方米，环比下降0.9% [1] - 业主议价空间有所提升，促使挂牌价与成交均价均出现小幅下跌 [1]

| 可售期房统计 | 2025 年6月预售许可 | | 2025/7/30月 | | --- | --- | --- | --- | | 可售房屋套数: 92676 | 批准预售许可证: | 11 | 网上认购 | | 可售房屋面积(M-): 7966561.9400 | 批准预售面积(M2):397332.3200 | | 网上认购面积( | | 其中 倍詞意数: 43987 | 其中 住宅套数: | 3021 | 其中 信詞 | | 面积(M2):5820945.7700 | 面积(M-): 386324.2700 | | 百科( | | 商业单元:256 | 商业单元: | 2 | 图川库 | | 面积(M2): 149958.6500 | 面积(M2): 5850.4700 | | 南观( | | 办公单元: 477 | 办公单元: | 0 | 办公室 | | 面积(M2): 403372.8500 | 面积(M-): | 0.0000 | 百科( | | 车位个数: 36685 | 车位个数: | 356 | 车位 | | 面积(M-): 1091615.8200 | 面积(M²): 5157.58 ...

美国房地产市场现状 - 美国新建单户住宅销售持续放缓，6月全美新建住宅年化销售量仅为62.7万套，同比显著下降6.6% [1][3] - 全美待售新房存量达到51.1万套，同比增幅达8.5%，房屋供应与销售比率攀升至9.8个月，明显高于6个月的市场均衡点 [4] - 6月美国新房销售中位价降至40.18万美元，环比下降4.9%，同比下滑2.9%，全美50个大都市区中有30个城市房价出现下跌 [4] 区域市场表现 - 纽约曼哈顿市场处于低谷期，成交价格处于低位，新泽西优质社区仍需加价竞购但普通社区交易节奏放缓 [1] - 加州尔湾在售房源约700套，远高于疫情期间的100套水平，部分楼盘降价促销但买家仍观望 [5] - 高端住宅市场表现强劲，售价超过100万美元的高端住宅上月销量同比激增14%，尔湾高端新盘开盘一个多月售出半数房源 [8][9] 影响因素分析 - 30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来持续高位，抑制市场活动 [4][7] - 联邦政府裁员和高利率导致华盛顿特区等地房价承压，买家价格敏感度提高 [4] - 经济前景不确定性和可能的特朗普关税政策影响买家决策信心 [8] 市场参与者观点 - 20%左右的房源降价，卖家需紧跟市场趋势避免房源长时间滞留 [5] - 国际买家在当前市场环境下具有有利谈判空间，建议优先选择租金回报稳定的物业 [6] - 住房交易减少将连带影响耐用消费品消费，如洗衣机、微波炉、家具等 [7] 行业数据与趋势 - 6月独栋住宅开工量下降4.6%，未来独栋住宅建设许可量下降3.7% [9] - 7月为吸引买家而降价的建筑商比例升至2022年以来的最高水平 [9] - 建筑业和制造业就业数据接近收缩边缘，住宅建筑市场是最明显的经济风险信号之一 [9]

Redfin华盛顿特区市场高级经理帕克（Marshall Park）认为，联邦政府裁员是当地房价承压的因素之 一，除此以外，"我们还看到高利率迫使买家重新评估什么是负担得起的，从而表现出价格敏感的迹 象。" 根据房地美数据，美国30年固定利率抵押贷款利率为6.74%，自2024年11月以来就从未回落至6.5%以下 的区间。 美国房地产市场传统上最为活跃的交易周期如今却异常冷清。根据美国人口普查局最新发布的数据，美 国新建单户住宅销售持续放缓，市场库存与供应量持续攀升，房价呈现下行趋势。 美国房地产经纪公司Redfin的统计进一步印证了这一趋势，今年4至6月的春季销售季期间，全美签署的 房屋销售合同数量创下自2012年以来的新低。 "近期我在曼哈顿完成的几笔交易，成交价格都处于低位。目前曼哈顿市场正处于低谷期，确实存在不 少优质的交易机会。"纽约知名地产经纪公司Serhant的资深经纪人艾米·王（Amy Wang）对第一财经记 者表示，不少卖家都表现出较强的出售意愿，在新泽西地区，优质社区仍然需要加价竞购，但普通社区 的交易节奏明显放缓。整体而言，市场降温的趋势已经十分明显。 为何放缓 根据美国人口普查局数据， ...

楼市迷局：2024年购房选择策略 核心观点 - 当前楼市环境下，"买旧、买大、不买三"七字真言为购房者提供有效决策框架，从房屋新旧程度、面积大小及风险规避三个维度切入核心痛点 [1] "不买三"：规避高风险房产 - 产权不明房产（小产权房、无证安置房）法律保障缺失，面临交易、继承、抵押限制及拆迁风险 [3] - 高风险投资型房产包括：偏远郊区房（配套匮乏）、老旧房屋（维护成本高且拆迁补偿概率低）、缺陷户型（顶层/底层存在漏水潮湿噪音问题），此类房产抗跌性弱，价格波动幅度大 [5] - 公寓式住宅因40-50年土地使用权、商业水电费高昂、高公摊面积及交易税费，长期生活成本显著增加 [5] "买旧"：选择现房与次新二手房 - 现房策略可规避期房烂尾风险，避免开发商资金链断裂导致的损失 [7] - 二手房配套成熟（学校/医院/商场），学区稳定性高，老旧小区得房率普遍高于商品房 [7] - 2024年上半年全国二手房成交量增幅明显，一线城市二手房热度超越新房 [7] "买大"：注重长期价值与居住品质 - 大户型满足家庭结构变化需求（子女/老人空间），提升居家办公等场景舒适度 [10] - 大户型稀缺性带来更强抗跌性，二手房流通性优于小户型，直接购买大房可避免换房产生的高额隐性成本（装修残值损失、贷款利息增加） [10] 策略应用原则 - 需结合经济实力与地段价值，核心区小户型可能优于郊区大户型 [12] - 传统观念需随市场变化（如出生率下降、教育资源宽松）动态调整 [12]

文鼎苑房价走势 - 文鼎苑顶跃房源最新成交单价仅3 9万元/㎡ 跌回2016年初水平 [1][2] - 该房源经历三次流拍 起拍价从703 84万元降至601 4万元成交 [2][3] - 2021年巅峰期成交单价达12 8万元/㎡ 当前挂牌价普遍在5万元/㎡区间 [7] 市场交易表现 - 2023年月均成交量不足5套 较2022年月均8套减少近半 [4] - 6月成交两套房源单价分别为5 1万元/㎡和5 3万元/㎡ [4] - 贝壳平台显示当前挂牌房源188套 其中7套挂牌单价低于5万元/㎡ [7] 项目历史与现状 - 2005年首开均价7900元/㎡ 2016年单价从4万元/㎡涨至6万元/㎡ [7] - 学区价值弱化导致购房需求减少 房龄老化削弱产品竞争力 [7] - 开发商曾通过引入学军小学分校推动销售 目前教育溢价显著消退 [7] 拍卖市场特征 - 第四次拍卖仅2人参与竞价 每次加价幅度为最低1000元 [3] - 首次拍卖起拍价4 6万元/㎡时吸引6 7万次围观但零报名 [2] - 国有资产属性未提升吸引力 稀缺户型溢价消失 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 本周15城二手房成交环比由降转升但同比连降六周，38城新房成交环比继续下滑且同比也连降六周，一线城市二手房、新房周成交同比均连跌六周，7月7 - 13日北京、深圳二手房周挂牌价环比下滑而上海增长 [1][3][26] 各部分总结 二手房成交情况 - 本周15城二手房成交面积204万平，环比增幅2%，同比下滑3%，降幅收窄2个百分点；7月1 - 17日累计同比下滑5%，略大于6月降幅 [1] - 一线城市环比增长2%，同比下滑9%；二线环比增长11%，同比小幅增长2%；三线环比下滑17%，同比下滑4% [2] 新房成交情况 - 本周38城新房成交面积187万平，环比下滑6%，同比下滑14%，连降六周，降幅较上周收窄5个百分点；7月初至17日，同比累计 - 20% [3] - 一线城市环比下滑24%，同比下滑23%；二线环比下滑1%，同比下滑9%；三线环比增长14%，同比下滑10% [3][4] 重点城市观察 - 一线城市二手房周成交面积环比增长2%，同比下滑9%；新房环比下滑24%，同比下滑23% [26] - 杭州二手房增长2%、新房下滑44%；成都二手房增长5%、新房下滑11% [28] 房价观察 - 7月7 - 13日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别增长0.46%、下滑0.29%、下滑0.77%，与去年“924”政策前一周相比均下滑 [55]

楼市整体表现 - 6月70城商品住宅销售价格环比普遍下跌，但同比降幅整体收窄，市场处于"探底"与"修复"的关键节点 [1] - 一线城市新房价格环比由升转降，仅上海微涨0.4%，北京、广州、深圳分别下跌0.3%、0.5%、0.6% [4] - 一线城市二手房整体环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别跌1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [4] 深圳楼市特点 - 深圳新房价格环比下跌0.6%，为一线城市中跌幅最大，且已连续第三个月环比下跌 [4] - 深圳二手房价格同比下降2.8%，为一线城市中唯一跌幅未超3%的城市 [5] - 深圳新房价格同比下降2.5%，降幅小于其他一线城市（上海涨6.0%，北京、广州分别降4.1%、5.1%） [5] 深圳抗跌原因 - 新房市场结构性分化，"新规产品"凭借质价比优势对非新规老项目形成冲击，导致整体价格承压 [6] - 深圳人口持续流入、改善需求旺盛，核心区新规产品仍能维持一定价格韧性 [6] - 二手房市场业主心态务实，避免恐慌性抛售，使得价格波动更平缓 [6] 政策与市场预期 - 各地正加速储备新政，如公积金贷款额度提升、购房补贴等 [7] - 中央层面即将召开的"城市工作会议"或释放城市更新、房地产新模式等支持政策 [7] 购房建议 - 刚需群体可关注核心区次新房、配套成熟的"新规产品" [8] - 改善群体可关注外围区域"新规产品"的优惠机会 [8] - 投资群体需聚焦人口持续流入、产业支撑强的板块，避免盲目追高 [8]