普洛斯的仓库依旧在收租，但资金循环却卡住了。 美元基金不再慷慨，中国公募REITs盘子太小，厚朴、高瓴、万科等股东等待八年的耐心也将耗尽。 于是，IPO成了几乎唯一的出口。对普洛斯来说，这是救命钱，还是再生钱？ 全文共：210 0 字 预计阅读时间5 分钟 普洛斯 在中国城市的边缘，常常能看到一种单调却不可或缺的风景：灰白色的巨型仓库，像一排排没有窗户的"积木盒子"，静静地躺在高速公路旁。它们没有摩 天大楼的耀眼，也没有购物中心的热闹，却是电商和快消品经济的"隐形心脏"。普洛斯（GLP，中国业务）正是这些仓库背后最大的运营商之一，管理着 遍布全国70个市场的450处设施。 这些仓库里流动的不只是货物，还有资金。9月18日，在新加坡的一场投资峰会上，普洛斯的投资方厚朴投资合伙人、公司董事会成员Gunther Hamm 扔下 一枚重磅消息： 普洛斯中国正筹备于2026年 IPO 。 1 曾经的高光时刻 普洛斯的故事始于新加坡。2010年，它登陆新交所，成为亚洲最大物流地产 IPO。当时投资者买的不是仓库，而是一个"全球化物流基础设施平台"的故 事：从巴西到日本，从美国到中国，普洛斯试图构建全球供应链的新底座。 1 ...

物流效率提升 - 新疆喀什地区物流时效从7-10天压缩至1-3天 最快实现当日达 [2] - 南疆首个5G智慧物流港引入京东、顺丰、中国邮政等头部物流服务商 实现次日达甚至当日达 [3] - 京东货品在当地日均吞吐量增长200% [5] 项目投资与建设 - 广州拉普拉斯投资控股有限公司投资6.3亿元建设喀什智能物流港项目 分3期推进 [4] - 项目一期智能分拣中心从2023年9月开工建设至2024年3月交付使用 仅用半年时间 [4] - 项目二期于2024年9月初动工 预计2025年5月投入运营 [9] 就业与经济效益 - 物流港项目一期直接解决喀什600余人就业 间接带动当地千人以上就业 [6] - 2024年粤新两地特色优势产品交易超124亿元 [8] - 2024年粤新两地重点签约企业超过30家 实际落地项目23个 [10] 区域发展影响 - 物流港所在荒地乡从偏僻荒凉转变为商业氛围浓厚区域 吸引企业和投资人考察 [7][8] - 项目建成后吸引广东头部家电企业设置专属仓 产品销往中亚、南亚、中东和东欧 [9] - 依托物流港形成"疆品南下 粤品北上"平台 促进粤新两地产品双向流通 [8] 技术赋能与产业协同 - 引入智能化分拣设备等先进技术 建立现代化物流地产标准 [5] - 京东平台帮助当地农户将货物销往全国 2023年承接喀什地区西梅运输量突破1万吨 [5] - 广东省能源集团在新疆投资光伏能源项目 二期35万千瓦于2024年6月并网运行 预计年生产9亿多千瓦时绿色电能 [10]

财务表现 - 公司2025年上半年营收总额达42.24亿元，同比增长10% [1] - 公司经营性EBITDA达20.27亿元，较去年同期增长超20% [1]

京东产发REIT设立计划 - 京东产发联合合众集团与高瓴资本支持的EZA Hill 在新加坡设立规模超12亿美元（约71.5亿人民币）的物流REIT [3] - REIT基础资产涵盖亚太地区高标准物流园区、智能仓储基地和产业园区等稀缺优质不动产 [3] - 计划2023年10月前完成设立 最早2024年在新加坡交易所上市 [3] 物流资产收购动态 - 京东产发联合合众集团与EZA Hill以3.06亿新元（约17亿人民币）收购凯德腾飞房地产信托旗下四处物流资产 [5] - 2022年10月以3.5亿新元收购ESR-Logos REIT总建筑面积190万平方英尺物流资产 包括Pioneer工业园等5大仓储设施 [11] - 新收购的新加坡工业地产拟纳入REIT资产组合 [5] 东南亚物流网络扩张 - 京东产发已在全球8个国家投资超40个物流项目 重点覆盖东南亚、欧洲、东亚及中东市场 [9] - 2023年上半年在马来西亚和越南新增3座自营海外仓 开通2条中国直飞东南亚空运航线 [13] - 快递服务覆盖东南亚7国 在核心区域实现"最快次日达"的跨境履约能力 [15] 战略布局意义 - REIT设立推动资产轻量化运营并提升资金使用效率 [7] - 通过REIT持续收购东南亚工业和物流资产 强化亚太地区供应链基础设施 [7] - 物流网络覆盖马来西亚、新加坡等6国核心区域 提供B2B/B2C仓储及高端供应链解决方案 [15]

行业投融资趋势 - 2017-2024年物流地产行业共发生29起投资事件 年均2-3起 其中2021年投资最为活跃 2024年再次出现投资热潮[1] - 投资领域涵盖港口物流 综合性供应链物流和国际物流仓储等细分领域[1] - 投资方类型包括金融机构 互联网企业和实业公司等多元化主体[2] 投融资事件详情 - 2024年主要投资案例包括运百物流获284万元战略投资 浚星供应链获3000万元A轮融资 亚太港口获2.67亿元战略投资[4] - 2021年出现大额融资案例 万纬物流获11.5亿元战略投资 环世物流获17亿元战略投资 宝湾物流获11.4亿元股权投资[5] - 融资金额从数百万元到数十亿元不等 部分案例未披露具体金额[4][5] 融资轮次特征 - 战略投资占比30% 为主要融资方式 A轮融资占比17% B轮到D轮融资事件逐步增多[6] - 战略投资具有规模大 周期长和基于长期发展目标的特点 反映行业较高市场关注度[6] 投资主体构成 - PE/VC机构占比50% 显示资本短期逐利机会 实业公司占比28% 包括地产企业 物流企业和港口运营商[7] - 基金公司占比22% 代表机构包括嘉实基金 顺丰产业基金 云锋基金等[7] 地域分布特征 - 投资目的地高度集中 上海占比28% 广东占比24% 江苏和浙江各占12%[8] - 这些地区具备物流业发达 港口资源丰富 商业用地充足和项目盈利能力强等优势[8][11] 产业基金参与 - 主要参与基金包括管理规模50亿元的顺丰产业基金 管理超100亿美元的云锋基金和管理超5000亿美元的新加坡GIC[12][15] - 基金投资逻辑基于基础设施长期价值 产业协同效应和稳定的租金回报[12] 兼并重组特点 - 行业兼并重组事件较少但规模较大 典型案例包括京东收购中国物流资产和时代邻里收购科箭物业[16] - 兼并主要目的为产业链纵向整合 体现"运营专业化+网络规模化"的行业竞争本质[16] 行业发展模式 - 行业向轻资产运作模式转型 由物流需求驱动仓储地产物业发展[6] - 投融资主要目的为产业链业务拓展和寻求新增长机会[17]

业绩表现 - 2025年上半年可供分派收入按年增0.2%至1.195亿元，每基金单位分派为13.11仙，按年跌10.9%，派息比率由2024年中期100%降至90% [1] - 顺丰集团租用可出租面积的80.7%（2024年12月31日：80.3%），并为总收益提供约75.5%的贡献 [1] 租金与租约情况 - 顺丰集团位于青衣、佛山及芜湖物业的租约（占总可出租面积约59%）将于2026年上半年到期，长沙物业租约（占总可出租面积约21%）将于2026年下半年到期 [1] - 续租租金预计将按当前市场水平向下调整，因现有租约签订于4-5年前且含递增机制，高于当前市场水平 [2] - 期内已续签今年到期的一半租约，租金调整幅度为-9.6%，另一半未续签导致出租率下降1.2个百分点至96.1% [2] 行业环境与市场压力 - 香港物流市场空置率升至数十年高位超过10%，因需求下降及机场新项目供应增加 [2] - 未来两年香港将有近900万呎物流地产供应，租金短期仍承压 [3] - 大湾区跨境电商客户业务增长放缓，预计租务市场面临压力 [3] 发展战略 - 公司将继续关注大湾区物流地产投资项目，但短期内收购可能性低，需等待市场稳定和融资成本改善 [3] - 公司正与顺丰集团合作研究已落实项目，以锁定潜在收购目标 [3] - 对房托基金纳入沪深港通保持关注，暂无新进展 [3]

地产物流产业链全景梳理 - 物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，开发商根据客户需求选择地点并投资建设专用物流设施 [1] - 现代物流地产以物流园区为核心载体，建设运营物流仓库、配送中心、分拨中心等设施，提供园区租赁、运营、配送等增值服务 [1] - 主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作 [1] 价值链理论应用 - 物流地产企业需关注价值链战略环节，培养核心能力以形成行业竞争优势 [2] 地产物流产业链区域分布 - 产业链区域分布呈现显著集聚特征，上游土地建材供应集中于东部沿海及中部地区 [5] - 中游开发运营以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓 [5] - 长三角市场成熟度高，租金与空置率差异小，京津冀形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充格局 [5] - 下游租户集中在电商制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群 [5] 地产物流上市公司经营情况 - 2024年行业分化明显：嘉里建设营收195亿元（毛利率32.8%），大悦城营收357.9亿元（毛利率21.8%），富力地产营收187.7亿元（毛利率-4.7%） [7] - 行业整体受供需影响，部分企业凭借规模区位优势盈利，部分面临挑战 [7] 代表性企业投资布局 - **嘉里建设**：2022年出售香港柴湾、沙田货仓（46.2亿港元），子公司嘉里物流签约宁夏陆港项目（一期2亿元，二期3亿元） [10] - **富力地产**：2020-2021年分两次出售广州空港物流园全部股权（合计52.95亿元），彻底退出物流地产领域 [10] - **金地集团**：近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办开发 [10] - **顺丰控股**：2024年推进南方顺丰仓储物流REIT上市（底层资产估值30.41亿元），投资21亿元建设常州、惠州产业园 [10] - **传化智联**：截至2024年运营73个公路港项目，总投资超50亿元，包括常德（4亿元）、恩施（10亿元）、荣昌（25亿元）项目 [10] - **南山控股**：旗下宝湾物流2024年主导REIT上市（募资12.19亿元），新增成都新津（7亿元）、合肥（10亿元）物流项目 [10]

行业供需动态 - 2020至2023年全国31个主要城市物流地产年均供应量超1000万平方米 市场阶段性供过于求 [1] - 2024年起市场逐步回归理性发展轨道 2025年全年租金水平面临下行压力 [1][3] - 行业呈现租赁面积增长 出租率回升等向好趋势 正在试探筑底 [3] 需求结构变化与新机遇 - 高品质产品和产能出海催生对海外仓储等供应链服务新需求 [2] - 行业需求结构深度调整 新能源汽车 光伏 跨境电商和即时零售成为重点深耕领域 [2][3] - 京东产发为新能源汽车头部车企提供全场景服务方案 合作面积超20万平方米 [3] 公司业务战略与生态协同 - 公司整合京东零售 科技 物流 健康等生态资源 提供供应链金融 市场拓展 物流优化等多元化解决方案 [4] - 生态协同模式助力制造企业打通内销通路 在粤港澳大湾区帮助50余家企业入驻内销专区 在长三角帮助180余家企业 [4] - 通过供应链金融服务为奥克斯供应商提供融资支持 联合京东零售和工业帮助常州园区企业实现线上营收超6000万元 [4] 国际化布局与出海成果 - 出海战略覆盖亚太 欧美 中东等9个国家 落地超50个项目 总面积超150万平方米 [5] - 在英国实现4小时覆盖90%区域配送能力 在阿联酋迪拜仓储管理80万件货物 日峰值处理量达6.5万单 [5] - 2025年计划新增资产面积超百万平方米 重点拓展英国 德国 墨西哥 沙特等市场 [5] 本地化能力与基础设施 - 海外布局专业本地团队 深度了解当地市场与政策法规 [6] - 在海外落地本地化供应链解决方案 包括高标仓储基础设施网 智能化硬件设备与高效配送网络 [6] - 供应链基础设施有效提升当地合作伙伴效率 受到本地政府与市场欢迎 [6]

行业概况 - 中国物流地产行业上市公司数量较少，大部分企业侧重地产或物流单一领域，同时涉及物流地产的企业主要与仓储、轻资产运营相关 [1] - 行业企业可分为三类：金地、中储等7家物流地产业务为核心或重要；嘉里、传化等将物流地产作为战略资产；富力、大悦城等物流业务为附属非核心 [1] 上市公司业务布局 - 嘉里建设：内地重点布局物流仓储设施，总资产超千亿港元 [3] - 中储股份：拥有超1000万平方米物流基地网络，央企背景 [3] - 顺丰控股：自营全货机84架，覆盖全球供应链服务 [3] - 万科A：拓展物流仓储与冷链赛道，旗下万纬物流管理高标冷链仓储 [3] - 南山控股：控股宝湾物流品牌，业务涵盖物流园区开发 [3] 上市公司业绩表现 - 2024年营收呈现分化：顺丰控股2844亿元、万科A3432亿元、中国外运1056亿元为千亿级；中储股份631亿元、金地集团753亿元为百亿级；南山控股84亿元、嘉诚国际14亿元为十亿级 [4][5][6] - 毛利率水平：嘉诚国际33%、嘉里建设33%为第一梯队；大悦城22%、南山控股20%为第二梯队；顺丰控股14%、万科A10%为第三梯队 [5][6] - ROE表现：顺丰控股、中国外运、嘉诚国际超8%；富力地产、华远控股、大悦城、万科A为负值 [12] - EPS表现：顺丰控股2.1最优，嘉里建设、嘉诚国际、中国外运为正，富力地产、大悦城、华远控股为负 [13] 区域布局特点 - 华远控股：聚焦京津冀，探索智能物流产业园 [9][10] - 金地集团：覆盖120余城，聚焦核心城市群 [9] - 中储股份：全国20多省设100+仓库，形成网络化布局 [9] - 顺丰控股：以鄂州、嘉兴、深圳为核心布局空港物流设施 [10] - 万科A：上海、广州、沈阳为重点，万纬物流形成全国网络 [11] 业务发展规划 - 中储股份：升级全国仓储网络智能化，与普洛斯合作开发高标仓 [15][17] - 顺丰控股：通过丰泰产业园加大高标仓投入，布局跨境物流节点 [17] - 万科A：万纬物流深耕高标仓与冷链，优化全国布局 [17] - 南山控股：宝湾物流扩大沿江沿海"T型"网络，借助REITs扩张 [17] - 嘉诚国际：聚焦粤港澳大湾区与海南，建设跨境电商智能物流中心 [17][18]

报告行业投资评级 - 弱于大市 [1][5] 报告的核心观点 - 央行扩大“债券通”南向通参与机构范围，为内地非银金融机构提供更多境外资产配置渠道，缓解境内优质资产供给紧张问题，带动香港债市发展，推动人民币国际化和内地与香港资本市场互联互通 [1] - 美国6月通胀数据抬升但整体符合市场预期，通胀仍受控，下半年如关税继续上调，CPI可能短期升至3.0%-3.5%，市场普遍预期2026年通胀将回落至美联储目标 [2] - 衍生品市场维持美联储9月和12月各一次共计50个基点的降息预期，市场对7月降息的预期维持低位，美债利率曲线近两周呈现陡峭化趋势 [3] - 在“南向通”扩容及美联储温和降息预期下，美元债配置迎来结构性机会，建议投资者维持中短久期配置为主，关注2–5年期美元主权债及高等级中资美元债，对长久期债券保持谨慎，高收益债中精选基本面稳健、再融资渠道明确的中资民企债券 [4] 根据相关目录分别进行总结 美债基准利率 - 涉及2年期与10年期美债利率、美债收益率曲线、各期限美债竞标倍数、2 - 30年期美债发行中标利率、美债月度发行额、联邦基金利率期货市场隐含的降息次数等图表 [14][19][21] 美国宏观经济与流动性 - 涉及美国通胀同比走势、联邦政府年度累计财政赤字、经济意外指数、ISM PMI、消费者信心指数、金融条件指数、房屋租金增速、申领失业金人数、时薪同比增速、非农就业数据、房地产新屋获批开工销售量同比增速、个人消费支出同比增速、盈亏平衡率通胀预期、非农分行业贡献等图表 [27][29][44] 汇率 - 涉及非美货币近1年走势、非美货币近两周变化、中美主权债利差、美元指数与10年期美债利率、美元指数与人民币指数、美元兑人民币1年期锁汇成本变化等图表 [54][61][63] 海外美元债 - 涉及美国美元债价格走势、美欧综合美元债价格走势、全球投资级美元债价格走势、全球高收益美元债与中资国内债价格走势、全球债市近两周回报率对比、美国国债波动率MOVE指数与VIX恐慌指数、美国不同期限国债ETF价格涨跌幅等图表 [66][70][74] 中资美元债 - 涉及中资美元债回报率2023年以来走势（分级别、分行业）、投资级和高收益级中资美元债收益率和利差走势、近两周回报（分级别、分行业）、中资美元债净融资额走势、中资美元债各板块到期规模等图表 [82][84][89] 调级行动 - 近两周三大国际评级机构对中资美元债发行人采取了11次调级行动，其中3次为上调评级，5次为撤销评级，3次为首予评级，并列出了具体的调级行动表格 [93][94]