财务数据和关键指标变化 - 第二季度租金收入增长6 4%至1170万美元 六个月增长9 6% [6] - 净营业收入(NOI)季度增长3 7% 上半年增长4 8% [6] - 营业现金流同比增长23 5%至890万美元 [17] - 平均净有效租金每平方英尺8 07美元 同比增长2 5% [15] - 融资成本下降15% 主要因哥伦比亚利率环境改善 [17] - 净债务与投资物业比率(LTV)为42 2% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦比亚业务收入增长19% 主要来自保时捷和DSD的新租约 占用面积12 5万平方英尺 租金提高28% [13] - 秘鲁业务收入增长10 7% 新租约来自Sharp和Signia 占用面积9 2万平方英尺 [13] - 哥斯达黎加业务收入下降1% 因租约提前终止及租户提前偿还装修贷款 [14] - 运营总面积(GLA)同比增长6 6%至530万平方英尺 开发中GLA增长48%至47 8万平方英尺 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 哥伦比亚市场表现强劲 新租约推动收入增长 [13] - 秘鲁市场持续扩张 利马Callao物流园新建两栋建筑 其中Building 300模块A预计第四季度投入使用 面积23 9万平方英尺 已全部预租 [7][8] - 墨西哥市场进展 已任命国家经理 计划通过收购优质资产扩展业务 [9][10] - 哥斯达黎加市场受租约变动影响 收入略有下降 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重点扩展墨西哥市场 与当地合作伙伴Allos合作 利用其65年经验及客户网络 [9][11] - 继续在秘鲁利马等核心市场扩张 利用高准入门槛优势 [23] - 选择性投资墨西哥 避开受美国关税政策影响的行业 专注国内消费驱动的子市场 [12] - 开发项目包括Building 200和Building 300 预计2026年贡献显著收入增长 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求持续超过优质工业地产供应 特别是在核心市场 [12][22] - 预计2025年底至2026年将充分体现盈利增长势头 [24] - 对墨西哥交易完成充满信心 尽管存在行政延迟 [10] - 行业趋势有利 如哥斯达黎加生命科学和秘鲁矿业需求增长 [23] 其他重要信息 - 运营组合出租率达98% 显示客户关系稳固 [6] - SG&A费用增速放缓至0 5% 因上市相关成本减少 [16] - 墨西哥Puebla两处物流设施收购因监管问题延迟 [10] 问答环节所有的提问和回答 问题: 其他收入下降的原因 - 去年同期收入包含股东锁定期解除费用 属于一次性项目 [19][20]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，LPA的总可租赁面积为7.3百万平方英尺，整体出租率为94.5%[22] - 2025年第二季度的净运营收入（NOI）为3750万美元，较2024年同比增长6.6%[22] - LPA在秘鲁的2025年第二季度净运营收入为20847千美元[31] - LPA的现金净运营收入（Cash NOI）在2025年同比增长14%[29] - 2025年第二季度的同物业现金净运营收入增长率为14.4%[42] - 2025年第二季度的租金收入和净运营收入持续增长，反映出租赁的积极年度变化和可租用面积的增加[40] 用户数据 - LPA在哥伦比亚的运营组合GLA为4620千平方英尺，调整后的EBITDA为25077千美元，年复合增长率（CAGR）为12.3%[31] - 截至2025年，LPA在秘鲁的土地储备为19.0英亩，在哥伦比亚为50.6英亩[22] - 截至2025年6月30日，前10大客户占净有效租金的45.7%[35] 财务状况 - 2025年第二季度的净债务为244.1百万美元，较第一季度的232.8百万美元有所增加[51] - 2025年第二季度的净债务与投资物业的比率为42.2%[51] - 2025年第二季度的净债务与调整后EBITDA的比率为9.4倍[51] - LPA的净债务与净运营收入（NOI）的比率显示了公司偿还债务的能力[73] - LPA的净债务与投资物业的比率反映了净债务用于融资资产的程度[74] 市场展望 - 在拉丁美洲，电子商务销售预计从2025年的53亿美元增长到2029年的91亿美元，年复合增长率为9%[29] - LPA的平均剩余租赁期限为5.0年，81.9%的租赁合同以美元计价[22] 其他信息 - LPA的财务信息基于内部记录和估算，包含未经审计的替代财务指标[15] - LPA的管理层认为，替代财务指标是与主要竞争对手进行比较的合理指标[15] - LPA的调整后EBITDA定义为排除利息收入、融资成本、所得税费用、折旧和摊销等项目的期间利润（亏损）[69] - LPA的现金净运营收入（Cash NOI）是调整后的净运营收入，考虑了相关期间的直线租金收入[70] - LPA的资金运营（FFO）计算为期间利润，排除投资物业估值增益和资产处置收益[78] - LPA的调整后FFO排除折旧和摊销、非现金融资成本等项目[79]

收入和利润表现 - 2025年第二季度总收入为1169万美元，同比增长6.4%[4] - 2025年上半年总收入为2353万美元，同比增长9.6%[4] - 公司股东应占2025年第二季度亏损为121万美元，而2024年同期为盈利991万美元[4] - 2025年第二季度每股基本亏损为0.04美元，2024年同期为盈利0.31美元[4] - 2025年上半年公司净亏损为194.08万美元，相比2024年同期的3812.4万美元亏损大幅收窄94.9%[8][9] - 2025年上半年净亏损542.67万美元，较2024年同期的3402.81万美元亏损大幅收窄84.05%[11] - 2025年第二季度总收入1169.27万美元，同比增长6.4%（2024年同期1098.69万美元）[59] - 2025年上半年总收入2353.25万美元，同比增长9.6%（2024年同期2147.04万美元）[59] - 2025年第二季度总收入为11.69亿美元，同比增长6.4%[71] - 2025年第二季度税前利润192万美元，同比大幅下降98.5%[72] - 2025年第二季度基本和稀释每股收益均为-0.04美元，上半年均为-0.06美元；2024年同期分别为0.31美元和-1.26美元[131] 成本和费用 - 2025年上半年融资成本为1018万美元，同比下降10.4%[4] - 2025年上半年投资物业运营费用434.48万美元，同比增长34.1%（2024年同期323.99万美元）[62] - 投资物业运营费用2025年第二季度达2.01亿美元，同比增长17.5%[71] - 2025年第二季度总融资成本521.01万美元，净融资成本493.36万美元；上半年总融资成本1048.55万美元，净融资成本1018.26万美元[122] - 员工福利总支出在2025年第二季度为214.4万美元，同比下降12.1%，其中短期福利为126.5万美元，股权激励支出为87.9万美元[135] - 股权激励支出在2025年上半年为123.6万美元，全部来自限制性股票单位(RSUs)[141] - 关键管理人员薪酬在2025年上半年为285.0万美元，同比增长9.3%，其中股权激励支出占123.6万美元[147] - 2024年上市费用达4446.96万美元[9] - 2024年上半年业务合并交易相关成本为617.92万美元，2025年同期为0美元[53] 投资物业估值变动 - 投资物业估值变动导致2025年第二季度亏损25.7万美元，而2024年同期为收益455万美元[4] - 投资物业估值损失257万美元（2025年Q2），去年同期为盈利4551万美元[72] - 投资性房地产公允价值从2024年12月31日的5.545亿美元增长至2025年6月30日的5.79亿美元，增加2450万美元[82] - 投资性房地产估值增加165.8万美元（2025年）和975万美元（2024年）[90] 现金流表现 - 经营现金流净额890.87万美元，较2024年同期的720.85万美元增长23.59%[11] - 投资活动现金流净流出672.40万美元，较2024年同期的1100.14万美元流出减少38.87%[11] - 融资活动现金流净流出569.98万美元，而2024年同期为净流入1683.78万美元[11] - 投资性房地产资本支出1028.98万美元，较2024年同期的1168.15万美元减少11.91%[11] - 处置投资性房地产收入390.20万美元，较2024年同期的236.10万美元增长65.27%[11] 资产和负债变动 - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物为2557万美元，较2024年底下降11.3%[6] - 投资物业总值从2024年底的5.55亿美元增长至2025年6月的5.79亿美元[6] - 长期债务从2024年底的2.53亿美元增至2025年6月的2.67亿美元[6] - 总权益从2024年底的2.71亿美元增至2025年6月的2.78亿美元[7] - 2025年6月30日总权益为2.78亿美元，较2024年末的2.71亿美元增长2.6%[8][9] - 2025年6月30日留存收益为3665.24万美元，较2024年末的3859.32万美元下降5%[8] - 2025年外汇折算储备改善，从负2668.01万美元改善至负1864.6万美元[8] - 期末现金及等价物余额2557.28万美元，较2024年同期的4817.37万美元减少46.91%[11] - 总资产截至2025年6月30日为62.86亿美元，较2024年末增长3.6%[74] - 债务总额27.61亿美元，其中哥斯达黎加占比最高达16.88亿美元[74] - 长期资产规模57.95亿美元，秘鲁市场占比29.8%[75] - 截至2025年6月30日公司总债务为2.777亿美元，较2024年12月31日的2.672亿美元增长4.0%[109] - 长期债务余额2.667亿美元，流动负债占比3.4%[109] - 公司债务公允价值在2025年6月30日为2.60亿美元，较2024年底的2.56亿美元增长1.8%[156] 各地区市场表现 - 公司按地理分为三个可报告分部：哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁[66][67] - 哥斯达黎加市场2025年上半年收入11.94亿美元，同比增长2.5%[71] - 秘鲁市场2025年第二季度收入3.25亿美元，同比增长10.7%[71] - 哥斯达黎加地区贷款余额1.688亿美元，占总额60.8%，较2024年末下降1.3%[109] - 哥伦比亚地区贷款余额3743万美元，其中BTG桥贷款已于2025年5月到期[109][116] - 秘鲁地区贷款余额7146万美元，新增BBVA秘鲁2500万美元建设贷款[109][112] 债务和融资活动 - 长期债务融资1.6亿美元，较2024年同期的1.31亿美元增长22.19%[11] - 2025年3月获得BBVA秘鲁2500万美元抵押贷款，利率固定7.9%，当期提款1600万美元[112] - 2024年4月与BAC Credomatic完成6000万美元再融资，利率SOFR+200基点[114] - 2023年12月与BBVA秘鲁签订6000万美元抵押贷款，分48.67百万美元(8.5%)和11.33百万美元(8.4%)两档[111] - 2024年5月重组BTG贷款为250亿哥伦比亚比索(约645万美元)，利率IBR+695基点[118] - Bancolombia贷款初始金额为445亿哥伦比亚比索（约合1280万美元），后增加300亿比索（约合700万美元），利率为IBR加365个基点，期限15年，到期时需偿还一次性付款299亿比索（约合690万美元）[119] - 2022年1月公司再次增加Bancolombia贷款340亿比索（约合840万美元），总额达918.1亿比索（约合2270万美元），期限14年，利率为IBR加327个基点，到期一次性付款428.66亿比索（约合1140万美元）[119] - 2023年9月公司与Bancolombia协商推迟7个月偿还本金，确认债务修改收益70,058美元计入融资成本[120] - 截至2025年6月30日长期债务到期情况：2025年剩余期间450.75万美元，2026年1030.29万美元，2027年1133.16万美元，2028年1215.46万美元，2029年1307.93万美元，2030年1603.22万美元，2030年后2.103亿美元[121] - 截至2025年6月30日Bancolombia贷款未偿还余额3740万美元，公司符合相关债务契约要求[124] - 金融负债合同现金流总额在2025年6月30日为33.29亿美元，其中长期债务占27.77亿美元[155] 股权和股东交易 - 2025年期间回购24.92万股库存股，金额达203.04万美元[8] - 2025年非控股资本投入146.23万美元，分配125.64万美元给非控股股东[8] - 2024年通过PIPE投资发行150万股，融资1500万美元[9] - 2024年反向资本化影响，普通股数量从1.68亿股减少至3170.97万股[9] - 公司批准1000万美元普通股回购计划，截至2025年6月30日以每股8.15美元均价回购249,194股，总金额203.04万美元[128] - 公司授权发行4.5亿普通股和5000万优先股，截至2025年6月30日已发行3189.77万股普通股[126] - 2024年3月27日完成反向资本重组后 LPA普通股所有权结构为：TWOA股东获得3,897,747股(12.3%) LLP原股东转换26,312,000股(83.0%) PIPE投资者获得1,500,000股(4.7%) 总计31,709,747股[47] - PIPE投资者以每股10.00美元价格认购1,500,000股TWOA A类普通股 总购买价格15,000,000美元[45] 会计处理和并购活动 - 反向资本重组按IFRS作为反向资本化处理 2024年3月27日前合并资产、负债和经营成果为LLP的业绩[49] - 根据IFRS 2 会计收购方认定发行股份公允价值与会计被收购方可辨认净资产公允价值的差额确认为费用[50] - 业务合并产生上市费用4446.96万美元，按每股10.70美元的公允价值计量[51][52] - 公司持有子公司权益变动但不丧失控制权时作为权益交易处理 账面价值和非控股权益按相对权益变动调整 差额直接计入权益并归属于公司所有者[34] - 公司丧失子公司控制权时 处置损益计算为(i)收到对价公允价值加剩余权益公允价值与(ii)子公司资产(含商誉)减负债及非控股权益先前账面价值的差额 之前在其他综合收益中确认的所有金额重分类至损益或权益[35] 投资性房地产明细 - 秘鲁的经营性物业使用权资产公允价值从零增至1397万美元[82] - 哥伦比亚自有土地银行公允价值从2385万美元增至2622万美元，增长10%[82] - 秘鲁的开发中物业公允价值从2179万美元增至2448万美元，增长12%[82] - 公司为秘鲁使用权资产加回租赁负债1370万美元（2025年）和1331万美元（2024年）[84] - 风险调整后折现率：经营物业10.7%（2025年）vs 10.6%（2024年），开发物业11.3%（2025年）vs 10.7%（2024年）[88] - 稳定化资本化率：经营物业7.6%（2025年）vs 7.8%（2024年）[88] - 截至2025年6月30日，投资性房地产出售应收账款为零，而2024年12月31日为359万美元[93] 租赁负债 - 土地租赁负债加权平均贴现率为8.6%[99] - 2025年6月30日土地租赁短期负债525,857美元，长期负债13,177,556美元[99] - 2025年上半年土地租赁利息费用142,801美元，资本化利息418,324美元[99] - 办公室租赁剩余加权平均期限2025年6月30日为1.3年，2024年12月31日为1.7年[100] - 2025年6月30日办公室租赁短期负债68,640美元，长期负债20,276美元[101] - 办公室租赁加权平均贴现率7.1%[103] - 2025年上半年办公室租赁总现金流出46,584美元[104] - 2025年6月30日办公室使用权资产净值73,691美元[106] - 2025年上半年办公室使用权资产折旧费用32,948美元[106] - 截至2025年6月30日未贴现土地和办公室租赁支付总额36,638,021美元[108] 其他综合收益 - 2025年上半年其他综合收益为803.4万美元，而2024年同期为亏损769.52万美元[8][9] - 外汇折算影响为1112万美元正收益（2025年）和1072万美元损失（2024年）[90] 信用损失和应收账款 - 应收账款预期信用损失调整显著增加，2025年第二季度达18.89万美元（2024年同期1.31万美元）[62] - 应收账款坏账准备期末余额112万美元，较期初增加29%[76] 子公司和股权投资 - 截至2025年6月30日 公司对LPA Asset Management CR S.A.持股比例从100%降至75% 非控股权益从0%增至25%[37] - 对Latam Logistic Pan Holdco Verbena I S de R.L.和Verbena II S S.R.L.持股48% 非控股权益52%[37] - 对Parque Logístico Callao S.R.L.持股40% 非控股权益60%[37] - 对3101784433 S.R.L.持股24% 非控股权益76%[37] 股权激励计划 - 2024年5月和2025年4月分别授予31.9万股和12.1万股RSUs给高管，加权平均授予日公允价值为每股9.70美元和8.86美元[139][142] - 董事会成员RSUs在2024年5月、8月和2025年4月分别授予9.75万股、1.5万股和5.25万股，授予即全部归属[140] - 截至2025年6月30日，未归属RSUs为39.97万股，加权平均公允价值为每股9.45美元[142] 其他重要事项 - 以股权支付费用123.63万美元，较2024年同期的114.02万美元增长8.42%[11] - 折旧及摊销费用57.20万美元，较2024年同期的8.96万美元增长538.39%[11] - 公司有效税率2025年第二季度为681.1%，上半年为101.7%；2024年同期分别为4.2%和12.7%[134] - 对关联方LLI的应收贷款在业务合并前违约，金额达976.6万美元，已通过抵押股权结算[150] - 大股东在2025年上半年提供管理服务费用7.14万美元，同比下降85.1%[151] - 公司已签订未来资本支出承诺为1434.8564万美元[158] - 公司就诉讼案件达成和解金额23.7226万美元[159] - 截至2025年6月30日公司无重大未决诉讼或仲裁[161] - 财务报表批准发布日为2025年8月13日[163] - 公司无尚未开始的租赁合同义务[158] - 截至报告发布日无需要披露的后续事件[162] - 加权平均剩余租赁期保持稳定，2025年6月30日为5.0年（2024年同期5.1年）[60] - 租赁收入占总收入主体，2025年上半年IFRS 16租赁收入2056.83万美元[59] - 2024年第二季度其他收入1083.77万美元，主要包含984.49万美元锁股释放协议收入[64][65] - 累计融资成本净额161万美元，较2024年末增加21.0%[109]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收增长12.9%，达到1180万美元，净营业收入增长近6%，达到940万美元 [5] - 与2024年第一季度相比，每平方英尺平均租金增长1.9%，租赁可出租面积增长5.9%，本季度末稳定入住率为98% [14][15] - 一般及行政费用增长112%，主要因专业服务、董事及高级职员责任保险费用、股份支付和员工人数增加 [15][16] - 融资成本较2024年第一季度下降5.6%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比改善，下降30个基点 [17] - 本季度回购价值80万美元的普通股，截至季度末回购总额达210万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 秘鲁业务代表公司29%的物业组合可出租面积，租金收入增长38.4% [14][15] - 哥斯达黎加业务占物业组合的47%，收入增长6.1% [15] - 哥伦比亚业务占物业组合的24%，收入增长2.6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 秘鲁经济繁荣，消费支出强劲，电子商务发展有利，通货膨胀率低，政府债务少，失业率低，对外贸易因铜和黄金等矿业商品表现出色而得到提振 [5] - 墨西哥第一季度宣布39项新投资，总计约260亿美元，其中43%与商业相关，反映出在出口行业不确定性增加的情况下，投资向国内市场项目转移 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在墨西哥复制成功经验，投资将保持谨慎、有条不紊且高度选择性，避免依赖特定目标出口的行业，专注于关键子市场物流空间需求增长 [10][11] - 公司将与墨西哥合作伙伴合作，通过与Falcon的合资企业进行首笔投资，获得普埃布拉两个物流资产的控股权 [12] - 公司在利马建设一座21.5万平方英尺的建筑，该建筑在开工前已被重复客户预租73% [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其基础市场具有韧性，客户基础强大多样，在不利经济情景下可发挥前线作用 [26] - 公司对墨西哥市场中长期持建设性态度，尽管美国关税政策存在不确定性 [10][11] - 公司预计今年将推动净营业收入进一步增长，基础市场和墨西哥有大量近期和长期投资机会 [26][27] 其他重要信息 - 公司运营组合560万平方英尺达到100%入住率，是一个重要里程碑 [7] - 阿卡迪亚公园最终将由四座优质建筑组成，总面积超过100万平方英尺，仅剩一块地块待租赁和开发 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会避开墨西哥的轻工业制造，是所有轻工业制造还是仅受关税影响较大的汽车行业，以及公司对物流行业的态度 - 公司目前想优先考虑墨西哥的物流资产，长期对轻工业制造持建设性态度，但目前会更具选择性，在完成首笔墨西哥交易时会强调物流 [22][23] 问题2: 租户是否仍在观望关税情况，还是认为公司所在地区的关税情况稳定，租赁正常进行 - 公司运营的基础市场主要由消费驱动而非出口驱动，关税对其影响不大，租户未受关税阻碍，业务正在加速发展 [23][24]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收增长12.9%，达到1180万美元，净营业收入增长近6%，达到940万美元 [5] - 与2024年第一季度相比，平均每平方英尺租金增长1.9%，租赁可出租面积增长5.9%，本季度末稳定入住率为98% [14][15] - 总务和行政费用增长112%，主要由于专业服务、董事和高级职员责任保险费用、股份支付和员工数量增加 [15] - 融资成本较2024年第一季度下降5.6%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率改善，下降30个基点 [16] - 本季度回购了价值80万美元的普通股，截至季度末，总回购额达到210万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 秘鲁业务收入增长显著，利马苏尔公园签署新租约使运营组合达到100%入住率 [5][7] - 哥斯达黎加业务收入占比47%，增长6.1%；哥伦比亚业务收入占比24%，增长2.6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 秘鲁经济繁荣，消费支出强劲，电子商务发展良好，低通胀、低政府债务和低失业率，外贸因铜和黄金等矿业商品表现出色而得到提振 [5] - 墨西哥第一季度宣布39项新投资，总计约260亿美元，其中43%与商业相关，反映出在出口行业不确定性增加的情况下，投资向国内市场项目转移 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在利马扩大业务，建设21.5万平方英尺的建筑，该建筑在建设前已73%预租 [7] - 公司将在墨西哥复制成功经验，投资保持谨慎、有序和高度选择性，避免依赖特定目标出口的行业，专注于关键子市场对物流空间的需求 [10][11] - 公司与墨西哥合作伙伴成立合资企业，将获得普埃布拉两个物流资产的控股权 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计今年推动净营业收入进一步增长，基础市场表现出韧性，高质量客户群体将在不利经济情景中发挥作用 [26] - 公司对风险保持谨慎，对客户和投资进行高度选择，以扩大区域平台并提高盈利能力 [26] - 公司在基础市场和墨西哥有强大的近期和长期投资机会管道，有合适的团队评估和执行 [27] 其他重要信息 - 公司提醒电话中的信息仅供参考，不构成买卖证券的要约，前瞻性陈述存在风险和不确定性 [3] - 公司鼓励投资者访问网站下载补充材料 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否会避开墨西哥的轻工业制造，是所有轻工业制造还是仅受关税影响较大的汽车行业，以及公司对物流行业的态度 - 公司目前优先考虑墨西哥的物流资产，长期看好轻工业制造，但现阶段会更加谨慎和选择性地进行投资，在完成墨西哥的首笔交易时会强调物流领域 [21][22] 问题2: 租户是否因关税问题持观望态度，还是认为公司运营地区的关税情况稳定，租赁业务正常进行 - 公司运营的基础市场主要由消费驱动而非出口驱动，关税对这些市场影响不大，公司看到业务加速发展，租户不受关税影响，因为他们主要是本地国内消费企业 [22][23]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，LPA的总可租赁面积为7.3百万平方英尺，整体出租率为98.0%[21] - 2025年迄今，LPA的净运营收入（NOI）为940万美元，同比增长2.2%[21] - 截至2025年第一季度，LPA的调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2630万美元，较2024年同期增长12.5%[31] - 2025年第一季度同物业净运营收入（NOI）增长为6.8%[43] - 2025年第一季度运营投资组合的入住率为98.0%[48] - 2025年第一季度开发投资组合的出租率为74.4%[48] - 2025年第一季度净债务为232.8百万美元，较2024年第四季度的231.2百万美元略有上升[53] - 2025年总债务为265,727百万美元，平均现金利率为6.0%[50] - 2025年第一季度净债务与调整后EBITDA比率为8.7倍[53] 用户数据 - LPA在拉丁美洲的电子商务销售预计从2023年的43亿美元增长到2028年的56亿美元，年均增长率为11%[29] - LPA在哥伦比亚的净运营收入增长年均复合增长率为9.4%[31] - LPA在秘鲁的净运营收入在2025年第一季度达到7588万美元，较2024年同期增长6.4%[31] 市场扩张与新产品 - LPA的平均剩余租赁期限为5.0年，且81.0%的租赁合同以美元计价[21] - 预计通过土地开发，额外增加约150万平方英尺的有机增长[46] - LPA的土地储备在利马为19.3英亩，在波哥大为50.6英亩，在圣何塞为7.3英亩[21] 负面信息 - 前十大客户占净有效租金的44.5%，其中Kuehne + Nagel占7.1%[35] 财务指标 - LPA的净债务定义为总债务减去现金、现金等价物和受限现金[72] - LPA的净债务与调整后EBITDA的比率提供了公司偿还债务能力的信息[73] - LPA的净债务与净运营收入（NOI）的比率显示了公司偿还债务的能力[74] - LPA的同物业净运营收入（Same-Property NOI）是调整后的NOI，排除了非同物业的NOI[95] - LPA的稳定化定义为开发物业完成一年或达到90%入住率的时间点[97] - LPA的总预期投资（TEI）代表开发或扩展的总估计成本，包括土地、开发和租赁成本[98] - LPA的资金运营（FFO）计算为期间利润，排除投资物业估值增益和资产处置收益[79] - LPA的调整后FFO排除了折旧和摊销、非现金融资成本等项目[80] - LPA的开发收益率是稳定化NOI与TEI的比率[76]

财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度总营收1183.98万美元，2024年同期为1048.35万美元，同比增长约12.94%[4] - 2025年第一季度税前利润304.52万美元，2024年同期亏损4315.24万美元[4] - 2025年第一季度净利润106.07万美元，2024年同期亏损4645.98万美元[4] - 2025年第一季度投资性房地产估值收益191.55万美元，2024年同期为519.93万美元[4] - 2025年第一季度每股亏损0.02美元，2024年同期为1.67美元[4] - 2025年第一季度其他综合收益494.46万美元，2024年同期亏损56.93万美元[4] - 2025年第一季度公司经营活动产生的净现金为483.725万美元，2024年同期为437.3158万美元[13] - 2025年第一季度公司投资活动提供的净现金为50.876万美元，2024年同期使用的净现金为501.647万美元[13] - 2025年第一季度公司融资活动使用的净现金为737.1786万美元，2024年同期提供的净现金为609.4935万美元[13] - 2025年第一季度公司现金及现金等价物净减少187.0869万美元，2024年同期净增加544.0255万美元[13] - 2025年第一季度公司利润为106.0706万美元，2024年同期亏损464.59786万美元[13] - 2025年和2024年3月31日止三个月，公司总营收分别为11839791美元和10483462美元[59] - 2025年第一季度公司净营业收入942.71万美元，较2024年同期的889.45万美元增长5.99%[70] - 2025年和2024年第一季度基本和摊薄每股收益分别为 - 0.02美元和 - 1.67美元；归属于公司所有者的收益（亏损）分别为 - 732,447美元和 - 48,031,609美元；加权平均普通股股数分别为31,627,722股和28,736,692股[130] - 公司在哥斯达黎加、哥伦比亚和秘鲁的所得税税率分别为30.0%、35.0%和29.5%；2025年和2024年第一季度有效税率分别为65.2%和 - 7.7%[132][133] - 2025年和2024年第一季度员工福利分别为1,586,263美元和1,091,764美元，其中2025年包含基于股份的支付费用357,186美元[135] - 2025年和2024年第一季度，公司确认与RSUs相关的基于股份的支付费用分别为357,186美元和0美元[141] - 2025年和2024年第一季度，关键管理人员薪酬分别为1,143,117美元和626,072美元[146] - 截至2022年5月，公司对LLI的贷款应收款增至6,950,000美元，其中6,265,000美元年利率9.0%；2025年和2024年第一季度利息收入分别为0美元和302,808美元[146][147] - 2025年和2024年第一季度，公司大股东提供的管理、咨询和行政支持服务费用分别为68,000美元和187,863美元[149] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比环比） - 2025年和2024年3月31日止三个月，租赁物业运营费用分别为2337702美元和1531794美元[62] - 2025年和2024年3月31日止三个月，其他收入分别为271802美元和310530美元，其他费用分别为2749美元和6172375美元[63] - 2025年和2024年3月31日止三个月，业务合并交易相关成本分别为0美元和6172375美元[53] - 2025年和2024年第一季度，公司租赁负债利息费用分别为7.0973万美元和6.1696万美元，资本化利息费用分别为20.5867万美元和0 [98] - 2025年和2024年第一季度，公司办公室租赁负债利息费用分别为2089美元和2693美元，租赁现金流出分别为2.3467万美元和1.983万美元[101] - 2025年第一季度和2024年第一季度，公司办公室使用权折旧费用分别为16,480美元和16,994美元[103] - 2025年第一季度融资成本为5249085美元，2024年同期为5562379美元，2025年第一季度支付利息和承诺费现金为5170802美元，2024年同期为5842698美元[121] 财务数据关键指标变化 - 其他财务数据 - 2025年3月31日总资产6.16亿美元，2024年12月31日为6.07亿美元，增长约1.49%[5] - 2025年3月31日总负债3.38亿美元，2024年12月31日为3.36亿美元，增长约0.61%[5] - 2025年3月31日总权益2.78亿美元，2024年12月31日为2.71亿美元，增长约2.50%[5] - 2023年12月31日公司总股本权益为2.60942917亿美元，2024年3月31日为2.62067219亿美元[9] - 截至2025年3月31日，公司总资产6.1605亿美元，较2024年12月31日的6.0702亿美元增长1.49%[73] - 截至2025年3月31日，公司总负债3.3828亿美元，较2024年12月31日的3.3622亿美元增长0.61%[73] - 截至2025年3月31日，公司长期资产总值5.6745亿美元，较2024年12月31日的5.5494亿美元增长2.25%[74] - 截至2025年3月31日，租赁及其他应收款净额465.62万美元，较2024年12月31日的439.04万美元增长6.05%[75] - 截至2025年3月31日，其他流动资产436.33万美元，较2024年12月31日的276.91万美元增长57.6%[76] - 截至2025年3月31日，其他流动负债18.93万美元，较2024年12月31日的64.09万美元减少70.46%[77] - 截至2025年3月31日，投资性房地产公允价值5.6701亿美元，较2024年12月31日的5.5452亿美元增长2.25%[81] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司将1351.1431万美元和1330.9189万美元的租赁负债加回以使用权资产持有的投资性房地产账面价值[83] - 2025年和2024年第一季度末，投资性房地产期初余额分别为5.54518864亿美元和5.14172281亿美元，期末余额分别为5.67014053亿美元和5.28577325亿美元[89] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司投资性房地产销售应收款分别为0和358.9137万美元[92] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司短期和长期土地租赁负债分别为46.2914万美元和1304.8517万美元、38.3995万美元和1292.5194万美元[98] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司短期和长期办公室租赁负债分别为7.7788万美元和2.8393万美元、7.4086万美元和4.6822万美元[100] - 截至2025年3月31日，公司办公室使用权资产总值为250,488美元，累计折旧为161,638美元，账面价值为88,850美元[103] - 截至2025年3月31日，公司土地和办公室租赁承诺的总租赁负债为13,617,612美元[105] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司总债务分别为265,727,156美元和265,885,799美元[106] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司长期债务分别为256,169,398美元和253,248,978美元[106] - 截至2025年3月31日，公司债务总额为2.65727156亿美元，其中抵押贷款2.65214469亿美元，担保过桥贷款512687美元[121] - 截至2025年3月31日，公司共发行31859747股普通股，授权发行4.5亿股普通股和5000万股优先股，每股面值0.0001美元，无优先股发行[125] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司分别持有212,212股和126,834股普通股，回购计划下分别剩余787,788股和873,166股可用于未来回购；2025年第一季度回购85,378股，每股平均购买价9.77美元，总购买价834,099美元[127] - 截至2025年3月31日，公司总负债为321,261,255美元；截至2024年12月31日，总负债为319,635,085美元[153] - 截至2025年3月31日，公司债务公允价值估计为250,036,204美元；截至2024年12月31日，为255,591,886美元，采用6.2% - 15.5%的折现率估算[154] - 截至2025年3月31日，公司承诺未来资本支出为13,649,309美元[156] 各条业务线表现 - 公司是在中美洲和南美洲开发、拥有和管理仓库物流资产组合的房地产公司[15] 各地区表现 - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，1美元兑哥斯达黎加科朗分别为504和513，兑哥伦比亚比索分别为4193和4409，兑秘鲁索尔分别为3.654和3.770[25] - 2025年和2024年截至3月31日的三个月，1美元平均兑哥斯达黎加科朗分别为508和517，兑哥伦比亚比索分别为4192和3915，兑秘鲁索尔分别为3.706和3.762[25] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司对巴拿马的Latam Logistic Pan Holdco Verbena I的所有权权益均为48%，非控股权益均为52%[37] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司对秘鲁的Parque Logístico Callao所有权权益均为40%，非控股权益均为60%[37] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，公司对哥斯达黎加的3101784433所有权权益均为24%，非控股权益均为76%[37] - 截至2025年3月31日，公司对巴拿马的LPA Asset Management CR所有权权益为75%，非控股权益为25%；2024年12月31日所有权权益为100%[37] - 2025年3月31日，公司各地区贷款中，哥斯达黎加贷款总额169,948,494美元，秘鲁贷款总额60,250,861美元，哥伦比亚贷款总额37,166,167美元[106] - 公司哥斯达黎加和哥伦比亚办公室原租赁期限分别为2.9年和4.8年，截至2025年3月31日剩余期限分别为1.0年和1.8年[102] 管理层讨论和指引 - 公司董事会于2025年5月14日批准发布简明合并中期财务报表[161] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年3月27日公司完成与TWOA、LLP等的业务合并，TWOA和LLP成为公司全资子公司[16] - 业务合并因TWOA不符合相关定义，按股份支付交易和反向资本重组进行会计处理[18] - 合并后公司普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“LPA”[17] - 2024年2月16日，TWOA与PIPE Investor签订认购协议，以每股10美元价格发行150万股A类普通股，总价1500万美元[45] - 2024年3月27日完成业务合并，合并后LPA股权结构：TWOA股东获3897747股，占比12.3%；LLP原股东获26312000股，占比83.0%；PIPE Investor获1500000股，占比4.7%[47] - 业务合并产生股份上市费用44469613美元，记录在2024年3月31日止三个月合并利润表[51] - 2024年8月14日，公司向非员工服务提供商发行90000股普通股，结算900000美元应计负债[54] - 截至2024年1月1日，LLP对LLI的贷款因未还款处于违约状态，2024年3月12日达成协议，业务合并完成后以LLI持有的抵押股份结算9765972美元应收贷款

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司收入增长11.2%，达到4380万美元，净营业收入（NOI）增长7.1%，达到3660万美元 [6] - 2024年运营资产实现两位数收入增长，主要源于360万美元的额外租金和190万美元的更高租金率 [17] - 2024年公司总务及行政（G&A）费用显著上升，主要因公司转变为上市公司带来更高合规、审计和报告成本等，预计到2025年第二季度费用将正常化 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度运营投资组合的入住率较上一季度飙升400个基点，到年底达到98.3%，上个月运营投资组合达到100%入住率，总面积达560万平方英尺 [7][15] - 2024年底，公司开发投资组合几乎全部预租 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 哥伦比亚收入增长8.3%，主要由租赁展期和合同租金上涨带来的150万美元租金收入增加推动 [18] - 秘鲁收入增长18%，主要由于物流园两座建筑的稳定运营 [19] - 哥斯达黎加收入增长8.7%，得益于圣何塞物流园400号楼的稳定运营 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在纽约证券交易所上市，增强了资本获取渠道，提高了透明度和治理标准 [9] - 公司与一家领先的设计建造公司成立战略合资企业，进入墨西哥市场，该合资企业使公司在普埃布拉获得两个物流资产的控股权，以DHL为锚定租户 [9][10] - 公司避开与出口高度相关和过度依赖出口的行业，尤其是汽车行业，专注于由国内消费驱动的物流空间需求 [12] - 公司加速开发利马的卡亚俄物流园，已获得西班牙银行2500万美元的固定利率贷款用于建设新的A级仓库 [14][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美国关税政策给墨西哥近岸外包行业带来不确定性，一些公司推迟投资，部分边境城镇空置率上升，价格发现过程更困难 [12] - 公司认为在哥斯达黎加、秘鲁和哥伦比亚等基础市场有扩张机会，这些国家国内消费增长强劲，电子商务渗透率低，长期增长潜力大 [13] 其他重要信息 - 公司有选择性地购买自身股票，以增强对股东价值的承诺 [15] 问答环节所有提问和回答 文档中未提及问答环节内容，无相关总结。

收入和利润（同比） - 2024年公司收入增长11.2%，达到4380万美元[1][5] - 2024年净营业收入增长7.1%，达到3660万美元；同店现金净营业收入增长5.0%，达到3390万美元[5] - 2024年，哥伦比亚、秘鲁、哥斯达黎加的收入分别增长8.3%、18.0%、8.7%，未分配收入增长158.9%[13] 成本和费用（同比） - 2024年一般及行政费用增长83.6%，达到1560万美元[5] - 2024年，哥伦比亚、秘鲁、哥斯达黎加的投资性房地产运营费用分别增长12.6%、80.5%、19.4%，总费用增长35.6%[14] 各地区表现 - 2024年，哥伦比亚、秘鲁、哥斯达黎加的收入分别增长83%、18.0%、8.7%，未分配收入增长158.9%[13] - 2024年，哥伦比亚、秘鲁、哥斯达黎加的投资性房地产运营费用分别增长12.6%、80.5%、19.4%，总费用增长35.6%[14] 其他重要内容 - 2024年12月31日，公司运营组合的入住率为98.3%，而2023年末为100%[5] - 2024年第四季度，公司根据股份回购计划回购了90万美元的普通股，2025年第一季度又回购了80万美元，总计回购210万美元[5] - 2025年3月3日，公司运营组合实现100%入住率，新增租赁面积71580平方英尺[5] - 2025年3月6日，公司与秘鲁BBVA签订了2500万美元的贷款协议[5] - 截至2024年底，运营和开发组合包括32个物流设施，总面积约550万平方英尺[17]

公司财务数据 - 截至2023年9月30日，公司未经审计的预估合并资本总额为479,794美元，其中总债务为234,688美元，股东权益总额为209,675美元，非控制性权益为35,431美元[23][24] 公司业务线情况 - 业务合并完成前，公司除与组建及业务合并协议相关的活动外无重大业务；完成后，公司业务通过LLP开展[30] 业务合并成交条件相关 - 2024年3月27日，LLP和LPA放弃包括最低现金条件（2500万美元）在内的某些成交条件[33] 业务合并股份变动 - 业务合并完成时，NRA投资者获得1,141,323股TWOA B类普通股并转换为LPA普通股，此前其放弃365,441股该类股份的权利[34] - 2024年3月12日，LLI将2,288,000股LPA普通股的权利转让给LLP，LLP放弃该权利，公司未发行这些股份[35] - 因SPAC现金未达2500万美元，2024年3月27日，发起人放弃1,200,000股TWOA创始人股份，其中发起人放弃1,071,918股，两个发起人放弃128,082股[36] 公司股份发行与流通情况 - 截至目前，公司已发行并流通的LPA普通股为31,709,747股[46] - 截至收盘日，已发行并流通的LPA普通股为3170.9747万股[58] 公司股份持有情况 - 董事兼高管Thomas McDonald持有26,312,000股LPA普通股，占比83.0%；所有董事和高管作为一个群体共持有26,312,000股，占比83.0%[47] - HC PropTech Partners III LLC持有2,130,693股LPA普通股，占比6.7%[47] 公司股权奖励计划 - 公司采用了美洲物流地产股权奖励计划，以吸引、留住和激励相关人员[41] 公司股份授权情况 - 公司获授权发行4.5亿股LPA普通股，每股面值0.0001美元，以及5000万股优先股，每股面值0.0001美元[58] 公司股息政策 - 公司自业务合并以来未支付LPA普通股现金股息，且近期无支付计划[64] 公司财务报表审计情况 - LLP截至2022年和2021年12月31日的财务报表由德勤审计[65] - TWOA截至2023年和2022年12月31日的财务报表由WithumSmith+Brown审计[66] 公司股票上市情况 - LPA普通股在纽约证券交易所美国板上市，代码为“LPA”[54][56] 公司组织章程情况 - 公司修订并重述的组织章程大纲及章程细则于2024年3月27日生效[60] 公司报告提交要求 - 公司需向美国证券交易委员会提交包含经独立会计师事务所审计财务报表的20 - F表格年度报告[67] - 公司可选择在每财年前三个季度后向美国证券交易委员会提交6 - K表格的未经审计财务信息[67] 公司法律诉讼情况 - 公司未涉及会对业务、经营成果、现金流或财务状况产生重大不利影响的法律诉讼[52] 公司注册声明情况 - 公司于2023年12月8日向美国证券交易委员会（SEC）提交文件编号为333 - 275972的注册声明[73][74][75][76][77][78][79][80][81][82] 公司贷款协议情况 - 2023年4月28日，哥斯达黎加国家银行与LatAm Propco El Coyol Dos S.R.L.签订贷款协议[73] - 2023年4月28日，哥斯达黎加国家银行与LatAm Propco San Joaquín S.R.L.签订贷款协议[73] - 2023年4月27日，哥斯达黎加国家银行与LatAm Propco Los Llanos S.R.L.签订贷款协议[73] - 2023年11月1日，达维维恩达银行与LatAm Propco Cedis Rica S.R.L.签订贷款协议[73] - 2023年6月30日，LatAm Logistic PER PropCo Lurin I S.R.L.与国际金融公司签订贷款协议修订函[74] - 2017年5月31日，LatAm Logistic Per PropCo Lurin I S.R.L.与国际金融公司签订贷款协议[78] 公司租赁协议情况 - 2021年1月22日，哥伦比亚银行与LatAm Logistic Col Propco Cota 1 S.A.S.签订编号为257617的租赁协议[75] - 2021年6月10日，哥伦比亚银行与LatAm Logistic Col Propco Cota 1 S.A.S.签订编号为257617租赁协议的01号修订协议[76] - 2019年11月8日，哥伦比亚银行与LatAm Logistic Col Propco Cota 1 S.A.S.签订编号为235195的金融租赁协议[77]