财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入达到约1290万美元，同比增长143% [9] - 第三季度净营业收入（NOI）为1040万美元，同比增长87% [9] - 前九个月收入为3640万美元，同比增长112%，NOI为2940万美元，同比增长62% [10] - 季度末运营总可租赁面积（GLA）为560万平方英尺，同比增长84%，其中已租赁GLA增长42% [14] - 平均每平方英尺租金为814美元，同比增长28% [14] - 现金NOI在第三季度增长135%至1050万美元，前九个月增长9%至2930万美元 [15] - 运营费用增长105%，主要由于信贷损失准备金、公用事业和维护成本、物业管理费以及房地产税的增加 [15] - 一般及行政开支（G&A）同比下降5% [10] - 净债务与投资物业比率改善70个基点至41% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 哥伦比亚租赁收入增长176%，秘鲁增长169%，哥斯达黎加下降15% [13] - 墨西哥作为新报告分部，贡献约222万美元季度租赁收入 [13] - 秘鲁利马的Parque Logístico Callao项目300号楼已交付，200号楼正在建设中，两栋楼75%的GLA已预租 [8][9] - 哥斯达黎加Parque Logístico San José Verbena项目的400号楼于去年7月稳定 [13] - 开发中GLA（位于秘鲁的两栋楼）增长187%至478,229平方英尺 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体业务增长主要由秘鲁和哥伦比亚驱动，当地国内消费健康且租赁条件有利 [4][13] - 墨西哥市场通过收购普埃布拉的两处物流设施进入，由DHL以五年期美元计价租约锚定 [5] - 墨西哥华雷斯等关键北方市场的空置率开始下降，墨西哥城等子市场的租金保持韧性，净吸收量持续恢复 [6] - 公司在波哥大的运营组合剩余空间已全部租给一位跨境客户，预计到2025年底实现完全出租 [4] - 整体投资组合的出租率达到98% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 在墨西哥的增长策略包括战略性、目的驱动的合作伙伴关系（如与ALAS的合作）以及收购 [5] - 通过与拥有当地市场洞察力的合作伙伴结合，获取关键位置的物流资产，并在市场条件支持时进行开发 [6] - 在哥斯达黎加开发了一个75万平方英尺的高价值项目，与当地股权投资者安排融资，以提高回报率 [6] - 秘鲁的Parque Logístico Callao的300号楼是秘鲁首个LEED Gold认证物流建筑，提升了区域物流基础设施质量 [8] - 公司定位为区域唯一为全球和区域公司提供优质物流解决方案的跨境供应商 [27] - 专注于收购符合严格标准的资产，目前不会进行投机性开发 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计在完成未来12个月的租约续签后，2026年将保持持续的双位数收入增长 [10] - 随着物业组合扩张和租约按市场利率重订，预计费用相对稳定，将产生有意义的经营杠杆 [10] - 对墨西哥关税政策演变带来的不确定性保持警惕，但近期数据令人鼓舞 [6] - 公司股票价格在9月27日18个月锁定期到期后面临显著压力，但公司基本面持续加强 [11] - 当美国货币政策最终转向经济顺风时，公司的基础表现和实力将更加明显 [12] - 公司积极加强与市场的沟通，展示运营进展和长期价值 [11] 其他重要信息 - 物业估值报告了710万美元的估值收益，较2024年第三季度的820万美元收益下降125%，主要由于哥伦比亚按市价调整的租金升值稳定化、哥斯达黎加部分园区的估值收益以及秘鲁Callao园区建设投资的影响 [15] - 融资成本同比下降15%，主要由于哥斯达黎加和哥伦比亚利率较低，以及与秘鲁Callao园区开发相关的利息资本化 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于未来在墨西哥的战略，是会寻求更多类似与ALAS的合资企业，还是考虑购买Terrafina的资产？ [18] - 公司持续寻求通过类似ALAS的合作伙伴关系增长，同时也优先考虑收购机会，正在监控市场是否有可评估和收购的资产组合 [19] 问题: 关于与"secret investment"的新交易，请阐述其优势 [22] - 该安排是一种保留公司灵活性的常规做法，类似于ATM或股权信贷额度，目前因政府停摆尚未生效，目的是为潜在收购机会提供额外的融资机制 [22] 问题: 是否预计扩张到智利物流市场？ [24] - 智利是一个有趣的市场，公司持续监控并拥有良好关系，但目前优先进入墨西哥市场，对智利保持机会主义的关注 [24] 问题: 关于市盈率（PE multiple）和每股收益（EPS） [25] - 公司未完全理解该问题，但指出财务报表附注14包含计算每股收益的所有细节，并欢迎通过投资者关系邮箱进一步提问 [25]

业绩表现 - 2025年上半年可供分派收入按年增0.2%至1.195亿元，每基金单位分派为13.11仙，按年跌10.9%，派息比率由2024年中期100%降至90% [1] - 顺丰集团租用可出租面积的80.7%（2024年12月31日：80.3%），并为总收益提供约75.5%的贡献 [1] 租金与租约情况 - 顺丰集团位于青衣、佛山及芜湖物业的租约（占总可出租面积约59%）将于2026年上半年到期，长沙物业租约（占总可出租面积约21%）将于2026年下半年到期 [1] - 续租租金预计将按当前市场水平向下调整，因现有租约签订于4-5年前且含递增机制，高于当前市场水平 [2] - 期内已续签今年到期的一半租约，租金调整幅度为-9.6%，另一半未续签导致出租率下降1.2个百分点至96.1% [2] 行业环境与市场压力 - 香港物流市场空置率升至数十年高位超过10%，因需求下降及机场新项目供应增加 [2] - 未来两年香港将有近900万呎物流地产供应，租金短期仍承压 [3] - 大湾区跨境电商客户业务增长放缓，预计租务市场面临压力 [3] 发展战略 - 公司将继续关注大湾区物流地产投资项目，但短期内收购可能性低，需等待市场稳定和融资成本改善 [3] - 公司正与顺丰集团合作研究已落实项目，以锁定潜在收购目标 [3] - 对房托基金纳入沪深港通保持关注，暂无新进展 [3]