IPO计划与最新进展 - 普洛斯中国已基本确定在香港上市 并选定花旗集团 德意志银行 杰富瑞金融集团及摩根士丹利四家国际顶级投行作为IPO承销商 预计IPO时间为2026年上半年 [3][4] - 此次公开发行有望募资30-50亿美元 对应估值区间约250-300亿美元 折合人民币中间值约为2000亿元上下 [6] - 若按估值上限超2100亿元人民币完成 其将跻身近5年港股前五大盘新股 并可能成为2026年度亚洲规模最大的不动产与物流基础设施IPO之一 [3][7] 公司业务与财务概况 - 截至2025年9月 公司在中国70个区域市场持有约450处物流园及产业园 运营面积逾5,500万平方米 出租率维持在83%-90% 平均租金约33元/平方米/月 [8] - 2024年前三季度 公司实现营业收入81.7亿美元 EBITDA约12.2亿美元 经营性现金流3.9亿美元 流动比率与速动比率均为1.23 [8] - 除传统高标仓外 公司业务新增长点包括已建及在建数据中心IT负载合计约1,400兆瓦 以及配套光伏装机2吉瓦 年发电量22亿度 减碳180万吨 [8] 发展战略与估值逻辑 - 公司管理层提出三条业务曲线叠加的估值故事 即物流地产提供稳定现金流 数据中心提升估值弹性 新能源业务迎合ESG资金 [9] - 公司曾考虑过新加坡二次上市和研究上海科创板 但最终选择锁定香港作为上市地点 [3][10] 历史沿革与资本运作 - 普洛斯中国业务前身可追溯至美国ProLogis的中国业务 其于2010年将中国 日本资产打包在新加坡交易所首次IPO 发行价1.35新元/股 集资约30亿美元 创下当时全球最大不动产IPO纪录 [12][13] - 2011至2016年间 普洛斯中国运营面积由1,200万平方米增至4,400万平方米 年复合增速30% 资产管理规模从80亿美元增长至460亿美元 [13] - 2017年7月 由厚朴投资牵头的财团提出全面收购要约 总对价约116亿美元 创下亚洲史上最大规模私有化交易 公司于2018年4月从新加坡退市 [13] - 私有化后股权结构为厚朴21.3% 万科21.3% 高瓴21.2% 管理层21.2% 中银15% [14] - 退市后公司开启"轻重并举"模式 于2021年将成熟园区注入"中金普洛斯REIT"在上交所挂牌 募资52亿元人民币 [14] - 2024年公司将非中国业务以52亿美元出售 并于2025年8月获得阿布扎比投资局15亿美元注资 [14] - 若此次IPO成功 意味着公司估值较2017年私有化时的116亿美元已实现翻倍 [14]