京东不动产证券化新动作 - 京东集团旗下资产正通过“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持计划”探索不动产证券化，该计划拟发行金额21亿元，品种为持有型不动产ABS（即机构间REITs），目前项目状态为“已反馈” [1] - 这是继2023年2月发行首单民营企业仓储物流公募REITs后，京东在不动产证券化领域的又一次探索，标志着其探索正从公募REITs向私募赛道延伸 [1] - 该项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司，其间接全资股东为香港宇培物流资产发展有限公司，实际控制人为刘强东 [1] - 项目通过引入高和资本，创新性地在资产支持计划与底层项目公司之间嵌入私募基金结构，形成“私募基金+ABS”的双层架构 [1] 机构间REITs市场概况 - 机构间REITs作为场内标准化权益产品，以“资产信用”为核心，收益直接绑定底层不动产现金流，其核心优势在于审批流程更高效、估值机制更灵活、资金用途更自由 [2] - 该产品尤其适合培育尚未达到公募REITs运营年限、现金流稳定性要求的不动产资产 [2] - 截至2025年12月初，上交所已有50单机构间REITs项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [2] - 机构间REITs的升温是资本市场响应企业“盘活存量资产、优化资本结构”需求的必然结果，京东的入局将进一步提升该赛道的市场关注度 [3] 京东产发的资产与资金状况 - 京东产发是京东集团旗下专注于基础设施投资、开发与运营的平台，自2018年独立运营以来持续扩张，目前在全球拥有现代化基础设施资产数量超过280个，园区管理建筑面积超过2700万平方米，资产管理规模总额超过1200亿元 [4] - 大规模扩张伴随持续资金压力，2020-2022年，京东产发投资活动所用现金净额高达345亿元，而其经营活动所得现金净额仅约30亿元，截至2022年末公司账上现金仅11亿元 [4] - 京东产发曾计划通过上市融资，于2023年3月向香港联交所递交上市申请，但受港股估值低迷、重资产模式受质疑等多重因素影响，该计划于2024年5月暂缓，港交所相关申请文件失效 [4] - 自2019年以来，京东产发已成立7支私募基金以缓解资金压力，其中2024年12月完成50亿元物流基础设施基金的募集，为国内物流不动产领域募集规模最大的一支基金 [5] 京东的资产证券化路径与行业趋势 - 在资产证券化方面，京东产发于2023年成功发行首单民营企业仓储物流公募REITs——京东仓储REIT，首发入池资产包括廊坊、武汉和重庆3处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米 [6] - 2025年7月，京东仓储REIT启动扩募，拟购入西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区，预计新增建筑面积约25.28万平方米 [6] - 此次申报机构间REITs是对其资产盘活逻辑的延伸与补充，旨在通过机构间REITs提前盘活尚未成熟的资产以回笼资金，反哺新资产的收购与培育，待资产成熟后可进一步衔接公募REITs上市，形成“收购-培育-证券化-再投资”的良性循环 [6] - 京东的探索并非个例，近期包括中国中铁、青岛西海岸公用事业、中交第四航务工程局等企业均密集发行机构间REITs，涉及消费、能源基建、工业厂房等方向 [6] - 其中，中交第四航务工程局牵头投建持有的广连高速公路项目成功打包成机构间REITs，规模达150亿元，创同类项目历史纪录 [6]