核心观点 - 中央政策推动房地产从增量扩张转向存量提质增效 对写字楼 产业园等存量空间盘活提出更高要求 [1] - 资产价值下降有助于提升租售比 凸显运营能力对资产价值的重要性 [1] - 资产端供大于求背景下 专业运营方通过空间改造和产业服务获得发展机遇 [1][2] 行业发展趋势 - 产业运营商招商模式从单一企业引入转向全链条生态构建 通过强链补链延链策略提升产业韧性 [3] - 办公空间需求从面积 区位等基础条件扩展到产业链聚集和运营方资源整合 [2] - 资产运营需与当地产业环境协同 综合考量气候 人才 医疗等要素构建产业生态 [3] 公司运营模式 - 采用"国企+民企"合作模式 对国企资产进行市场化机制改造和建筑空间形态升级 [2] - 通过产业导入和培育 为3500家企业提供办公与生活场景融合服务 [1] - 在9座城市运营40个产业园区和楼宇载体 重点布局华东和大湾区 [1] 项目运营成果 - 南京气象谷项目强化高校资源联动 引入气象相关企业 入驻率达50% [4] - 大湾区多个项目入驻率超95% 体现高效运营能力 [4] - 新落地南京BEEPLUS研创产业中心 提供灵活商务空间适配不同规模企业 [2] 资本运作情况 - 完成C轮融资 获珠海大横琴集团和鸥翎投资注资 估值超15亿元 [2] - 未来瞄准RETIS资产证券化方向 目标通过运营将资本回报率提升至4%-5% [4]

REITs市场发展趋势 - REITs市场正从传统高速公路、仓储物流向新兴数据中心、城市更新、绿色能源、产业园区等多元化方向拓展，资产证券化边界被重新定义 [1] - 行业进入"多元化解法"阶段，首程控股提出"万物皆可REITs"理念，探索具有"可运营、可定价、可证券化"特征的新型资产类型 [1] 首程控股的战略布局 - 公司作为REITs生态中的产业平台，自试点启动便活跃于市场，2025年6月以战略投资人身份参与南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT，推动数据中心资产证券化突破 [1] - 2023年4月联合设立规模百亿的北京平准基础设施不动产股权投资基金，聚焦"战略配售+产业协同"，旗下城发基金同步布局数据中心领域 [2] - 通过"产业驱动+资本协同"模式完成资产价值重构，覆盖从原始资产识别到金融产品设计的全链条 [2] 创新资产证券化实践 - 首程控股推动数据中心成为首个实现公募REITs证券化的资产类别，将"万物皆可REITs"理念转化为市场现实 [1] - 公司借助REITs制度灵活性与产业运营能力，持续拓展交通枢纽、人工智能底座、能源载体等新型资产的证券化边界 [2] 行业影响与市场潜力 - "万物皆可REITs"理念有望拓宽REITs资产边界至新基建、新能源、城市更新领域，增强制度适配性并优化评估退出机制 [2] - 该理念可能激发市场活力，为机构投资者提供多元化资产选择，提升REITs市场深度与广度 [2]