文章核心观点 - 中国证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》 旨在推动REITs市场高质量发展 丰富资本市场投融资工具 支持构建房地产发展新模式 增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] 政策与监管框架 - 公告明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的具体要求 [1] - 强化了基金管理人的主动运营管理责任 要求其按照法律、行政法规和基金合同约定履职 [1][2] - 发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 要求严格遵守执业规范和监管要求 [1][2] - 强化监管责任 明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责 [1] 产品定义与结构 - 商业不动产投资信托基金被定义为通过投资于商业不动产资产支持证券以取得商业不动产所有权或经营权利的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 基金运营管理商业不动产以获取租金、收费等稳定现金流 并将主要收益分配给基金份额持有人 [1] 基金管理人与托管人资格 - 拟任基金管理人、基金托管人必须符合《证券投资基金法》及《公开募集证券投资基金运作管理办法》规定的相关条件 [2] - 拟任基金管理人需具备健全有效的商业不动产REITs投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [2] 尽职调查与申请要求 - 申请募集前 基金管理人需对拟持有的商业不动产进行全面尽职调查 [2] - 需聘请符合规定的专业机构提供评估、法律、审计等专业服务 [2] - 申请时需向证监会提交《证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料 [2] 底层资产要求 - 拟持有的商业不动产应符合国家战略、发展规划、产业政策 [2] - 资产需权属清晰、范围明确、关键合规手续齐备 [2] - 资产需已产生持续、稳定的现金流 [2] - 还需满足证监会规定的其他要求 [2] 后续流程 - 证监会将根据公开征求意见情况 进一步完善公告并履行程序后发布实施 [3]