项目规划与地块详情 - 河南小柳新村地块选址面积214.16亩，柳东新村及周边地块选址面积22.26亩，合计236.42亩，涉及建筑面积33.7万平方米 [1] - 规划包含5幅地块合计216亩，其中4幅商住用地（184亩）和1幅商业用地（31.8亩） [4] - 商住用地具体参数：72.7亩地块容积率4.30限高100米、41.7亩地块容积率4.39限高100米、49.5亩地块容积率3.06限高100米、20.1亩地块容积率2.04限高80米 [4][5] - 商品房面积合计69.6亩，占整个旧改项目的32% [5] - 地块编码与性质明细：B-5（居住商业综合用地3.30公顷）、B-8（居住商业综合用地1.34公顷）、B-12（商业商务用地2.12公顷）、B-26（居住商业综合用地4.85公顷）、B-27（居住商业综合用地2.78公顷） [3] 区域市场与竞争格局 - 西二环区域前几年为福州房价高地，改善盘保值溢价极高，例如福州源小区均价58291元/平米、白马映书台小区均价60228元/平米 [11][13] - 该区域近期供应量井喷，包括上海西建发理云（434套）、国贸天琴越（526套）、凤凰新村福唐凤鸣天空（288套）、建总梧桐公馆（522套）等项目 [20][21] - 西二环合计待供应房源约3400套，其中上海西已供应960套，后续项目约2500套 [21] - 新盘价格趋势：上海西精装均价4.8万元、华润精装均价4.3万元，后续预计降至4万元左右 [23] 开发主体与拿地预期 - 潜在拿地企业包括保利、建发、国贸等头部房企，其中国贸已拿下环南地块，保利参与屏西天悦，建发操盘五四北望樾 [8] - 大型地块预计由国企承接，候选企业包括建总、福厝、新榕、左海、榕发等，其中左海近期拿下环南最大纯商地块 [10] - 50亩商品房地块建筑面积约10万平方米，按套均160平方米计算可提供640套改善型住宅 [7] 旧改模式与行业对比 - 河南小柳旧改征收容积率达2.14，显著推高项目成本 [16] - 对比其他旧改项目：屏西旧改商品房占比86.7%、上海西旧改占比53.4%、南湖旧改占比114.9%、凤凰新村占比81.3%、环南旧改占比82.4%，而河南小柳仅38.2%为最低 [5] - 项目规划包含32亩商业地块，在旧改项目中较为罕见 [16] 市场影响与趋势研判 - 西二环区域集中供应导致改善型产品竞争加剧，精装价格从4.8万元下探至4万元 [21][23] - 新盘产品力升级（如100%得房率洋房、优质学区配套）对周边次新房形成价格冲击 [29][31] - 楼面价约2.2万元，对应精装售价4万元可保障利润空间，若楼面价升至2.4万元则需售价达4.5万元 [24][25] - 二手次新房价格承压明显，原有5万元挂牌价难以维持 [25][33]