高得房率现象与市场影响 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计建筑面积区域打包计入套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市新房得房率甚至达到130% 远超常规住宅得房率不可能超过100%的客观规律 [1] - 市场催生高得房率"新规产品" 广州、深圳等城市上半年此类产品去化率较高 反映购房者青睐倾向 [1] 政策规范与行业标准 - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 对住宅项目建设、使用和维护作出规定 [2] - 规范要求在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面提升标准 推动行业聚焦建筑质量与规划设计优化 [2] - 各地需加快出台地方实施版本 紧扣规范要求推动"好房子"建设进程加速 [2] 产品本质与行业导向 - "好房子"不代表"高赠送" 需在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能及配套服务等多维度提升 [2] - 盲目追求高得房率是对"好房子"标准的误读 应关注全方位居住舒适度和生活品质提升 [1][2] - 行业参与主体需将重点聚焦于提升服务水平 这符合"好房子"政策的初衷 [2]

地块概况 - 中海新城以45.23亿元底价摘得西黄村1606-640地块组合中的640地块[2] - 640地块为公建混合住宅用地，地上建面6.6万平米，其中住宅约1.97万平米，总容积率3.5[10] - 地块距离海淀区仅1.4公里，是中海新城在石景山开发项目中距离海淀最近的地块[7] 开发策略 - 公司选择率先开发640地块，因其位置独立且方正，与其余三地块相距约700米[5] - 直接使用中海寰宇天下天镜的项目公司鑫安兴业，节省时间成本[3] - 地块规划5栋住宅楼，呈点状分布，中央1栋，四角各1栋[10] 产品设计 - 住宅容积率约1.7，规划10-11层洋房，一梯两户[12] - 引入花池设计，为石景山楼市首创，所有户型赠送面积较大，包括南北双阳台、飘窗等[15] - 规划四款户型：149平米20套、168平米62套、302平米18套、500平米2套，总计102套纯改善产品[16] - 168平米户型实际得房率高达97%，302平米户型得房率约95%[20] 市场定位 - 定位高端豪宅，参考兄弟楼盘中海长安玖章（成交均价7.66万元/平米）[22] - 住宅楼面价4.07万元/平米，周边竞品如海淀宝山村双子座单价预计9-9.5万元/平米[22][29] - 项目案名大概率延续"玖章"系列，瞄准石景山稀缺的纯改善市场[27] 建筑布局 - 酒店与住宅泾渭分明，酒店位于西侧，面积4.04万平米（17层），住宅位于东侧[10][23] - 酒店部分需返还北京市八大处均胜投资管理公司，回购价仅3000元/平米[25] - 酒店对住宅存在遮挡问题，受影响程度排序为2＞3＞5[25] 行业趋势 - 北京楼市呈现两极分化：好房子概念的刚需盘和顶级豪宅热销，而普通改善型住宅表现平淡[27] - 热门刚需盘包括门头沟长安华曦府、通州招商云璟揽阅等，热门豪宅单价普遍超10万元/平米[27] - 单价8万元/平米左右的改善型项目面临市场压力[27]

行业转型背景 - 房地产行业从金融属性转向制造业属性，以化解泡沫和系统性风险 [2] - 行业需要新动力激活需求，类似新能源汽车对传统油车市场的替代效应 [3][4] - 产品形态的彻底转变是刺激需求的关键，需与过去形成清晰差异 [4] 产品与市场策略 - 土地政策变化推动产品创新：降容、优质土地转住宅、成本下降等 [8] - 开发商提升公区投入，差异化上一周期产品 [12] - 一手房与二手房差距拉大，增量市场主导舆论热度 [15][16][17] - 地块体量小型化（如上海单盘200-300套）以维持市场参与度和热度 [18][19] 房价与竞争格局 - 一手房定价逻辑强调“贵得有道理”，豪宅市场结构性回暖支撑置换链条 [24] - 刚需/改善产品需在同一价格梯队内做到区域最优，避免单纯性价比竞争 [25][26] - 未来行业将分价格段（塔尖/豪宅/改善/刚需等）出现领导品牌，垄断各细分市场50%以上份额 [26][27] 渠道与交易模式 - 二手房市场依赖渠道经纪，一线城市或率先推行双边经纪模式 [20][21] - 中介费结构可能调整：买家中介费下降，卖家中介费上涨并趋同 [22] 城市政策与挑战 - 地方政府需同步推进新模式增量（新地+新政策）与消化老模式库存，管理难度大 [29][30][31][32]

北京房地产行业"好房子"政策对容积率的影响 - "好房子"政策导致不计容建筑面积增加 实际容积率上升 首钢璟悦长安项目通过首层架空、阳台赠送等方式使地上不计容面积增加 实际容积率从2.71升至3.16 增幅达0.45 [5][8][10] 首钢璟悦长安项目规划问题 - 项目规划16栋住宅 其中7栋楼间距不足 最短距离仅9米 大部分间距约13米 远低于正常标准 [3][5] - 项目占地面积2.8万平米 地上计容建筑面积7.59万平米 但通过不计容设计使实际地上建筑面积达8.86万平米 [5][8] - 项目实际建筑高度54.6米 低于土地出让文件规定的60米控高要求 可能为避免影响日照 [5] 不计容建筑面积构成 - 首层架空层4处总面积约1200平米 层高3.6米 [6] - 阳台系统包含内嵌阳台、设备平台、北面阳台和飘窗 其中内嵌阳台进深1.8米赠送一半 北面开敞阳台进深1米赠送一半 设备平台全赠送 飘窗全赠送 [6] - 南面挑空大门设计近300平米 [6] 行业比较分析 - 金茂满曜朝阳项目地上不计容建筑面积占比达16.72% 可作为行业参考 [8] - 北京楼市近一年涌现50多个带阳台新盘 不计容面积呈现扩大趋势 [10] - 海淀区新房除飘窗外几乎无赠送面积 容积率相对真实 [10] 北京市场阳台设计类型分布 - 内嵌式阳台主要采用"拟封闭+计一半面积"模式 涉及中海、中建、金茂等开发商29个项目 [11][12] - 外置阳台主要采用"不封闭+计一半面积"模式 涉及城建、华润等开发商20个项目 [12] - 防火排檐类阳台采用"不封闭+不计入面积"方式 主要出现在华润、保利等项目中 [12][13]