（央视财经《经济信息联播》）在向新而行的同时，浙江还致力于在存量空间里发掘高质量发展的增 量。浙江温州，一座民营经济兴盛之城，正在通过技术改造"腾笼换鸟"，让一批老旧厂房实现从"低产 田"到"高产田"的跨越。 可就在几年前，这里还遍布着皮革加工的棚屋和违建，产业老旧、效益低下。为了推动转型，当地政府 通过统一规划、拆除重建，在新建的高层建筑中叠合起一间间工业厂房，打开了产业发展的新空间。 紧邻瓯江的几栋白色大楼，是温州鹿城区的"新二代城市科创园"，也是辐射浙南闽北的新型制鞋业集聚 地。园区里，鞋企在一楼设有时尚展示档口，楼上就是生产车间。 温州市鹿城区仰义街道副主任 吴怡翔：（园区）容积率提升至3.3，配套比例达到33%。 温州市瓯海区数安港管理服务中心党组书记 戴笑飞：到现在我们集聚了1000家企业，90亿的交易额， 同时带动这里的软服经济指标增长了50%以上。 据了解，近三年来，温州累计改造老旧工业区超过1.7万亩，相当于新增工业用地8300多亩。 浙江省温州市经济和信息化局产业平台处处长 林忠华：老旧工业区改造过程中，是物理改造提升和产 业转型升级相结合的，除了我们厂房容积率从平均的1.3提升到2.6之 ...

作为项目的建设与运营主体，横琴深合投资有限公司（下称"深合公司"）董事长张立刚表示，项目创新 实施"全员驻场"机制，运用AI桩基质量监控、全过程BIM管理等智能化手段，确保工程优质安全。 据悉，产业园项目探索的"工业上岛""工业上楼"新模式，实践的"澳门注册+横琴生产"新路径，核心就 是为琴澳优质工业项目拓展物理空间、破解发展瓶颈。园区秉持"因澳而生 促澳多元"初心，按照"以需 定供 边建边招"原则推进。在首批交付的厂房中，预留了充足且可定制的高标准产业空间，满足澳门品 牌工业升级需求。目前，已累计接洽意向企业134家，其中澳资企业58家。 按照规划，园区将围绕澳门品牌工业核心定位，布局大健康产业、高端医疗器械与智慧医疗、生物医学 新技术、新质生产力创新集群四大赛道，旨在建设一个集研发、中试、生产于一体的综合性产业社区。 业内人士分析认为，项目建成后将有力承接澳门企业扩产需求，集聚全球大健康产业资源，成为琴澳规 则衔接、融合发展的实践平台。 深合公司负责人介绍，项目一标段将于2026年6月竣工交付，整体园区于2026年底建成，有望成为澳门 经济适度多元发展的新支点，助推粤澳深度融合迈上新台阶。 横琴粤澳深度合 ...

据了解，琴澳创新产业园是合作区成立以来首宗公开出让的M1工业用地项目，总投资超32亿元，总建 筑面积约44万平方米，定位为合作区"四新"产业、助力澳门经济适度多元的核心载体。 广东省委横琴工委副书记、省横琴办主任、合作区执委会副主任聂新平表示，产业园项目探索的"工业 上岛""工业上楼"新模式，实践的"澳门注册+横琴生产"新路径，核心就是为琴澳优质工业项目拓展物理 空间、破解发展瓶颈。下一步合作区将以"精品"标准筑牢安全质量根基，以"服务"导向加快建设运营转 换，以"融合"目标打造产业生态标杆。 作为项目的建设与运营主体，横琴深合投资有限公司(下称"深合公司")董事长张立刚介绍，园区秉持"因 澳而生促澳多元"初心，按照"以需定供边建边招"原则推进。在首批交付的厂房中，预留了充足且可定 制的高标准产业空间，满足澳门品牌工业升级需求。目前，已累计接洽意向企业134家，其中澳资企业 58家。 据介绍，作为合作区首个"工业上岛""工业上楼"示范项目，产业园是合作区"加工增值30%免关税""澳门 监制、澳门监造、澳门设计标志"等特有政策的最佳应用场景，致力为澳资企业降低成本、提升竞争 力。 据了解，首批交付的5栋厂房中， ...

公司战略与市场格局 - 华润啤酒总部于2025年12月8日正式由北京迁入深圳雪花科创城 [2] - 公司于2013年完成对深圳本土品牌金威啤酒的并购，此举重塑了中国啤酒市场格局 [2] - 此次南迁是对粤港澳大湾区战略的呼应 [4] 项目定位与投资规模 - 雪花科创城前身为金威啤酒的宝安二厂，现转型为总建筑面积约87万平方米的产城综合体 [4] - 项目由华润置地与华润啤酒共同改造，总投资超过百亿元，旨在打造一个千亿级的产业集群 [15] - 项目定位为融合生产、研发、商业、居住等复合功能的产业社区，不止是总部办公地 [15] 设计与文化传承 - 项目由Aedas设计，以“产城融合、工业上楼”为思路，保留工业遗存 [6] - 原有的发酵罐被转化为文化展览空间，延续场地记忆 [6] - 高达188米的雪花啤酒总部大厦造型呼应啤酒罐体特征，以“雪花粮仓”为概念意向 [9][11] - 一旁的“雪花啤酒小镇”以开放街区形式，营造沉浸式啤酒文化氛围 [11][12] 模式创新与产业意义 - 项目通过“工业上楼”模式，为高密度城区发展先进制造提供新思路 [15] - 从啤酒厂到科创城的转变，折射出城市在产业演进中的传承与超越 [15]

文章核心观点 - 昆明市未能实现其《昆明市当好排头兵三年行动方案》中设定的2025年核心发展目标，包括GDP超万亿元、常住人口达千万及经济首位度超30% [4][5][6] - 昆明经济持续五年放缓，其根本原因被归结为过度依赖房地产发展，导致在产业（尤其是工业）发展的关键时期错失良机，如今正遭受房地产下行带来的严重反噬 [7][8][27][28] - 昆明工业基础薄弱，产业规模小，且受地形限制发展空间有限，当前正试图通过“工业上山”、“工业上楼”等模式突破瓶颈，但转型面临巨大挑战 [56][80][88][94][96] 昆明经济发展现状与目标差距 - **经济总量差距**：2024年昆明GDP为8275.22亿元，距离1万亿元目标尚差1700多亿元 [6] - **人口规模差距**：2024年常住人口为868.7万人，距离1000万目标差170多万人 [6] - **经济首位度差距**：2024年经济首位度为26.2%，距离30%以上的目标差3.8个百分点 [6] - **增速持续低迷**：自2020年以来，昆明GDP增速持续低于全国平均水平，2024年增速跑输全国大盘1个百分点，2025年前三季度实际增速4.4%，在36个主要城市中位列倒数第七，跑输全国0.8个百分点 [9][10][14][16][19] 房地产依赖与反噬 - **固定资产投资结构失衡**：2018年昆明房地产开发投资占固定资产投资比重达52.6%，2021年更升至60%，资金过度集中于房地产 [29][31][32] - **土地财政崩溃**：土地出让收入从2019年高点915.7亿元暴跌至2023年的46.28亿元，较2019年下跌约95% [34][36] - **商品房市场量价齐跌**：商品房销售面积从2019年高点1916.23万平方米跌至2024年的639.42万平方米，下跌66.6%；销售额从2145.6亿元跌至563.83亿元，下跌73.7%；房价（勾股大数据）从峰值1.35万元/平方米跌至9699元/平方米，跌幅28.06% [39][40][45] - **经济增速与房地产投资高度相关**：数据显示，自2021年房地产投资转为负增长后，昆明GDP增速同步显著放缓，呈现线性相关关系 [49] 工业与产业发展薄弱 - **工业增加值规模小**：2024年昆明全部工业增加值为1837.64亿元，仅为深圳（超1.2万亿元）的零头，甚至低于县级市昆山（2435.84亿元）和江阴（2349.93亿元） [50][52][57] - **千亿级产业匮乏**：昆明仅有1个营业收入超千亿的产业（有色金属冶炼和压延加工业），远少于深圳（7个）、苏州（11个）、东莞（5个）、无锡（9个）、广州（6个）等城市 [60][62][64][66][68][71] - **工业投资增长乏力**：尽管规划要求工业投资年增26%以上，但2023年下降2.5%，2024年仅增1.9%，2025年前三季度再度下降7.5% [86] 地形限制与转型努力 - **地形制约**：昆明地处云贵高原，平原面积仅占约5%，主城区土地紧张，限制了工业项目落地所需的大片平整土地 [90][91][92] - **突破地形限制的尝试**：提出“工业上山”和“工业上楼”模式，如新增建设用地70%来自山地开发，学习深圳M0产业用地经验建设高层工业楼宇，试图实现“向天借地”和“工业不与城市争地” [94] - **产业升级方向**：规划构建“8+N”产业链体系，重点发展新能源电池、生物医药、新材料、电子信息等产业集群，并推动传统产业绿色化改造 [85][94]

文章核心观点 - 深圳宝安区的产业园区通过城市更新、精准定位与全周期服务，成功实现了从传统低端制造向现代化先进制造与产业集群的转型升级，并培育出一批细分领域的领军企业 [1][2][3][4][5] 新桥东先进制造园转型 - 园区是深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目，将原“散乱污危”企业扎堆、总产值仅约90亿元的区域转型为现代化产业园 [1] - 采用“政府主导+国企实施+社区参与”模式，仅用2年完成实施主体确认，较同类项目缩短4年周期 [1] - 拆除127万平方米建筑，容积率提升至5.6，释放417万平方米产业空间，规模堪比南山科技园，并打造“工业上楼”高承重厂房 [1] - 一期交付后签约40家企业，去化率近八成，其中专精特新“小巨人”及国高企业占比接近70% [2] - 吸引如华力宇电子购入超7000平方米空间，垦拓流体技术入驻后其分子键合汇流板国内市场份额达97% [2] - 规划未来实现投资、空间、GDP均超500亿元的“3个500”目标 [2] 宝安产业园区发展历程 - 1978年全国第一批、深圳第一家“三来一补”企业上屋怡高电业厂在宝安落地，拉开工业化1.0时代序幕，吸引百万工人和大量企业 [3] - 早期园区多为单层或低层厂房，空间利用粗放，后期出现土地紧张和污染问题，但也积累了工业基础和产业工人，为后续高端化转型埋下伏笔 [3] 特色园区与产业集群培育 - 福永e创城聚焦跨境电商与直播电商，通过“宝品汇”全球货盘模式帮助企业打通供应链并降低出海成本 [4] - 前海科兴科学园作为数字文娱基地，以长期租金优惠吸引企业，助力数字文娱产业集群壮大 [4] - 中粮创芯研发中心等创新型产业用房为世界500强及专精特新企业提供3-7折租金优惠，优质企业入驻成本可低至30元/平方米 [4] - 在园区扶持下，影石创新成为全球运动相机销量第一，洲明科技高端显示屏亮相全球顶级赛事，亚太星通完成深圳首次商业卫星发射 [4] 创新创业支持体系 - 宝安13家“无忧空间”载体为人工智能、智能机器人等初创企业提供1.6万平方米场地和360多个卡座，并给予3-12个月免租期 [5] - 除租金优惠外，还提供知识产权保护指导、政策解读及对接创投、银行等全生命周期服务 [5] - 2023年通过“三个一”企业服务机制收集企业诉求超8000件，办结率达99.4%，帮助千余家企业找订单、百余家企业找空间，促成超650亿元融资 [5]

昆明市经济发展现状与目标差距 - 昆明市在《昆明市当好排头兵三年行动方案》中提出到2025年实现经济总量1万亿元以上、常住人口1000万人左右、经济首位度30%以上的“双万”目标，但2024年实际GDP为8275.22亿元，距离目标差1700多亿元，常住人口868.7万人，距离目标差170多万人，经济首位度26.2%，距离目标差3.8个百分点，目标已无法实现 [1] - 昆明市GDP增速自2019年的6.7%持续放缓，2021年增速为3.8%，大幅低于全国平均增速8.1%，2024年增速仍跑输全国大盘1个百分点，2025年前三季度增速为4.4%，在36个主要城市中位列倒数第7，跑输全国大盘0.8个百分点 [1][2][5][8] - 云南省2025年前三季度GDP增速为4.3%，跑输全国大盘0.9个百分点，增速在31个地区中位列倒数第五 [8][9][10] 人口增长动力减弱 - 昆明市常住人口增量从2023年的8万人骤降至2024年的7000人，扣除自然增长人口2400人后，人口净流入仅4600人，人口竞争力显著下降 [10][11] 房地产依赖与反噬 - 昆明市固定资产投资结构严重向房地产倾斜，房地产开发投资占比从1990年的6.2%持续攀升，在2018年达到52.6%，2021年达到峰值60% [14][15][16][17] - 过度依赖房地产导致昆明市在行业下行期遭遇土地出让、商品房销量和价格“三杀”：土地出让收入从2019年高点915.7亿元暴跌至2023年的46.28亿元，跌幅达86.5% [19] - 商品房销售面积从2019年高点1916.23万平方米跌至2024年的639.42万平方米，跌幅66.6%，同期销售额从2145.6亿元跌至563.83亿元，跌幅73.7% [21][23] - 商品房均价从高点（统计局口径2020年11325元/平方米，第三方数据2021年4月13483元/平方米）持续下跌，2024年统计局口径均价为8818元/平方米，较高点下跌22%，第三方数据显示2025年中均价9699元/平方米，较高点下跌28.06% [23][24][25] - 房地产投资增速与GDP增速呈现高度线性相关，房地产投资增速自2021年转负后持续大幅下滑，同期GDP增速也持续低迷 [26] 工业基础薄弱与产业短板 - 昆明市工业增加值规模小，2024年为1837.64亿元，仅为工业强市（如深圳超1.2万亿元）的零头，甚至低于县级市昆山（2435.84亿元）和江阴（2349.93亿元） [26][28][29][31][32] - 昆明市2022年工业总产值为5344.76亿元，远低于深圳的5.4万亿元 [29] - 从千亿级产业集群看，昆明市仅有1个（有色金属冶炼和压延加工业），远少于深圳（7个，含1个万亿级）、苏州（11个，含1个万亿级）、东莞（5个，含1个万亿级）、无锡（9个）、广州（6个）、成都、武汉、杭州（各4个）等城市 [33][35][37][39][40][42][44][45][47][48][50] 产业转型努力与地理制约 - 昆明市在行动方案中提出构建“8+N”产业链体系，目标到2025年工业总产值突破1.2万亿元，工业增加值占GDP比重突破30%，工业投资每年增长26%以上 [54][55][56] - 但实际执行不力，工业投资2023年下降2.5%，2024年仅增长1.9%，2025年前三季度又下降7.5% [57] - 产业转型面临地理条件制约，昆明市平原面积占比仅5%左右，主城区五区土地仅占全市14%却集中了77%的经济总量，工业用地被挤压 [58][59][60] - 为应对土地限制，昆明市提出“工业上山”、“工业上楼”策略，新增建设用地70%来自山地开发，并学习深圳经验建设高层工业楼宇，推动产业向“轻、高、新”方向转型 [62] 债务问题与转型必要性 - 前期举债发展叠加土地财政枯竭，债务问题显现，拖累了昆明市的经济发展 [50][51] - 城市发展没有退路，必须摆脱对房地产的依赖，全力发展工业、新型制造业和科技产业以完成转型 [52][66][67]

文章核心观点 - “工业上楼”模式通过多元化的形态与标准化的技术重塑工业空间价值，为产业升级与城市发展注入强劲动力 [1] “工业上楼”项目类别与案例 - 低多层产品以灵活布局与高效融合为特色，案例包括上海欧诺信新建厂房项目（总建筑面积约6.5万平方米）和上海普洛斯桃浦智慧冷链产业园一期项目（总建筑面积约7.4万平方米）[3] - 中高层产品在产业集聚与技术集成上表现突出，案例包括上海胤勤自动化总部基地项目（总建筑面积约3.3万平方米）和上海蓝帆医疗科创总部及产业化基地项目（总建筑面积14.94万平方米）[4] - 超高层产品打破传统工业建筑高度限制，开启“摩天工厂”新时代，案例包括深圳坪山新能源汽车产业园区项目（总建筑面积约51万平方米）和深圳生物医药加速器项目（总建设面积约70万平方米）[4] “工业上楼”的核心价值与突破 - 在空间融合上，创新的立体产业布局驱动产业集群效能释放，推动生产、生活、生态多元一体的新型产业结构形成 [5] - 在产业协同上，“楼上楼下创新创业综合体”的构建让上下游产业链高度集成，就近协同效应显著 [5] - 在资源利用上，其成倍提升土地利用率和产业承载力，让亩均产值和税收大幅增长 [5] “工业上楼”的技术创新与效益 - 中建科技的工业上楼产品采用标准化、模块化、智能化的研发思路，分为“三类九档”以适配多种企业使用场景 [6] - 相较于传统现浇工业建筑，该产品可节约工期30%、减少人工40%、降低建筑垃圾排放80%，且不增加建造成本 [6]

苏南地区低效用地再开发背景与挑战 - 苏南地区早期乡镇企业存在“小、散、乱”的布局特征，部分城市低效用地面积占城市建设用地总面积的10%-15% [1] - 过去5年间，苏南某市因土地问题导致新兴产业项目流失的比例达到20%左右 [1] - 新兴产业项目落地需求迫切与大量低效用地闲置形成尖锐矛盾 [1] “工业上楼”模式与实施成效 - “工业上楼”通过建设高层厂房提高土地容积率，向空中要空间，打破传统工业用地模式束缚 [2] - 2024年苏州市评选认定“工业上楼”项目优质案例40个，新开工项目169个，开工建设面积1408万平方米 [2] - 苏州工业园区已建、在建、拟建“工业上楼”项目超60个，总投资额近390亿元，占地面积5000余亩，建筑面积近780万平方米 [3] - 园区原项目地块整体平均容积率由不足1.0提升至2.4以上，部分项目容积率已超3.0 [3] - 吴江区七都镇范例显示，一个占地仅16.42亩的“空中厂房”达产后年产值可达5亿元 [2] 政策支持与市场化更新机制 - 吴中区贯彻相关政策文件，鼓励社会资本运用市场化手段及“工业上楼”等方式对存量低效工业用地施行再开发 [3] - 2024年吴中区实施低效工业用地转型项目32个，总投资106.6亿元，占地面积1280.7亩，建筑面积183.3万平方米 [3] - 常熟市通过“企业联合开发”模式破解产权“碎片化”难题，形成“建筑基底独有、公共部分共有”创新方案 [5][6] 典型案例与土地效率提升 - 张家港锦丰镇五棵松科创园通过8个行政村联合开发，容积率从0.39提升至2.03，亩均税收从不足3万元突破至60万元，实现20倍增长 [4] - 张家港锦阳工业园改造后容积率提升至1.71，建成总建筑面积约8.4万平方米的高标准厂房，为小微企业搭建发展平台 [4] - 常熟支塘镇盐铁智造产业园改造后建筑面积达12.66万平方米，预计年税收突破4000万元，亩均收益较改造前提高超10倍 [6] - 常熟高新区协同创新产业园容积率由1.0提升至2.18，吸引12家高精尖企业落户，亩均税收提升至115万元，综合能耗降低约45% [7] 产业升级与生态效益 - 低效用地再开发为新兴产业升级腾出空间，推动产业链向高附加值环节延伸 [3][7] - 新建园区采用光伏一体化设计等绿色技术，实现经济效益增长与生态效益提升 [7] - 吴越智能制造产业园通过更新行动，已签约项目10个，总投资超30亿元，达产后可实现年产值100亿元 [8]

文章核心观点 - 产业园区招商困难的核心问题在于领导层的专业素养和决策水平 而非单纯的市场环境因素 [5][6] - 专业领导与半吊子领导的根本区别在于能否从企业实际需求出发进行精准招商和载体建设 [11][12][13] - 成功招商需要领导层具备产业洞察力 构建以价值创造为核心的新型竞争优势 通过产业培育实现高质量招商 [15][16][17] 半吊子领导的问题分析 - 盲目跟风热门产业方向 在不具备产业基础的三线城市斥资15亿打造集成电路产业园 导致园区空置率稳定在90%以上 [8][9] - 决策脱离实际需求 某生物医药产业园斥巨资打造GMP标准无菌生产车间 但本地企业以研发检测为主 根本不需要大规模生产空间 [9] - 将高端载体等同于园区竞争力 热衷于建设地标性建筑 但载体供给与企业需求严重错配 [9] 专业领导的成功要素 - 深入理解企业需求 不同发展阶段企业对载体需求差异显著 初创企业侧重低成本和灵活性 成长期企业要求可扩展性和稳定性 [12][13] - 招商逻辑从简单粗暴的土地交易转向为企业解决技术突破 人才招引等发展难题 通过全周期成长支持体系实现企业扎根 [12][17] - 精准定位企业画像 根据产业资源优势划定重点招引领域 避免眉毛胡子一把抓的粗放式招商 [15][16] 招商策略转型方向 - 从抢新增转向抢存量 在市场经济低迷背景下需要突破传统招商思维定式 [16] - 产业培育成为关键 通过构建产业生态实现税收增长 产业集聚 品牌价值提升等综合回报 [17] - 领导层需摒弃短期政绩思想 回归产业发展本质逻辑 用心培育园区内生增长能力 [17]