上海豪宅销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 实现销售额48亿元 [1][2] - 项目2024年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠地位 [1][2] - 套均总价约7300万元 成交均价从首期17万元/平方米升至五批次19.8万元/平方米 [2] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米 [4] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态 [4] - 即将推出建筑面积200～990平方米风貌合院产品 [4] 上海房地产市场趋势 - 2025年7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3% [4] - 一线城市新建住宅价格同比降幅收窄0.3个百分点至下降1.1% [4] - 认筹率超200%反映高端市场需求旺盛 [2] 行业政策与战略方向 - 需聚焦核心区域与产品创新以承接政策红利 [5] - 供给端将通过完善计规规则和降低税费鼓励高品质住房 [5] - 需求端拟通过提高公积金额度、以旧换新等措施释放改善性需求 [6]

财务表现 - 公司上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元，保持行业前列 [1] - 销售回款率超过100%，多地项目开盘去化率超过90% [1][3] - 完成大宗交易签约金额超过60亿元，盘活存量资源回款近60亿元 [1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，实现新增销售超200亿元 [1][3] 债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 [1] - 2027年之前已无境外公开债到期 [1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降 [3] - 经营服务业务通过精细化管理实现行政开支等费用下降 [3] - 万物云、长租公寓、商业业务和万纬物流均实现费用优化 [3] - 新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16% [3] 产品与交付 - 高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证" [1][3] - 迭代"三好"住宅产品标准，上海理想之地入选住建部好社区案例 [3] - 成都、温州、天津等盘活项目首开去化率超90% [3] 经营服务业务 - 万物云上半年实现营收182亿元，通过"弹性定价"模式拓展项目超20个 [4] - 长租公寓运营管理超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房 [4] - 服务企业客户超6200家，盘活存量房源超8300间 [4] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务出租率行业领先 [4] - 物流业务库内运营、运输等服务收入同比增长43% [4] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家伙伴提供审图服务 [4] - 累计完成智能巡检超32万次 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 [4] - 泊寓运营实现全面自动化，前台GOP利润率长期保持在89%以上 [5] 战略合作 - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 [5] - 成功试点全球首例机器人自主搭乘地铁配送货项目 [5] - 未来将在TOD开发、商业运营、工程代建等领域探索合作机会 [5] - 持续与政府、央国企、行业龙头等共建战略合作生态 [5]

行业技术发展 - 建筑行业在标准化、智能化与绿色化方面取得进展 聚焦科技赋能好房子[1] - 项目开发高性能电渗透防潮系统和AI环境控制技术 使文物库房温湿度波动控制在±1℃和±5%以内[2] - 采用UHPC超高性能混凝土、自愈合混凝土及丙烯酸皮肤式防水涂料等绿色建材 自愈合混凝土可自动修复0.6毫米裂缝[3] - 项目全面执行绿建三星与健康建筑标准 超70%建材为绿色认证产品[4] - 应用智能建造施工集成平台 整合混凝土养护、AI安全监控等六大系统实现人机协作[5] - 智能养护系统精准控制温湿度 AI监控实时识别安全隐患 模板系统提高安装精度 多工序穿插施工缩短工期[5] 项目规划与设计 - 故宫博物院北院区总建筑面积超10万平方米 距故宫约30多公里 旨在解决逾180万件文物展陈需求[2] - 上海宝冶承建一标段总建筑面积4.17万平方米 包括文物修复用房和办公服务用房[2] - 中建八局负责二标段总建筑面积约6.02万平方米[3] - 龙湖·观萃项目通过点板结合规划形态 形成开放通透城市界面 配备1.3万平方米代建公园与风雨连廊[4] - 户型设计实得率达94% 全屋精装交付 配备全屋互联智能家居系统[4] - 北京建工·嘉境里项目总建筑面积约22.65万平方米 包括21栋住宅和6栋配套建筑[4] - 项目设计约47米超长入户门廊 酒店式大堂 全明格局和LDK餐厨一体化户型[5] 市场表现与政策推动 - 2023年1月至7月 观萃项目在昌平区取得销售金额和套数双第一[4] - 北京市新建住宅项目广泛执行好房子政策 推动住房供给结构改革[6] - 《北京市高品质商品住宅设计导则》等政策陆续实施 好房子标准从设计规范到服务运营逐步建立[6] 服务体系创新 - 嘉境里项目推出JOY悦己生活家服务体系 以三大原则、七大空间和五大权益为核心构建一站式社区生活圈[5] - 引入法国鹰演健康检测设备的观佑健康中心 将专业医疗资源融入社区[5] - 好房子涉及生活方式、社区关系和环境的整体进步 包括更安全建筑结构、更环保材料、更智能控制系统、更人性化设计和更完善服务[6]

展会概况与主题 - 2025年中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题展以"科技赋能好房子"为主题 将于9月10日至14日在首钢园区8号馆举办 集中展示建筑行业标准化 智能化 绿色化最新成果 [1] - 专题展是推动行业创新发展 促进国际合作 服务民生改善的重要契机 [1] 七大核心亮点 - 聚焦"好房子"定义人居品质新标杆 通过构建住宅舒适度量化体系 设置适老化设施和儿童游乐空间满足家庭全生命周期需求 [2] - 聚焦"城市更新"探索存量焕新范式 展示城镇老旧小区改造 完整社区建设 适老化改造及产业园区升级的创新实践 [2] - 按"好房子"全生命周期划分六大板块：好标准 好设计 好建造 好材料 好服务及样板间 形成从标准制定到落地体验的闭环展示 [2] - 聚焦"智能建造"推动产业转型 展示应急抢险指挥方舱 多种智能建造机器人等前沿技术应用 [3] - 聚焦"大国重器"展示中国建造实力 包括"梦想号"竖井掘进机和全球首创"装配式造楼机"等国之重器模型 [3] - 聚焦"国际合作"拓展全球空间 举办中国—东盟住建领域研讨 京港澳建筑行业研讨会等多场国际交流活动 [3] - 突出"交易功能"助力企业开拓市场 馆内15%面积划为洽商推介区域 "北京服务"案例报送数量和入库数量居各专题前列 [3] 政策与标准体系 - 北京市坚持规划引领标准先行 出台《北京市高品质商品住宅设计导则》《北京市平原多点地区"好房子"规划管理相关技术要点》提供政策引导和技术支撑 [4] - 中国建科绘制《"好房子"技术图谱》与《"好房子"标准图谱》 构建覆盖全维度 全场景 全层级的完整标准体系 [5] - 北京工程勘察设计协会和北京建筑师学会组织行业联合展区 全面展示好设计赋能好房子的成果 [5] 技术应用与创新 - 绿色低碳建筑注重舒适健康低碳体验 通过新能源利用和数据驱动实现精准减碳 智能控制实现全生命周期持续节能 [5] - 市政基础设施是"好房子"底层支撑 胡同街区改造中应用综合管廊 海绵城市等技术提升居民幸福指数 [5] - BIM技术广泛应用于设计全过程 AI辅助设计工具通过大数据分析用户习惯实现个性化定制设计 [5] - 数字科技赋能住区运维 具身智能机器人实现自动巡检 自动报警和工单生成 提升安全品质与效率 [5] 参展规模与国际合作 - 专题展汇聚国际国内建筑行业龙头企业 涵盖设计 咨询 开发 建材企业及中介机构 科技服务 科研院所等单位 [6] - 线上参展商230家 线下参展商90家 其中世界500强及行业龙头企业67家占比74% 国际企业5家占比5.6% 京外企业28家占比31% [6] - 扎哈建筑事务所独立参展 北京市勘察设计协会组织5家国际设计企业组团参展 [6] - 2029年国际建筑师大会在北京举办 展会期间展示"国际建筑师协会学术委员会领袖畅谈中国建筑对全球发展的独特贡献"系列视频 [6] - 举办中国—中亚 中非 中日 中蒙等多场洽谈推介会探讨建筑服务合作方向 [6] - 鼓励本土企业参与"一带一路"国际项目建设 中元国际重点展示拓展全球布局的重点项目 [7]

房地产市场现状与政策建议 - 房地产市场面临库存较大和房价止跌回稳压力 库存问题突出 商品房待售面积达76486万平米[1][3] - 专家建议通过专项债收储存量房转保障房 或设立国家收储基金化解风险 资金成本或按1%设定 使用年限20年[2][5] - 收储房源可用于保障性住房和市场租赁 通过规模化经营提升租赁行业收益[1][4] 行业供需与库存问题 - 住宅施工面积445107万平米 待售库存消化需较长时间 供求关系改善前房价难稳定[3] - 投资性购房基本退出市场 需减少供给并扩大需求 重点解决结构性偏差[3] - 保障性住房需求突出 需为农民工等群体提供基本公共服务[2] 产品转型与市场策略 - 住建部推动"好房子"建设 要求突破居住维度 融入生活生态与美学设计[6][8] - 房企聚焦产品迭代应对市场变化 华润 龙湖 金茂等探索客户真实需求[6][9] - 产品竞争加剧 硬件提升明显 但需避免同质化 例如地库"星空顶"等雷同设计[9] 企业案例与发展模式 - 部分企业如新东升置业坚持慢开发模式 24年仅9个项目 零贷款运营[7][8] - 龙湖聚焦一二线城市拿地 金茂加强产品力 快速迭代适应市场[9] - 租赁市场趋向机构化 标准化 智能化和品牌化连锁经营[4] 消费结构与经济挑战 - 服务消费占GDP比重偏低 特别是教育 医疗 养老等领域 城市化质量和收入差距影响消费需求[2] - 住房消费需兼顾"锦上添花"和"雪中送炭" 优化结构性偏差[2]

行业转型趋势 - 房地产行业进入以城市更新为核心的全新发展阶段 衡量企业成功的标准从开发面积和规模转向长期运营能力与社会价值创造 [1] - 传统开发模式已难以为继 需要通过科技赋能 业态升级 服务转型打开第二增长曲线 [1] - 行业从关注规模和速度转向关注价值和质量 从提供居住空间转向提供生活体验 从满足物质需求转向满足精神需求 [2] 品牌与产品战略 - 房地产品牌力量更为凸显 行业重构的是品牌 兑现的是承诺 最终要在AI技术基点与文明人性原点之间铸就精益之路 [1] - 产品迭代速度加快 跟不上政策与客户需求变化的房企将被淘汰 [1] - 好房子不能忽略居住和生活之间的关系 需要把真正的居住和生活紧密连接在一起 [1] 企业应对策略 - 面对市场竞争 企业选择更为审慎的发展路径 子弹有限必须打得更精准 容错空间更小 [2] - 企业需要变得更快才有更好的未来 [1]

展会概况 - 2025年中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题将于9月10日—14日在北京举办 以科技赋能"好房子"为年度主题 [1] - 专题展集中展示"好房子"标准制定和规划设计 智能建造 适老化改造 智能家居集成 绿色节能建筑等领域的探索成果和典型案例 [1] 参展规模 - 专题展汇聚国际国内建筑行业龙头企业 涵盖设计 咨询 开发 建材企业及中介机构 科技服务 科研院所 商协会等单位 [3] - 线上参展商230家 线下参展商90家 其中世界500强及行业龙头企业67家占比74% 国际企业5家占比5.6% 京外企业28家占比31% [3] - 扎哈建筑事务所线下独立参展 北京市勘察设计协会组织5家国际设计企业线下组团参展 北新建材 中铁十五局 高力国际等十余家机构首次线下参展 [3] 展览内容 - 设置"好房子"样板间 包含可移动模块化旅居产品和新农宅样板间 提供零距离沉浸式未来居住空间体验 [4] - 聚焦四好建设目标 通过好标准 好设计 好材料 好建造 好服务全面展示行业创新成果与实践经验 [5] - 北京工程勘察设计协会组织行业联合展区 全面展示好设计赋能好房子的优秀成果 [5] 实践案例 - 龙湖·观萃作为首届全国"好房子"设计大赛落地实施项目 体现从单点试点到规模化落地的实践成果 [6] - 项目围绕安全 舒适 绿色 智慧特征打造八大设计亮点 包含架空层 风雨连廊 会所 开敞阳台等实景设计 [6] - 8月底9月初将开放全新实景示范区 包括运动主题架空层泛会所 四季花房景观区及117㎡实景样板间 [6]

政策与行业趋势 - 全国两会首次将好房子写入政府工作报告 南通作为建筑之乡强化政策支持并完善建设标准 [1] - 住建部发布好房子新标准：安全 舒适 绿色 智慧 这并非及格线而是对房企技术储备与资源整合的大考 [1] - 中国房地产市场正经历从量到质的深刻转型 好房子证明了市场潜力并以产品主义的胜利指明方向 [3] 产品开发模式创新 - 公司率先实现与客户共创开发模式 打破传统开发商主导局面 让客户从拿地之初就参与产品决策 [1] - 创新前置化需求 采用倒推式共创开发 精准锚定头部改善的深层次核心 从被动接受转变为主动共创 [1] - 业主意见被充分纳入建筑布局 景观设计 户型结构和公共空间打造 重新诠释好房子内涵 [2] 项目定位与设计特色 - 项目融合城市新中心与生态亲绿亲水两大核心基因 在紫琅湖畔开辟恒产新赛道 [2] - 通过270°转角阳台 层层退台等设计实现室内外空间融合 使居住者真正生活在自然里 [2] - 巧妙运用借景手法 最大化利用紫琅湖景观资源 使建筑与自然形成共生有机体 [2] 产品品质与市场反馈 - 采用太行金 安哥拉黑 红洞石等十余款原生石材 归家落客区设置手工锻造铜缸复刻紫禁城仪式感 [3] - 将空间转化为可生长的生活容器 超越市场对房间数量的比拼 专注雕琢空间价值 [3] - 从拿地到开盘仅8个月基本售罄 市场对产品力打造给予积极回应 [3]

城市更新政策背景与战略意义 - 中央首次在城市工作会议总体要求中明确以推进城市更新为重要抓手 标志着城市更新成为国家战略级政策方向 [2] - 城镇化率从2017年60%提升至当前67% 城镇新增常住人口增速连续7年负增长 城市发展从增量扩张转向存量提质增效阶段 [6] - 中办国办联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 作为首个顶层设计文件提出10大目标6大原则8大任务4大保障措施 具有里程碑意义 [8] 城市更新内涵与模式转变 - 定义更新为通过维护改造拆建扩充存量建筑资源 实现土地优化配置功能升级和生活品质提升的城市发展过程 [5] - 批判地产式更新模式失败案例：仿古重建项目商户存活率不足30% 景观美化项目日均人流量仅达预期20% [6] - 强调从"拆建主导"转向"存量优化+需求导向" 采用老旧小区绣花式改造历史建筑活化利用地下管网升级等新路径 [7] 政策驱动因素与市场需求 - 回应城镇化转型需求 67%城镇化率背景下北京上海超80% 城市更新成为城市转型必由之路 [9] - 服务扩大内需首要任务 2025年首场国常会聚焦城市更新 两会报告将提振消费扩大内需置于首位 [9][10] - 解决存量建筑盘活合规审批困局社会资本参与渠道不畅等政策难题 为市场释放巨大政策红利 [10] 四好标准与更新实践结合 - "好房子"注重宜居性功能性健康性 通过加固加装设备改造老旧住宅实现质量提升功能完善 [12] - "好小区"构建最后1公里生活单元 增加活动空间智能应急便民服务和一老一小设施 [12] - "好社区"完善15分钟生活圈 补足教育医疗公园等公共服务与商业配套 [12] - "好城区"聚焦城市级功能升级 包含基础设施生态韧性文脉传承就业友好四大维度 [13] 土地政策创新需求 - 允许混合开发与用途合理转换 需明确用地性质变更与土地出让金补缴规则 [15] - 容积率转移奖励政策需落实 目前地方文件提及但实际获得项目有限 [15] - 亟待出台存量土地提前续期政策 北京40年产权商办用地剩余不足10年 需明确续期条件与出让金标准以稳定资产预期 [15] 金融支持体系构建 - 财政资金支持包含中央专项长期国债30个试点城市 地方专项债券及税费减免三免三减半政策 [16] - 金融工具创新要求商业机构开发专项产品 提前介入财务投资引导资金流向 [16] - 社会资本通过公募REITs资产证券化信用债参与 当前酒店写字楼两类成熟资产尚未纳入REITs范围 [17]

保险资管行业 - 中保登近期登记工银安盛、百年资管、人保资本三家保险资管机构的4只资产支持计划，登记规模总计130亿元 [1] - 今年以来中保登登记的资产支持计划已达50只，规模合计超过2000亿元，较去年同期大幅增长 [1] - 险资ABS因结构灵活、现金流明确、基础资产丰富，在低利率环境下优势凸显，成为险资和银行理财资金的重要配置工具 [1] - 债权投资计划持续萎缩，资产支持计划规模快速增长，政策监管改革和市场环境变化是主要驱动因素 [1] 银行业竞争态势 - 贷款利率下行快而存款利率降不动，部分银行通过"以价换量"争夺市场份额，挤压中小银行生存空间 [2] - 上海、广东等地金融监管局和银行业协会推出反内卷举措，剑指房贷返点、车贷返佣等问题，呼吁差异化竞争 [2] 证券行业 - 西南证券成为首家披露半年报的A股上市券商，营收和归母净利润同比增幅均超20%，计划每10股派现0.1元 [2] - A股交投活跃延续，流动性宽松和资本市场环境优化推动证券板块景气度上行 [2] - 8月以来券商合计调研162家上市公司，电子、医药生物等行业受关注，中宠股份吸引61家券商调研 [6] 上市公司业绩 - 截至8月14日已有超300家A股公司披露半年报，近200家归母净利润同比增长，30多家扭亏为盈 [3] - 汽车、电力设备、有色金属等行业业绩表现良好，中国移动、贵州茅台等龙头公司归母净利润均超百亿元 [3] 股权法拍市场 - 今年以来52家A股公司股权法拍流拍，较去年同期增幅超八成 [4] - 流拍核心原因包括经营状况差、参拍门槛高、流动性不足等 [4] 创投基金 - 2025年多地新设引导基金存续期延长至10年以上，部分达20年，为创投"募投管退"留出更多空间 [5] 国资并购 - 地方国资通过产业并购基金和创投平台收购上市公司，强化产业整合 [6] - 并购动因包括国企改革深化、精准招商引资和产业升级 [6] 货币政策 - 美联储降息预期强化，市场讨论重心转向"降息多少"，全球资产可能重新定价 [3] - 央行8月开展12000亿元买断式逆回购操作，实现净投放3000亿元 [7] 房地产政策 - 盐城等近十地推出"好房子"地方标准，推动住宅向安全舒适、绿色智慧方向升级 [8] - 多地通过土地出让金分期缴纳、公积金贷款提额等方式支持"好房子"建设 [8] 人工智能应用 - 工信部公布人工智能在生物制造领域典型应用案例，覆盖生物育种、发酵工程等多个环节 [7]