三亚土地市场动态 - 三亚近期密集挂牌商住用地，两周内累计推出6宗地块，总面积约673.72亩，总起价及配建成本超24亿元[1] - 新挂牌2宗宅地包含市场化商品住房用地及混合安居房用地，其中安居房地块要求现房销售且售价锁定1.72万元/㎡，较周边二手房低30%[5] - 土地出让设置严格竞买门槛，限定世界500强、国央企或中国百强房企参与，体现地方政府对开发资质的前置筛选[1][5] 地块一：三亚CBD东岸单元DA02-17-01 - 面积26.17亩，由商服用地转为99.5%住宅用地，容积率提升至3.1，建筑限高80米[3] - 区位优势显著，毗邻大悦城和华侨城欢乐东岸项目，起拍楼面价15,015元/㎡，总价8.1亿元[3] - 该地块四年前由华侨城竞得但未开发，此次性质变更后市场关注原业主是否再次参与竞拍[3] 地块二：临春片区C-03&D-09-02 - 101.57亩地块分拆出让，其中73.98亩商品住房地块起拍楼面价10,461元/㎡，叠加3.59亿元配建成本后实际楼面价达1.4万元/㎡[5] - 配套27.59亩安居房地块楼面价仅5,802元/㎡，售价与周边形成30%价差，形成明显价格优势[5] - 土地出让采用"商品住房+安居房+配套建设"捆绑模式，为海南常见的地产开发政策组合[5] 土地出让策略分析 - 通过用地性质调整提高住宅占比，如CBD地块住宅比例提升至99.5%，显著增强开发价值[3] - 采用差异化定价策略，商品住房与安居房地块楼面价差达1.8倍，平衡开发商利润与民生保障[5] - 严控竞买资质反映地方政府通过房企筛选机制防范烂尾风险，同时稳定土地市场价格[1][5]

碧桂园服务借款安排 - 公司向必胜、Fortune Warrior两家公司提供10亿元人民币循环借款融通，年利率5%，期限5年，由集团内部资源拨付 [2] - 借款将定向转借给碧桂园控股的境内附属公司，用于保交房相关事项 [2] - 两家借款公司由碧桂园服务非执行董事及主要股东杨惠妍直接全资持有 [2] 风险控制措施 - 两家借款公司合计抵押543,695,233股碧桂园服务股份（占比16.26%）作为担保 [3] - 抵押股份对应的分红可直接用于支付利息或偿还本金 [3] - 公司可回购或处置抵押股份以偿还借款，极端情况下将以低于净资产价格回购注销 [3] 财务影响 - 2024年公司总收入439.9亿元（+3.2%），毛利84亿元（-3.8%），毛利率19.1%（-1.4个百分点） [4] - 银行存款及现金总额181.8亿元 [4] - 5%借款利率高于银行利息收益，有助于盈余现金储备获得合理回报 [4] 市场反应 - 公告发布后股价下跌5.41%至6.65港元 [5] 战略协同 - 支持碧桂园保交楼工作将加快物业交付进度，增加公司管理面积和物管服务收入 [4]

公司财务数据 - 截至2025年3月31日，公司回购专用证券账户股份数量为4,484,912股，占公司总股本的4.33% [5] - 公司2024年回购方案累计回购股份1,152,759股，占总股本1.11%，回购金额17,490,619.03元 [7] - 2024年度利润分配预案为每10股派发现金红利1.00元（含税），合计派发9,914,208.80元 [13][34] 行业现状 - 2024年全国商品房销售面积97,385万平方米，同比下降12.9%，住宅销售额下降17.6% [16] - 2024年末商品房待售面积75,327万平方米，同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2% [16] - 2024年建筑装饰装修总产值14,061.93亿元 [20] - 墙布行业受房地产波动影响较大，但渗透率仍低，未来发展空间广阔 [19] 公司业务 - 主营业务为无缝墙布、窗帘产品及装饰装修业务 [23] - 墙布业务采用经销为主模式，经销商分为专卖店和非专卖店两类 [26][27] - 装饰装修业务通过全资子公司开展，具备设计施工一体化服务能力 [28] - 公司是墙布行业知名企业，担任多个行业协会领导职务 [22] 经营模式 - 采购模式：建立严格供应商评估体系，与主要供应商长期合作 [24] - 生产模式："销售订单+市场预测"结合，部分工序外协加工 [25] - 销售模式：经销为主，直销为辅，建立完善经销商管理制度 [26][27] 公司治理 - 2024年度内部控制评价报告获监事会审议通过 [42][43] - 2025年度拟为全资子公司提供担保 [47][48] - 计划使用闲置募集资金和自有资金进行现金管理 [54][55][58][59]

公司拿地动态 - 4月份以来公司在厦门、杭州等地大手笔拿地，仅三宗土地金额达122.01亿元，超过一季度权益拿地总额121亿元 [2][3] - 杭州世纪城核心单元地块以45.37亿元成交，溢价率58.8%，楼面价51611元/平方米创板块新高 [2] - 厦门湖里区五缘湾地块以34.14亿元成交，溢价率12.34%，楼面价50645元/平方米 [2] - 杭州未来科技城宅地以42.5亿元成交，溢价率17.73%，楼面价21426元/平方米 [2] 土地市场表现 - 杭州"金三银四"二手房销售热度提升，三月份成交创近几年新高，核心地块与外围地块溢价率差异显著 [2] - 公司在土地市场分化背景下持续布局核心城市优质土储资源 [2] 公司融资动态 - 公司获批发行不超过85亿元定向可转债，用于15个"保交楼、保民生"房地产开发项目 [3] - 公司2025年度第一期中票成功发行20亿元，票面利率2.60% [3] 行业趋势 - 头部房企在政策支持和市场信心修复背景下加快布局，积极寻找市场新机遇 [3]

经营业绩与盈利能力 - 2024年公司营业收入同比下降24.23%，但通过提升项目精细化管理能力、降本增效等举措，毛利率及归母净利润同比有所提升，后续将持续完善成本控制体系，提升项目管理能力 [2] 业务布局与发展 - 全资子公司建泰建设参与珠海航展中心相关工程，目前低空基建业务收入占比较小，未来将积极参与“低空基础设施建设”新赛道 [3] - 目前光伏业务营收占比极小 [3] - 市政工程与政务装饰业务收入占比超80%，受房地产下行拖累明显，未来将构建智能化、科技感业务，如铧龙装饰关注智能化装饰市场、商业地产等非住宅市场，维业科技发展超低能耗门窗等高科技产品制造 [3] - 公司项目覆盖28个省份，业务以深圳、珠海为核心，立足粤港澳大湾区拓展全国业务版图，暂无海外市场业务 [6][7] 债务与财务风险 - 资产负债率攀升至93.97%，短期债务占比达96.01%，现金比率仅0.15，有息负债占总负债比例不到10%，除已披露的部分应收账款债务重组事项外，暂无其他债务重组计划，未来将通过经营效率提升、供应链优化和资本结构改善等方式降低资产负债率 [3] - 应收账款同比增长51.32%，将通过客户信用管理把控风险，建立回款动态监控预警体系防范履约风险，成立专项收款小组催收逾期账款，对严重信用风险客户采取法律手段 [5] 市场与客户管理 - 前五大客户销售额占比达86.53%，正在努力拓展新客户，已签约和入库一批新客户，制定了大客户精细化管理清单 [6] - 在“保交楼”政策下，将参与优质房企前期规划，了解需求争取精装修订单，提升自身实力与信誉，建立长期合作关系 [4][5] 应对挑战与竞争策略 - 应对原材料价格波动导致的存货跌价风险，完善成本控制体系，加强成本费用预警和重大风险点防控，以科技创新降低经营风险 [3] - 响应欧盟碳关税对建材供应链要求，施工中加强供应链管理，选择低碳供应商的绿色建材，提升员工环保意识 [5] - 在建筑业需求疲软背景下，通过展示资质与经验、把控施工质量、深化品牌建设、科技赋能构建智能化业务体系增强市场竞争力 [6] 分红与信息披露 - 近三年累计现金分红金额高于最近三个会计年度年均净利润的30%，符合相关规定，若有回购计划将及时披露 [5] - 本次活动不涉及未公开披露的重大信息 [7]

公司融资动态 - 公司获得证监会同意注册批复 发行总额不超过85亿元定向可转债 成为资本市场首单现金类定向可转债项目 [1] - 募集资金拟用于北京 上海 佛山等15个"保交楼 保民生"房地产开发项目 补充经营发展所需资金 [1] - 融资有助于优化资本结构和债务结构 匹配发展新模式要求 为行业树立标杆并增强市场信心 [1] 行业影响与政策意义 - 本次定向可转债是证监会2022年"资本市场支持房地产市场平稳健康发展"政策精神的延续 [2] - 体现监管部门对优质房企利用资本市场推动行业筑底回升的大力支持 对具备条件的企业具示范引领作用 [2] - 定向可转债为再融资领域新尝试 为房企提供新融资渠道 为投资人提供更多元投资选择 [1] 资金用途与社会责任 - 募集资金全部用于15个房地产开发项目 响应国家"保交楼 保民生"政策号召 [2] - 通过满足项目开发资金需求 切实维护购房者合法权益 [2] - 践行央企保障民生 服务社会的责任担当 [2]

公司治理调整 - 公司控股子公司廊坊京御与合作方签署补充协议 将大厂裕坤项目公司表决权从51%降至40% 董事会席位从3名减至2名 导致公司丧失对该项目的控制权 [2][3] - 调整后大厂裕坤转为共同经营模式 各股东按持股比例行使表决权 公司不再将其纳入合并报表范围 [3] - 该事项已通过第八届董事会第三十次会议审议 无需提交股东大会 [6] 财务影响 - 大厂裕坤注册资本10.54亿元人民币 股东结构为廊坊京御40%、香河嘉华30%、贯天德俊30% [7] - 会计准则调整导致核算方式变更 从合并报表改为权益法核算 对归母净利润和净资产无直接影响 [9] - 公司强调该子公司业务独立 变动不会对其他业务板块产生重大影响 [9] 股东大会安排 - 公司将于2025年5月6日召开临时股东大会 审议为子公司提供担保等议案 [12] - 投票采用现场+网络结合方式 网络投票通过上交所系统进行 时间覆盖交易时段9:15-15:00 [12][16] - 需在2025年4月24日前完成登记 异地股东可通过信函或传真方式参与 [21][22] 担保事项披露 - 拟为骏豪凯星、霸州孔雀城、京御幸福三家全资子公司新增1.36亿元担保 用于"保交楼"专项借款 [37][39] - 截至2025年3月末 公司对三家子公司担保余额分别为1.67亿、5.06亿、25.97亿元 [38] - 担保方式包括抵押担保、连带责任保证及让与担保 被担保方均存在失信记录 [39][40][41] 债务风险现状 - 截至2024年底公司对外担保总额1320.79亿元 达净资产的1844.62% 其中逾期金额221.58亿元 [43] - 逾期担保均涉及控股子公司 主因流动性风险导致债务违约 公司正推进债务重组计划 [38][43] - 京御幸福等被担保对象资产负债率超70% 财务数据未经审计 [39]