政策发布与背景 - 证监会发布商业不动产投资信托基金试点公告并公开征求意见 [2] - 征求意见稿共八条内容 主要包括产品定义、基金注册及运营管理要求等 [1][2] - 起草背景为REITs市场经过五年探索后稳步发展 在盘活存量资产等方面取得成效 [2] 市场现状与意义 - 截至11月27日 已有77只REITs上市 融资金额2070亿元 总市值2201亿元 [3] - 2024年以来中证REITs全收益指数上涨22.46% REITs已成为重要大类资产配置品种 [3] - 推出商业不动产REITs可更好发挥功能作用 支持构建房地产发展新模式 [3] - 我国商业不动产存量规模庞大 具有通过REITs进行盘活的内在需求 [3] 产品定义与运营要求 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产获取稳定现金流的封闭式公募基金 [3] - 征求意见稿对基金管理人、基金托管人、尽职调查及申请材料提出要求 [3] - 明确基金管理人的主动运营管理责任 [3] 机构与监管责任 - 征求意见稿提出要发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 [4] - 要求严格遵守执业规范和监管要求 [4] - 强化监管责任 明确各监管机构依法履行监管和风险监测处置等职责 [4]

文章核心观点 - 当前充满挑战的利率环境要求投资者对选择投资哪家商业发展公司非常谨慎[1] - 许多商业发展公司在投资组合健康和基础增长方面面临挑战[1] - 构建一个由经典股息增长股为基础，并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金的投资组合，是提高投资收入同时获取与标普指数相当总回报的高效方法[1] 投资策略分析 - 分析市场中的高收益机会，专注于发掘高质量的股息股和其他具有长期增长潜力的资产[1] - 采用增长与收入相结合的混合系统，旨在获取与标普指数相当的总回报[1] - 拥有超过15年的投资经验，具备分析市场高收益机会的专业技能[1]

公司投资策略 - 股票市场是强大的机制 长期的价格波动会累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - Pacifica Yield 公司的目标是追求长期财富创造 [1] - 其投资重点集中于被低估的高增长公司 高股息股票 房地产投资信托基金以及绿色能源公司 [1] 分析师持仓披露 - 分析师通过股票所有权 期权或其他衍生品对 GRAB 股票持有有益的多头头寸 [2]

政策动态与行业展望 - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1] - 发改委将继续加强与证监会协同 优化申报推荐程序 动态完善项目申报要求 支持更多符合条件的项目发行上市[1] - 从“十四五”规划的“实施城市更新行动”到“十五五”规划的“大力实施城市更新” 预示着城市更新将进入加速落地阶段[1] - 城市更新项目投资额较大、开发周期长 用地政策和资金支持是市场关注重点 预计“十五五”期间配套支持政策有望落地[1] - “好房子”建设与城市更新将持续推进 或将进一步挖掘和释放改善型需求 助力行业企稳发展[1] 资产配置价值 - 在“资产荒”逻辑下 REITs作为高分红、中低风险的资产 在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下 有望持续提升配置性价比[2] 相关公司业务布局 - 光大嘉宝在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力[3] - 光大嘉宝目前开展的城市更新项目主要在北京、上海等一线城市[3] - 光大嘉宝拥有投资管理类项目21个 在管基金规模219.81亿元 在管资产规模473.30亿元[3] - 华阳国际主营建筑设计与咨询 深度参与城市更新项目 涵盖深圳、广州、合肥等多个城市 涉及旧改专项规划、TOD项目及城中村改造等领域[3] - 华阳国际同时布局微短剧业务 目前团队规模超百人 覆盖内容、制作、投流、版权运营等产业链核心环节[3]

公司第三季度财务表现 - 第三季度收入为28.87亿元（4.06亿美元），同比增长10.2% [1][4] - 因资产注入C-REIT带来13.69亿元终止合并收益，期内录得净利润7.29亿元，实现由亏转盈 [1][5] 人工智能需求驱动与业务动态 - 人工智能训练与推理需求正掀起新一轮数据中心基建周期 [2] - 2025年前9个月新签订单达7.5万平方米，相当于约240兆瓦新增装机容量，全年有望逼近300兆瓦，其中约65%与人工智能相关 [4] - 人工智能需求虽强，但传统互联网业务续约谈判仍令单位收入每月下降约3%至4% [3] - 第二季度之后的新订单步伐较前期缓慢，明年的收入增速未必会延续今年的强度 [3] 数据中心REITs的转型影响 - 2025年中国首批数据中心基础设施不动产投资信托基金（Infrastructure REITs）上市，为高杠杆、重资产的行业提供了新的财务工具 [2] - 公司将一批项目（资产总额约24亿元）注入首批数据中心REITs，此举的意义在于重塑公司的生存方式，提供了一条能扩张又不必完全依赖举债的现金流管道 [5][6] - REITs帮助公司改善财务结构，净负债与年化调整后EBITDA的比率从2024年底的6.8倍降至2025年第三季末的6倍，平均借贷成本下降到3.3% [6] 行业竞争与资源约束 - 供给侧过去几年的高速扩张使得承载人工智能的数据中心空间不再稀缺，公司的谈判力反而下降 [5] - 业务高度依赖电力供应，公司目前拥有约900兆瓦具备电力指标的土地储备，但具备电力指标的土地正变得极度稀缺 [6] - 人工智能带来增量需求，但供给端的土地、电力、审批、建设速度正变得更竞争、更受政策影响 [6] 其他业务与市场估值 - 海外数据中心平台DayOne在第三季仍录得4.61亿元亏损，短期内会拖累整体利润 [7] - 公司目前市销率（P/S）约为4.15倍，大幅低于Equinix的8.42倍与Digital Realty的9.31倍，但高于世纪互联的1.99倍 [7] - 今年以来公司在港股累升约30%，但过去一个月有约7%回调，股价30.1港元较52周高位48.9港元低约四成 [7]

REITs市场扩围扩容 - 基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业52个资产类型 其中10个行业领域18个资产类型已实现首单发行上市 [1][2] - 近期正积极推动REITs扩围至城市更新设施 酒店 体育场馆 商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1][3] - 自2020年启动以来 REITs市场持续扩围 从初期仓储物流 收费公路等逐步增加至清洁能源 数据中心 保障性租赁住房等12大行业 [2] - 发改委将继续优化申报推荐流程 动态完善项目申报要求 支持更多符合条件的项目发行上市 以推动REITs支持实体经济发展 [3] "两重"建设进展 - 2024年与2025年分别安排7000亿元 8000亿元超长期特别国债 支持1465个 1459个"硬投资"项目建设 [4][5] - 新型城镇化方面推动建设改造燃气 供排水 供热等城市地下管网 提升城市安全韧性水平 [4] - 粮食安全方面实施安徽淠史杭 四川都江堰等千万亩级特大型灌区现代化改造 构建集中连片粮食生产基地 [5] - 社会民生方面支持人口流入重点城市新建和改扩建高中664所 新增普通高中学位超过100万个 改造病房1.5万间 推动超过30个"双一流"高校新校区建设 [5] 信用修复政策 - 国家发展改革委印发《信用修复管理办法》 将于2026年4月1日起施行 [6] - 将失信信息分为轻微 一般 严重三个类型 原则上不再公示轻微失信信息 体现宽严相济原则 [6] - 由"信用中国"网站统一接收修复申请 简化申请材料 缩短办理期限 提高信用修复效率 [6] 人形机器人产业发展 - 针对人形机器人等具身智能产业 需防范重复度高的产品"扎堆"上市 研发空间被压缩等风险 [7] - 将加速构建行业标准与评价体系 建立健全行业准入和退出机制 营造公平竞争的市场环境 [7] - 支持企业 高校等围绕"大小脑"模型协同 云侧与端侧算力适配等技术攻关 推动训练与中试平台等基础设施建设 [7]

投资策略核心观点 - 采用增长与收入相结合的混合投资系统，旨在实现与标准普尔指数相当的总回报 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础，并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提高效率 [1] - 该策略专注于发掘具有长期增长潜力的高质量股息股票及其他资产，以增强支付能力 [1] 作者背景与专长 - 拥有超过15年的市场投资经验，擅长分析市场中的盈利机会 [1] - 专长于识别高质量股息股票，以提升投资收入 [1]

投资环境与策略 - 当前被认为是现代历史上对收入投资者最有利的时期之一，主要原因是市场上有大量可用资金 [1] - 分析师拥有超过15年的投资经验，专注于分析市场中的高收益机会 [1] - 投资策略的核心是建立一个由经典股息增长型股票组成的坚实基础，并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以高效提升投资收入 [1] - 该混合系统结合了增长与收入，其总回报率与标准普尔指数表现相当 [1] 投资组合构成 - 投资组合包含高质量股息股票以及其他具有长期增长潜力的资产，这些资产具备强大的支付账单潜力 [1] - 具体配置的资产类别包括商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 [1]

11月投资组合表现 - 11月对许多投资者的投资组合不友好 [1] - 投资组合若重仓技术板块（XLK）或比特币等加密资产表现尤为不佳 [1] 行业表现 - 技术板块（XLK）在11月表现疲软 [1] - 比特币等加密资产在11月表现不佳 [1]

港股市场个股表现及驱动因素 - 维他奶国际微涨0.15%，公司中期业绩显示收入同比减少6%，毛利同比减少7%，主要受中国内地市场疲弱影响[1] - 山东新华制药股份涨超2%，公司获得利丙双卡因乳膏的药品注册证书[1] - 中国生物制药涨超2%，其注射用TQB2102用于HER2阳性乳腺癌新辅助治疗的II期临床研究结果获国际期刊《临床肿瘤学杂志》在线发表[1] - 万国数据-SW涨超4%，第三季度净收入28.871亿元人民币同比增长10.2%，净利润率达25.2%，通过发行数据中心公募REITs获得约22.48亿元净现金收益[1] - 高雅光学一度飙升79%最终涨49.12%，公司预期中期取得拥有人应占溢利净额约880万至960万港元，相较去年同期净亏损约1380万港元实现扭亏为盈[2] - 绿叶制药涨近2%，其自主研发的新药LY03017获得美国FDA许可开展临床试验[2] - 恒瑞医药涨超5%，公司收到国家药监局核准签发的两项药物临床试验批准通知书，HRS-8364片将于近期开展临床试验[2] - 美团-W早盘涨6%，阿里巴巴集团CFO透露公司对淘宝闪购的投入将在9月季度达到高点[2] - 阿里巴巴-W盘中跌近2%，公司第二财季收入同比增长5%，但经调整EBITA同比大幅下降78%[3] - 君实生物再涨近4%，公司宣布其特瑞普利单抗注射液（皮下注射）联合化疗一线治疗非小细胞肺癌的III期临床研究达到主要研究终点[4] 美股市场个股表现及驱动因素 - 爱芬奇大涨37.54%，第三季度调整后每股收益2.36美元超出预估，净销售额同比增长7%[5] - Symbotic大涨39.36%，2025财年第四季度营收为6.18亿美元，调整后EBITDA为4900万美元[5] - 诺和诺德逆市上涨4.65%，其下一代减重与糖尿病候选药物amycretin在最新研究中展现显著疗效[5] - 美股加密货币概念股普跌，Cypherpunk Technologies大跌19.13%，Strive跌1.77%，IREN跌2.1%，Bitmine Immersion Technologies跌7.04%，Bitfarms跌0.72%，主要受以太坊价格下跌影响[5] - 柯尔百货暴涨42.53%，第三季度财报超预期并连续第二个季度上调全年业绩指引[6] - 阿里巴巴涨2.31%，第二财季营收同比增长5%略高于预期，但调整后净利润同比大降72%[6] - 小马智行涨5.88，公司第七代Robotaxi在广州实现单车盈利转正，计划提前完成千辆规模目标并于2026年底扩至3000辆以上[6] - 谷歌A涨1.53%有望成为第四家进入4万亿美元俱乐部的公司，公司正大幅升级AI芯片竞赛以与英伟达竞争，Meta成为潜在客户[6] - 英伟达跌2.59%，美国超微公司跌4.15%[6] - 乐信跌9.52%[7]