会议安排 - 会议于8月24日16:00开始 主题为地产过去 现在与未来 主讲人涂力磊[2][3] - 会议分四部分：海外研究、公司深度、行业框架、上下游产业链 共21场[3] - 参会需通过白名单 联系国泰海通对口销售 电话全球010-53827720 中国香港85251089680 中国台湾886277083288 密码668139[2][3] 海外研究专题 - 8月25日谢盐主讲美日对比 分析中国地产信用修复能力[3] - 8月26日涂力磊和陈昭颖分析NIHON HOUSING 日本经济寒冬中十倍回报物业龙头[3] - 8月27日黄可意探讨城市更新国际对比[3] - 8月28日谢盐分析新加坡组屋模式 进行中新比较[3] - 8月31日涂力磊从普尔特案例研究房地产如何走出衰退[3] 公司深度研究 - 9月1日白淑媛深度分析招商蛇口 主题为穿越周期 价值跃迁[3] - 9月2日曾佳敏深度分析华润置地 称为全球开发运营龙头 新模式下行业标杆[3] - 9月3日涂力磊和陈昭颖深度分析贝壳-W 探讨数智焕新房产交易 多元启航破界创赢[3] - 9月4日曾佳敏深度分析华润万象生活 主题为争创全球一流企业 品质成就万象非凡[3] - 9月8日黄可意深度分析首程控股 称为让科幻走进现实的领路人[3] 行业框架研究 - 9月9日白淑媛分析保租房REITs研究框架 住房租赁REITs 2025扩募潮起[3] - 9月10日曾佳敏分析商业REITs研究框架[3] - 9月11日黄可意分析工业REITs研究框架[3] - 9月14日涂力磊分析中介行业研究框架[3] - 9月15日曾佳敏分析物业行业研究框架[3] - 9月16日白淑媛分析楼市冷暖 租金先知[3] - 9月17日黄可意分析地产收储与土地购置[3] 上下游产业链研究 - 9月18日谢盐分析房地产为什么是支柱性产业 研究对上下游产业拉动情况[3] - 9月21日陈子仪分析地产与下游消费韧性及投资逻辑[3]

发行基本情况 - 中金唯品会奥莱REIT代码为508082.SH，是产权类消费基础设施REIT，底层资产为宁波杉井奥特莱斯[1] - 底层资产宁波杉井奥特莱斯商业建筑面积8.33万平方米，戴德梁行评估资产价值为29.01亿元[2] - 发行10.0亿份，战配、网下、公众分别占比70%、21%、9%[3] - 网下有效认购倍数254.19倍，中签率0.39%[3] 财务与估值指标 - 初始IRR为7.75%，2025年和2026年可供分配金额预测分别为1.51亿元和1.64亿元[3] - 2025年和2026年预测年化派息率分别为6.94%和5.65%[3] - 发行价3.48元，发行P/NAV为1.20倍，对应23.05倍P/FFO[3] - 今明两年调整后预期年化派息率分别为5.79%和4.71%[3] 市场定位与可比分析 - 已上市产权类消费基础设施REITs共9只，过去三个月平均P/NAV中位数1.41倍，P/FFO中位数25.02倍，派息率TTM中位数3.69%[4] - 最可比标的华夏首创奥特莱斯REIT(508005.SH)过去三个月平均P/NAV、P/FFO和派息率TTM分别为1.58倍、25.43倍和2.95%[4] - 唯品会奥莱估值倍数或高于首创奥莱，目标价区间4.58-5.46元，较发行价高32-57%[4] 运营与风险 - 宁波杉井奥特莱斯出租率2024年末达99.91%，收入以联营收入为主，租金收入为辅[2] - 风险提示包括消费下行、竞争加剧、运营效率不佳及市场估值中枢下移等[5]

投资策略 - 采用增长与收益混合投资系统 实现总回报与标普500指数相当 [1] - 专注于分析高质量股息股票及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 通过配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金提升投资收入效率 [1] 投资组合构成 - 经典股息增长股票构成投资组合基础 [1] - 辅助配置包括商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金等另类资产 [1] - 投资组合设计兼顾收入生成和总回报目标 [1] 专业背景 - 拥有超过15年市场投资经验 [1] - 具备日间金融分析师专业背景 [1] - 专注于发掘具有账单支付潜力的高收益投资机会 [1]

民间投资总体表现 - 上半年民间项目投资（扣除房地产开发民间投资）同比增长5.1% 实现稳定增长 [1] - 受房地产开发投资下滑影响 上半年民间投资整体增速同比下降0.6% [2] - 中央政治局会议提出"激发民间投资活力 扩大有效投资" 下半年将聚焦效益精准发力 [1] 行业投资分化情况 - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3% 增速领先各行业 [2] - 基础设施民间投资增长9.5% 文化体育和娱乐业增长8.4% [2] - 制造业民间投资增长6.7% 新能源汽车 人工智能 计算机通信 通用设备 专用设备制造业等领域投资增长较快 [2] 政策环境改善 - 5月20日民营经济促进法正式实施 开启以法治护航民营经济高质量发展新篇章 [3] - 最高人民法院发布25条指导意见 从市场准入 融资 产权保护等方面提供司法保障 [3] - 新版市场准入负面清单发布 向民间资本推介总投资额超3万亿元的3200多个新项目 [3] 两重两新投资机遇 - 国务院核准5个核电项目 民企参股比例从10%提升至20% 新核准机组投资总额超2000亿元 [4] - 江苏省民企投资省级重大项目228个 比去年增加27个 计划投资额达1500亿元 [4] - 支持民营企业参与工业设备更新 回收循环利用领域投资建设 [5] 融资机制创新 - 首批两只数据中心公募REITs成功上市 建设运营均来自民间投资 [6] - REITs市场有望从数据中心拓展到产业园区 仓储物流 交通设施等领域 [6] - 中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 "两重"建设项目清单8000亿元全部下达完毕 [7] 投资机制建设 - 加快完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制 [5][7] - 全国统一大市场建设步伐加快 区域市场壁垒加速破除 [3][7] - 需进一步破除市场壁垒 优化营商环境 降低制度成本 [7]

市场投资策略 - 当前市场指数接近历史高点 股票市场中寻找有吸引力投资机会的难度加大 [1] - 收益型基金在当前市场环境下是更稳妥的选择 因其能提供稳定收入流 [1] - 通过构建包含股息增长股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金的混合投资组合 可在保证收入的同时实现与传统指数基金相当的总回报 [1] 投资组合构建 - 经典股息增长股票构成投资组合基础 辅以商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 可有效提升投资收益 [1] - 采用增长与收益相结合的混合系统 能够实现与标普500指数相当的总回报 [1]

民间投资整体表现 - 上半年民间项目投资(扣除房地产开发)同比增长5.1% [1] - 受房地产开发投资下滑影响，整体民间投资增速同比下降0.6% [2] - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3%，基础设施增长9.5%，文化体育娱乐业增长8.4%，制造业增长6.7% [2] 行业投资亮点 - 新能源汽车、人工智能、计算机通信、通用设备、专用设备制造业是民间投资较快增长领域 [2] - 核电项目民企参股比例从10%提升至20%，新核准5个核电项目总投资超2000亿元(单台机组约200亿元) [4] - 江苏民企投资的省级重大项目达228个(同比增加27个)，计划投资额1500亿元，集中在新一代信息技术、新能源、高端装备领域 [4] 政策支持与市场环境 - 民营经济促进法实施，首次立法保障民企参与国家重大战略和PPP项目 [3][4] - 新版市场准入负面清单发布，向民间资本推介3200多个新项目(总投资超3万亿元) [3] - 首批两只数据中心REITs上市，破除民企参与基建的融资壁垒，未来将拓展至产业园区、仓储物流等领域 [6] 未来投资方向 - 国家将支持民企参与工业设备更新、回收循环利用、新兴产业及未来产业投资 [5][7] - "两重"建设项目清单8000亿元和中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 [7] - 需进一步破除市场壁垒，优化营商环境，推动全国统一大市场建设 [7]

行业投资评级 - 报告未给出明确的行业投资评级 [2] 核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [7] - 关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险 [7] 行业基本情况 - 上市公司数73家，行业总市值2177.78亿元，行业流通市值1028.88亿元 [2] - 本周REITs指数下跌1.49%，其中经营权类下跌1.45%，产权类下跌2.01% [5] - 沪深300累计上涨2.37%，中证500指数上涨3.88%，中证全债指数下跌0.32% [5] 重点事件 - 中金唯品会奥莱REIT发布基金份额发售公告，定价为3.480元/份，有效拟认购份额数量总和为5,318,440万份，为网下初始发售份额的253.26倍 [7][10] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成定向扩募，共发行388,788,630份，发售价格为4.433元/份 [7][10] - 中航京能光伏REIT等5单REITs发布券投资基金收益分配的公告 [7][10] - 华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT等5单REITs发布基金份额解除限售的提示性公告 [7][10] 市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.7亿（-10.9%），日均换手率为0.6%（-0.1pct） [7] - 高速公路交易金额5.8亿(-14.5%)、换手率0.6%(+0.1pct) [7] - 生态环保交易金额1.0亿(-10.9%)、换手率0.6%(0.0pct) [7] - 清洁能源交易金额4.6亿(-15.4%)、换手率1.1%(+0.3pct) [7] - 产业园区交易金额4.9亿（-15.1%)、换手率0.6%(-0.1pct) [7] - 仓储物流交易金额3.2亿(-21.0%)、换手率0.6%(+0.0pct) [7] - 保租房交易金额3.2亿(+0.3%)、换手率0.7%(0.0pct) [7] - 消费类交易金额2.2亿(-38.1%)、换手率0.4%(0.0pct) [7] - 数据类交易金额7.8亿(+14.4%)、换手率5.9%(-18.4pct) [7] 项目审批进展 - 目前有20只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段 [45] - 包括5单产业园项目、3单能源项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [45]

投资研究平台 - 平台提供房地产投资信托基金(REITs)、抵押贷款REITs(mREITs)、优先股、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)、交易所交易基金(ETFs)等收益型投资工具的深度研究 [1] - 平台拥有438条用户评价且多数为五星评级 [1] - 提供免费两周试用服务 [1] 分析师持仓情况 - 分析师披露其通过股票、期权或其他衍生品持有CP、UNP、CNQ、ODFL、REXR、TPL、LB公司的多头仓位 [2]

投资策略 - 采用混合增长与收入的投资系统 实现与标普500相当的总回报 [1] - 通过优质股息股票 商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金提升投资收入效率 [1] - 重点关注具有长期增长潜力且支付能力强的股息资产类别 [1] 投资组合构成 - 经典股息增长股票构成投资组合基础配置 [1] - 搭配另类资产包括商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金增强收益 [1] - 投资组合构建兼顾总收入与传统指数基金的跟踪效果 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 公募REITs整体收入同比增速边际下行3pct至 -3%，财务完成度保持在高水平，消费、保障房仍是收入增速高的绩优板块，仓储物流好于预期，能源收入完成度高但可供分配金额季度波动拖累行情表现，业绩偏弱的板块主要是产业园、交通 [2][3] - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，REITs价格有所下行，估值压缩是季报期交易主旋律，REITs或进入震荡区间，稳定板块仍是优选 [4][5] 各部分总结 REITs整体 - 全市场REITs收入同比增速 -3%，较25Q1下降3pct，产权类收入同比增速 -4%，经营权类收入同比增速 -2%，能源业绩相对好 [17] - 剔除新券扰动后，全市场营业收入完成度96%，能源可分配金额完成度相对低，其余板块完成度都在94%以上 [18][23] 行情反应 - 6月下旬以来，风险偏好回升，稳定、高股息资产走弱，中证REITs全收益于6月20日触顶，至7月29日回调3%，估值压缩是季报期交易主旋律，使得REITs涨跌与业绩不完全匹配，部分个券交易预期差 [27] 分板块 产业园 - 收入同比下降14%，增速较上季度下降4pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为93%、96%，出租率普遍环比下行，租金涨跌不一，厂房类项目业绩有韧性，新增供给导致竞争加剧 [31] 仓储物流 - 收入同比下降4%，增速较上季度提升2pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为97%、98%，以价换量，多数资产的出租率稳中有升，经营压力主要来源于周边新增竞品 [36] 保障房 - 收入同比增长6%，增速较上季度提升6pct，剔除新券后的板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为100%、98%，底层资产出租率涨跌不一，波动幅度多在2pct以内，整体波动不大 [45] 消费 - 收入同比增长4%，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为102%、114%，财务完成度高，收入环比分化，华夏首创奥莱、华安百联的收入环比较其他个券至少低10pct [46] 交通 - 收入同比下降2%，降幅较25Q1扩大2pct，剔新券后板块收入完成度、可供分配金额完成度分别为95%、97%，经营表现较为突出的包括平安广州广河、中金安徽交控、华泰江苏交控 [51] 能源 - 收入同比上升1%，较25Q1提升19pct，收入、可供分配金额完成度分别为99%、48%，光伏、风电等新能源REITs应收账款占用偏高，导致可供分配金额完成度明显低于收入完成度，下半年可供分配金额完成度有望逐渐提升 [55] 公用事业 - 除银华绍兴原水外，收入完成度在95% - 110%的较高水平，中航首钢生物可供分配金额完成度低主因垃圾处理量下降、北京市生活垃圾处理费回款减少，银华绍兴原水收入完成度低或因实施原水应急Ⅱ级响应 [63]