中国经济结构转换进展 - 2024年地产产业链占GDP比重降至14%左右，低于"三新经济"增加值占比的18%，新旧动能转换取得实质性进展 [1][4] - "三新经济"增加值规模达24.3万亿元，占GDP比重18.01%，较2016年的15.3%提升2.71个百分点 [4] 房地产市场政策效果与表现 - "924政策"带动2024年10月至2025年3月的地产需求集中释放，2025年4月起销售、投资、价格指标再度调整 [1][4] - 商品房销售面积同比变化：2024年10-12月为-1.8%、2.7%、-0.6%，2025年3-7月降幅从-1.0%扩大至-8.0% [5] - 70城新建商品房价环比降幅从2024年8-9月的0.7%收窄至12月的0.1%，2025年5-7月扩大至0.2%-0.3% [5] - 地产投资当月同比在"924"后至2025年6月介于-14%至-9%，2025年7月降至-17.2% [6] 最新政策动向与措施 - 政治局会议定调"采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳"，北京、上海率先落地优化政策 [1][8] - 上海"沪六条"包含四方面措施：放开外环外限购、提高公积金贷款额度并允许"既提又贷"、取消首套二套利率区分、调整非户籍家庭房产税政策（首套免征，二套以上享人均60平方米免税扣除） [2][8][9][10][11] - 广西通过"房票"安置、"以购代建"、危旧房改造等措施推动商品房库存同比下降21.1%，上半年收购存量房2万套 [2][11][12] 政策潜在空间与影响 - 住房金融政策（如公积金用于首付、利率并轨）存在因城施策扩展至其他城市的空间 [2][11] - 一线城市销售贡献率上升9个百分点至40%，上海和北京销售贡献位列前两位，对全国市场具有预期引导作用 [3][12] - 居民人均财产净收入同比从2024年前三季度的1.2%提升至2025年二季度的2.5%，反映楼市企稳对收入的带动 [3][13][14] - 土地出让收入占地方一二本账收入比例达10.7%，柳州通过城中村改造带动土地购置费同比增长164.4% [3][13][15] 宏观经济关联性 - 地产需求脉冲与制造业PMI及实际GDP节奏一致：2024年10月至2025年3月PMI持续高于50，GDP同比达5.4%；2025年二季度GDP回落至5.2% [1][4][6] - 地产企稳通过居民消费、企业信用派生、地方财政三条链条影响宏观经济，土地作为抵押品对信用派生和流动性改善具有关键作用 [3][13]

国际评级与展望 - 标普授予公司BBB-长期发行人信用评级 展望稳定 反映其作为越秀集团核心子公司的市场地位[1] - 惠誉于6月确认投资级BBB-评级并上调展望至稳定 标普及惠誉双稳定展望体现资本市场认可度提升[7] 销售业绩表现 - 2024年上半年合同销售金额615亿元 逆势增长11% 完成全年目标过半[4] - 7月合同销售额同比增长近20% 标普报告显示同期百强开发商销售额下降11%[4] - 标普预计2025年合同销售额达1200亿元 较2024年增长4%-5%[2] 区域销售亮点 - 上海静安天玥项目开盘售罄 销售额约23亿元 苏河和樾府四开四罄累计销售额69亿元[4] - 北京海淀和樾望云及和樾玉鸣项目开盘劲销152亿元 刷新当地市场记录[4] - 广州珑悦西关等广府系产品持续热销 东山云起项目开盘去化率近90%[4] 土地储备策略 - 2024年新增土地储备273万平方米 超70%位于一线城市[5] - 截至2024年末总土储1971万平方米 96%位于一二线城市[5] - 聚焦北上广杭及合肥成都西安等核心二线城市 缓解全国扩张运营风险[5] 财务指标状况 - 2024年末三道红线全绿档：剔除预收款资产负债率68.1% 净借贷比率51.7% 现金短债比2.1倍[6] - 有息负债降至1038.9亿元 短债占比仅22% 经营性现金净流入217.3亿元[6] - 期末现金储备超500亿元 标普评估流动性来源为一年内需求的1.4倍[6][7] 融资能力优势 - 2025年8月发行14亿元境内债券 含10年期票面利率2.5%[6] - 2024年发行43亿元境内债及23.9亿元境外人民币票据 平均借贷成本从3.82%降至3.49%[6] - 与各大银行保持紧密合作 获母公司越秀集团银行信贷及低成本融资支持[7] 行业环境背景 - 房地产市场呈现止跌回稳态势 政府强调采取有力措施巩固市场[2] - 北京上海等一线城市陆续优化房地产政策 市场逐渐筑底[2] - 优质国资房企在政策暖风下获得更多发展机会[2]

公司股价表现 - 万科A于8月25日上午触及涨停 报7.22元 万科H股报5.75港元 涨幅超11% [2] 公司财务与经营状况 - 上半年实现营业收入1053.2亿元 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 [5] - 上半年销售面积538.9万平方米 销售金额691.1亿元 同比分别下降42.6%和45.7% [5] - 在15个城市销售金额排名前三 [5] - 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [5] - 上半年新增融资和再融资249亿元 获第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [5] - 公司正稳步推进改革化险工作 逐步消化风险 [5] 行业政策动态 - 北京于8月8日发布政策优化通知 优化住房限购政策及加大公积金贷款支持 [5] - 北京五环外住房取消套数限制 五环内政策保持不变 [6] - 国务院于8月18日会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 推进城中村改造并释放改善性需求 [7] - 政策优化有利于提振市场预期 带动活跃度好转 推动市场止跌回稳 [6][7] - 市场预期上海 深圳等城市将跟进优化限购政策及加大公积金支持 [6] - 中央层面存在进一步政策发力空间 新一轮支持政策有望开启 [7] 行业市场反应 - 地产股普涨 A股万通发展涨停 荣盛发展涨超9% 金地集团 特发服务涨超8% 绿地控股 保利发展 华发股份涨超5% [7] - 港股融创中国 新世界发展 龙湖集团涨逾7% 绿城中国 越秀地产涨超5% [7]

政策支持力度 - 中央及地方前7个月出台房地产相关政策超370条 政策组合拳取得积极成效 上半年全国新房和二手房交易总量同比增长[1] - 国务院会议要求采取有力措施巩固市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[1] - 苏州推出增量政策 2025年9月起优化公积金贷款使用次数认定标准 下调首付款比例[1] 地方政策举措 - 广西以好房子供给引领住房消费升级 完善存量房消化机制和购房支持政策 创新运用文旅+购房等消费场景[2] - 湖南衡阳加强组织领导 持续聚焦市场变化 及时优化调整举措为市场注入活力[2] - 预计9月份城中村改造地方政策将加快出台 重点改造轨道交通沿线 高校集中区域 产业集中区域[2] 市场发展机遇 - 房地产作为大宗消费品在做强国内大循环和激发消费潜力中发挥重要作用[1] - 金九银十传统销售旺季是房企去库存重要窗口期和住房销售提振关键期[2] - 未来将严格落实住宅项目规范 推进现房销售 结合城市更新为市场注入有效供给[3]

行业投资评级 - 看好（维持）[1] 核心观点 - 新房成交面积环比增加，巩固房地产市场止跌回稳态势[3] - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进[3] - 期待后续在政策作用下，房地产市场进一步稳定[3] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[3] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求[4][13] - 北京出台汛情专项支持政策，受灾职工完成租房备案可突破常规提取公积金支付租金，住房修缮困难者可提取账户余额[4][14] - 广州印发商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法，减轻缴存人住房贷款利息负担[14][15] - 成都优化住房公积金政策，包括降低首付款比例、提高贷款额度、支持又提又贷等6大内容[14][15] 销售端表现 - 2025年第34周全国68城商品住宅成交面积196万平米，同比下降17%，环比增加12%[5][16] - 年初至今68城成交面积达7830万平米，累计同比下降10%[5][16] - 2025年第34周全国20城二手房成交面积185万平米，同比增速6%，前值-4%[5][32] - 年初至今20城二手房累计成交面积6571万平米，同比增速7%，前值+7%[5][32] - 一、二、三四线单周新房成交同比增速分别为-21%、-8%、-37%[26] - 一、二、三四线年初至今累计增速分别为2%、-8%、-99%[26] 投资端表现 - 2025年第34周全国100大中城市成交土地规划建筑面积1455万平方米，同比下降34%[5][38] - 成交溢价率为10.3%[5][38] - 一线城市成交土地规划建筑面积83万平方米，同比下降12%[5][38] - 二线城市成交土地规划建筑面积507万平方米，同比下降14%[5][38] - 三线城市成交土地规划建筑面积865万平方米，同比下降43%[5][38] - 杭州土拍市场火热，成功出让3宗土地，下沙单元地块溢价13.88%成交，昌化单元地块底价成交，两宅地共收金6.71亿元[3][6][39] - 南站单元由远东宏信与萧山环城建设以底价5.25亿元竞得[3][6][39] 融资端表现 - 2025年第34周信用债发行70.3亿元，同比减少2%，环比减少13%[7][50] - 平均加权利率2.81%，环比增加54BP[7][50] - 信用债累计发行规模2675.8亿元，同比减少5%[7][50] 市场行情回顾 - 本周房地产指数上涨0.5%，沪深300指数上涨4.18%，相对收益为-3.68%[56] - 板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位[56] - 个股涨跌幅前5名为*ST中迪、深深房A、黑牡丹、电子城、亚太实业[59][61] - 个股涨跌幅后5名为新湖中宝、南国置业、皇庭国际、深物业A、新城控股[59][61]

行业政策与市场动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [13][14] - 会议提出需进一步提升宏观政策实施效能 增强政策针对性有效性 及时回应市场关切 稳定市场预期 [14] - 房地产市场止跌回稳需狠抓商品房收储和城市更新落实 这是立足当前、着眼长远的根本性发展大计 [14] 房地产行业转型与发展 - 行业从高负债、高杠杆、高周转粗放发展模式转向追求稳健和有质量发展的轨道 从"有没有"转向"好不好"的高质量发展新模式 [15] - 楼市价格稳定已深刻影响居民消费动力 市场不稳导致居民持币观望 购房需求难以释放 [15] - 国家统计局数据显示1至7月商品房竣工待售面积达4.0536亿平方米 在建施工面积为44.5107亿平方米 待售库存和新建住宅面临巨大消化压力 [15] 保障性住房与库存消化 - 政府收储存量商品房用作保障性住房是消化库存的最好办法 有利于消化存量房并增加保障性住房供应 [15] - 中央3000亿元保障性住房再贷款可带动银行贷款5000亿元 但机构测算当前收储所需资金可能超过5万亿元 [16] - 地方政府若在资金上获得突破性支持 收储步伐将加速 有效提振市场信心和预期 [16] 城市更新与金融支持 - 城市更新是推动城市高质量发展的关键抓手 也是扩大住房需求的有效途径 [16] - 金融政策需鼓励商业金融机构创新城市更新专项金融产品 引导资金流向潜力项目 [17] - 财政政策通过专项债、超长期国债拓宽城市更新资金来源 财政资金具有"四两拨千斤"的导向作用和乘数效应 [18] 地方政策实施与效果 - 广东多地推动房贷"商转公"政策 珠海市测算100万元30年期贷款转贷后利息差额达7.7万元 [7] - 湛江市4个多月审批通过"商转公"贷款982笔 转贷金额5.6亿元 为购房者节约利息支出约3515万元 每户均节省3.58万元 [8][9] - 茂名市购房者70万元贷款利率从3.65%降至2.85% 20年贷款期预计节省利息约7万元 [9] 区域市场表现 - 湖南省内长沙、株洲、益阳、郴州、怀化已公布2025年住房发展年度计划 而湘潭、衡阳、邵阳、岳阳、常德、娄底、永州、张家界、湘西州仍未公布 [10][11] - 湘潭市2024年房地产开发投资下降27.3% 新建商品住宅销售面积下降21.0% 住宅销售额下降26.1% [11] - 娄底市2025年8月二手房均价5038元/平方米 环比下跌2.52% 同比下跌4.4% [12] 企业动态 - 中建四局更换"一把手" 新任领导被视为"强短板、补弱项"的专家型领导者 [3] - 东方雨虹因2023年2月至2024年5月向实际控制人李卫国提供资金6950万元收到警示函 经营分红矛盾待解 [4] - 锡商银行国资入主换帅 国联集团控股填补其银行牌照空白 [5]

政策导向与战略重点 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1][2] - 中央政治局会议和中央城市工作会议提出高质量开展城市更新 稳步推进城中村和危旧房改造 加大"好房子"供应作为房地产止跌回稳的重要抓手 [1][5][6] - 城市更新被提升至更高战略纬度 成为推动房地产止跌回稳和构建行业发展新模式的核心手段 [1][6] 专项债融资与资金支持 - 2025年前7月城中村改造专项债融资达573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487% [7] - 保障房专项债融资253亿元 较2024年同期增加152亿元 同比增长151% [7] - 城中村改造和保障房建设类专项债发行规模增加672亿元 按1.2倍本息覆盖倍数计算 将带来至少800亿元房产销售相关收入增长 相当于前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点 [8] 城市能级与区域分化 - 一线城市城中村改造专项债发行规模达329亿元 同比增长43.4倍 较2024年全年增长147% [12][14] - 三线城市同比增长198% 较2024年全年增长61% 前7月共有156个城中村项目获得融资 项目数量达2024年同期三倍 [12] - 二线城市增速相对较慢 较2024年全年增长20% 因城市建成区扩张速度超过人口经济发展速度 潜在库存较多 [13] 重点城市项目推进 - 北京市前7月城中村改造专项债融资309亿元 占全国总量一半以上 朝阳区8个项目获131.75亿元融资 其中十八里店乡获91.7亿元 [14] - 重庆市以22.8亿元排在第二 65%融资投向外围城区 大足区获5.63亿元 涉及4个项目 总投资21亿元 [15] - 成都市以21.3亿元排在第三 高新区获8.52亿元融资 两个项目总投资207亿元 预计总收益270亿元 涉及安置房1.5万个 [15] 城镇化与需求转型 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 新型城镇化继续为住房需求提供支撑 [6] - 城中村改造聚焦集体土地开发 潜在价值较高 棚户区改造因土地价值有限和债务控制要求 以支持在建收尾项目为主 [10][11] - 城市更新催生存量住房改善需求 通过"好房子"供给迭代形成新房价格基准 最终实现房地产市场供求关系动态平衡 [6][17]

当前房地产市场态势剖析 - 2025年1月至7月房地产开发投资、新建商品房销售面积和销售额、房地产开发企业到位资金同比均呈现下降态势 [3] - 2025年7月全国新建商品房销售面积5709万平方米，销售额5325亿元，分别环比下滑46%和48% [3] - 2025年7月房屋新开工面积4842万平方米，环比下降32.6%，同比下降15.4% [3] - 2025年7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手住宅销售价格环比下降1.0% [3] - 2025年8月北京二手房报价49465元/平方米，较上月波动-0.18% [3] - 2025年7月70个大中城市中10个城市新建商品住宅销售价格环比持平或上涨，其中上海和乌鲁木齐上涨0.3%，宜昌和三亚上涨0.2%，长春和常德上涨0.1% [4] - 2025年1月至7月湖北省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长，二手房成交面积同比增长13.1% [4] - 2025年上半年北京、上海等城市土地市场热度回升 [4] 国务院政策定调 - 国务院第九次全体会议明确提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策重点包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [1][6] - 国务院定调向市场传递积极信号，旨在稳定市场预期 [5] 地方稳楼市政策 - 北京调整优化限购政策，五环外符合条件家庭不再限制购房套数，新政落地后部分楼盘访客量增长超两成 [9] - 苏州住房公积金贷款购买首套或第二套自住住房首付款比例调整为不低于住房总价的15% [9] - 合肥放宽商转公业务办理年限，降低缴存人贷款成本 [9] - 海南支持利用住房公积金增值收益收购存量商品住房用作公共租赁住房 [10] - 福州通过精简规划建设审批、优化容积率计算规则等措施提升市场活力 [10] 城中村和危旧房改造 - 城中村和危旧房改造能改善居民居住条件，带动建筑、装修、家电等相关产业发展 [11] - 改造采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施，强调不搞大拆大建和一村一策 [12] - 优先推进群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目 [12] 改善性需求释放 - 2025年前5个月30个重点城市120-144平方米户型成交占比首次达30% [13] - 2025年上半年30个重点城市中超七成城市120平方米以上成交套数占比同比提升 [13] - 2024年以来约40地出台好房子技术导则或设计规范 [14] - 政策通过减少购房限制、支持多子女家庭购房、给予绿色建筑购房补贴等方式释放改善性需求 [14][15]

国务院全体会议下半年经济工作部署 - 会议延续7月30日中央政治局会议基调 强调巩固经济回升势头并努力完成全年经济社会发展目标[1] - 国务院每年召开两次全体会议 8月会议正式启动下半年经济工作[1] 宏观政策实施 - 需提升宏观政策实施效能 增强政策针对性和有效性以稳定市场预期[1] - 6月和7月经济出现边际放缓迹象 7月固定资产投资和社会消费品零售总额均环比下降[1] 国内大循环建设 - 以国内大循环内在稳定性和成长性对冲国际循环不确定性[2] - 国务院5月15日召开专题推进会 将发展战略立足点放在做强国内大循环上[3] - 7月16日国务院常务会议研究重点政策举措落实工作[4] 消费潜力激发 - 系统清理消费领域限制性措施 加快培育服务消费和新型消费新增长点[4] - 4月25日政治局会议要求清理消费限制措施 7月30日会议要求培育服务消费新增长点[4] - 消费品以旧换新政策效果退坡 需尽快拓展新增长点[4] 有效投资扩大 - 发挥重大工程引领带动作用 适应需求变化投资于人和服务于民生[4] - 雅下水电工程和新藏铁路等重大工程可扩大内需拉动就业托底增长[4] - 政府工作报告要求推动资金资源投资于人服务于民生[4] 全国统一大市场建设 - 纵深推进全国统一大市场建设以释放超大规模市场红利[4] - 7月30日政治局会议将其纳入深化改革 本次会议单独列示且位次前置[4] - 反内卷工作可能降温 重点转向需求端释放市场红利[5] 房地产市场稳定 - 采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[5] - 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[5] - 二季度以来房地产市场持续降温 开发投资降幅刷新疫情以来新低[5] - 6月13日国务院常务会议已要求加大力度推动房地产市场止跌回稳[5]

政策组合拳的影响 - 政策首要目标是防止市场恐慌性下跌并避免系统性金融风险 房价不会暴涨但大幅暴跌空间被封堵 市场进入以稳为主的新阶段[2] - 城中村和危旧房改造通过拆除老破小和改造旧城区创造新购房需求 拆迁户补偿款或安置房资格直接转化为房地产市场购买力 消化新房库存并带动周边配套升级及区域房产价值提升[2] - 释放改善性需求通过降低二套房首付比例 优化认房又认贷标准 提供利率优惠等方式支持 政策目的是止住下跌势头后注入新购买力并盘活市场交易 最终实现软着陆及健康平稳发展新模式[2][3] 对普通购房者的建议 - 刚需一族应关注地段 质量 物业及周边配套等保值增值要素 确保月供低于家庭收入50%并留足应急资金 现金流安全至关重要[6] - 改善一族可关注二套房首付降低 贷款利率优惠 换购税费减免等具体政策 在政策友好期先卖旧后买新以降低换房成本并确保资金链顺畅[7] - 投资一族需聚焦人口持续流入的核心城市核心区域 做好长期持有准备并通过租金回报平衡现金流 普涨时代已结束且需结合经济实力和实际需求决策[8]