国家政策与行业趋势 - 2025年《政府工作报告》提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的好房子，标志住房需求从"有没有"向"好不好"转变 [1] - 《住宅项目规范》正式施行，为"好房子"设定安全韧性、绿色低碳、智慧便捷、人文温度等刚性标准 [1] - 住房需求迭代反映中国经济结构转型、城市功能升级与人民美好生活向往的同频共振 [1] 企业战略与政企协同 - 保利置业山东公司启动"百亿焕新计划"，响应国家"城市更新"战略，推动济南人居品质跃迁 [3][4] - 战略获省市住建系统支持，形成"政企协同、市场主导"模式，与政府"卖旧买新"政策高度契合 [4][6] - 联动贝壳打造"焕新购"全链条生态，包含旧房处置、新房选购、服务保障三大环节 [8] 产品矩阵与市场表现 - 推出五大全生命周期产品系（甲第系、誉系、赋系、印系、壹号系），覆盖不同家庭阶段需求 [9] - 高端产品线表现亮眼：保利臻誉实现八开八罄，保利珑誉成为CBD红盘，济高保利云上璟誉定位塔尖人群"一生之宅" [11] - 2025下半年将推出"一印两赋"三大封面作品（明湖印、九宸赋、山海赋），融合文脉与当代设计 [13] 市场激励与配套措施 - "焕新购"活动提供政府补贴0.8%+保利超级补贴3%双重优惠，覆盖2025年8月31日前参与者 [18] - 推出"60天无忧购房"计划解决卖旧买新时间差痛点，保障置换灵活性 [18] - 贝壳提供二手房60天内卖出激励、额外佣金支持等政策，提升交易效率 [18] 社会价值与城市发展 - 战略超越企业行为，成为国家"好房子"建设与"城市更新"战略的地方实践 [15] - 通过低碳建材、智能系统践行绿色发展，以社区数字化链接智慧城市服务网络 [15] - 推动济南从"住有所居"向"住有优居"跨越，优化城市资源配置与空间结构 [20][22]

政策导向与行业趋势 - 国家政策明确住宅噪声限值标准 要求卧室噪声不超过30分贝 并提升建筑材料环保标准[3] - 67%购房者将居住舒适度列为首要考量 隔音和环保指标成为影响购房决策的关键因素[1] - 行业需要从产业高质量发展视角出发 聚焦统一标准、需求洞察、品牌建设、技术突破和法治保障五个核心环节[5] 公司产品技术优势 - 专业级降噪门采用9层多元材料混动降噪静音技术 实现对宽频域声波的多维度高效调控 参数远超政策要求的30分贝标准[8] - 引入智能化生产线和柔性自动化系统 实现生产参数快速调整 在保证质量同时大幅提升生产效率[8] - 无痕折弯生产工艺推动油漆木门生产环保升级 核心材料全部符合ENF级环保标准[9] 市场推广与产业协同 - 筹备全国多个城市的美好人居论坛 邀请专家解读政策标准并展示智造成果[10] - 启动静音展进小区活动和百家焕新计划 通过100户家庭免费改造案例展示居住环境改善效果[12] - 向上游供应商输出智造经验推动工艺升级 向下游房企和装修公司提供定制化木门解决方案[13] 公司战略定位 - 秉持做更好的门给更多人用的理念 持续加大技术研发投入提升智造水平[13] - 积极参与行业标准制定与完善 携手产业链上下游推动美好人居建设全面落地[13] - 通过智造力连接美好人居 让更多家庭享受高品质居住生活[13]

政策调整与行业规范 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象，措施包括规范飘窗设计、将结构柱纳入面积核算、限定40米以上楼层花池功能、标准化建筑内部天井尺寸等[1] - 成都要求"板率"增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，防止开发商通过违规改造和加高夹层等方式变相扩容[1] - 政策旨在拉平起跑线，引导房企良性竞争，而非通过违规手段实现超高实用率[1] 高实用率楼盘市场表现 - 成都、广州等城市放宽对飘窗、阳台等半开敞空间的面积限制，占比由15%提升至20%，广州还允许设置主景观阳台不限制进深[3][4] - 成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120%[4] - 广州南沙横沥岛地块项目所有户型实用率超120%，部分户型超140%，市场反响良好[4][5] 高实用率楼盘的阶段性特征 - 高实用率楼盘是市场转向下的阶段性产物，源于购房者需求和房企投资积极性提升[7] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率，在同样地价下更具优势，实现稳定地价和满足购房者需求的双赢[7] - 但长期来看可能存在违规"偷面积"现象，市场呼吁房企应从产品设计、规划和服务等全链条进行变革[7] 行业未来发展方向 - 政策优化将引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争轨道，推动交易透明化和市场健康发展[8] - "好房子"建设需要房企以匠心打磨品质，在合规框架内通过设计创新提升居住体验，同时依赖监管体系完善[9] - 未来政策支持深化、技术标准细化、监管力度强化将推动行业迈向"质量优先"新阶段[9]

政策调整 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象，措施包括规范飘窗设计、将结构柱纳入面积核算、限制40米以上楼层花池功能、标准化天井尺寸等[1] - 成都要求"板率"增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，防止开发商通过违规改造和加高夹层变相扩容[1] - 政策旨在拉平起跑线，引导房企良性竞争，未来"超高实用率"住宅用地或将不再多见[2] 市场现状 - 2023年以来多城市出现高实用率新楼盘，成都和广州调整相关规定，将住宅套内半开敞空间比例由15%放宽至20%[3] - 成都万科·都会甲第项目最高得房率达113%，越秀阅金沙项目得房率达120%[3] - 广州南沙横沥岛地块项目所有户型实用率超120%，部分超140%，市场反响良好[4][5] 政策影响 - 优化容积率计算方式提高住宅实用率，在同样地价下使项目更具优势，受到房企青睐[5] - 政策优化将引导市场回归理性，倒逼行业回归产品力竞争，推动交易透明化和市场健康发展[5][6] - 中指研究院表示未来"好房子"建设将推动行业迈向"质量优先"新阶段，实现"住有宜居"愿景[6] 行业趋势 - 高实用率楼盘是市场转向下的阶段性产物，源于购房者需求和提振房企投资积极性[5] - 行业认为房企应追求全链条变革而非仅靠"高实用率"，政策优化回应市场呼吁[5] - 政策优化后购房者将综合考量楼盘各方面因素，交易过程更加透明清晰[6]

政策变化 - 全国多地出台文件整治"偷面积"现象 主要措施包括规范飘窗设计 仅允许厨卫采用内凹式飘窗 杜绝客厅卧室通过假飘窗违规增加面积[2] - 整治措施包含将所有结构柱纳入面积核算 对40米以上楼层花池进行功能限定 禁止改造为实用空间 标准化建筑内部天井尺寸[2] - 成都要求板率增加值不得超过1.5% 层高误差值限制在0.15米以内 防止开发商通过加高夹层和隔板方式变相扩容[2] 市场影响 - 2023年以来多城市在土地出让条件中鼓励提高套内半开敞空间比例 部分地块赠送面积达50%左右 实现超高实用率[3] - 成都2024年新规将住宅飘窗阳台等非公共活动空间水平投影面积占比由15%放宽至20%[4] - 广州2023年底新规将住宅套内半开敞空间半计容比例由15%放宽至20% 并允许设置主景观阳台不限制进深[4] 项目案例 - 成都万科·都会甲第项目推86-121平方米改善型产品 最高得房率达到113%[4] - 成都越秀阅金沙项目得房率高达120%[4] - 招商蛇口2023年9月以10.18亿元底价拿下南沙横沥岛地块 成交楼面价约1.3万元/平方米[4] - 南沙该地块为超新规住宅用地 鼓励采用大阳台设计 户属空中花园面积可达套内建筑面积40% 所有户型实用率超120% 部分超140%[5] 市场反应 - 新规项目入市后市场反响良好 通透感非常好 单价对购房者友好[5] - 优化容积率计算方式可提高住宅实用率 在相同地价前提下更具优势 受到房企青睐[6] - 政策优化引导市场回归理性 倒逼行业回归产品力竞争轨道 推动交易透明化[6] 行业趋势 - 政策优化后购房者对楼盘关注不再仅聚焦得房率 而是综合各方面因素考量[7] - 好房子建设需要房企以匠心打磨品质 在合规框架内通过设计创新提升居住体验[7] - 政策支持持续深化 技术标准细化 监管力度强化 将推动行业迈向质量优先新阶段[7]

进入2025年8月，楼市又迎来了关键节点，虽然依然属于淡季，但却是下季度政策制定的重要参考的月度市场。国家持续释放重要信号，新一轮楼市政策更 加给力，而这些政策都与买房人直接相关。无论是刚需购房者，还是改善型需求群体，又或是关注存量房市场的人士，都能从这一轮政策中找到与自身利益 攸关的利好。 自2025年初以来，房地产需求端政策松绑的趋势愈发明显，进入8月，这一趋势不仅在延续，力度上更是有望加强。限购、限售、限价等限制性政策逐步放 宽，多地已放宽外地购房资格限制。以贷款利率为例，当前首套房商业贷款利率最低已降至约3.05%，5年以上公积金贷款利率低至2.85%。 中原预测，到2025年底，房贷利率有望进一步降至2.5%左右。这意味着，若房贷利率从当前的3.05%降至2.5%，以一笔100万元的房贷、30年期等额本息还 款计算，总利息将节省约18万元，月供也会减少约500元。同时，银行信贷额度可能进一步增加，对购房者资质的审核标准也可能放宽。 部分城市在首付比例上也有重大调整，再加上包括契税税率下调、个人所得税免征门槛提升、土地增值税预征率降低等 "四个减免" 政策，以及超50个城市 推出的购房补贴（如现金直补 ...

行业现状与挑战 - 房地产行业处于深度调整期，面临库存去化压力与居民居住需求升级并存的问题，"好房子"建设成为转型核心方向 [1] - 当前库存压力本质是"产能与需求错配"的体现，需通过数字化转型和产品力与营销力协同破解 [8] 行业共识与信心 - 库存去化是当前房地产健康发展的关键，行业需要聚焦实战解决真问题 [4] - 行业需要坚守与行动，通过营销赋能和政企协同重振信心 [6] - 房地产并非没有未来，而是需要新认知和新方法破局 [10] 产品升级与设计 - 设计是"好房子"破局的关键抓手，通过文化溯源、场景营造和品质把控实现价值提升 [14] - "好房子"建设需多方协同，契合绿色、智慧等政策导向，实现从"满足居住"到"创造生活"的升级 [16] 营销创新与数字化 - 房地产销售需结合"数字化+新媒体"路径，形成"引流-留存-转化-复购"闭环，部分项目客户到访量提升30%，转化率提高20% [20] - 车位去化需嵌入住宅营销体系，通过"车位权益绑定"和体验式营销精准匹配客户需求 [22] 财税管理与降本增效 - 房企需从传统"节流"转向"用规则创造利润"，开发全流程节税节点可减轻资金压力，实现轻装上阵 [18] 行业转型方向 - 行业转型需向内打磨"好房子"产品内核，向外探索营销创新路径，以客户价值为核心推动高质量发展 [24] - 行业正从"规模扩张"向"品质竞争"转变，"好房子"标准和库存去化方法创新为未来提供实践路径与信心支撑 [28]

政策导向与市场趋势 - 住建部提出"好房子"建设指南 要求住宅层高不低于3米 并强调满足多维度品质需求[2] - 广州、深圳通过大幅调低容积率 提升住房设计和环境空间舒适度 响应"好房子"政策导向[2] - 低密度地块规划成为全国土地市场主流趋势 上海、成都、杭州等城市容积率普遍降至2.0左右[6] 土地供应结构变化 - 深圳近期宅地普遍降低容积率、取消限价及配建要求 采用"价高者得"原则 提升开发灵活性[3] - 广州批量推出低密度地块 从花都、增城等外围区域延伸至荔湾等中心区域 最低容积率达1.02[4] - 深圳2025年供地聚焦核心区位 通过"商改住"、降低容积率等政策优化供应结构 实施"以质换量"策略[7] 具体地块交易分析 - 深圳龙华地块（2.18万㎡）经过超百轮竞价 由中海地产以23.7亿元竞得 溢价率40.74% 楼面价3.9万元/㎡[3] - 广州白云龙归地块（6.19万㎡）由民企云山壹号以11.37亿元竞得 容积率从3.0调降至1.7 楼面价1.43万元/㎡[1][5] - 深圳龙华另一地块（2.19万㎡）由深业集团底价19.06亿元竞得 容积率3.1 起始楼面价2.8万元/㎡[1] 产品定位与市场需求 - 低密度地块可打造高层低密度社区、小高层住宅及叠墅产品组合 提升居住舒适度[3][5] - 增城地块（容积率1.0）规划建设智能化标杆社区 精准匹配改善型客群需求[4] - 核心区域低密宅地因稀缺性成为市场焦点 房企更倾向参与能打造样板项目的优质地块[6][7] 市场参与主体动态 - 低密度地块吸引民企、国企及央企多元参与 花都4宗地块均由当地国企竞得[4] - 深圳土拍高溢价成交源于"核心地段+低密品质+政策红利"三重因素驱动[3] - 房企认为合理楼面价与市场理性化为低密度地块推出创造条件 更符合当前购房者需求[6]

大湾区内地城市住宅市场 - 2025年上半年大湾区整体一手住宅销售数字比去年同期上升3% [3] - 1月至3月一手住宅销售和价格表现良好 但4月起受关税战影响市场转趋观望 第二季楼价未能延续升势 [3] - 广州和深圳两地一手销售表现最突出 显示一线城市优越地段且定价合理的优质楼盘仍受追捧 [3] - 预计下半年平均每月有望录得2 7至2 8万宗一手成交 全年可能达30万套 但楼价或面临最多5%跌幅 [4] 商业物业投资市场 - 2025上半年工业物流成交额占比大幅提升至超过50% 并录得大型物流资产包成交 [3] - 社区商业板块热度持续升温 租金收益稳定的项目受投资者青睐 [3] - 物流资产需求强劲 但未来两至三年将迎来庞大新增供应 可能导致空置率上升和租金受压 [5] - 物流业主容许更大议价空间 买卖双方期望差距收窄 机构型和长线投资者可能趁机"捞底" [5] 政策与市场展望 - 需求端政策持续松绑 "好房子"建设有望释放积压的刚性和改善型住房需求 [3] - 专项债收储和商品房收购政策落地 缓解开发商财务压力并促进供需平衡 [3] - 关税阴霾导致第二季住宅市场疲软 观望气氛或持续至第三季 但刚需和改善需求仍存 [4] - 预计下半年物流和商业板块将继续跑赢其他板块 跨境电商扩张推动物流资产需求 [4][5]

2025年是"好房子"建设元年。目前时间已进入下半年，各地"好房子"建设进展如何？有哪些可借鉴的经 验做法？ 各地开始交卷了。 近期，住建部发布了《"好房子"建设经验做法（第一批）》。文件收录了14个省的经验做法，内容涵盖 六个方面，即出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业 体系。住建部还喊话各地，"结合实际学习参考"。 这14个省的经验做法反映出"好房子"建设的哪些趋势？有哪些值得房企关注及参考？ 好房子建设 14个省给出这些经验 住建部发布的文件来看，被列为示范的省份都有以下2个特点： 第一，"好房子"建设涵盖商品房、保障房以及旧房改造。 第二，"好房子"建设，需要政策、标准、技术、产业等打组合拳。 例如政策方面，入选的省份开展了一些探索，从政策上给予"好房子"一定的倾斜。例如山东省提出，使 用住房公积金贷款购买高品质住宅的，贷款额度可按一定比例上浮。 另外，出台技术导则，提高标准底线，为"好房子"搭建一个指导体系。如，江苏省发布的《改善型住宅 设计与建造导则》，从规划布局、公共设施、环境营造等方面提升住区空间品质；从户型设计、材料选 用、建造管理等方面提升住宅性能 ...