文章核心观点 - 行业围绕“好房子”的定义、建设路径及挑战展开讨论，核心共识是“好房子”应以“群众满意”为标准，重点解决质量通病，并需通过系统性工程和跨界融合来实现 [1][2][13] “好房子”的定义与标准 - “好房子”的核心标准是“群众满意”，而非等同于豪宅，普通百姓最朴素的期待是“没有质量通病”，如漏水、隔声差、串烟串味等长期未决的问题 [2] - “好房子”的内涵不断丰富，需要为老百姓提供情绪价值，例如AI智能应从被动响应升级为像家人一样的主动关怀 [4] - “好房子”的核心是全功能、全周期适配，全功能指拎包入住满足现阶段需求，全周期指房子的全生命周期适配人类不同生命阶段的需求 [9] - “好房子”不等于豪宅，行业需重点关注如何让普通住宅达到“好房子”标准 [11] 市场现状与挑战 - 市场压力倒逼开发商提升产品力，行业掀起“内卷潮”，卷配置、精装、会所、园林，产品品质越来越好 [4] - 客户关注未来生活方式，包括室内空间的舒适化、多样化、人性化、全配置，以及丰富的社区公共活动空间 [4] - 我国现有三四百亿平方米存量住宅，其中相当部分设计标准低、建造质量差，渗漏、串味儿、不隔声等质量通病普遍存在，居住满意度低 [11] - 当前老旧小区改造多为基础操作，如更换管道，但串味儿、隔声差等核心问题仍未解决，改造需有相应标准以提升住房品质 [11] 建设路径与解决方案 - 针对新建房与存量房市场，需“分类施策、整体提升”，新建住房按“好房子”新标准建设是必然趋势 [2] - “好房子”建设是涉及设计、建造、开发、运维、服务的系统工程，需破解标准不统一、需求与设计脱节、政策与市场协同不足等堵点 [12] - 企业实践围绕全场景智慧生活定制、全周期主动感知服务、全流程设计交付与管理、开放协同的生态聚合四个方向展开 [12] - 行业转型需新的形态，情绪价值可催生新需求，如智能门锁、智能马桶、石墨烯建材，文化与科技融合可提供新供给 [6] - “十五五”期间行业走出调整周期的关键在于建筑业与先进制造业融合，聚焦智能化、绿色化、融合化，重点向信息制造业和现代服务业靠拢 [13] 制度与政策建议 - 呼吁将工程质量缺陷保险纳入“好房子”建造，从制度上解决住宅全生命周期的维护和保养问题 [13] - 需通过税收优惠、资金扶持等政策鼓励新材料、新工法与节能环保技术应用，并建立行业强制性基本标准，引导企业从低价竞争转向品质、品牌、服务的价值竞争 [13]

土地供应动态 - 广州市规划和自然资源局发布6宗国有建设用地使用权出让公告，其中3宗为住宅用地，限时竞价时间均为12月21日 [1] - 广州12月份待出让的涉宅用地总数已达20宗，总起始价超254亿元 [1] - 上海九批次土拍将于11月24日进行，包含9宗涉宅地块 [1] - 北京于11月19日成功出让两宗涉宅地块，总成交金额约32.706亿元，其中东城区地块溢价率为4%，昌平区地块溢价率为0% [1] 行业趋势与市场表现 - 2025年前十个月，TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4% [1] - 10月份房企拿地主要集中于上海、北京等一线城市和杭州、成都等热点二线城市 [1] - 北京土地市场正从普涨模式转向价值深耕模式，核心区土地价格坚挺但开发逻辑转向文化与产品力的精细融合，近郊地块更依赖实际供需和运营能力 [2] - 核心城市土地市场表现积极，优质地块供应促进了开发商投资意愿的增强，并对改善型住房项目供给带来积极作用 [2] 政策导向与产品升级 - 各地在土地出让环节推进"好房子"建设以满足多样化改善性需求 [3] - 广州11月21日公告的3宗住宅用地均明确须按广州市"好房子"建设的相关规定和标准执行，体现了土地供应与住房产品优化升级的紧密结合 [3] - 预计年末土地市场表现依然积极，目前拿地的房企财务状况相对健康，且地块溢价率不高使拿地成本可控，促使企业在年底加快土地储备 [3]

广州好房子建设政策与市场背景 - 国家采取措施巩固房地产市场止跌回稳态势并推动房地产高质量发展 [30] - 广州作为粤港澳大湾区核心引擎以好房子建设为抓手构建宜居宜业宜游优质生活圈 [30] - 广州涌现一大批具有全国标杆意义和国际影响力的新一代住宅项目提供可复制广州经验 [30] 2025广州好房子建设十大金檩项目 - 入选项目包括保利玥玺湾、琶洲南TOD、华润置地白鹅潭瑞玺、华樾、凯旋新世界·广粤观邸、新鸿基地产广州南站ICC·峻銮、越秀·观樾、保利天瑞、万科黄埔新城、粤海云港城10个项目 [30] 六大专项案例遴选结果 - CBD国际时尚生活美学新范本包括保利天曜、保利·翡丽甲第、华润置地长隆万博悦府、敏捷·万博金湖壹号4个项目 [30] - 新一代TOD生态人居新范本包括中建白云之星、广州地铁地产·珑岄上城、广州地铁地产·珑曜上城3个项目 [31] - 培育城市高质量发展新活力范本包括诚汇新都·榕诚湾、大湾区·诺德云城、华润置地天河润府3个项目 [31] - 打造未来城市新生活方式范本包括保利天奕、缦云广州、珠江·天河都荟、新世界·天馥4个项目 [31] - 助力建设世界级枢纽城市生态人居新范本为万科檐屿城 [31] - 打造世界级城市滨水生活新范本包括保利珠江天悦、中交·蔚蓝海岸 [31] 金檩象征意义与好房子建设目标 - 金檩位于建筑中央主体部分连接正梁和柱子象征核心支撑作用 [32] - 好房子建设超越居住功能成为中华文化国际传播核心载体 [32] - 粤港澳大湾区好房子建设需从文化符号、品牌塑造等多维度发力提升国家文化软实力 [32] 广州全球城市地位 - 广州稳居Alpha级世界一线城市全球排名第22凸显快速发展城市综合实力和全球联通度 [33] 案例遴选目的与过程 - 案例遴选目的是激发全国同行相互学习借鉴提升行业标准迭代升级动力 [34] - 遴选采取企业自主申报、专家推荐和网友投票等形式从60多个精品项目中得出最终结果 [34] - 广州好房子建设硕果累累备选案例库项目众多 [34] 房地产高质量发展内涵 - 房地产高质量发展通过好房子建设推动城市功能升级、产业转型、生态优化实现城市让生活更美好目标 [35] 广州好房子建设标准与科技应用 - 广州好房子标准设置高出国家标准更高底线如层高不宜低于3.1米 [37] - 细微处体现人性化如鼓励套内减少相邻房间承重墙满足空间灵活可变需求 [37] - 企业探索好房子如越秀地产4×4好产品理念、珠实地产智慧好房、广州地铁地产TOD好房子 [38] - 越秀地产好房子产品体系包含10+N健康人居科技贯彻安全、舒适、绿色、智慧四大维度 [38] 好房子建设项目推进与未来建议 - 抓项目方面充分调动行业协会、研究机构等开展政策宣传和民间评选推动标准落地 [39] - 建议推动住房+产业链搭建全链条常态化无缝对接平台降低好房子打造成本 [39] - 建议好房子全面下沉增量住宅和老项目均向好房子靠拢租赁和保障房探索好房子标准 [40] - 建议推动政府部门政策协作在用地出让、规划报建等环节营造好房子+好政策良性循环 [40]

政策动向 - 全国已有十余地围绕“好房子”出台配套文件 从设计标准、技术导则到项目指引全方位推动[1] - 佛山市提出优化容积率计算方式、支持“好物业”服务“好房子”等十二条举措[1] - 广州市鼓励在建筑屋面、停车棚等部位设置分布式光伏发电设备作为住区的可再生能源[2] - 上海市提出新建住宅鼓励灵活可变的户型设计 增加储物收纳空间、多功能弹性空间 提升自然采光率与通风效率[2] - 各地制定标准时既有共性底线 也从本地居民痛点出发因地制宜 如北方侧重保温防风 南方沿海侧重防潮防水抗台风[2] 行业转型与影响 - “好房子”建设推动房地产从高周转、快消化转向以品质为导向的发展模式[1] - 政策旨在通过改善供给结构来带动需求 让市场在合理体量上维持活跃[1] - 各家房企已开始立足政策导向 通过客户调研制定适配自身的好房子标准[3] - “好房子”建设能带动相关产业发展 创造更多就业机会[3] - 从市场表现看 “好房子”有助于稳定预期并对成交量形成支撑[4] 未来发展方向 - “十五五”时期 “好房子”建设将是推动房地产高质量发展的重要发力方向[6] - 未来需强化政策引导 结合2025年实践经验完善相关法规标准[6] - 需加大技术创新投入 鼓励企业研发新型建筑技术、绿色环保材料[6] - 推动“好房子”建设与城市中的产业发展相结合 做好职住平衡[6] - 推进“好房子+好政策” 从规划、供地、流程等方面加大政策扶持全方位降低成本[6] - 推进“好房子+好服务” 强化房屋交付后全生命周期的维护保养[6]

政策动态 - 佛山市住建局等八部门发布十二条举措 旨在优化容积率计算 支持好小区和好物业建设 以巩固房地产市场稳定并加快构建新发展模式 [1] - 自《住宅项目规范》5月实施以来 全国已有超10个地区出台配套文件 从设计标准、技术导则到项目指引全方位推动好房子落地 [1] - 上海市推进大会强调将宜居安居放首位 加快安全舒适绿色智慧的好房子建设 并推动城中村改造、保障性住房扩容及旧房整新 [2] - 广州市工作指引鼓励在建筑屋面、停车棚设置分布式光伏发电设备 作为住区可再生能源 需与建筑一体化设计并满足安全美观要求 [2] - 上海市相关意见提出建设全龄友好城市 鼓励新建住宅采用灵活可变户型 增加储物和弹性空间 提升采光率与通风效率 [2] 行业转型与影响 - 好房子建设核心意义在于顺应居民对美好人居的诉求增加有效供给 并通过改善供给结构带动需求 促使行业从高周转转向以品质为导向的发展模式 [1] - 好房子建设已带来供给端和城市治理方式的变化 各家房企正基于政策导向和客户调研制定自身的好房子标准 [3] - 好房子建设能提升居民居住体验并促进住房消费需求释放 同时有助于优化城市空间布局 提升城市形象与竞争力 并带动相关产业发展创造就业 [3] - 好房子需平衡品质与可支付能力 若定价明显脱离当地居民收入水平易变成小圈层产品 兼顾两者才更利于市场回稳 [4] 未来发展方向 - 好房子建设是十四五规划建议内容 也是十五五时期推动房地产高质量发展的重要发力方向 将建立房屋全生命周期安全管理制度 [6] - 未来关注点包括强化政策引导并完善法规标准 加大技术创新投入研发新型建筑技术和绿色材料 以及推动好房子建设与城市产业发展相结合实现职住平衡 [6] - 建议从好房子+好政策和好房子+好服务两个方向发力 通过规划供地等政策全方位降低成本 并强化物业管理和房屋全生命周期的维护保养服务 [6] - 未来应进一步探索让老房子、保障性住房、租赁住房等都能成为好房子 [3]

人事变动 - 中铁置业营销负责人李昂近期离职，加入招商蛇口北京公司担任副总经理，分管营销工作 [1] - 李昂职业生涯历经龙湖、远洋、中铁置业等多家地产公司，营销经验丰富且长期聚焦北京市场 [1][2] - 招商蛇口北京公司营销负责人近期更换频繁，2025年3月于海波出任副总，同年7月离职，随后由常务副总经理符申超兼任营销总经理 [6] 招商蛇口经营与战略 - 公司2025年前三季度实现归母净利润24.97亿元，开发业务核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点 [7] - 2025年1-10月，招商蛇口在北京权益销售金额达122.36亿元，位居克而瑞北京房企排行榜第5位 [7] - 公司进行组织架构调整，取消五个区域公司，由总部直接管理城市公司，并发布“招商好房子”品质标准，聚焦产品品质与发展质量 [7] 中铁置业业绩与运营 - 公司近年业绩承压，2022年亏损17.49亿元，2023年净利润1.14亿元，2024年亏损14.52亿元，2025年前三季度亏损13.29亿元 [4] - 截至2025年三季度末，公司资产负债率为74.92% [4] - 在全国八大区域公司中，近年仅北京、上海、华南区域仍在积极拿地，其他区域公司市场活跃度降低 [3] 行业趋势 - 行业由追求规模扩张转向有质量的发展，重心转向产品品质、服务升级和多元业态协同 [8] - 市场调整期开发商通过打折促销、以价换量回笼资金，导致存货价值缩水，行业利润受到压缩 [4]

项目质量问题 - 上海嘉定金地西郊悦章项目交付未满一年即出现外立面真石漆大面积斑驳和脱落问题，暴露出严重施工质量缺陷 [1] - 项目质量问题包括墙皮脱落可见内部保温层，可能导致房屋裂缝、漏水及保温失效等一系列风险 [1] - 专家分析指出外墙问题可能源于保温层与面层粘结不牢固或设计缺陷，存在偷工减料嫌疑 [11] - 开发商在交付时已知外立面存在空鼓问题但承诺修复，后续不仅未修复且铲除墙皮后无合理施工方案，造成二次破坏 [5][11] 开发商应对与监管介入 - 开发商金地集团被指对质量问题消极应对、拖延敷衍，其上海公司员工延误约定时间节点甚至退出政府搭建的沟通群 [12] - 属地马陆镇城建中心确认在去年预看房时已发现问题并持续督促，但开发商未积极处理 [11] - 嘉定区已成立工作专班明确开发商主体责任，计划推动检测维修，具体时间表为11月30日前选定检测单位，12月1日进场检测，检测周期7-10天，报告4周内出具 [11][12] 公司财务状况与运营压力 - 金地集团面临显著偿债与业绩压力，2024年顺利偿还约200亿元公开市场债务，但2023年及2024年分别完成11.3万套和9.92万套房屋交付，建设周期恰逢交付大年与债务到期高峰 [15][16] - 公司2024年营业收入753.44亿元，同比下降23.22%，房地产业务收入600.26亿元，同比下降29.77%，归属于母公司净利润亏损61.15亿元 [17] - 2025年上半年业绩进一步恶化，营业收入156.78亿元，同比下滑25.80%，归属于上市公司股东净利润亏损37.01亿元，经营活动现金流净额-12.58亿元，由正转负同比降幅高达127.40% [17][18] - 为扭转颓势，公司于2025年7月启动30年来最大组织变革，旨在提升管控效率并聚焦核心资源城市 [18]

政策与标准制定 - "好房子"建设被写入政府工作报告和"十五五"规划建议，成为推动房地产高质量发展的重要内容[3] - 国家标准《住宅项目规范》于5月1日正式实施，明确以安全、舒适、绿色、智慧为建设目标，并列出14项关键提升[4] - 多地出台地方标准推进落地，如四川、甘肃、西藏的地方标准，以及广州发布的《广州市推进"好房子"建设的工作指引（试行）》，其要求整体高于国家标准[13][14] 市场需求与消费者关切 - 消费者对"好房子"的期盼集中于提升隔音性能、提升层高净高、居住适老适幼等方面[6] - 消费者关注价格合理与质量可靠，但高标准建造的房子价格相对较高[6] - "第四代住宅"集空中园林、垂直绿化等元素于一体，2025年重点城市相关新项目预计突破70个，较2024年有明显提升[6] 设计与建造理念转型 - 行业建设重点转向好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五个方面[8] - 设计理念从"以房为本"转向"以人为本"，强调精准适配不同人群的生活场景，例如80平方米户型通过设计可实现多元化需求[8] - 智能建造技术广泛应用，如"天蝉"系统将混凝土施工用工减少60%，施工速度达"5天一层楼"[10] 技术创新与材料应用 - 新材料不断涌现，包括碳纤维、自愈合防水材料、气凝胶等，例如防火中空玻璃可抵御1000摄氏度火焰冲击96-183分钟[11] - 生物质多晶板等新材料在保障性住房中应用，环保等级达最高级且价格比同等性能板材便宜约1/3[11] - 智慧技术应用于适老化设计，如将智能产品操作面板优化为"图标+文字"组合，并调整适宜老年人的音量区间[9] 运维服务与社区管理 - 智慧社区运营平台构建"房屋全域体检+全周期维护"安全管理体系，通过AI巡检、能耗管理等提升效率与安全水平[12] - 行业实践遵循"6633"建造要点，即"六不"、"六防"、"三省"、"三要"，成为重要指引[15] 行业挑战与发展阶段 - 广州等地区面临成本、存量、技术与协同四重挑战，住宅品质提升加大房企成本压力，老城区存量房占比超40%[15] - 行业当前处于标准落地和打造试点示范的关键起步期，目标在2030年全面落地[15] - 投身"好房子"建设被视为房企赢得未来的战略选择，业内重视度与关注度极高[15]

政策动向与项目征集 - 辽宁省住房城乡建设厅印发通知，面向全省征集“好房子”建设项目，并建立“辽宁省好房子项目库”，以推动新建和改造一批“好房子”项目，推进住房品质显著提升 [1] - 征集范围涵盖辽宁省内各市、县在建或处于规划设计阶段的城镇住宅项目，包括商品住房、保障性住房、既有住房改造项目等 [1] - 申报项目需已完成规划设计方案并具备明确的“好房子”建设理念，或已开工建设并已体现出“好房子”特质 [1] 项目申报标准与要求 - 申报项目至少应在规划设计领先、建造质量优良、居住环境舒适、运营服务完善、技术应用创新、综合效益显著等一个方面具有突出特点 [1] - 新建城镇住宅项目需同时满足《住宅项目规范》及《辽宁省好房子技术指南（试行）》等国家和辽宁省相关标准规范的要求 [1] - 符合条件的项目由开发建设单位或主要投资单位作为申报主体，向项目所在地住房城乡建设主管部门提交申报材料 [1] 审核与管理机制 - 省住房城乡建设厅将组织专家对各地推荐项目进行复核评议，必要时进行现场抽查 [1] - 对符合要求的项目，纳入“辽宁省好房子项目库”，省厅将定期跟踪、调度、指导项目进展，帮助、培育“好房子”建设项目，并对项目库进行动态调整 [1]

公司策略与市场表现 - 平发集团旗下半山云尚项目采取现房销售模式，市场反馈积极，开盘半年来300余套住宅已售出近270套，去化率约90% [1][2] - 公司坚持“以销定产”原则，根据一期户型热销情况适时调整二期建设，精准聚焦本地改善型需求 [2] - 项目分四期开发，团队依坡地地势建设，使建筑错落有致，有效隔绝道路噪声并利于排水，实现与城市环境的有机融合 [2] 产品品质与工艺标准 - 项目注重建筑工艺，使用一线品牌材料与严格标准，如断桥铝型材封窗和藏于管道井的电缆 [2] - 外立面采用最新煅陶石工艺，呈现天然石材质感，并具备绿色环保、耐脏耐污、不易开裂等优点 [2] - 小区容积率低于2.0，户型设计新颖，硬件质量之外还配套有健身房、书苑、餐厅及医养结合的康养中心 [1] 行业政策与发展方向 - 省委城市工作会议提出聚焦品质提升，坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，着力建设舒适便利的宜居城市 [1] - 省住房城乡建设厅将持续引导行业建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [3] - 行业推动绿色建材与新型建造方式广泛应用，推广智能建造以从源头提升住宅品质 [3] 区域市场实践案例 - 开封市稳步推动“好房子”建设，打造标杆项目，为相关项目手续办理开辟绿色通道，并举办项目产品说明会展示优势 [3] - 郑州市以青年人才公寓为抓手推动“好房子”建设，推出设计新颖、配套齐全的保障性住房，为青年落户提供物美价廉选择 [3]