城市因聚集而生，它是多元融聚的美好总和。今日，2025澎湃城市更新大会在上海张园成功举办，站在"十四五"收官与澎湃城市更新IP创立五周年的双重节 点上，大会以"甦（su同'苏'）生·重聚"为主题，标志着城市更新从物理空间的"破茧重生"，正式迈向修复社会联结、实现多维"重聚"的深化阶段。 上海报业集团党委副书记、总 经理、副社长胡明华 上海报业集团党委副书记、总经理、副社长胡明华代表主办方致辞。他开篇明义，指出本届城市更新大会的三大特点：一是以"甦生·重聚"为主题，立意深 远；二是本届大会将聚焦点放在"街区"这一城市最基本的活力单元上；三是特别策划推出了"澎湃国际街区日"及"澎湃国际街区之夜"系列活动。胡明华强调 智通财经将继续发挥好平台连接作用，共同为探索符合超大城市特点和规律的城市更新路径贡献媒体力量。 在上海市规划和自然资源局、上海市文化和旅游局、上海市静安区人民政府特别支持下，大会由智通财经主办、上海静安置业（集团）有限公司承办、上海 硕风文化旅游（集团）有限公司协办，上海市建筑学会、华建集团华东建筑设计研究院有限公司提供学术支持。 上海市文化旅游局党组书记、局长钟晓敏，与上海市静安区委副书记、区长翟磊 ...

公司战略动向 - 公司表示将持续关注城市更新政策机遇 [1] - 公司将结合自身实际探索拓展城市更新相关业务 [1] - 公司旨在通过此举推动可持续高质量发展 [1]

城市更新行业特点 - 城市更新是一项持续多年的艰苦工作，并非刚刚开始 [1] - 城市更新不是简单的推倒重来，而是在理解城市发展脉络的基础上，实现历史与当代的对话 [1] 上海城市发展背景 - 上海在近代才开始发展，1840年后从黄浦江往西多为租界，直至1941年才收回 [1] - 街区功能随着时代变迁而不断演变 [1] - 里弄建筑是上海的重要基因之一，其特色必须保留 [1] 具体项目案例：张园更新 - 张园更新项目已持续7年 [1] - 项目难度创下了上海地下工程与地面工程相结合保护工程之最 [1] - 改造目标为既要保留里弄建筑的特色魅力，又要打造综合性的商业区 [1]

项目背景与现状 - 深圳世茂深港国际中心项目因开发商世茂集团陷入债务危机已停滞三年，并经历了两次司法拍卖流拍 [2] - 项目原为世茂集团于2017年12月以239.43亿元总价竞得的商业用地，溢价率7.4%，曾是深圳土拍史上总价第二高的“地王” [10] - 项目原计划总投资额高达500亿元，规划建设包括一座约700米的超高层主塔在内的超级城市综合体 [10] - 项目两次司法拍卖均告失败，首次评估价130.44亿元，第二次降至104.35亿元，均无人问津 [10] 政府介入与最新进展 - 深圳市龙岗区政府以68亿元的价格收储了项目内的12宗核心地块，该方案已于2023年8月获投资人投票通过 [2][11] - 在收储后仅15天，深圳市城市规划设计研究院股份有限公司以106.88万元中标该地块的规划研究任务，标志着政府正式主导项目盘活工作 [2] - 此次规划研究工作的合同期为一年，需在一年内完成全部规划研究任务 [6] 规划研究内容与要求 - 规划研究范围包括深港国际中心12宗流拍地块，用地面积81.2公顷，以及周边的大运中心场馆地块 [6] - 研究任务包括法定图则规划研究、详细城市设计、区域交通详细设计、市政基础设施专题研究、公共空间及慢行系统专题研究和实景三维专题展示等多项内容 [6] - 项目进度分为四个阶段，最终成果需在5个月内编制完成并提请审查 [5] - 招标文件指出，由于原实施主体退出，片区建设停滞，提出经济可行、公共利益有保障的规划方案具有强烈迫切性 [7] 项目战略价值与区域定位 - 项目位于大运深港国际科教城的核心区域，是龙岗区实现“城市新客厅”功能品质提升的绝对空间载体与重要项目抓手 [7] - 片区属于龙岗区“一芯两核多支点”区域发展战略中的“湾东智芯”，目标打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化“城市新客厅” [7] 新规划方向与潜在调整 - 为平衡68亿元的地块收储成本，新规划的核心方向预计将进行用途调整，大幅提升住宅用地占比 [8] - 据业内人士推测，新规划中该地块住宅占比有望超过60%，甚至可能进一步提高 [8] - 鉴于地质结构复杂及深圳最新住宅新规要求，新规划中地块容积率预计将控制在4.0以下 [8] - 原规划中的产业平台、城市新客厅等核心功能及产业空间、文化展览中心等公共利益相关业态预计将保留，但建筑规模与高度会进行大幅优化 [8] 未来开发主体猜测 - 市场普遍猜测未来开发主体可能为国资背景的房企 [9] - 2024年7月，华润置地（深圳）发展有限公司发布了一则名为“LGDY项目”的全过程工程咨询招标公告，其用地面积约31万平方米、总建筑面积约130万平方米的数据与深港国际中心核心数据高度吻合，引发市场对其可能接盘的猜测 [9]

城市建设核心理念 - 城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民 [2][19] - 习近平总书记强调老旧小区改造直接关系人民群众获得感、幸福感、安全感，是提升人民生活品质的重要工作 [5] - 城市不仅要有高度，更要有温度，要践行人民城市理念，确保外来人口进得来、留得下、住得安、能成业 [10] 城市发展成就与规划 - 党中央在2015年、2025年两次召开中央城市工作会议，为不同阶段做好城市工作指明方向 [5] - 党的二十届四中全会审议通过的规划建议要求坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [10] - 新时代以来建成了世界上规模最大的城市住房保障体系，累计开工建设筹集各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，有效解决1.7亿人的住房问题 [10] 旧区改造与民生改善 - 上海今年9月完成最后一批六千余户改造任务，告别"拎马桶"时代 [5] - 习近平总书记高度重视旧区改造和百姓安居工作，在上海工作期间亲自推动百姓居住环境改善 [5] - 城市更新的目标是指向未来的，但与历史文化的保护并不矛盾 [11] 历史文化保护 - 对上海张园采取了"征而不拆，人走房留"的保护性征收模式，2022年年末完成更新改造的西区对外开放 [11] - 习近平总书记强调要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产，注重延续城市历史文脉 [11] - 目前有76.7万处不可移动文物、143座国家历史文化名城、近800个中国历史文化名镇名村、近1300片历史文化街区、6.8万处历史建筑 [15] 城市精细化管理 - 上海通过政务服务一网通办、城市运行一网统管，打通城市治理"最后一公里"，走出了超大城市治理现代化新路 [16] - 习近平总书记指出城市管理应该像绣花一样精细，要注重在科学化、精细化、智能化上下功夫 [17] - 城市治理需针对9.4亿城镇常住人口精准施策，关注垃圾分类、饮用水安全等问题 [17]

博览会概况 - 2025市政工程建设产业博览会于11月27日在苏州国际博览中心开幕，主题为“智建未来·绿色赋能·共享发展” [1] - 活动由中国市政工程协会主办，汇聚了全国各省市的市政工程协会负责人、专家学者、行业龙头企业及科研院所代表 [1] - 现场设立智慧城市、绿色市政、新型基础设施、工程机械等核心主题展区，并设有多个专属专区 [4] - 活动为期三天，汇集100余家优质市政企业，包括大型央企、地方龙头及科技创新企业，构建全产业链协同展示与交流的格局 [4] 行业发展现状与成就 - 中国市政工程行业已汇聚21万家企业、1800万从业人员，年创产值超10万亿元，拥有全球最完整的产业链条 [5] - 过去十年，中国城镇化进程迈出历史性步伐：城市道路里程从36.5万公里增加到57.2万公里，城市桥梁由6.54万座增加到9万余座，轨道交通建成里程由3069公里增加到1.1万公里 [2] - 行业发展重心实现从“基础设施供给”到“人居环境提升”的关键转向，数字化手段深度渗透市政建设全流程 [5] - 截至2024年底，江苏省城市道路总里程达6万多公里，投入运营的城市轨道交通线路1200多公里，并构建了覆盖7个领域的智慧监控网络 [3] 未来发展方向与重点 - 博览会紧紧围绕“十五五”城市更新发展规划，旨在推动现代化人民城市建设 [2] - 未来行业将坚持人民至上打造宜居工程、注重内涵式发展提升品质、推动管养体制改革增强运行质效、筑牢城市安全底线 [2] - 智能建造将引领行业深刻变革，城市更新将激活空间价值，重点领域将牵引整体质量与运行效能 [3] - 需在政策落地“最后一公里”发挥更大作用，在创新驱动行业转型升级上展现更多担当，在筑牢城市安全运行防线上毫不松懈 [3] 技术交流与专题活动 - 活动期间举办一系列紧扣行业热点的专题论坛与技术交流，包括第四届数字市政论坛和第三届城市市政设施生命线安全工程研讨会 [6] - 数字市政论坛汇聚权威专家，分享前瞻性研究成果，为数字市政发展提供智力支撑 [6] - 生命线安全工程研讨会聚焦城市燃气、供水、排水、桥梁等重点领域的安全监测与风险防控，交流最新技术成果与管理经验 [6] - 博览会还组织了证牌颁发仪式、委员大会等十余场专题论坛与配套活动，从多维度推动形成行业共识与发展合力 [6]

公司业务构成 - 公司的工程质量检测业务以控股子公司安徽省建院工程质量检测有限公司为主体开展 [1] - 房屋检测业务范围广泛，包括建筑材料及构配件、主体结构及装饰装修、钢结构、地基基础、建筑节能、建筑幕墙、雷电防护装置检测、人防工程检测、消防设施维护保养检测、消防安全评估、房屋结构可靠性鉴定等内容 [1] 未来发展规划 - 加大实验室和项目现场管理，加强技术研发，以增强工程检测能力，强化核心竞争力 [1] - 积极拓展全省市场，计划适时设立地市分公司，以扩大市场份额 [1] - 以城市更新为切入点，深入挖掘城市管网检测、建筑健康体检、老旧小区改造检测鉴定等领域的检测业务机会 [1]

行业周期判断 - 2025年中国房地产市场仍处于筑底过程，大部分城市的量和价正逐步完成市场调整[2][7] - 预计未来两年内大部分城市将调整到位，该过程本质上是去库存的过程[2][7] - 2026至2027年，大部分城市将完成调整，实现去库存并重新达到供需平衡，在量与价的关系中找到新的平衡点[2][8] - 部分过去表现优秀的城市如上海、北京、成都、杭州等在2025年也已进入调整周期，但由于市场底子较好，其调整速度较慢、时间较晚[7] 住宅开发前景 - 在2026至2027年市场筑底调整到位后，基于对量和价的判断，住宅开发将开始出现系统性的、可预期性更强的机会[8][9] - 市场平衡稳定后，企业的开发计划、步骤及土地安排将更具计划性和稳定性[8] 城市更新机遇 - 未来两到三年甚至更长周期内，主要机会在于城市更新领域，其范围广泛，小到一幢楼，大到一个区域[5][9] - 城市更新与过去的快速住宅开发模式存在根本不同，主要体现在四个关键能力上[9] - 第一是规划逻辑不同：需要先从内容规划做起，明确项目承载的内容，再进行建筑与产品规划，并与政府协同[9] - 第二是融资模式不同：城市更新存量资产需要长钱、慢钱，而非短钱、快钱，这对项目的融资能力提出了新要求[10] - 第三是运营能力不同：需要具备持续提高的城市运营能力，而非一次性招商或运营，要求长期的服务与改进[10] - 第四是内容复杂性不同：项目内容更加多样和融合，可能包含办公、产业、零售、商业、文旅等多种业态，对运营商提出综合且长期的要求[11] 城市更新重点领域 - 城中村改造是最易起量的领域之一，因其需要大量资金、开发体量大，更契合现存大型开发商的模式[5][11] - 城中村项目通常体量综合，包含商业配套、酒店、办公等，开发逻辑更接近过去模式但有所升级，需综合考虑片区功能、城市面貌、天际线及业态复杂性[11][12] - 历史街区改造是另一个易起量的重点，尤其在一些旅游城市如青岛、大连、南京，可结合文旅、文创对有历史文化的街区进行改造，市场需求和工作量巨大[5][13] - 零星旧厂房改造难度较高，因其涉及企业所有者意愿、工业土地性质及用途，且各城市、各区的政策差异很大，对改造内容和方式有不同限制[13] 产业运营发展 - 在产业领域，打造产业链或产业园区需要长时间的调整与升级，类似于商场需要不断进行业态调整[14] - 目标是完善产业生态，增加更多服务，如人力外包、仓储管理、设备维修管理等，使产业园具备长期生命力与价值[14] - 产业业务需从招商向物业管理、企业服务等后端延伸，并致力于基于特定行业打通产业链上下游，做得更专业[14]

行业转型趋势 - 代建行业正经历深刻转型，从“增量扩张”转向“存量提质”的新时代 [6] - 行业集中度显著提升，“头部聚拢、尾部出清”的马太效应日益凸显，规模房企入局已基本完成 [2][6] - 行业核心竞争力从“价格比拼”全面转向更深层次的“价值创造” [2][7] 市场环境与需求变化 - 土地资源高度聚焦核心城市，TOP20城市贡献了逾六成的土地出让金成交，部分核心城市央国企拿地占比超70% [8] - 改善型需求成为市场中流砥柱，客户对产品品质、服务体验与整体解决方案提出更高期待 [8] - 委托方结构呈现“多元均衡”化，国有平台发挥“压舱”作用，民营房企参与度积极回升，绿城管理的民营委托方占比达37%，同比提升8个百分点 [5][8] 政策支持与发展机遇 - 从中央到地方的政策指向城中村改造、“保交楼”、“好房子”建设和发展新模式等重点方向，为行业注入确定动能 [5][9] - 地方政府收购存量商品房用于保障性住房，衍生出改造、装修、运营等全链条服务需求，为代建企业向“轻资产综合服务”转型提供重要切口 [9] - 政策对“高质量”的界定已延伸至全生命周期管理，涵盖“好建造、好服务、好维护”等多元维度，为行业打开更广阔的价值创造空间 [10] 行业发展潜力与方向 - 当前行业渗透率为12.5%，相较欧美成熟市场20%-30%的水平，增长潜力巨大 [5][13] - 城市更新、存量改造等细分赛道将成为新的增长极 [5][13] - 最终胜出的企业需在履约兑现、产品打造、成本控制、运营效率、服务延伸和风险管控等多个维度具备系统能力 [5][13] 公司业绩与战略重点 - 公司上半年新拓代建面积约1989万平方米，同比增长13.9%，新拓代建费约50亿元，同比增幅19.1% [11] - 公司客户重复委托率达22%，中标率在2024年基础上提升15个百分点，且连续三年稳步攀升，上半年高质量交付45个项目，为2.56万户业主创造家园 [11] - 公司聚焦三大核心方向：高效兑现与品质升级、标杆引领、以及在纾困保交楼、城市更新等领域的创新破题 [11][12]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，政策重点从完善住房保障体系转向宏观行业转型 [3] - 完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度，注重市场规律与政府保障责任结合 [3] - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先在轨道交通站点周边供应建设用地 [4] 住房供应体系优化 - 优化保障性住房供给，从规模扩张转向精准匹配，加大存量资源盘活力度 [5] - 明确将城镇工薪群体纳入保障范围，扩大政策覆盖面 [5] - 增加改善性住房供给，满足多元化改善需求，展示市场与保障并重的政策框架 [9] 租赁市场发展 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [6] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件，体现政策精准化 [7] 住房品质与安全管理提升 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [10] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现房屋安全管理的全程化、系统化思维 [11] 城市更新战略深化 - 从“实施”到“大力实施”城市更新，注重整体性、系统性，进入全面深化阶段 [12] - 实施区域综合性更新，有序推进老旧小区、危旧楼房、城中村改造，鼓励产权主体自主更新 [12] - 加强制度创新和政策集成，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索可持续更新模式 [12] 人口与住房空间结构调整 - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区人口规模，增强城市副中心和平原新城人口承载力 [13] - 实施分区域差异化人口调控，完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施 [13] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [13]