行业周期判断 - 2025年中国房地产市场仍处于筑底过程，大部分城市的量和价正逐步完成市场调整[2][7] - 预计未来两年内大部分城市将调整到位，该过程本质上是去库存的过程[2][7] - 2026至2027年，大部分城市将完成调整，实现去库存并重新达到供需平衡，在量与价的关系中找到新的平衡点[2][8] - 部分过去表现优秀的城市如上海、北京、成都、杭州等在2025年也已进入调整周期，但由于市场底子较好，其调整速度较慢、时间较晚[7] 住宅开发前景 - 在2026至2027年市场筑底调整到位后，基于对量和价的判断，住宅开发将开始出现系统性的、可预期性更强的机会[8][9] - 市场平衡稳定后，企业的开发计划、步骤及土地安排将更具计划性和稳定性[8] 城市更新机遇 - 未来两到三年甚至更长周期内，主要机会在于城市更新领域，其范围广泛，小到一幢楼，大到一个区域[5][9] - 城市更新与过去的快速住宅开发模式存在根本不同，主要体现在四个关键能力上[9] - 第一是规划逻辑不同：需要先从内容规划做起，明确项目承载的内容，再进行建筑与产品规划，并与政府协同[9] - 第二是融资模式不同：城市更新存量资产需要长钱、慢钱，而非短钱、快钱，这对项目的融资能力提出了新要求[10] - 第三是运营能力不同：需要具备持续提高的城市运营能力，而非一次性招商或运营，要求长期的服务与改进[10] - 第四是内容复杂性不同：项目内容更加多样和融合，可能包含办公、产业、零售、商业、文旅等多种业态，对运营商提出综合且长期的要求[11] 城市更新重点领域 - 城中村改造是最易起量的领域之一，因其需要大量资金、开发体量大，更契合现存大型开发商的模式[5][11] - 城中村项目通常体量综合，包含商业配套、酒店、办公等，开发逻辑更接近过去模式但有所升级，需综合考虑片区功能、城市面貌、天际线及业态复杂性[11][12] - 历史街区改造是另一个易起量的重点，尤其在一些旅游城市如青岛、大连、南京，可结合文旅、文创对有历史文化的街区进行改造，市场需求和工作量巨大[5][13] - 零星旧厂房改造难度较高，因其涉及企业所有者意愿、工业土地性质及用途，且各城市、各区的政策差异很大，对改造内容和方式有不同限制[13] 产业运营发展 - 在产业领域，打造产业链或产业园区需要长时间的调整与升级，类似于商场需要不断进行业态调整[14] - 目标是完善产业生态，增加更多服务，如人力外包、仓储管理、设备维修管理等，使产业园具备长期生命力与价值[14] - 产业业务需从招商向物业管理、企业服务等后端延伸，并致力于基于特定行业打通产业链上下游，做得更专业[14]