核心观点 - 房地产市场从"增量扩张"转向"存量提质"，"好房子"成为破解结构性矛盾、驱动企业转型、支撑经济复苏的关键抓手 [1][2] - 国家标准《住宅项目规范》落地将催生万亿级新建与改造需求，激活建材、智能家居、社区服务等产业链 [1][8] - 改善性需求占比达41.1%（2024-2030年），推动行业从高周转模式转向以产品力为核心的高质量发展 [4][6] - 绿色建材市场规模2030年将突破2.5万亿元，占建材总市场38% [10] - 智能家居行业2024年规模7848亿元，2029年达1.09万亿元（CAGR 6.79%） [11] 行业转型驱动因素 - 需求端：改善性需求与更新需求合计占比70.9%（2024-2030年），120-144㎡户型成交占比达30%（2025年1-5月） [4][7] - 政策端：《住宅项目规范》强制要求安全/舒适/绿色/智慧四大标准，重构增量市场空间 [9] - 技术端：绿色建材渗透率提升至38%（2030年），智能家居渗透率19%（2023年）较发达国家低30+个百分点 [10][11] - 案例端：郑州改善型项目开盘去化率85%，重庆四代宅产品量价较普通住宅高20% [7] 产业链机会 建材领域 - 建筑声学材料：新建住宅隔音材料年需求200亿元，存量改造释放千亿级市场 [9] - 绿色建材：低碳水泥/光伏玻璃/生物基建材需求激增，2030年市场规模2.5万亿元 [10] - 安全建材：高性能钢材/防火涂料/阻燃电缆受《规范》强制要求带动 [9] 智能家居领域 - 市场规模：从7848亿元（2024年）增至1.09万亿元（2029年） [11] - 基础设施：智能配电箱标配推动系统前置，需破解生态孤岛问题 [11][19] - 适老场景：智能拐杖/药盒/报警装置带动适老化改造市场达4500亿元（2030年） [13] 服务领域 - 高端物业：市场规模从1600亿元（2024年）增至3000亿元（2030年） [12] - 全龄服务：康养地产规模4.5万亿元（2030年，CAGR 10%+），适老化改造CAGR 25.6% [13] - 社区配套：商业服务/便民设施纳入《规范》要求，刺激新型消费场景 [9] 政策支持方向 - 法规设计：建立"国家规范-地方标准-项目承诺"三级体系，推行质量保险与电子身份证库 [15] - 激励机制：发行城市更新专项债券，对绿色建筑企业减免所得税，容积率奖励 [17] - 技术推广：补贴建造机器人采购，建立绿色建材供应商名录，构建智慧家庭数据平台 [18][19]

地块信息 - 郑州航空港经济综合实验区集中发布22宗总占地面积约1219亩的优质地产项目[1] - 北港总部经济区4宗居住地块占地439亩，毗邻康平湖公园、纬一河，配套教育资源丰富[1] - 国际贸易会展区9宗商业服务业地块占地426亩，距离郑州航空港高铁站不足2km[1] - 中原医学科学城居住地块26亩，周边医疗商业教育资源富集[3] - 双鹤湖科创走廊3块居住地块276亩，公共服务设施完善[3] - 先进制造业集聚区商业地块52亩，毗邻兴港新能源产业区[3] 区域优势 - 地块分布于城市核心商圈与新兴产业聚集区，交通枢纽便利，人流动线优势明显[5] - 郑州航空港拥有体制机制、交通枢纽、产业集聚、人才政策等六大优势[5] - 建成区140平方公里，道路网络620公里，绿化覆盖率36.6%[7] 产业动态 - 6家企业现场签约土地出让合同，总投资额达46亿元，涵盖高端制造、商业综合体等领域[7] - 签约项目预计带动就业岗位2000余个[7] - 诺安餐饮将在港区落地中原总部项目，拓展业务版图[9] 政策支持 - 中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式""建设宜居城市"等方向[5] - 中国银行郑州航空港分行将加大金融支持力度，优化信贷服务[9] - 政银企合作对接机制启动，后续将深化合作[9]

房地产行业发展方向 - 中央城市工作会议提出"两个转向"：城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效为主[3] - 高质量开展城市更新成为核心任务 与房地产未来发展密切相关[3][4] - 行业需适应"内涵式发展"新形势 把握房地产与城市动能、空间结构、人口增长的关联规律[3] 房地产发展新模式 - 必须摒弃传统"高负债、高杠杆、高周转"开发模式 转向品质效益型发展[4] - 重点建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 满足多层次高品质住房需求[4] - 通过城市更新盘活存量资产 改造老旧小区城中村为"好房子"标准[4] 政策支持与市场表现 - 2023年9月以来政策组合拳使成交量企稳后 成交价出现止跌迹象[5] - 2024年4月中央提出加大高品质住房供给 优化存量房收购政策[5] - 6月国务院要求多措并举激活需求优化供给 推动市场止跌回稳[5] 长期发展潜力 - 城镇化进程仍将支撑房地产市场需求 需尊重城市发展规律[5] - 行业转型升级将巩固市场稳定态势 关键在构建新发展模式[2][5] - 城市更新将激发多层次住房需求潜力 包括农业转移人口市民化需求[4][5]

房地产行业2025年中期投资策略 - 房地产发展新模式可能包括好房子、人房地钱、房屋全生命周期管理、现房销售制度等，政策本意在于推动行业从金融业回归制造业 [1] - 当前房地产处于好房子存量少+改需正值释放阶段，城镇住宅存量中高品质住宅渗透率仅为24%，2022-2025年改需占比高达44% [1] 好房子供需分析 - 好房子定义从物理建筑扩展到功能居住和精神寄托层面，政策将推动房企从金融业回归制造业 [2] - 成都麓湖生态城案例显示好房子产品溢价持续显现 [7] 国际经验与行业展望 - 美国房地产危机后，行业经历供给改革，产品力及库存管理能力强的优质房企穿越周期 [4] - 未来中国能缔造好房子产品的企业将行稳致远，产品力强（更高毛利率）+库存管理能力强（更高周转率）的房企胜出 [6] 数据来源与图表 - 房地产新发展模式推演图表来自政府官网和申万宏源研究 [1] - 中国好房子供需分析图表来自Wind、七普、统计局和申万宏源研究 [1] - 美国四大房企杜邦分析图表来自Wind和申万宏源研究 [5]

摘要 风险提示：政策不及预期、美联储加息 正文 1.中央城市工作会议为哪般 中央城市工作会议是对当下经济问题的积极回应，具有重要政策意义。2015 年是国民经济和社会发展五年规划的收官和谋划之年，中国经济面临着产能 过剩、物价疲弱、房价下跌的情况。2015 年 12 月中央城市会议召开，提出加强城市地下和地上基础设施建设，建设海绵城市，加快棚户区和危房改造， 有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到 2020 年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造，推进城市绿色发展等目标。之后随着棚改的结束，房地 产库存问题得以解决，中国经济走出通缩阴霾。2025 年同样是国民经济和社会发展五年规划的收官和谋划之年，中国经济也面临着产能过剩、物价疲 弱、房价下跌的情况。在本次会议同样提出了加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造等一系列任务。结合 3 月国务院发布《关于持续 推进城市更新行动的意见》来看，本轮相关政策并不会采用棚改货币化安置的方式，而是选择更为温和老旧小区改造等城市更新措施。从会议规格和召开 时点来看，本次中央城市工作会议充分体现了政策层对中国经济以及地产问题的高度关注，具有重要的信号意义。 2. ...

城市宜居性建设方向 - 优化城市空间结构 通过统筹生产生活生态三大布局提升宜居性 北京疏解非首都功能优化中心城区 江西峡江建设口袋公园提升品质[1] - 推进城中村危旧房改造 注重完善水电气等基础设施建设 兼顾保留历史记忆和社区特色 打造有辨识度公共空间[1] - 提高公共服务水平 建设15分钟生活圈 设置惠农公交专线 推出流动便民集市 推动优质服务下沉社区[1] 城市发展未来规划 - 坚持人口产业城镇交通一体规划 加快构建房地产发展新模式 大力发展生活性服务业[1] - 着力建设舒适便利宜居城市 让现代化建设成果更多更公平惠及人民[1]

01 本次政治局会议基调更偏乐观 - 2023年7月底政治局会议指出经济运行面临国内需求不足、企业经营困难、重点领域风险隐患较多等挑战 强调加大宏观调控力度 推动经济质效提升和合理增长 [3] - 2024年7月底政治局会议基调更偏乐观 未提及"加大宏观调控力度" 强调保持政策连续性稳定性 增强灵活性预见性 短期政策加码概率较低 [5] - 2023年二季度实际GDP同比增长6 5% 但两年复合增速仅3 6% 逆周期政策加码迫在眉睫 2023年受灾直接经济损失较近五年均值增长12 6% [5] - 2024年二季度实际GDP同比增长5 2% 上半年累计增长5 3% 同比提高0 3个百分点 IMF将中国经济增长预测上调0 8个百分点至4 8% [6] 02 下半年经济工作任务 加快扩内需长效机制建设 - 部署"两新"项目5000亿元资金和"两重"项目8000亿元中央投资 雅江水电站项目总投资1 2万亿元 [10] - 2022年《扩大内需战略规划纲要》提出八大重点任务 2024年《提振消费专项行动方案》细化八个方面部署 [10] 纵深推进全国统一大市场建设 - 2022年4月印发《关于加快建设全国统一大市场的意见》 2024年政府工作报告提出破除地方保护和市场分割 [13] - 新修订《反不正当竞争法》增加公平竞争审查制度 正在修订《价格法》完善低价销售认定标准 [13] 加快构建房地产发展新模式 - 2023年《新型城镇化战略五年行动计划》提出四大行动 2024年中央城市工作会议明确城市工作重点任务 [15] - 2024年6月国常会要求摸底全国已供土地和在建项目 优化现有政策 推动房地产市场止跌回稳 [15]

开栏的话 中央城市工作会议提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。会议为新时 代新征程上建设现代化人民城市作出战略指引，擘画未来城市美好模样。广袤的巴蜀大地，大中小城市 星罗棋布，它们的区位环境不同、发展阶段各异，但都在朝着现代化人民城市图景迈进。 即日起，四川日报全媒体推出"城市'成长记'"系列报道，派出多路记者深入市（州）城市探访，走 进街头巷尾、老旧小区、城市新区，倾听现代化人民城市建设过程中的经历与感受，探寻城市成长故 事。敬请关注。 【成长画像】 中央城市工作会议要求，"着力建设舒适便利的宜居城市""加快构建房地产发展新模式，稳步推进 城中村和危旧房改造""全面提升房屋安全保障水平"。达州推进中心城区危旧房以旧换新改造，通过原 址重建或异地新建，有效消除住房安全隐患，把"忧居"变"优居"。 【城市故事】 8月2日，借着晨跑的时间，达州市达川区三里坪街道店子梁二小区居民蔡华昌，照例来看看他还没 搬进去的新家——楼栋入口玻璃门上贴着"福"字，17层房屋，每层阳台相同位置都挂着两个红灯笼。仰 头扫视，喜人又壮观。 59岁的蔡华昌，现租住在距小区1公里的地方。2023年11月，他和146 ...

政治局会议经济政策基调 - 会议基调较2023和2024年同期更偏乐观，未提及"加大宏观调控力度"，强调保持政策连续性稳定性并增强灵活性预见性 [4] - 宏观政策将"持续发力、适时加力"，落实更积极的财政政策和适度宽松的货币政策，短期内加码概率较低 [4] - 未提及人民币汇率稳定问题，显示汇率单边下行压力缓解，拓宽政策空间 [6] 上半年经济表现与政策定力 - 2024年二季度实际GDP同比增长5.2%，上半年累计增长5.3%，同比提高0.3个百分点，为全年5%目标奠定基础 [5] - IMF将中国2024年增长预测上调0.8个百分点至4.8%，超十家外资机构上调预测值0.3~0.7个百分点 [6] - 广义赤字率同比上升2.1个百分点至8.0%，财政靠前发力，货币政策5月已推增量措施 [6] 下半年经济工作重点 扩内需长效机制 - 部署"两新"项目5000亿元资金和"两重"项目8000亿元中央投资，雅江水电站1.2万亿元项目开工 [8] - 财政贴息支持个人消费贷款和服务业贷款，降低居民信贷成本 [8] - 《扩大内需战略规划纲要》提出八大任务，《提振消费专项行动方案》细化八方面措施 [8] 全国统一大市场建设 - 重点治理"内卷式"竞争，修订《反不正当竞争法》和《价格法》规范市场秩序 [9][10] - 推进"五统一、一开放"：统一市场基础制度、基础设施、政府行为尺度、监管执法、要素资源市场，扩大开放 [9] 房地产发展新模式 - 推动"好房子"建设纳入城市更新机制，摸底土地和在建项目优化政策 [11] - 新型城镇化五年行动计划聚焦农业转移人口市民化、都市圈培育和城市更新 [11] - 增量金融政策将出台适配房地产新模式的融资制度 [11] 政策工具箱与制度优势 - 强调宏观政策"不退坡"，动态跟踪经济形势并充实政策工具箱 [12] - 超大规模市场、完整产业体系和人才资源构成应对挑战的底气 [12]

房地产市场表现 - 7月百城新建住宅均价为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%，核心城市优质改善项目入市带动结构性上涨 [1] - 百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，"以价换量"现象持续主导市场 [1] - 50个城市住宅平均租金为34.93元/平方米/月，环比下跌0.07%，同比下跌3.81%，毕业季租住需求支撑下环比跌幅收窄 [1] 分梯队城市表现 - 一线城市新房价格环比上涨0.36%，二线城市上涨0.23%（杭州、成都优质项目带动），三四线城市下跌0.19% [3] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.61%，二线城市下跌0.84%，三四线城市下跌0.77% [3] - 杭州新建住宅价格环比上涨1.51%领涨，深圳二手住宅价格环比下跌0.55%，北京二手住宅价格环比下跌0.61% [9][11] 政策动态 - 中央城市工作会议提出"加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造" [4] - 《住房租赁条例》出台，鼓励盘活存量房源用于租赁，推动租购同权 [4] - 地方政策优化：成都取消限售，广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付 [4] - 福建、山东等地发行超400亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [4] 市场趋势展望 - 城中村改造、专项债收储等政策将持续落实，城市更新配套政策有望加速 [5][8] - 核心城市优质地块土拍热度延续，优质项目入市有望支撑市场 [8] - 城市和区域间分化行情预计将延续，核心城市有望保持韧性 [8]