纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、购物中心行业 - **公司**：华润置地、华润万象生活、龙湖、金茂、保利置业、贝壳找房、中原地产 纪要提到的核心观点和论据 房地产市场整体情况 - **市场走软**：4月起市场有趋稳迹象，一季度或为今年最佳季度（除非有新政策支持），降幅小于2024年 ；4月二手房价格环比跌1.5%（3月 - 0.5%），5月环比降幅1.1% ；专家预计一手房销售量同比降5 - 10%，二手房成交量稳定 [3][4][66][67] - **持续分化**：成都和上海核心区域量价稳定，核心区高端项目需求强、房价或小涨，非核心区仍承压，开发商不再大幅降价 [5][6] - **政策支持预期**：多数利益相关者认为会放宽政策托底，如投入购房补贴、降交易税、放宽一线城市购房限制等，但“大规模刺激”取决于数据 ；截至5月中旬170城宣布回购闲置土地约4000亿，或减1.3亿平建筑面积新增供应，降库存去化周期 [7][8][20][21] - **“好房子”提升新房竞争力**：部分城市推“第四代住宅”呼应“好房子”，建设成本负担未大增，成都和重庆部分新项目得房率超100%，降低实际房价，使新房更具竞争力 [9][10] - **“现房销售”逐步推行**：专家、中介和开发商预计政策逐步实施，或从试点开始，开发商要求更高利润率 [11][12] - **库存收购作用有限**：符合标准库存规模小，收购闲置土地更有效，可缓解资金流动性、满足市场需求，目前回购对象70%为地方国企 [20][21] 不同主体观点 - **秦虹女士**：房地产是经济“稳定器”，政府因供需变化不想制造泡沫，“止跌回稳”指关键指标降幅收窄，政府首要稳房价 ；库存收储效果有限，回购闲置土地作用大 ；政府或扩大已宣布政策力度，核心是解决就业和收入信心问题 ；三四线城市因人口外流短期疲软，现房销售政策实施由地方决定，中国与日本房地产下行周期有异同 [14][15][16][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28] - **中原地产研究总监**：一线城市高端住宅表现好，二手房市场份额从2021年38%升至2024年61% ；4月市场趋稳，政策放宽影响持久 ；政府可放宽一线城市限购、降交易税、扩大现金补偿规模，直接补贴比库存收购有效 ；若无政策支持一线城市房价或跌，预计2025年销售量同比降7 - 8% ；“现房销售”政策可先试点，逐步推进 [31][32][33][34][36][37][38][39] 重点城市情况 - **成都**：核心区市场比预期好，项目去化率超90%，价格稳定且高于二手房 ；土地供应年降约20%，供应控制好 ；二手房市场份额增加，2025年占66% ；预计2025年新房销量降10 - 20%、价格小涨，二手房销量稳定、价格平稳 ；库存收购仅惠及国企 [40][41][42][43][44][45][46][47] - **重庆**：核心区项目分化，黄金地段高端项目销售好、价格稳，非黄金地段中高端项目去化慢 ；供应过剩，实际库存去化周期约4年 ；二手房市场份额增加，销量约为新房两倍 ；预计2025年新房销量呈L形、价格稳定，二手房价格疲软 [49][50][51][52][53][54] - **上海**：核心区高端豪华项目销售好，首日去化率超90%，销售均价有竞争力 ；新房销售均价高于二手房，新房稳定或小涨，二手房走弱 ；得房率通常70 - 80% [56][57][58][59] 其他主体情况 - **开发商**：多数认为“现房销售”政策逐步实施，需更高利润率 ；部分国有开发商从退地/换地中受益 ；部分国有开发商因地价高近两月减少囤地 [61][62][63][64][65] - **贝壳找房**：4月二手房价格跌幅扩大，成交量环比降30%（季节性因素），5 - 6月或改善 ；认为房地产是宏观经济滞后指标，对行业持中立略偏乐观看法 ；预计2025年新房总交易额下降，二手房稳定 [66][67][68][69][70][71] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 购物中心4、5月租户同店销售额同比增5 - 10%，贸易战无实质影响，黄金和运动服装品类表现突出 [73][74] - 高端购物中心年初至今销售额负增长（大多同比降个位数），降幅与2024年四季度类似，一线城市压力大，非一线城市稳定且有正增长，客流量稳定或增加，部分运营商预计下半年正增长 [75][76]

行业政策与趋势 - 国务院《政府工作报告》提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，以满足高品质居住需求 [1] - 扬州市出台《关于加强改善型住宅建设的通知》，推动住宅项目从功能型向品质型转变，聚焦全龄友好、智慧健康、低碳可持续等维度 [1] - "好房子"成为民生领域热词，行业关注度显著提升 [1] 行业专家观点 - 中国工程院院士缪昌文强调建筑材料需节约、绿色，是"好房子"舒适健康的基础 [1] - 清华大学周燕珉教授提出住宅设计需从生活变化中汲取智慧 [1] - 南京长江都市建筑设计院董事长董文俊指出"好房子"需兼顾功能、质量、体验，并关注适老化、儿童友好等新需求 [1] 企业实践与理念 - 恒通建设集团董事长陈有川定义"好房子"为"小区即公园"，强调安全、健康乐居的生活场景 [2] - 行业建设者需以"负责任、有爱心"的态度推进改善型住宅开发 [2]

项目销售表现 - 中原华曦府二期首批132套房源5分钟内售罄 [1] - 一期项目位列2024年度郑州销售面积及金额前三 二期月度到访客户超3000组 [3] 产品定位与规划 - 项目定位为"绿"系高端产品 总占地面积145亩 主城区稀缺百亩大盘 户型143平方米起步 纯改善属性 [4] - 采用第四代住宅理念 优化北方气候适配性 通过露台本地化设计 综合得房率最高达107% [6][8] 设计团队与建筑特色 - 集结GOA袁源 奥雅李宝章 琚宾 CCD郑忠等顶尖设计师团队 [5] - 公建化立面采用LOW-e玻璃+铝板+石材 约71米宽南大门 2 5万平方米度假式景观 配备光氧车库及星空顶入户大堂 [5] 社区配套创新 - 配置双会所（总面积2500平方米）及12处架空层（2150平方米） 涵盖书吧 私宴厅 四点半课堂等全龄功能 [10] - 投入500万元改造周边西站东街林荫大道 2018年提前建设西站路学校并于2021年投用 2023年参与校园升级 [11] 服务体系构建 - 引入酒店式物管 提供瑜伽教练 健康医生 商务会议等定制服务 推行"未入住先服务"模式惠及400组家庭 [13] - 创建篮球社 读书社等社群 全年举办50余场活动 重点针对"一老一小"提供生日宴等温情服务 [13] 行业战略意义 - 响应政府"好房子"政策导向 以"好房子 好服务 好社群"三好标准重塑郑州改善市场标杆 [3][14] - 作为央企率先探索第四代住宅本土化 推动行业从物理空间向"全维生活场景"转型 [6][9]

行业趋势与产品转型 - 行业从传统住宅开发向"好房子"标准转型，中海地产、保利发展、华润置地等头部房企密集推出相关产品系 [3] - 产品设计从提升得房率等显性标准转向解决用户真实痛点，如渗漏、噪音、收纳等基础需求 [3][5] - 房企需转变传统开发思维，将客户隐性需求转化为具体设计，如中海地产基于3 3万份案例提炼"6633"需求框架 [3][5][6] 核心痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)为前三大投诉问题 [5] - 中海地产通过"三道设防+细部加强"工艺使渗漏率降低80%，石膏复合材料隔声系统将撞击声控制在65分贝以下，投诉下降87% [7] - 华润置地采用"夹胶中空玻璃+阻尼隔音板"组合，深圳项目室内噪音控制在35分贝以下，满意度达95% [7] - 保利发展推出"成长型户型"和适老化设计，如移动隔断墙、L型扶手等满足差异化需求 [8] 资源整合与能力构建 - 房企整合内外部资源：大悦城控股引入中粮健康理念，龙湖集团融合商业/养老等业态资源 [10][11] - 中海地产依托中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化技术提升能源自给率30%，数字孪生技术实现全链条数字化 [15] - 招商蛇口利用招商局集团港口/金融资源构建"前港-中区-后城"模式，华润置地联动商业IP实现25%销售溢价 [15][16] 核心竞争力差异化 - 保利发展以"文化+品质"双轮驱动，融入保利艺术博物馆资源 [16] - 绿城中国与中交集团协同发展TOD项目，建发地产利用供应链优势控制建安成本 [16] - 贝壳旗下贝好家通过大数据精准推演户型配比与去化周期 [11][16]

行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

行业政策转向 - 住房政策从规模扩张转向质量精进 国家将好房子建设纳入2025年政府工作报告战略 [1] - 住建部系统推进好房子 好小区 好社区 好城区四好建设 重点建设安全舒适绿色智慧的好房子 [1] - 加强既有建筑改造利用 包括老房子旧房子危险住房改造 以及老旧厂房低效楼宇传统商业设施存量房屋改造 [1] 技术标准升级 - 层高从2.8米提升至3米 电梯成为4层以上住宅标配 楼板隔声标准提升10分贝 [2] - 智慧系统要求实现健康监测与环境自适应调节 解决隔音卫生间串味渗漏开裂等传统住房痛点 [2] - 山东将低碳运行智慧小区纳入地方标准 杭州通过容积率激励引导公共空间创新 [3] 市场规模与机会 - 中国待改造城镇老旧小区达16万个 涉及居民超4200万户 [2] - 2023年中国城市更新投资突破3万亿元 同比增长约15% 每年带动上下游产业链投资逾1万亿元 [2] - 上海杨浦滨江更新项目使老工业区转型为创新创意功能区 园区租金收入提高3倍以上 年均营业收入增速超20% [3] 实践案例与成效 - 北京市西城区白纸坊棚改与商业街区改造联动 新增绿地教育和养老设施 引入文旅消费与夜间经济 带动周边500余家中小商户复苏 [3] - 存量改造面临产权分散资金筹措部门协同等多重难题 如某老旧小区加装电梯因7个部门审批导致工期延长至18个月 [4] - 智能设备后期维护成本高昂 部分小区因物业费收缴率低陷入装而不用困境 [4] 行业转型挑战 - 技术标准与执行存在脱节 部分项目使用低标号混凝土导致渗漏问题整改率不足 智慧系统因协议不统一出现App乱象 [3] - 北方地区盲目照搬玻璃幕墙设计反增能耗负担 验收环节存在漏洞 标准执行出现偏差 [3][4] - 监管体系亟待完善 需打通设计验收运维全链条 确保标准不沦为纸面宣言 [4]

编者按：推开一扇门，有人看见三代同堂的烟火，有人撞见独自拼凑的晨昏，有人在精装样板间描摹未来，也有人从老照片打捞褪色的屋檐。 " 家 " 从来不 是千篇一律的钢筋水泥，而是无数种生活形态的容器。在本系列中，我们将从不同视角、不同锚点来探索和还原不同人眼中的 " 家 " 。 林仕聪是龙湖集团（00960.HK）产品策略负责人。在今年的行业论坛上，他谈到"好房子"和传统住宅的区别时提出，社区配套是核心差异，"好房子"有社区 配套（特指风雨连廊、架空层、会所等公共空间），而传统住宅没有。这一观点获得同行广泛认同。 2025年5月1日，住建部发布的《住宅项目规范》作为国家标准正式实施，对住宅的居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出明确要求。 在这一政策背景下，龙湖集团不仅致力于打造"好房子"，更将目光投向社区配套的整体营造，构建"5分钟生活圈"。 客户视角 2021年以来，购房者的关注点从"房子会不会升值"更多转向"房子能不能满足生活需求"。在用户需求发生根本转变的背景下，龙湖意识到，必须以客户视角 重新审视和定义产品体系。2024年5月，龙湖集团发布了"观萃"产品系。观萃系产品是用客户视角对原有产品 ...

昆明高端住宅市场动态 - 四代宅概念成为昆明楼市热点 四代宅声量持续走高 已成为昆明楼市的代名词 [1] - 零公摊和负公摊产品成为市场新趋势 新规住宅产品相继亮相 相关概念讨论热度高 [1] - 大平层豪宅市场竞争加剧 北京路沿线将推出新一代"卷王"级大平层项目 [2] 璞域ONE项目概况 - 项目背景 前身为任旗营城改项目金樾玖璋 由盘龙建投子公司以4.1亿元取得51.12亩住宅用地 [3][5] - 政府支持 连续两年被列入政府工作报告重点城改项目 [6] - 开发进度 已有4栋楼建至地面5层以上 其中一栋达十多层 [21] 产品特色与创新 - 空间利用率 得房率高达96-107% 远超行业80-85%的平均水平 [22] - 户型设计 首推143-235㎡四房及以上户型 每个户型拥有近70㎡LDK全景巨厅 [22][25] - 定制化服务 独创5+系超奢定制模式 业主可参与设计 [9] - 智慧家居 引入昆明首个一体化定制AI智慧门系统 [9] 高端配套设施 - 卫浴系统 独创皇家女王卫浴体系 配备高定智能镜柜和美妆冰箱 [11] - 会所设施 包含北市区唯一恒温天幕泳池 仅对业主开放 [13] - 景观设计 引金汁河活水入园 打造1.1万方雨水公园 [19] - 物业服务 提供荷兰管家五星级高定私人服务 [17] 开发商优势 - 开发团队 盘龙建投与旭辉建管强强联合 具备资金和品牌优势 [15] - 产品定位 在新规出台前已锁定零公摊大平层标签 [22] - 市场定位 瞄准高端改善需求 预计5月24日开放售楼部 [26]

行业趋势 - 2025年一季度中国房地产市场总体运行平稳，市场"止跌回稳"取得一定成效 [2] - "好房子"首次被写入政府工作报告，政策推动房屋回归"健康、舒适、智慧"的居住需求 [2][9] - 行业向绿色化、智能化转型，优质稳定的供应商成为房企提升市场竞争力的关键要素 [2][9] 公司荣誉与资质 - 公司连续16年获选"房企TOP500首选供应商"，印证了产品实力和供应链高标准 [2] - 公司入选中国房地产业协会供应链大数据中心优质企业库"高品质5A供应商"，在稳健、绿色、创新、服务、诚信层面表现突出 [1][4] - 公司同时获得房建供应链TOP500空调类、精装住宅高标配套类、新风系统类首选供应商荣誉 [1] 产品与技术 - 公司推出的中央空气系统集空调、地暖、新风智联一体设备、智能控制、服务于一体，实现全生命周期空气服务升级 [5] - 公司即将推出可定制空气系统，整合空调、除湿、加湿、净化、含氧量调节等12项功能模块，满足个性化需求 [7] - 公司自1995年进入中国，2004年率先将中央空调多联机系统引入家用住宅领域，深度参与中国空调文化发展 [5] 服务体系 - Daikin Care全生命周期IoT服务覆盖400万中国家庭，包含空气IoT大数据模型、200位真人管家、3000位售后工程师 [8] - 服务体系从用户首次接触延续至消费全生命周期，形成开发商信赖的核心优势 [8][9] 战略与愿景 - 公司发布全新空气战略，推动空气迈入"分域而适，因人而宜"的可定制时代 [7] - 公司通过参与国家标准制定、普及空气物联网技术，助力建筑节能减排和"双碳"目标 [11] - 未来将持续以技术创新助力中国"好房子"高质量发展，推动社会可持续发展 [11]