行业与公司 * 纪要涉及中国建筑股份有限公司及其所在的建筑与地产业务[1] 核心经营与财务表现 * 公司前10个月新签合同额达3.6万亿元 同比增长1% 其中建筑业务合同额3.3万亿元 同比增长2% 房建业务合同额2.2万亿元 同比增长1.5% 基础设施业务合同额1.1万亿元 同比增长3.1% 境外新签合同额增长约3%[4] * 公司前10个月地产业务合约销售额为2,800亿元 同比萎缩约9.5% 但表现优于百强房企或头部房企[4] * 公司第三季度房地产业务合约销售额达800亿元 同比增长17% 优于全国房地产销售额同比下降13.6%及百强房企下降13.2%的表现[15] * 前三季度业绩受全国固定资产投资同比下降0.5%以及建筑业商务活动指数低于50%临界线等宏观因素影响 同时结算确权率低和收款延迟对营收转化产生负面影响 地产业务下滑态势明显[8][9] * 公司1-9月累计回收政府逾期债权超千亿元 其中纳入台账部分约占30%-40%[3][12] 减值与应收账款 * 公司预计全年减值水平与去年相近 但结构变化 问题房企导致的减值可能下降 而地产存货及未售土地存货减值力度可能增强 总体拨备水平被认为合理充分[7] * 应收账款增加被归因于国内建筑行业商业模式 主要集中在地方政府平台和国有企业 加速地方债化解对公司现金流影响重大[10] 战略发展与新业务 * 公司在城市更新领域新签合同额接近3,000亿元 同比增长超过两位数 公司视其为拥有万亿级市场潜力的新赛道[3][12] * 公司在保障性住房领域合同额约为千亿元 与去年基本持平[12] * 公司截至三季度末共有420多个PPP项目 其中接近350个已进入运营期 占比约3/4 自2024年起未新增PPP项目 重点转向建立全生命周期投资管理体系[13][14] 市值管理与股东回报 * 公司股价承压受宏观经济、资本市场风格及业绩压力等多重因素影响 公司认为当前股价偏离正常价值区间[6] * 公司计划维持2025年度每股分红金额不变 并长期保持稳健甚至进一步巩固的分红政策 同时将综合利用增持、回购等市值管理工具以恢复合理估值[11]

活动概况 - 活动于11月21日以“新时期、新场景、新价值”为主题在上海宝华万豪酒店启幕 [1] - 活动由上海市建筑学会主办，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市科学技术协会指导，构建了多元协同的行业交流平台 [1] - 活动整体以“1+3”形式呈现，包括一个主论坛和三个平行论坛，同期举办“新技术、新产品、新设备、新材料”展览 [1] 行业核心挑战与方向 - 行业面临城市更新与历史保护的复杂矛盾以及数字时代人机互动的推进实效两大核心挑战 [2] - 城市发展动力已根本转变，“满足美好生活需要、应对气候变化”成为核心方向 [5] - 我国城镇化已进入存量提质增效的稳定发展期，行业应以建设“现代化人民城市”为目标 [4] 城市更新策略与实践 - 城市更新需对城市遗产存遗活化，对街区空间肌理维护延续 [2] - 提出老城区需“保护为先、活化为魂”，对比上海老城厢大规模拆迁与北京“小步快跑”有机更新模式 [5] - 城市更新应转向多元合作运营，构建财务闭环与制度创新，借鉴国际资本参与模式以实现可持续发展 [4][5] - 上海城市更新已形成“上海样本”，通过分享前门东三里河、济南大明湖等项目经验探索遗产保护与城市更新共生之道 [4] 技术应用与创新 - 空间智能被解读为AI万亿级稀缺赛道，是下一代AI能力与革命，将引发技术革命但对建筑创作是补充而非取代 [4] - 需破解数字化工具实操难题，厘清其系统性与层级性、通用性与特殊性、投入与产出经济可行性等范畴关系 [2] - 创新从人类活动视角构建空间模态，借机器学习生成无限空间，已落地游戏、具身智能、电商三大领域 [4] 专业方法与理论发展 - 强调城市更新需聚焦可持续性，兼顾生态协同、生活传承与资金场景循环，提出打破专业壁垒的全维度整合方法论 [6] - 通过融合设计、文化、技术与运营资本的全流程伴随式服务，发挥景观设计在生态修复、文化传承与功能激活中的核心作用 [6] - 中国建设实践规模领先但理论建构滞后，需应对主体转向、场域拓展、技术迭代三大颠覆性变革，形成中国特色建筑评价标准与理论方案 [6] 行业交流与合作 - 活动包括开幕式、主旨报告及系列学术论坛，圆桌沙龙围绕“旧区改造”探讨更新实践与历史文脉、现代服务及未来生活之间的关系 [1][7] - 学会以学术为引领，精准聚焦行业发展热点，为政府决策提供专业支撑，在城市更新、智能技术应用等领域推进成效显著 [2] - 专家们挖掘城市建设的多维价值，分享城市更新的见解，共同推动城市高质量可持续发展 [6][7]

总体规划实施核心进展 - 总体规划实施进入2025年第二阶段及核心区控规第二个三年行动计划收官之年，各项工作取得新进展并形成一批可视化成果 [1] - 北京人口总量整体稳定，空间结构持续优化，城乡建设用地规模已阶段性达到2035年规划目标 [2] - 中心城区重点功能区及城市副中心建设取得成效，东六环改造工程通车，中国人民大学通州校区投用 [2] - 全市公园总数达到1100个，成为“千园之城”，并完成“两园一河”地区国际方案征集 [3] 产业发展与科技创新 - 创新产业活力显著提升，已形成新一代信息技术、医药健康、科技服务业三大万亿级产业集群 [2] - 为重点项目高质量发展提供用地保障，重点支持先进制造业用地需求，并稳步提升存量用地供应比例以支撑“三大工程”建设 [2] - 加强多链融合与园区协同，以支撑科技创新优势进一步释放 [7] 城市更新与空间优化 - 示范性推动城市更新，完成77个老旧小区改造及2008户区属直管公房申请式退租 [6] - 实现东直门枢纽、朝阳门南北小街等街巷环境品质提升，西单北大街重现老街风貌，打造西单连廊等可视化项目 [6] - 有序开展老城第五立面治理，强化传统风貌秩序，并以平房区片区式综合保护更新带动老城整体保护更新 [8] - 塑造充满消费魅力的城市场景，提升存量空间价值，如故宫—王府井—隆福寺“文化金三角”打造文旅消费新地标 [6][7] 生态环境与民生改善 - 2025年前三季度全市PM2.5浓度为24.9微克/立方米，同比下降15.0%，优良天数226天，同比增加18天 [4] - 落实公共交通优先战略，绿色出行比例不断提升，并对CBD、奥体中心区等重点区域开展交通优化研究及治理 [4] - 学位供给增加，医疗卫生资源布局优化，养老设施供给规模显著提高，公共空间更加宜居 [4] 区域协同与安全韧性 - 京津冀区域协同工作机制更加紧密，中国华能、中国中化入驻雄安总部办公，通州区与北三县一体化高质量发展示范区加快建设 [5] - 全力应对海河“25·7”区域性大洪水灾害，实施韧性城市专项规划，市政基础设施及能源供应保障能力进一步增强 [4] - 天安门特勤消防救援站及前门鲜鱼口消防站建成投用，建立三维立体气象监测网，城市风险防控能力持续加强 [6]

完整社区建设政策背景与定义 - 完整社区建设是城市更新行动的重要内容，旨在解决社区居民日常生活中的急难愁盼和多元诉求 [1][2] - 完整社区定义为在居民适宜步行范围内具备完善公共服务、便民商业、市政配套、公共活动空间、物业管理及社区机制的居住社区，居民归属感强 [3] - 2023年7月住房城乡建设部在全国开展106个完整社区建设试点，2024年8月中央文件提出加快建设完整社区，完善嵌入式服务设施，构建城市便民生活圈 [3] 试点社区建设成果与典型案例 - 截至目前试点社区共建设改造各类服务设施2000余个，新增机动车停车位2.62万个、社区公共充电设施6200余个，改造公共活动场地和公共绿地约71万平方米 [6] - 河北雄安新区贤溪社区作为典型案例，实现生活、生产、生态深度融合，公园、超市、医院、公交车站等设施一应俱全 [3] - 上海江苏路社区打造社区生活、生产、生态"三生融合"模式，盘活闲置空间引入百余家特色小店，公共市集融合便民服务与艺术元素 [4] 社区建设具体实施路径与重点 - 各地普遍采取"先体检再试点"路径，因地制宜完善服务设施，如江苏南通南川园社区通过深度体检让居民参与建设策划 [7][8] - 满足"一老一小"群体需求是建设重点，10个样本社区均配套建设适老宜少设施，浙江宁波云鹭湾社区新增嵌入式托育中心、养老服务站等 [10] - 社区智能化服务成为趋势，四川成都杉板桥社区通过智能管理平台高效处置垃圾桶满溢等问题，江苏常州江湾社区问题响应时效提升至30分钟内 [11] 可持续发展机制与未来规划 - 完整社区建设进入扩面提质增效新阶段，工作重点包括完善服务设施、打造宜居环境、推进智能化服务、健全治理机制 [12] - 22个省份扩大试点范围，推进打造完整社区建设样板3400多个 [13] - 探索可持续运营模式，北京海淀采用"建运投"一体化改造，江西建立政府引导、市场运作、公众参与机制，吸引经营主体参与 [14]

投资评级 - 报告对绿城管理控股的投资评级为“推荐”（维持）[1] 核心观点 - 行业竞争趋于理性，代建行业格局趋稳，头部企业份额扩大，非理性内卷竞争将逐步回归理性 [6][10] - 公司经营端出现积极信号，2025年上半年新拓代建费总额和建筑面积实现双位数增长，在手订单总建面达1.265亿平米，高股息为估值提供支撑 [6] - 公司作为代建头部企业，具备综合竞争优势，虽2025年业绩或阶段性承压，但有望逐步走出低谷，轻资产模式具备派息潜力 [6] 行业竞争格局 - 2025年上半年已无新规模房企入局代建行业，行业格局趋稳，未来竞争将集中于头部企业之间 [6][10] - 城市更新、“白名单”扩围及推广“好房子”等城建政策加力推进，为代建行业带来结构性增量机会 [6][10] - 尽管行业单方代建费用下行，但公司近年市场份额均超20%，毛利率、净利率仍处于约40%和20%的水平 [6][18] 公司经营与财务表现 - 2025年上半年新拓代建费总额同比增长19.3%，新拓总建筑面积同比增长13.9% [6][30] - 截至2025年上半年末，公司在手现金为16.44亿元，较2024年末增长8.3%；经营性现金流净额同比增长44.4% [51][55] - 公司近年保持较高派息比例，2025年首次实施中期派息，截至2025年11月21日股息率达11.12% [6][51] - 2025年8月29日至10月17日期间，公司累计完成1000万股股份回购 [51] 业务优势与前景 - 公司客户结构多元，涵盖政府、国企、私营企业、金融机构四大核心群体，业务模式包括政府代建、商业代建和资方代建 [36][38] - 秉承“绿城系”基因，产品力有望受益于“好房子”、城市更新等需求，尤其在三四线城市，产品力优势更易凸显 [32][33] - 截至2024年末，公司累计落地纾困保交楼总建筑面积超1000万平米，与多家知名AMC及金融机构合作 [40] 盈利预测 - 报告小幅下调公司2025年EPS预测至0.28元（原为0.32元），维持2026年EPS预测0.31元，上调2027年EPS预测至0.34元（原为0.31元）[6][59] - 预计2025-2027年营业收入分别为29.94亿元、32.48亿元、35.31亿元，同比变化分别为-13.0%、8.5%、8.7% [5][58] - 预计2025-2027年毛利率分别为40.0%、41.5%、41.5%，净利率分别为20.5%、20.6%、20.9% [5][58] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍 [5][6]

街区发展政策与规模 - 河南省已认定7处国家级旅游休闲街区和40处省级旅游休闲街区[1] - 城市发展转向“存量提质”，街区成为承载文化、提供体验的“城市会客厅”[1] - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新[1] 工业遗存活化更新 - 中原区工业遗存占全市近三分之一，拥有亚洲最大的德国包豪斯式建筑单体等独特资源[8] - 磨街文创园通过活化利用郑州三磨所旧址，日均客流量超过1.3万人次[5] - 郑州记忆1952油化厂旅游休闲街区日均客流量稳定在3万人次以上，汇聚20余种业态和190余家主理人店铺[8] - 磨街三期项目“磨砂坊”将与北京798合作，计划于明年亮相[5] - 郑煤机老厂区变身芝麻街1958双创园，引入科技服务业企业100多家[5] 商业街区转型与体验升级 - 德化街作为首批国家级旅游休闲街区，实现从“卖商品”到“玩场景”的转变[12] - 亚细亚卓悦城完成35%的品牌迭代，重点引入连锁直营店与区域首店[12] - 德化无限城购物中心娱乐体验业态占比超过40%，每年举办120余场活动[12] - 中铁·泰和里项目规划六大主题街区，探索文商旅融合发展新路径[14] - 郑州银泰inPARK特色商业街区吸引61家河南首店入驻，首店占比高达52%，日均客流量突破4万人次[14] 历史文化街区与现代融合 - 亳都·新象开街当天客流量突破10万人次，国庆中秋假期客流量达百万人次[21] - 亳都·新象华中及河南首进品牌占比超过40%，拥有15座院落和4个主题广场[21] - 阜民里历史街区植入策展型零售、潮流买手店、原创主理人店等多种业态[24] - 亳都·新象、阜民里、顺城街等街区连点成线，形成“复合功能的街区体系”[24]

地块成交概况 - 北京市朝阳区松榆里城中村改造项目0410-0001地块以总价50.24亿元成功出让，竞得方为懋源地产 [1] - 该地块起拍价为42.5亿元，最终成交价较起拍价高出7.74亿元，溢价率约18% [1] - 成交楼面价约为6.2万元/平方米 [1] 地块规划与区位 - 地块用地面积约2.89公顷，建筑规模达8.08万平方米，为纯二类城镇住宅用地 [1] - 规划容积率2.8，限高60米（局部放宽至80米），具备打造高品质住宅产品的条件 [1] - 地块地处朝阳核心区域，地理位置优越 [1] 项目意义与行业趋势 - 此次出让是朝阳区城中村改造的关键节点，将助力区域居住环境升级和城市更新推进 [1] - 高溢价拿地体现了企业对北京核心区域房地产市场的长期信心 [2] - 项目契合城市更新与高品质住宅供给的行业趋势，未来有望成为区域标杆项目，完善住宅供给结构 [2]

活动概览 - 第五届澎湃城市更新大会将于2025年11月27日举办，主题为“甦生·重聚”，旨在推动城市空间与社会结构的修复[1] - 活动由上海报业集团旗下智通财经主办，地点设于上海张园，该区域被誉为“全球城市最具影响力的历史街区”[2] - 大会在“重生”概念上进一步强调“重聚”，关注人与人、人与历史、人与自然的连接[1] 活动框架与内容 - 推出“澎湃国际街区日”及“澎湃国际街区之夜”，打造全球街区24小时活力展示窗口[2] - 通过“全球街区云游”、“全球街区报告”等形式梳理国内外影响力街区案例[2] - 设置“2025澎湃城市更新年度榜单”，包括“城市更新街区贡献榜样”、“城市更新美好街区榜样”及“街区营造样本”等类别[2] 院士讲坛 - 中国科学院院士常青将发表《从现代建筑的祛魅到当代建筑的返魅》演讲，探讨建筑审美与集体记忆的关系[3] - 中国工程院院士崔愷演讲题目为《街·观念更新》，强调街道作为历史文脉与公共生活载体的双重角色[6] - 两位院士在历史文化街区保护性再生领域拥有丰富实践经验，崔愷院士主持设计国家级和地方重要建筑达200余项[3][6] 大师讲坛 - 由四位全国工程勘察设计大师分享街区更新经验，涵盖历史风貌街区更新、科技融合模式、活力塑造及渐进式更新等方向[8] - 唐玉恩大师参与景德镇陶溪川、张园等街区更新项目，强调在严格保护红线下的适应性再生[9] - 张杰大师主持福州三坊七巷、济南大明湖等项目，为亚洲遗产保护树立典范，并分享科技结合模式[12] - 汪孝安大师认为街区活力取决于城市政治、经济、文化大环境，将探讨如何承载“城市烟火气”[15] - 桂学文大师以武汉昙华林历史文化街区更新为例，分享老旧街区渐进式更新及与周边环境融合经验[17] 全球街区对话 - 邀请济南古城、成都宽窄巷子、上海张园、海口骑楼老街、英国国王十字等全球样本级街区开发运营主体参与对话[20] - 探讨街区更新策略与流量密钥，强调“聚集”作为街区再生的共同底层逻辑[20] - 对话由华东建筑设计研究院有限公司党委副书记、总经理、总建筑师牛斌主持[20] 专家顾问团发展 - 澎湃城市更新专家顾问团成立于2022年，迄今已邀请9位中国科学院、中国工程院院士及9位全国勘察设计大师[21] - 2025年新增顾问包括中国工程院院士崔愷、普利兹克奖获得者克里斯蒂安·德·包赞巴克及茅盾文学奖获得者孙甘露[23] - 顾问团目前拥有10位院士、9位全国勘察设计大师、2位普利兹克奖得主及2位茅盾文学奖获得者[23] 年度榜单影响力 - “澎湃城市更新年度榜单”自2021年推出，填补城市更新领域权威奖项空白[27] - 住房城乡建设部2024年、2025年印发的两批“城市更新典型案例”清单中，多个案例为澎湃榜单历年入选项目[27] - 推荐评审专家包括多位院士、普利兹克奖得主及全国工程勘察设计大师[27] - 2025年榜单将于大会现场发布，推动城市更新价值理念和操作模式迭代升级[28] 街区之夜文化维度 - 澎湃街区之夜设于上海张园，邀请人文学者梁永安、世界设计组织前主席Srini R. Srinivasan、作家孙甘露及沪剧表演艺术家茅善玉参与[29] - 嘉宾将从情感、美学、烟火日常等维度分享街区故事与理想街区生长方向[29] - 活动探讨AI时代街区如何盛放人类真实情感与美好生活期待[35]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [7] 报告核心观点 - 10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力 [135] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开，对行业修复有一定信心 [135] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [135] - 建议关注三条投资主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [135] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积206.7万平方米，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点 [7][18] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1% [7][18] - 18个城市二手房成交面积169.1万平方米，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点 [7][50] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3% [7][50] - 12个城市新房库存面积11343万平方米，环比增速0.04%，同比增速-11.2%；去化周期18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月 [7][42] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月 [7][42] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型土地成交规划建筑面积1836.6万平方米，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3% [67] - 百城全类型土地楼面均价1973.6元/平方米，环比下降20.2%，同比下降34.8%；平均溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点 [67] - 百城住宅类土地成交规划建筑面积563.7万平方米，环比上升115.4%，同比下降13.7%；成交总价247.5亿元，环比上升61.4%，同比下降42.4% [87] - 百城住宅类土地楼面均价4390.2元/平方米，环比下降25.1%，同比下降33.3%；平均溢价率1.4%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.7个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，连续八个月下降，较9月末减少322万平方米 [106] - 上海启动专项整治，重点打击唱衰楼市、虚假低价房源、操纵价格等扰乱市场秩序行为 [107] - 佛山出台12条楼市新政，涵盖严控商服用地出让、优化容积率计算、支持境外个人购房等 [107] - 郑州拟建立房屋体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋保险制度 [107] - 杭州推出购房补助政策，对2025年12月31日前购买让利促销新建商品住宅的家庭给予每套3万元补助 [107] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-5.8%，较上周下降8.5个百分点；相对沪深300收益-2.1%，较上周下降5.8个百分点 [113] - 房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X [113] - A股涨幅前三为新城控股(4.6%)、招商蛇口(-1.0%)、万科A(-3.3%)；港股涨幅前三为建发国际集团(2.6%)、中国金茂(1.4%)、融创中国(0.0%) [119] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%；净融资额15.1亿元 [126] - 债券发行量最大房企为珠实集团(15.0亿元)、联发集团(8.9亿元)、中铁置业(8.7亿元) [126] - 债券偿还量最大房企为中海宏洋地产(13.0亿元)、招商蛇口(10.4亿元)、美的置业(10.0亿元) [126]

股价表现与交易信息 - 公司股价上涨3.17%至46.22港元，成交额为3087.24万港元 [1] - 公司以6658.8万欧元购入一处物业 [1] 物业收购详情 - 收购物业位于意大利米兰Via Orobia 3，土地面积约14,800平方米，由两个相连部分组成 [1] - 该物业位于大型重建及城市更新项目区域内，该项目将开发2026年米兰-科尔蒂纳冬奥会的奥运村、新建住宅及办公大楼、打造大型公园 [1] 区域发展背景与行业趋势 - 2015年完成的Prada基金会项目对周边区域产生重大正面影响，促进了区域复兴和“共生”发展项目 [1] - 其他领先的奢侈品企业也已在该区域进行投资及设立新总部 [1]