中国经济网北京5月7日讯(记者 李方)中国人民银行行长潘功胜7日在国新办新闻发布会上表示，中国人 民银行将加大宏观调控强度，推出10项政策，进一步实施好适度宽松的货币政策，推动经济高质量发 展。其中包括，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至 2.6%，其他期限的利率同步调整。 58安居客研究院院长张波表示，在商业贷款利率持续下行的背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策 的分层设计，央行此次下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，是继 2024年后再次对公积金利率进 行定向调整，释放出明确的稳楼市政策信号，这一政策落实将有效缓解自住购房者的还款压力，尤其在 当前经济环境下，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极信号意义。 张波认为，一方面，调整之后5年期以上首套房利率降至2.6%已处于历史低位，叠加近期商贷利率调， 公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场，既减轻了中低收入群体的购房负担，又为房地 产市场注入了流动性。另一方面，此次降息进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，在一定程度上 强化了公积金制度的普惠性，更利好于首次购房人群。政策效果的持续性依赖于 ...

央行及金融监管总局发布稳市场一揽子金融政策 - 中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [1] - 央行同步下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点 [1] - 预计每年将节省居民公积金贷款利息支出约200亿元，政策旨在有利于房地产市场止跌企稳 [1] - 下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购从1.5%调降至1.4%，预计将带动LPR同步下调0.1个百分点 [1] 金融监管总局推动房地产融资协调机制 - 国家金融监督管理总局局长表示稳住楼市股市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义 [1] - 金融监管总局扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效，将加快出台房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法 [1] - 目前商业银行审批通过的白名单贷款已增至6.7万亿元，支持了1600多万套住宅的建设和交付 [1] - 今年一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，其中新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅，住房租赁贷款同比增长28% [1] 政策对市场及行业的直接影响 - 政策利好刺激A股市场地产股走强，保利发展、融创中国、碧桂园、我爱我家等公司股价呈现上涨 [2] - 5年期以上首套房公积金利率降至2.6%已处于历史低位，叠加近期商贷利率调整，公积金贷款与商业贷款定位互补 [2] - 政策进一步拉大了公积金贷款与商业贷款的利差，强化了公积金制度的普惠性，更利好于首次购房人群 [2] - 政策释放出明确的稳楼市信号，能有效缓解自住购房者的还款压力，对稳定住房消费、提振市场信心具有积极意义 [2] 政策分析与行业展望 - 在商业贷款利率持续下行的背景下，公积金利率的定向调整凸显了政策的分层设计 [2] - 此次是继2024年后再次对公积金利率进行定向调整，为房地产市场注入了流动性 [2] - 政策既减轻了中低收入群体的购房负担，又共同支持房地产市场 [2] - 政策效果的持续性依赖于房地产组合政策的落地 [2]

货币政策调整 - 中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [1] - 5年期以上首套房公积金贷款利率由2.85%降至2.6% [1] - 央行下调存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供中长期流动性约1万亿元 [2] - 央行下调政策利率0.1个百分点，从1.5%调降至1.4%，预计带动LPR下行约0.1个百分点 [2] 政策目标与信号 - 公积金贷款利率定向调整凸显政策分层设计，释放明确稳楼市政策信号 [1] - 政策旨在有效缓解自住购房者还款压力，稳定住房消费并提振市场信心 [1] - 公积金贷款与商业贷款定位互补，共同支持房地产市场 [1] 市场影响与效果 - 调整后5年期以上首套公积金贷款利率2.6%处于历史低位 [1] - 政策拉大公积金贷款与商业贷款利差，强化公积金制度普惠性，更利好首次购房人群 [1] - 政策为房地产市场注入流动性，减轻中低收入群体购房负担 [1] - 政策效果的持续性依赖于房地产组合政策的落地 [1]

房地产市场政策动态 - 房地产市场逐渐回暖，多个城市根据市场变化不断调整和优化相关政策 [1] - 各城市房地产市场情况各不相同，需要因地制宜地制定相应政策 [9] 中山市购房支持政策 - 2025年5月1日至2025年6月30日期间，在中山市购买新建商品住房并在缴纳契税后，可获得购房款5‰的电子消费券补贴 [3] 武汉市楼市新政 - 二套房公积金贷款额度提高至120万元 [5] - 多孩补贴从新城区扩大到武汉全市范围，购买新房者，二胎补贴6万元、三胎补贴12万元 [5] - 购买新房契税实行全额补贴 [5] - 新政实施首日，已有不少购房人前往售楼处咨询 [5] - 公积金二套额度提升、契税补贴和以旧换新政策降低了换房成本，多孩家庭改善置业最高12万元补贴直接减免购房负担 [7] 其他城市政策优化 - 合肥取消普通住宅与非普通住宅贷款区分，支持购买保障性住房使用公积金，并提高贷款额度 [9] - 苏州对多子女家庭及购买改善型住宅的缴存人上浮贷款额度 [9] - 青岛推出12项新政策刺激楼市，包括购房补贴、低月供贷款产品等，并发布住房"以旧换新"方案，计划收购1200套二手住房用作保障性租赁住房以鼓励卖旧买新 [9]

宏观经济与房地产整体表现 - 2025年1-3月国民经济实现良好开局，工业增加值、服务业、消费品零售额增长均较上年全年加快 [1] - 地产行业企稳，商品房销售规模同比降幅持续收窄，房价下降城市数量创2023年下半年以来新低，住宅待售面积环比转降 [1] - 土地成交量仅为新房交易量的六成左右，收储闲置用地和存量住房推进改善供求预期 [1] 成交规模指标 - 3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均收窄至1%，连续6个月单月降幅低于5% [3] - 2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低 [3] - 一二线城市交易规模持续增长，北京、广州、深圳等同比增幅超20%，北京核心区改善盘一季度累计同比增21% [3] - 29个重点城市3月平均开盘去化率45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts [3] 二手房市场表现 - 2025年一季度存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长34.7%至164.6万件，拉动一二手房成交总量同比增长10%至383万套 [6] - 二手房市场率先回稳，受益于限售限购解绑、以旧换新、带押过户等政策 [6] 房价变动趋势 - 3月70城一手房价环比回落速度收窄至0.2%以内，同比降幅连续5个月收窄（一手房-5.0%，二手房-7.3%） [10] - 34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年新高；一线城市房价连续5个月正增长，上海环比涨0.7% [10] - 24个城市新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加6个，连续5个月超20城持平或上升 [10] 政策与市场预期 - 政府工作报告首次写入"稳住楼市股市"，发改委强调稳楼市促消费，金融监管总局加大个人消费贷款投放 [11] - 地方政策聚焦去库存、松信贷、财税补贴，预计年内进一步落实"好房子"标准与保交房措施 [11] - 2025年上半年需求侧将释放住房潜力，供给侧控制供地规模并加快存量盘活，金融端强化"白名单"支持 [18] 开发投资与土地市场 - 2025年1-3月全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%；3月单月投资9184亿元，同比降10% [14] - 一季度土地成交1.28亿平方米，同比下降10%，地方政府供地计划平均同比降20% [14] - 开发投资调整滞后于销售指标，预计持续1-2年下行，但专项债收储与城中村改造或推动边际改善 [15][20] 未来展望 - 2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多城市住宅交易量同比回正 [19] - 大中城市房价有望释放更多积极信号，一手房暖意向二手房传导 [19] - 土地市场延续缩量提质，新开工和开发投资仍处收缩周期，但专项债收储或推动同比指标边际改善 [20]

市场整体表现 - A股三大指数早盘集体上涨 沪指涨0.15% 深证成指涨0.87% 创业板指涨1.07% 北证50指数涨1.11% [1] - 全市场半日成交额7331亿元 较上日同期缩量469亿元 超3800只个股上涨 [1] - 港股恒生指数涨1.36% 恒生科技指数涨1.87% 国企指数涨1.29% [3] 房地产板块 - A股地产股集体走强 南国置业/世联行/渝开发/大龙地产涨停 大龙地产3分钟内直线封板 [4][5] - 港股地产股表现更强劲 金辉控股盘中最高涨超80% 收盘涨43.56% 融信中国涨超17% 远洋集团涨超11% [7] - 政策面推动行业回暖 上海一季度房地产开发投资同比增5.1% 住宅销售面积同比增2.2% [9] - 机构观点认为地产板块超额收益源于政策预期 花旗建议增持中国地产股 看好ROE回升 [9] 电力板块 - 华银电力实现2连板 长源电力/西昌电力/华电辽能等涨停 [10] - 全国发电装机容量达34.3亿千瓦 同比增14.6% 其中太阳能装机同比增43.4% 风电装机同比增17.2% [10] - 清洁能源发电量同比增10.3% 电网工程投资同比增24.8% [10] AI硬件与创新药 - 光模块/铜缆高速连接等AI硬件方向强势 仕佳光子/致尚科技涨超10% [3] - 创新药板块局部调整 江苏吴中跌停 [3] 新股表现 - 新股N众捷首日最高涨超250% 触发临停 午盘涨203% 成交额7.24亿元 [11][12] - 公司主营汽车热管理系统零部件 2022-2024年营收复合增长率11% 净利润复合增长率10% [13]

信用债收益率与利差表现 - 2025年3月信用债收益率整体下行，信用利差多数收窄，主要受配置性价比提升和流动性边际改善驱动 [1][3] - 中短久期信用利差全线压缩，5年期信用利差分化：AAA级普遍收窄，AA+和AA级涨跌互现，AA-级全线上行 [1][3] - 金融债信用利差分位数水平整体高于产业债和城投债，其中证券公司次级债和5年期保险公司资本补充债分位数相对较高 [3] 期限与等级利差走势 - 期限利差全线上行，收益率曲线陡峭化，AA-级5Y-1Y利差走阔幅度较大 [1][8] - 等级利差走势分化：1年期、3年期等级利差多数收窄，5年期等级利差多数走阔，城投债等级利差走阔幅度较大 [1][6] - 产业债和城投债等级利差历史分位数处于较低水平，部分公开产业债下探至历史最低点；金融债等级利差分位数多数超过30% [6] 产业债利差表现 - 各行业AAA级产业债信用利差普遍收窄：公募债中仅社会服务业利差走阔0.35bps，房地产行业收窄幅度最大（23.88bps）；私募债中仅医药生物行业利差走阔5.01bps，钢铁行业收窄幅度最大（10.58bps） [1][10][11] - 重点行业（钢铁、煤炭、电力、建筑工程）主要评级公开债利差全线收窄，幅度不超过20bps；钢铁、煤炭AA-级利差收窄幅度低于1bps [12][13] - 主要钢铁发债主体利差整体收窄，仅河钢股份有限公司利差走阔4.46bps [23] 城投债利差表现 - 主要评级、期限城投债信用利差全线下行：3年期AAA、AA+、AA、AA(2)、AA-级利差分别下行9.23bps、11.24bps、13.24bps、14.24bps、11.24bps [26] - 分区域看：各省份公募债利差全线收窄（5-25bps），私募债多数收窄（辽宁、内蒙古幅度较大），青海、黑龙江等5省份低等级利差走阔 [28][29][30] - 城投风险缓释源于隐债置换专项债发行、政府隐性债务置换完毕及发行监管收紧 [26] 金融债利差表现 - 银行二永债信用利差全线收窄：3年期AA+、AA、AA-级二级资本债利差收窄4.80bps、4.80bps、2.80bps；永续债利差收窄5.98bps、11.98bps、10.98bps [31] - 品种利差分化：二级资本债利差走阔（0.08-4.08bps），永续债利差收窄（1.10-6.10bps）；等级利差多数收窄，期限利差全面走阔 [31] - 证券公司次级债利差下行：3年期AA+、AA级分别下行5.35bps、6.35bps至40.27bps、50.27bps；保险公司资本补充债利差下行：AA+、AA级分别下行11.66bps、14.81bps至36.17bps、41.17bps [43]