试点启动与政策框架 - 中国证监会于2025年11月28日发布公告 正式启动境内商业不动产投资信托基金试点 标志着REITs市场新一轮扩容[1] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及托管人职责 尽职调查和申请材料规范 并强调管理人的主动运营管理责任[2] - 政策框架旨在发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 同时强化各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置等职责[2] 市场意义与行业影响 - 商业不动产REITs有助于稳地产稳经济 我国商业不动产领域存量规模达40万亿元 发行REITs可有效盘活存量资产 发挥促消费扩投资稳经济功能[3] - 推动商业地产行业转型升级 促进房地产行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式 建立“投-融-管-退”发展模式[3] - 推动商业地产企业实现轻重分离和经营模式多元化 企业可兼任开发商 运营商和管理人多重角色 获取开发利润 重估增值收益 租金收益及基金管理费[3] REITs市场发展现状 - 截至2025年11月28日 全市场共有77只REITs上市交易 总募集资金超2000亿元 总市值约2200亿元[4] - 市场资产类型不断丰富 涵盖收费公路 产业园区 污水处理 仓储物流 清洁能源 保障性租赁住房等 自2024年以来推出首批消费基础设施 首单水利设施和首批数据中心REITs[4] 深交所市场表现与规划 - 截至2025年11月28日 深交所共上市25只REITs 总市值约721.45亿元 较发行价平均上涨12.38%[5] - 深市REITs累计分红125次 分红总金额约81.37亿元 反映产品收益稳定和分红属性明显的特征[5] - 深交所正推进商业不动产REITs试点 优化配套规则 开展系统改造 并联合市场各方做好项目培育和储备 以稳步推动试点落地[5]

政策发布 - 中国证监会研究起草并发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，现正公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见 [1] 市场背景与基础 - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道需求强烈，市场各方对推出商业不动产REITs共识高度统一、呼声持续高涨 [2] - 公募REITs市场经过近五年探索，已发展成千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元，为试点奠定制度、市场和生态基础 [2] - 资本市场在商业不动产盘活领域积累丰富经验，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元 [2] 资产价值与潜力 - 商业不动产行业已历经价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现稳健，现金流回报稳定 [3] - 随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率下行环境下具有较强的配置价值 [3] 试点意义与影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型，激励企业强化运营管理能力，提升资产质量 [4] - 为投资者提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合 [4] - 试点进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，推动公募REITs市场扩容，是完善多层次资本市场体系的有力举措 [4] 后续工作安排 - 在证监会统筹指导下，上交所等单位正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作，预计配套规则不久将与市场见面 [6] - 上交所将稳步推进试点工作，持续完善业务规则，协同各方做好市场培育，以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关” [6]

政策发布 - 中国证监会于11月28日起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见 [1] 产品定义与目标 - 商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，运营管理资产以获取租金等稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [4] - 推出商业不动产REITs旨在更好发挥REITs功能，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [3][10] - 商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产，我国商业不动产存量规模庞大，有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求 [4] 征求意见稿主要内容 - 产品定义明确为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [5] - 明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的注册及运营管理要求，并强调基金管理人的主动运营管理责任 [5] - 要求基金管理人聘请专业机构提供服务，并对拟持有的商业不动产进行全面的尽职调查，资产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定的现金流 [6] - 强化监管责任，明确中国证监会及其派出机构履行监管和风险监测职责，证券交易所及行业协会履行自律管理职责 [7] 市场背景与发展现状 - 我国REITs市场经过五年探索，截至2025年11月27日已上市77只REITs，融资金额合计2070亿元，总市值2201亿元 [10] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种 [10] 后续安排 - 中国证券投资基金业协会等将修订相关配套规则，相关技术系统也将很快上线 [8] - 商业不动产REITs其他有关事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行 [9]

政策发布与定义 - 中国证监会起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 商业不动产REITs被定义为投资于商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，通过运营管理获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [3] - 推出试点旨在借鉴国际经验，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [1][8][9] 试点政策核心内容 - 《征求意见稿》共八条，明确了产品定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人和专业机构的责任以及监管职责 [5][6][7] - 要求基金管理人具备健全有效的投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [5] - 商业不动产REITs拟持有的资产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定的现金流 [6] - 证监会及其派出机构负责监管和风险监测，证券交易所及行业协会履行自律管理职责 [7] 市场背景与现状 - 全球成熟市场中，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，存在通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道的内在需求 [3][4] - 截至2025年11月27日，中国已上市77只REITs，融资金额达2070亿元，总市值2201亿元 [9] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [9]

政策发布 - 证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作 [1] 对实体经济影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道并优化资本结构 [1] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [1] 对投资者影响 - 商业不动产REITs为公众投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [1] - 有助于优化个人与机构投资组合 [1] 对资本市场影响 - 试点是金融精准服务实体经济的典型实践 [1] - 进一步丰富了REITs底层资产类型 增强市场包容性与吸引力 [1] - 推动公募REITs市场加快扩容 是完善多层次资本市场体系的有力举措 [1] 后续工作部署 - 上交所将在中国证监会指导下稳步推进商业不动产REITs试点各项工作 [2] - 持续完善相关业务规则 协同各方做好市场培育 激发市场参与主体活力 [2] - 以优质商业不动产先行稳步开展试点 把好资产“入口关” [2] - 鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [2]

政策启动 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点[1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见[1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，标志着REITs市场发展进入新阶段[1][5] 市场背景与基础 - 我国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成为千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元[2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元，市场已形成广泛共识[3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，具备长期增值潜力[3] 试点意义与影响 - 试点有助于盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度[1][5] - 对实体经济而言，可拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[4] - 对投资者而言，提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合[5] - 对资本市场而言，进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，是完善多层次资本市场体系的有力举措[5] 推进计划与展望 - 上交所在中国证监会统筹指导下，正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作[6] - 下一步将稳步推进试点，以优质商业不动产先行，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营稳健的优质项目开展试点[6] - 随着制度、系统与项目条件成熟，将形成资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场[6]