政策启动 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式启动商业不动产REITs试点[1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作，相关规则同步征求市场意见[1] - 试点是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措，标志着REITs市场发展进入新阶段[1][5] 市场背景与基础 - 我国公募REITs市场经过近五年探索，已发展成为千亿级新兴市场，共有77单产品上市，发行规模2070亿元（含扩募），总市值2199亿元[2] - 自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等为底层资产的CMBS、类REITs及ABS产品发行规模近千亿元，市场已形成广泛共识[3] - 商业不动产行业经历价值重估，核心城市优质资产出租率、租金水平稳健，现金流回报稳定，具备长期增值潜力[3] 试点意义与影响 - 试点有助于盘活存量商业不动产，支持构建房地产发展新模式，拓展资本市场服务实体经济的深度和广度[1][5] - 对实体经济而言，可拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，引导企业从“开发商”向“资产管理商”战略转型[4] - 对投资者而言，提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化个人与机构投资组合[5] - 对资本市场而言，进一步丰富REITs底层资产类型，增强市场包容性与吸引力，是完善多层次资本市场体系的有力举措[5] 推进计划与展望 - 上交所在中国证监会统筹指导下，正开展配套业务规则完善、系统适应性改造、市场和投资者培育等准备工作[6] - 下一步将稳步推进试点，以优质商业不动产先行，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营稳健的优质项目开展试点[6] - 随着制度、系统与项目条件成熟，将形成资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场[6]