政策发布与定义 - 中国证监会起草并发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，向社会公开征求意见 [1] - 商业不动产REITs被定义为投资于商业不动产资产支持证券以取得所有权或经营权利，通过运营管理获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [3] - 推出试点旨在借鉴国际经验，支持构建房地产发展新模式，提升资本市场服务实体经济的质效 [1][8][9] 试点政策核心内容 - 《征求意见稿》共八条，明确了产品定义、基金注册及运营管理要求、基金管理人和专业机构的责任以及监管职责 [5][6][7] - 要求基金管理人具备健全有效的投资管理、资产运营、内部控制与风险管理制度和流程 [5] - 商业不动产REITs拟持有的资产需符合国家战略、权属清晰、已产生持续稳定的现金流 [6] - 证监会及其派出机构负责监管和风险监测，证券交易所及行业协会履行自律管理职责 [7] 市场背景与现状 - 全球成熟市场中，商业综合体、零售、写字楼、酒店等是REITs重要的底层资产 [3] - 中国商业不动产存量规模庞大，存在通过REITs盘活资产、拓宽权益融资渠道的内在需求 [3][4] - 截至2025年11月27日，中国已上市77只REITs，融资金额达2070亿元，总市值2201亿元 [9] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [9]