核心观点 - 房地产行业融资活动在9月份呈现积极态势 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 这有助于改善现金流 支持保交楼目标 并推动行业向新发展模式转型 [1][2][3][4] - 融资结构以信用债为主导 占前8个月融资总额的60.1% 规模达2290.9亿元 海外债虽仅占1.5% 但民营房企境外融资重启释放市场信心改善信号 [1][3] - 多元融资体系协同发力 包括白名单机制 经营性物业贷 REITs等创新工具 支持项目交付和经营模式转型 白名单项目贷款已超7万亿元 支持近2000万套住房建设 [2][3] - 融资环境优化为企业转型提供支撑 房企需将资金用于保交楼和提升资产运营效率 推动行业向健康发展新生态迈进 [4][5] 融资结构分析 - 前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% 信用债融资规模为2290.9亿元 占比60.1% 是融资主力军 [1] - 海外债融资规模为57.3亿元 占比1.5% 规模虽小但意义重大 民营房企如新城发展成功发行美元债 重启境外融资通道 [3] 信用债作用 - 信用债持续供给有助于优化资产负债表 企业通过信用债置换高息债务降低融资成本 如龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 信用债发行支持日常经营和债务重组 缓释行业偿债压力 助力风险出清和财务安全底线筑牢 [2] 多元融资工具 - 白名单机制下项目融资规模扩大 贷款超7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 资金封闭运转模式满足项目融资和金融机构风控需求 [2] - 经营性物业贷 REITs 持有型不动产ABS等创新工具广泛应用 推动融资从增量依赖转向存量激活 如招商蛇口 龙湖集团等通过经营性物业贷款获数百亿元资金补充流动资金 [3] 境外融资进展 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 6月发行3亿美元高级无抵押债券 9月子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% 期限2年 [3][4] - 境外融资标志房企信用资质重获国际资本认可 为更多企业重启境外融资提供经验 形成与境内融资的合力 稳定市场主体预期 [4] 行业转型方向 - 融资改善是稳楼市的支撑力和商业模式转型助推力 房企需将资金用于保交楼底线和购房者信心修复 [4] - 行业加快向开发与经营并重新模式转型 提升资产运营效率实现高质量发展 融资环境优化与企业主动转型双重努力推动行业迈向健康发展新生态 [4][5]

房地产融资协调机制成效 - 城市房地产融资协调机制通过“白名单”项目发放贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [1][2] - “白名单”制度根据项目开发建设情况、企业资质信用财务状况公平确定支持名单，机制自2024年1月建立后不断扩围增效，支持住房套数从2025年5月的1600多万套进一步增加 [2] - 协调机制直接针对房地产项目融资难题而非简单向开发商注入流动性，有助于精准支持保交楼工作，未来将继续扩大“白名单”覆盖范围 [2] 货币政策与融资成本 - 货币政策坚持“以我为主”，将根据宏观经济运行情况和形势变化综合运用多种货币政策工具保证流动性充裕，促进社会综合融资成本下降 [1] - 美联储降息为国内货币政策释放空间，未来降息仍存在一定预期，短期以稳为主 [1] - 2022年以来5年期以上LPR合计下调8次共1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率下调3次共0.65个百分点至2.65%，住房贷款利率降至历史最低水平 [3] 降低购房负担与存量房贷 - 通过优化调整首付比例、房贷利率等多项政策有效降低居民购房负担 [3] - 存量房贷利率下调政策每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元 [3] 金融支持三大工程 - 为保障性住房等“三大工程”提供资金支持超1.6万亿元，租赁性住房贷款年均增长高达52% [4] 防范化解金融风险 - 至今年6月末地方政府融资平台数量较2023年3月下降超过60%，金融债务规模下降超过50%，债务风险水平大幅度收敛 [4] - “十四五”以来外汇储备始终稳定在3万亿美元以上，近两年在3.2万亿美元以上，发挥国家经济金融“稳定器”和“压舱石”作用 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 9月24日玻璃期货大涨是政策预期、供需边际改善与板块联动共振的结果，可把握多的机会 [3][4] - 股指期货预计行情继续整体高位震荡向上为主 [7] - 黄金调整3日后再次长阳创新高，强势明显，可继续看多 [12] - 铁矿开启补库或将支撑原料，技术面处高位宽幅震荡区间，以震荡思路对待 [15] - 玻璃技术面受消息面影响冲高，按震荡思路看待，关注临近旺季补库情况 [20][21] - 豆油高库存压制价格上涨空间，震荡偏空对待 [24] - 纸浆维持低位震荡观点，考虑区间高抛低吸 [28] 根据相关目录分别进行总结 玻璃期货 - 9月24日玻璃期货大涨，政策面是核心推力，多地地产支持政策叠加“保交楼”推进修复市场对建材需求的信心，“煤改气”传闻点燃供给收缩预期 [3][4] - 供需端积极，华北主产区库存去化，沙河现货厂家抬价出库，贸易商拿货积极性回升，产销环比改善，光伏玻璃带动需求，行业扭亏为盈提振板块情绪 [4] 股指期货 - 以光头光脚中阳线报收，消息面有阿里推进3800亿AI基础设施建设、鲍曼呼吁美联储加快降息支撑就业，预计行情整体高位震荡向上 [7] 黄金 - 市场交易10月降息预期，黄金调整3日后长阳创新高，强势明显，可继续看多 [12] 铁矿 - 供应端发运稳定，钢厂有复产迹象，铁水料维持高位运行，中下旬临近国庆钢厂开启补库或将支撑原料，技术面处高位宽幅震荡区间，以震荡思路对待 [15][16] 玻璃 - 技术面受消息面影响冲高，按震荡思路看待，日融基本稳定，厂库小幅下滑，下游深加工订单回暖不足，关注临近旺季补库情况 [20][21] 豆油 - 9月12日国内豆油商业库存126万吨，周环比降1万吨，月环比升10万吨，同比升11万吨，高库存压制价格上涨空间，震荡偏空对待 [24] 纸浆 - 今日山东地区纸浆价格稳定，港口库存小幅去库，整体中高位，中秋旺季来临前有预期提振但未好转，维持低位震荡观点，考虑区间高抛低吸 [28]

行业背景与挑战 - 中国房地产市场处于深度调整期 全国范围内存在大量未交付存量项目 保交楼成为亟待解决的难题 [1] - 开发商退市意味着保交楼攻坚战进入新阶段 任务和责任更加重大 [2] - 问题项目普遍具有债务复杂 资产冻结 债权人众多 资金链断裂等特征 [3] - 地理位置较好且具备开发价值的项目可通过国企接盘等方式解决 但资不抵债和滞销严重项目需要更市场化手段 [3] 保交楼具体难题 - 交接难题：原项目团队拖延方案 拒不配合资料交接 原施工单位因结算争议拒绝配合竣工验收并阻拦续建团队进场 [3] - 资金难题：资金不足与债务纠纷交织 货值无法覆盖建设成本的项目难以获得市场化资金支持 与原债权人博弈导致进度受阻 [3] - 管理难题：长期停工导致工序返工 防水和消防工程质量不合格 需在施工管理 装修品质 交付质检及物业管理方面加强服务 [3] 南宁平稳基金运作模式 - 采用政府引导 市场化运作 科学决策 防范风险原则 通过专业化管理探索创新做法 [4] - 成立三年完成5127套保交楼住房交付 实现从保交楼向稳民生的价值延伸 [1] - 2024年四季度交付邕府朱槿园 邕府紫荆园 平稳基金国际中心共计4590套住房 [4] - 2025年上半年交付武鸣灵水小镇 邕府海棠九里共计537套住房 [4] 风险隔离与资金解决方案 - 通过股权转让实现风险隔离：设立SPV公司以0元收购项目公司100%股权 法律上避免开发商破产冲击并保留追索权 [5] - 资产转让保障资金：将未售资产通过不动产登记转让至基金子公司 实现本地资产留本地 开发商资产用于保交楼 [5] - 采取新老划断原则：清退原开发商团队和施工单位 重新招标续建单位 [5] - 实施保护性施工：在政府支持下垫付3929万元工资解决原施工单位阻拦进场问题 [5] - 多渠道弥补资金缺口：通过分割资产盘活 专项借款 商业开发利润反哺等方式 [5] 具体项目资金运作案例 - 御府项目精装修续建资金缺口达1.4亿元 [5] - 通过SPV公司以2.26亿元收购分割地块土地和在建工程提供启动资金 [6] - 以商铺 车位等资产抵押引入政策性贷款2.34亿元并申请开发贷彻底解决资金问题 [6] - 对分割地块进行开发 经营利润优先保障保交楼工作 [6] 质量管理与业主权益保障 - 严格遵循原施工图纸 从施工单位 建筑材料到质量把控精益求精 [6] - 创新推出先办证再交房模式：协同住建 税务 不动产等部门提前办理不动产权证 解决业主子女上学和转售后顾之忧 [6] - 全程保障业主利益：从交付 办证 收房到物业服务避免二次纠纷 [8] 南宁模式的可复制经验 - 政府引导下的市场化运作：政府采取市场化手段组建基金 引进专业管理人员同时隔离政府风险 [7] - 法制化化解债务纠纷：通过破产预重整 债权收购 带押过户等合规手段在司法框架内平衡各方利益 [7] - 全流程运营优化资源配置：从融资 建设装修到交付后管理实行一竿子插到底模式 [7] - 资金利用效率提升：通过资产交易 政策贷款 开发贷等多渠道融资 以商业开发利润弥补缺口实现自我造血 [8] - 证明唯有通过市场化法制化专业运作才能攻克行业难题 推动房地产市场回归稳定 [8]

行业整体态势 - 房地产市场处于止跌回稳的艰难进程中，并出现多个积极迹象 [1] - 政策带来的行情已经出现，需各方共同发力将行情稳定为趋势 [2] 市场积极信号 - 保交楼任务基本完成，历经4年已接近尾声，最大限度保证购房者交付和维护社会稳定 [1] - 新房价格降幅收窄 [2] - 爆雷房企正积极化债，境外债化解取得较大进展，境内债化债工作已开始 [2] - 新建商品住房待售面积下降，截至8月末待售面积约7.6亿平方米，较年初下降约3000万平方米 [2] 房企发展方向 - 房企需在提升住宅品质、保持财务稳健、推进技术创新三方面加强以保持品牌影响力 [2] - 市场自2021年7月进入买方市场，房企必须适应消费者意愿以生存发展 [2] - 房企开发能力与规模需与现金流相适配，以保证财务稳健和可持续 [3] 产品建设趋势 - 自2022年提出"好房子"建设以来行业掀起热潮，需推动其成为持续发展潮流 [2] - 房企需针对相关设计规范开发具体技术体系，并贯彻到企业管理全流程 [2]

发行方案概述 - 公司拟向不超过200名合格投资者发行优先股 不安排原股东优先配售且控股股东不参与认购 [1] - 拟发行优先股数量不超过8200万股 募集资金总额不超过82亿元人民币 [1] - 具体发行数额将由股东大会授权董事会根据监管要求和市场条件与保荐机构协商确定 [1] 资金用途 - 募集资金在扣除发行费用后将全部用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] 发行对象 - 发行对象限定为符合《优先股试点管理办法》及其他法律法规规定的合格投资者 [1] - 控股股东及其关联方明确不参与本次认购 也不通过资管计划等变相方式参与 [1]

融资计划 - 公司拟向特定对象发行优先股募集资金不超过82亿元 [1] - 募集资金净额将用于"保交楼、保民生"房地产项目建设 [1] 资金用途 - 募集资金将专项用于保障性住房项目开发建设 [1] - 资金用途聚焦于房地产项目的交付保障和民生工程建设 [1]

市场现状与挑战 - 全国房地产开发投资同比下滑11.2% 其中住宅投资下降10.4% [3] - 房屋新开工面积同比下降20.0% 住宅新开工面积下降19.6% [3] - 新建商品房销售面积同比下滑3.5% 销售额下降5.5% [3] - 房地产开发企业到位资金总额50202亿元 同比下降6.2% 其中国内贷款微增0.6% 自筹资金下降7.2% [3] - 国房景气指数为93.60 处于较低景气水平 [3] 政策支持措施 - 央行降准0.5个百分点 释放1万亿元长期流动性 [6] - 5年期以上LPR下调至3.5% 首套房贷款利率进入"2时代" [6] - 部分城市商业贷款首付比例降至15% [6] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.6% [6] - 存量房贷利率平均下降0.5个百分点 惠及5000万户家庭 节省利息约1500亿元 [7] 保障性住房建设 - 全国计划建设筹集保障性住房172万套 [6] - 深圳计划新安排建设筹集保障性住房4万套 竣工3.23万套 核心区域占比超40% [6] - 共有产权房价格低于市场价30% 面向年收入10万元以下家庭 [10] - 保障性租赁住房租金低于市场价20% 无户籍限制 [12] 市场稳定机制 - "保交楼"措施已交付246万套房屋 部分省市交付率超70% [12] - 房地产"白名单"项目审批贷款总额达2.23万亿元 [12] - 央行"白名单"专项借款规模扩容至8.5万亿元 [12] - 不动产REITs试点加速推进 持有型物业年化收益率有望超5% [13] 购房策略建议 - 优先选择现房或准现房规避交付风险 [8] - 优选国企央企开发项目保障品质 [8] - 首套房利率平均约4.1% 公积金贷款额度或提升至100万元/家庭 [8] - 二手房交易税费约占房价5% 部分城市提供"以旧换新"补贴 [10] - 优先选择核心区域具备地铁学区等抗跌属性的房源 [10] 行业转型方向 - 房地产市场从增量主导转向"增存并重"新阶段 [14] - 政策着力消化市场库存 收购存量房用作保障房 [16] - 通过城中村改造解决新市民住房问题 [16] - 政策系统优化重点包括稳定预期 激活需求 优化供给结构 化解风险 [14]

行业影响 - 房地产行业近年处于深度调整阶段 [1] - 行业调整对公司大宗业务毛利率形成一定影响 [1] 业务策略 - 公司大宗业务拓展整体保持稳健 [1] - 积极响应"保交楼"政策并大力开发相关工程业务 [1] - 持续优化大宗业务客户结构 [1] - 巩固发展与优质地产客户的合作关系 [1] - 优质客户收入贡献保持稳定 [1]

项目复工情况 - 青岛星河湾5号园项目于8月31日正式复工 此前已停工近三年[4] - 停工原因为开发商与总包单位中建三局存在经济纠纷 目前纠纷得到一定程度解决[6] - 开发商承诺确保2024年底前完成交付[4] 项目规划与销售 - 项目总占地8.14万平方米 规划14栋高层共777户[8] - 配备苏式园林和奢华会所等高端设施[8] - 2019年前后动工 但近年销售不顺利[6] - 6号楼业主交房已延期三年[8] 价格变动 - 当前推出216平方米四居毛坯房 总价260万起[12] - 折算均价约1.2万元/平方米 较此前精装房2.3-3万元/平方米价格大幅下降[12] - 同等预算在青岛市南市北区域仅能购买小型三居室[15] 项目区位与配套 - 项目位于城阳区 位置相对偏远 周边配套欠缺[8] - 附近产业较杂 市政配套和通勤便利性存在不足[15] - 自称一线瞰海豪宅项目[4] 品牌声誉与质量 - 星河湾曾被誉为地产界劳斯莱斯 以豪华精装著称[6] - 近年在全国多地出现装修质量翻车问题[10] - 项目被政府列入保交楼重点名单 要求不惜代价完工[10] - 复工后存在赶工质量隐患和物业服务跟进的担忧[15]