城市更新项目规划与进展 - 济南市2024年启动80个城市更新项目并完成投资160.6亿元 [1] - 小鸭集团及周边片区作为济南市城市更新发展轴线重要节点 正经历从物理空间改造到社会价值重构的蜕变 [1] - 高新区中心区规划五大城市更新单元 小鸭片区为全市首个"四旧"业态齐全项目 [4] 土地资源盘活与产业升级 - 通过土地性质调整盘活1266亩土地 工业用地调整为商住及教育用地 商住用地调整为工业用地 [2] - 采用厂区改造+产业置换模式 将小鸭生产线迁至青年汽车厂区 实现双赢并破解发展瓶颈 [2] - 小鸭集团获得土地补偿资金投入新建智能制造园区 实现产业升级 [3] 商业配套与首店经济 - 建设济南首家山姆会员商店 预计2026年底开业 年营业额预计达30亿元 年纳税额约7200万元 [6][7] - 山姆会员商店周边布局多个云仓 带动线上消费 [7] - 高新区中心区引入罗森便利店、十足便利店等多家山东首店品牌 构建百亿级现代化商业聚集区 [7][8] 公共服务设施建设 - 项目总占地3005亩 范围南抵工业南路北达花园东路 覆盖旧厂区/旧村庄/旧市场/旧宿舍区 [4] - 一期建设50万平方米高品质住宅和芳邻里商业中心 云上璟誉项目10栋住宅已封顶且销售过半 [5] - 引入海川中学推动教育资源扩优提质 配备幼儿园等配套设施 [5][8] 综合效益与区域发展 - 项目释放一举四得乘数效应：产业升级/闲置资产盘活/功能区重塑/民生福祉提升 [3] - 打造集科技研发、商务金融、生活居住于一体的多元复合公共服务中心 [3] - 形成贯穿4公里的工业南路商业隆起带 链接丁豪广场/万达商场/会展中心等商业载体 [8]

城市更新与拆迁预期下的房产投资动态 - 广州新中轴线南段城市更新推动拆迁补偿价差显著 国有土地上住宅最高补偿达6万元/平方米 而周边30年楼龄二手房成交价仅2.36-3.13万元/平方米 价差超100% [4] - 投资者以"老破小"为标的进行拆迁套利 目标包括低单价(如2.35万元/平方米)、低总价(约208万元)及高租金回报率房产 通过出租抵扣月供并等待拆迁或转售获利 [8][10] 典型区域投资案例与价格波动 - 赤岗西路小区投资客短期操作案例 3月以208万元购入(单价2.35万元/平方米) 5月以360万元挂牌(单价4.07万元/平方米) 两个月内挂牌总价上涨152万元 涨幅73% [8][9] - 荔湾恒润阁拆迁预期推动房价异动 历史成交单价1.71-1.86万元/平方米(2023-2024年) 当前挂牌价升至3.04-3.86万元/平方米 最高涨幅超126% [13][14][15] - 蓬莱花园业主大幅上调挂牌价 近一个月有房源总价跳涨410万元 当前最高挂牌单价达5.57万元/平方米 接近拆迁补偿上限5.6万元/平方米 套利空间基本消失 [19][21] 市场整体表现与局部热度分化 - 广州二手房市场整体仍处下行趋势 7月成交8962套 环比下降9.4% 同比下降10.7% 二手住宅销售价格环比下降1.0% 同比下降6.0% [17][19] - 拆迁预期仅推动局部楼市热度 业主惜售导致可交易房源减少 如赤岗西路小区仅1套房源挂牌 蓬莱花园仅5套房源在售 投资标的稀缺性加剧 [8][19] - 房产中介指出拆迁炒作热度已过 当消息广泛传播时投资价值减弱 当前市场供求关系转变 二手房库存高企 整体房价仍低于前几年水平 [22]

项目规划调整核心内容 - 项目为广州市荔湾区坑口片区（首期范围）控制性详细规划批前公示，由广州市荔湾区白鹅潭管理委员会建设，公示日期为2025年8月21日至9月19日 [2] - 规划调整旨在增加住宅与教育用地，并优化商业用地布局，为片区整体开发做准备 [2] - 首期范围位于坑口片区东北部，总面积73.28公顷，包括聚龙湾单元内调整地块63.62公顷及单元外调整地块9.66公顷 [4] 具体规划指标变化 - 规划总建筑面积145.69万平方米，其中居住规模约84.30万平方米（占比约6成），商业办公规模51.58万平方米 [6] - 新增1.90公顷绿地面积，使总绿地面积由11.58公顷增加至13.48公顷 [5] - 新增3宗临江涉宅地（两宗商住地、一宗纯住地），并将大冲口地铁站周边纯住地块调整为商住混合地以增加商业配套 [5] - 教育用地扩大并新增一小宗教育用地，规划范围内共布局3宗教育用地 [5] 项目区位与资源优势 - 片区地处白鹅潭商务区核心区，紧邻广州地铁11号线大冲口站和沙涌站，2宗商住用地为地铁上盖TOD地块 [8] - 规划大量二线临江宅地，部分正对聚龙湾核心商业区，拥有开阔江景视野并可俯瞰聚龙湾太古里商业街景 [6] - 教育设施预计涵盖从幼儿园到高中的全阶段教育资源，参考荔湾“全员名校”格局，未来引入的教育配套标准较高 [10] 商业规划与市场影响 - 商业用地规划由局部分点趋向连片集聚，大冲口站附近地块调整为商住混合用地将带来底商，与聚龙湾太古里高端商业形成互补 [12] - 规划释放的大量宅地将提高片区居住人口，为太古里培育更多消费人群 [12] - 新增宅地供应将为荔湾新房市场带来新活力，未来可能诞生新的高端滨水商业住区标杆 [18] 片区发展战略意义 - 坑口片区与聚龙湾的连片开发将推动白鹅潭CBD由散装发展变为整装发展，提升城市地位及能级 [13] - 项目优化城市结构实现“腾龙换鸟”，将蜕变为现代化社区，全面提升基础设施、公共服务和生活环境 [13] - 项目不仅提升荔湾城市面貌，更将影响片区经济增长 [14]

2025年是中国"十四五"规划收官之年，也是中国房地产行业重塑逻辑、定义未来的关键一年。 当前，全球经济格局深刻调整，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段。房地产行业作为国民经济重要支柱产业，也在深刻变革和调整中蕴藏着新的 机遇。好房子建设与城市更新正是行业未来十年的重大机遇。 8月19日，由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的"2025第十五届中国城市发展及房地产创新大会"在北京隆重召开。 这场大会以"万物生长 信心的力量"为主题，邀请了著名经济学家、知名学者和企业家、房地产企业管理者、产业链上下游企业管理者、金融投资机构高层 共同出席，旨在解读中央政策导向下的企业发展路径，为构建房地产发展新模式、实现"让人民群众住上更好的房子"目标提供战略支撑与实践指引。 作为活动主办方，中国房地产报社社委会主任栗文忠表示，我们要始终相信只要我们能转到为老百姓建好房子的道路上来，转到高质量发展道路上来，我们 的行业一定会好起来、稳起来。 这几年，在中央大力倡导"好房子"建设的主基调下，房企的产品迭代速度越来越快。中国金茂首席产品官田九坡用"代际断层"形容当前产品迭代速度："半 年前的项目如今已显落后，跟不 ...

城市更新项目定位与业态创新 - 瑞金里REPARK项目通过改造老旧友谊服装厂 保留工业复古风设计 融合老字号品牌与潮流业态 打造"烟火气+品质"复合型消费场景 [2] - 项目引入15家特色商户 包括绿柳居 鸡鸣汤包 老米记酒酿等 形成老字号 网红品牌 品质快餐三大消费集群 首层开业率达100% [3] - 采用分层业态规划：首层以咖啡轻食 新式茶饮 精品烘焙及南京老字号为核心 二层规划为沉浸式餐饮空间 24小时健身房实现全时段运营 [3] 基础设施与空间优化方案 - 项目创新规划2000平方米空间建设"机械式立体停车库+地面架空层停车区"复合设施 通过集约化利用缓解园区及周边社区停车压力 [5] - 荷花塘街区采用微型地下管廊技术 集中收纳雨污水 消防 强弱电等管线 施工设备专门定制为迷你版以适应狭窄街巷 [6] - 保留原有建筑结构 通过红砖外墙设计延续历史记忆 建筑群围合中心广场增强可逛性 营造现代工业复古氛围 [5] 社区服务与运营模式 - 常态化举办非遗体验 中医义诊 美学市集 文化艺术展览 亲子工作坊等社区活动 日均吸引周边居民500余人次 [2][5] - 采用"政府引导+市场运作"模式破解改造困局 如珠江路锦创书城办公楼层入驻率达97% 南湖记忆三期打造"文旅+非遗体验+生活服务"中心 [7] - 水木秦淮艺术街区通过低租金短租期限时快闪形式孵化小微消费场景 日均客流突破9000人次 带动片区经济效益超亿元 [8] 城市更新战略与实施规模 - 2025年南京计划实施62个城市更新项目 涵盖公共类项目与历史街区改造 采用"留改拆"与"保改活用补"并举策略 [9] - 通过市政基础设施修补改造 建筑性能提升 事件动能激活 公众参与互动等途径实现高质量城市更新 [7] - 拒绝"千城一面" 采用定制化改造模式：NOWs新座融合工业风与现代美学 三十四标保留历史建筑与街巷风貌 [8]

政策导向与战略重点 - 国务院第九次全体会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [1][2] - 中央政治局会议和中央城市工作会议提出高质量开展城市更新 稳步推进城中村和危旧房改造 加大"好房子"供应作为房地产止跌回稳的重要抓手 [1][5][6] - 城市更新被提升至更高战略纬度 成为推动房地产止跌回稳和构建行业发展新模式的核心手段 [1][6] 专项债融资与资金支持 - 2025年前7月城中村改造专项债融资达573亿元 较2024年同期增加475亿元 同比增长487% [7] - 保障房专项债融资253亿元 较2024年同期增加152亿元 同比增长151% [7] - 城中村改造和保障房建设类专项债发行规模增加672亿元 按1.2倍本息覆盖倍数计算 将带来至少800亿元房产销售相关收入增长 相当于前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点 [8] 城市能级与区域分化 - 一线城市城中村改造专项债发行规模达329亿元 同比增长43.4倍 较2024年全年增长147% [12][14] - 三线城市同比增长198% 较2024年全年增长61% 前7月共有156个城中村项目获得融资 项目数量达2024年同期三倍 [12] - 二线城市增速相对较慢 较2024年全年增长20% 因城市建成区扩张速度超过人口经济发展速度 潜在库存较多 [13] 重点城市项目推进 - 北京市前7月城中村改造专项债融资309亿元 占全国总量一半以上 朝阳区8个项目获131.75亿元融资 其中十八里店乡获91.7亿元 [14] - 重庆市以22.8亿元排在第二 65%融资投向外围城区 大足区获5.63亿元 涉及4个项目 总投资21亿元 [15] - 成都市以21.3亿元排在第三 高新区获8.52亿元融资 两个项目总投资207亿元 预计总收益270亿元 涉及安置房1.5万个 [15] 城镇化与需求转型 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从增量扩张转向存量提质增效 新型城镇化继续为住房需求提供支撑 [6] - 城中村改造聚焦集体土地开发 潜在价值较高 棚户区改造因土地价值有限和债务控制要求 以支持在建收尾项目为主 [10][11] - 城市更新催生存量住房改善需求 通过"好房子"供给迭代形成新房价格基准 最终实现房地产市场供求关系动态平衡 [6][17]

政策定调与目标演变 - 国务院第九次全体会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策目标从6月推动止跌回稳转向7月高质量城市更新再到8月巩固止跌回稳态势 [1] - 政策方向从大水漫灌转向精准滴灌 从短期刺激转向长效机制 [1] 供需协同政策思路 - 政策思路从单纯需求刺激转向供需协同发力 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 [2] - 城中村改造通过房票安置形成改造-房票-需求释放-库存消化的闭环 [2] - 多管齐下释放改善性需求 涵盖置换型/品质提升型/养老型等多元场景 [2] 宏观经济关联性 - 房地产稳定关乎宏观经济/地方财政/居民财富 是稳预期/稳消费/稳投资的关键环节 [3] - 房地产投资占固定资产投资比重超过20% 其企稳可对冲制造业投资放缓压力 [3] - 价格波动直接影响消费信心 市场回稳有助于修复居民资产负债表释放消费潜力 [3] 结构性矛盾与改革路径 - 市场面临一二线供给受限与三四线库存高企并存的结构性矛盾 [4] - 需通过土地制度改革降低城中村改造成本 采用做地模式和土地混合利用 [4] - 金融工具需创新探索改造基金/城市更新债券等多元融资模式 [4] - 需求政策需重点支持多孩家庭/人才群体/养老家庭的改善性需求 [4]

核心观点 - 武汉市规划研究院总体规划所团队通过26天攻坚完成七万余字的《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》报批文本修订 并推动武汉实现从"增量扩张"到"存量提质"的关键转变 [2] - 团队通过127天"沉湖行动"创新实践 将产业策划、招商推介、空间设计、运营管理融为一体 推动沉湖国际重要湿地小镇建设 探索"全生命周期"实施路径 [3][4] - 城市规划行业正从传统"绘图员"角色向"城市运营者"和"人民规划师"转型 强调规划需结合产业、生态保护与人民需求 [5][6] 规划项目成果 - 《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》于2月10日获国务院批复 明确城市功能定位及2035年发展路径 [2] - 沉湖国际小镇建设加速推进 设计之都永久会址、湿地展创空间和如意巷等标志性建筑将于11月武汉设计双年展亮相 [4] - 团队承担省市重大规划任务 包括湖北省流域综合治理规划、武汉都市圈空间发展规划等 [2] 团队工作模式 - 采用"规划+策划"模式 明确"四大项目+六个一"工作框架 推动政府、企业、社区多方协同 [3] - 前后方高效协同制图与文本 26天熬夜攻坚完成20多个国家层面单位的意见修订 [2] - 邀请国际大师隈研吾交流公共设施建筑设计经验 提升项目国际化水平 [4] 行业转型方向 - 规划师需从"空间生产者"转向"城市运营者" 需懂产业、招商与协调 提供全程服务 [4][6] - 中央城市工作会议提出建设现代化人民城市 规划需兼顾"大气魄"与"小烟火"的平衡 [5][6] - 学习赋能成为提升队伍素质根本路径 需结合党的创新理论与超大城市实践 [6]

城市更新政策导向 - 城镇化进入稳定发展期 城市发展重点转向存量提质增效 [1] - 城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手 [1] 地方实践案例 - 北京出台城市更新条例明确五大类更新项目及实施要求 [2] - 北京丰台区危旧楼房改建采用居民自筹为主 政府补贴为辅模式 实现居住条件改善和房产增值 [2] - 重庆山城巷项目通过15年特许经营权进行微改造 植入民宿餐饮等新业态成为都市打卡地 [2] - 合肥新粮仓项目通过商文旅融合+城市更新实现老厂房改造 成为拉动消费新引擎 [2] 实施细则与配套政策 - 需建立专项规划-片区策划-项目实施方案的规划实施体系 [3] - 建立多部门联合工作机制 突破条块分割管理模式 [3] - 明确土地混合开发利用和用途转换政策 优化零星用地集中改造政策 [3] - 完善不动产登记制度和技术标准 加快城市更新立法工作 [3] 投融资模式创新 - 发挥财政性资金引导带动作用 形成多元化投入机制 [4] - 金融监管总局正在研究出台城市更新项目贷款管理办法 [4] - 地方创新金融产品包括江苏城新贷和安徽城品活力贷 [4] - 鼓励企业按REITs要求搭建底层资产 实现出表降债和盘活存量资产 [4]

城市更新政策导向 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] - 城市更新是推动城市发展方式转变和人民城市建设必然选择 成为城市高质量发展重要抓手 [1] 地方实践案例 - 北京市出台城市更新条例 明确居住类/产业类/设施类/公共空间类/区域综合类五大更新项目类型 [2] - 丰台区危旧楼房改建采用居民自筹为主/产权单位出资/政府补贴为辅模式 实现安全隐患消除/居住条件改善/房产增值三重效果 [2] - 重庆山城巷项目通过15年特许经营权微改造 保留原住民基础上植入民宿/餐饮/文化艺术等新业态 成为都市打卡地 [2] - 合肥新粮仓项目采用商文旅融合+城市更新市场化方式 实现老工业遗迹改造为城市消费新场景 [2] 实施细则与配套政策 - 需建立专项规划-片区策划-项目实施方案三级规划实施体系 [3] - 建立多部门联合工作机制 突破条块分割管理模式 推进行政审批前移 [3] - 完善土地混合开发/零星用地集中改造/容积率奖励政策 修订消防及公共设施标准 [3] 投融资模式创新 - 发挥财政性资金引导带动作用 形成资金闭环和多元化投入机制 [4] - 金融监管总局研究出台城市更新项目贷款管理办法 地方已出现城新贷/城品活力贷等创新产品 [4] - 开发长期限低利率信贷产品 建立以项目经营权为标的融资工具 [4] - 鼓励通过公募REITs搭建底层资产 实现出表降债和盘活存量资产双重目的 [4]