城市更新政策与宏观背景 - 中国“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，标志着城市发展从“外延式扩张”向“内涵式提升”的宏大转型 [1] - 这一转型是对城市复杂生命体的系统性重塑，触及经济、社会、文化、治理与环境的各个方面 [1] 智通财经与澎湃城市更新专家顾问团 - 智通财经于2021年创办城市更新IP，并成立“澎湃城市更新专家顾问团”，旨在汇聚多领域专家共探城市发展 [1] - 2025年11月27日，澎湃城市更新专家顾问团举行第四批授牌仪式，新增中国工程院院士崔愷、普利兹克奖得主克里斯蒂安·德·包赞巴克、茅盾文学奖获得者孙甘露为专家顾问 [1][3] - 该专家顾问团已形成由10位中国科学院、中国工程院院士、9位全国勘察设计大师、2位普利兹克奖得主、2位茅盾文学奖获得者及单霁翔、郎朗等组成的专业阵容 [4] - 顾问团通过澎湃城市更新大会、论坛、展览、书籍、榜单等形式，推动城市更新高质量发展 [4] 专家核心观点：理念与原则 - 城市更新是永恒的主题，应以城市未来发展目标为导向，涉及物质性与非物质性（包括思想和生活方式）的全面更新 [4] - 更新应勇于革新、理性改造，保持并发扬优秀传统，使城市更好地服务人民 [7] - 更新需回归自然，以自然、整体的思维探索城市有机更新与可持续发展的内在规律 [9] - 更新是变化与发展，需在不忘传承（如“修旧如旧”重在“如旧”）的同时进行必要改变，以适应当代需求 [11] - 更新对象涉及历史建成环境，其核心不是为新而新或大拆大建，而是“与古为新”、“因旧更生”，实现再生与复兴 [16] - 更新应因地制宜，顺势而为，创造兼具“生态性”及“在地性”的中国有机城镇发展新模式 [18] - 更新应立足环境、回归本原，追求以人为本、在地性和时代性，尊重历史并活化利用，实现长期可持续 [45] - 更新应以人的各种需求为中心，重新整合空间环境，创造多样、有趣、使人流连忘返的场所 [49] - 更新应以人为本，因地制宜，通过传承与创新，营造兼具人文温度与时代特征的诗意宜居城市 [54] - 更新应以文化保护传承为引领，提升城市的创造力、包容度、宜居宜业性 [59] - 人是城市更新的灵魂所在 [65] 专家核心观点：方法与趋势 - 城市更新正呈现五大发展趋势：从单一到复合、从均质到多元、从分散到集成、从割裂到共享、从封闭到开放 [20] - 更新不是表面的粉饰或僵化保护，首要任务是弥补快速城市化中的基础设施欠账，以小规模渐进式推进，并注重制度创新 [51] - 城市如同鲜活生命体，其代谢更新应是细胞层面的、小规模渐进式的，而非大规模断裂式的 [71] - 城市更新行动与建筑师负责制模式相互促进、相辅相成 [74] - 在物质空间更新之外，文化层面的更新不容忽视，应借助数字手段呈现文化遗产，使市民以城市文化根脉为荣 [25] - 对优秀现当代建筑的保护在城市更新背景下成为当务之急 [68] - 城市更新是城镇化“下半场”的战略选择，需注重顶层设计与系统施治，以老旧小区、历史文化街区、老工业区和公共空间更新为主要抓手 [62] - “开放街区”概念提供了一种兼顾城市密度、功能混合并提升居住舒适度的人性化解决方案 [39] - 城市建设形成的街道与肌理会反过来影响人的行为，时代的隐性力量塑造着街区改造的方向 [32] - 城市更新是先有人，再有空间，人和人的活动是核心，而非先造空间再填充内容 [42] 专家核心观点：目标与价值 - 城市更新的目标是让文化遗产有尊严，使其成为促进经济社会发展、惠及人民生活的力量 [27] - 文明为人类提供方便与美，一个能为市民提供足够方便与美的城市就是成功的 [22] - 每座城市都有其文化基因、艺术细胞、历史底蕴等发展的原动力，更新应尊重城市自身韵律，以文化和艺术奏出时代华彩 [34] - 城市是人类最深刻的集体工程，是按时间分层的“重写本”，更新旨在添加并置历史的丰富性，以当代能量重新激活已有城市结构 [37] - 为了适应不断变化的世界，必须在建筑与城市之间建立新的理解，拒绝困于过去，重新思考并适应 [39] - 通过城市更新行动，将实现土地节约集约利用、历史文化传承发扬、价值充分发挥、城市空间结构优化、功能提升、品质和竞争力提升，最终实现更美好的生活 [76]

活动概况 - 模块化建造技术交流与现场观摩活动于11月27日在北京成功举行 [1] - 活动由北京市住建委主办，西城区住建委、首都会展集团等单位共同承办 [1] - 活动是中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题的常态化会议活动 [3] 活动主题与意义 - 活动聚焦“模块化建造改善民生，助力‘好房子’建设”这一主题 [3] - 活动通过专题报告、深度沙龙、实地观摩三维联动，搭建政策解读、技术分享、资源对接的高端平台 [3] - 活动旨在为模块化建造技术规模化应用、“好房子”建设落地见效、城市更新高质量推进凝聚合力 [3] - 活动凝聚了行业共识、分享了实践经验、搭建了合作桥梁，将持续推动技术创新 [5] 政策与行业观点 - 北京市住建委官员指出，模块化建造技术是实现建筑业绿色化、智能化、工业化转型的重要技术路径，也是推动城市更新、建设“好房子”的有效抓手 [3] - 模块化建造实现了“快建快投”，并以“低扰施工”显著降低对居民生活的影响 [3] - “十五五”期间，北京市将在政策扶持、标准支撑、产品认证、质量监管、试点示范、人才保障、宣传推广等方面拿出具体举措，助力建筑业高质量转型发展与民生提升 [3] - 与会专家一致认为，模块化建筑已从“技术选项”发展为“战略路径”，需加强政策协同、技术融合与产业链协作，推动其从示范走向规模化应用 [5] 企业参与与实践 - 首都会展集团表示，工程咨询与建筑服务专题展已连续六年亮相服贸会，汇聚大批行业龙头企业，推动多项成果落地与产业合作 [4] - 中国建筑国际集团表示，模块化建造以其高品质、高效率、低消耗的显著优势，正成为建筑行业绿色转型与民生改善的重要路径 [4] - 中国建筑国际集团持续探索模块化技术在保障房、学校等民生项目中的实践，致力于以“像造汽车一样造房子”的产业愿景，为社会提供更多绿色、健康、舒适的好房子 [4] - 中建海龙科技有限公司在三里河一区28号楼危旧楼改建项目中，采用混凝土模块化建造体系进行“原拆原建”，共使用156个预制模块，并深度融合BIM、MES、智慧工地等数字平台 [5] - 该项目是实现“建筑工业化与智能建造协同”的生动实践，为全国城市更新与模块化技术推广提供了样本参考 [5] 技术研讨与趋势 - 行业权威专家围绕“双碳背景下既有住宅更新技术”、“‘好房子’创新设计路径”、“模块化建筑与城市更新融合发展”作专题发言，从技术趋势、设计理念与实践案例多维度解析模块化建筑的进展与潜力 [4] - 沙龙交流环节围绕政策标准、技术智造、场景破局与规模推广四大议题展开深度研讨 [5]

境内债务重组进展 - 7笔境内公司债券重组议案获持有人会议表决通过 涉及金额合计130.5亿元 [1] - 该等债券自2025年11月27日起复牌 后续将启动现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项 [1] - 此次通过重组的7笔债券是远洋控股拟重组10只债券（合计180.5亿元）中的一部分 [2] 境外债务重组完成情况 - 境外债务重组已于2025年3月27日正式生效 重组总规模约63.15亿美元 [5] - 境外债重组转换为约22亿美元新债务及约41.15亿美元新强制可转换债券与新永续证券 [5] - 重组为集团降低杠杆约40亿美元 改善了资产负债结构 缓解了境外流动性压力 [5] 财务表现与影响 - 受境外债务重组影响 2025年上半年实现境外债务重组收益317.56亿元 增厚中期利润 [6] - 2025年上半年营业收入62.03亿元 同比下降53% 毛亏为49.66亿元 [6] - 拥有人应占溢利为102.02亿元 主要由于一次性境外债务重组收益所致 去除该影响后为中期亏损 [6] - 贷款总额由2024年末的983.73亿元下降至2025年中期的669.97亿元 [6] 业务转型与新业务发展 - 公司谋求向轻资产模式转型 重点发展开发代建、商管资管、用户服务三大板块 [6] - 2025年1-9月远洋建管新拓代建项目面积达715.3万平方米 同比增长124% 较2024年全年高出27% [7] - 在克而瑞2025年1-9月代建新增规模排行榜上位列第8位 较2024年同期的第16位大幅提升 [7] - 在城市更新领域累计实施面积超3000万平方米 近两年已落地17个城市更新项目 [8] 行业背景与同业动态 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为2.9万亿元 预估2025年TOP100房企销售额相比2021年大幅下降 [9] - 行业深度调整背景下 高负债房企面临严峻偿债压力 普遍转向资产运营等轻资产模式 [9] - 近期融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准 [9] - 碧桂园约177亿美元境外债务重组方案获债权人会议通过 [9]

2017年法源寺历史文化街区城市更新项目正式立项，2018年项目开始实施。作为法源寺历史文化街区城 市更新项目的运营方，宣房大德公司运用技术创新为老胡同"强身健体"，让千年文脉在民生改善中焕发 新生。 作为亚洲城市更新领域的权威赛事，AURA亚洲城市更新奖始终以"挖掘革新典范，引领高质量发展"为 目标，聚焦那些对城市可持续发展、功能提升、生态改善、人文传承具有示范意义的优秀项目。国内外 150余家单位申报的近300个项目参与角逐，由27位专家从创新性、可持续性、社会价值等多维度进行严 格评审。 法源寺历史文化街区是北京市第二批历史文化保护区，位于西城区牛街街道，它由菜市口以西的胡同区 组成，其中包含南半截胡同、烂缦胡同等拥有明显历史痕迹与人文气息的老胡同，还包含了始建于唐代 的法源寺。会馆文化是这里的重要特点，胡同内的众多会馆遗址与老旧建筑是宣南文化的代表。 新京报讯 据"北京西城"微信公众号消息，近日，"2025年度AURA亚洲城市更新奖"获奖名单揭晓，北京 宣房大德置业投资有限公司（以下简称"宣房大德公司"）申报的法源寺历史文化街区城市更新项目，以 卓越的遗产守护与创新活化实践，荣获2025年度AURA亚 ...

行业趋势与大会概况 - 2025澎湃城市更新大会在上海张园举办 主题为“甦生·重聚” 标志着城市更新从物理空间改造迈向修复社会联结、实现多维“重聚”的深化阶段 [1] - 自“十四五”规划提出“实施城市更新行动”以来 各地实践广泛开展 [1] - 大会现场揭晓“澎湃城市更新年度榜单” 以前瞻性视野和严谨评审机制 填补了该领域权威评选的空白 [1] 年度获奖案例 - 福州市三坊七巷历史文化街区获评2025年度特别案例·城市更新街区贡献榜样 历经10年完成保护修缮与文化复兴 解决文化传承与社会经济活力可持续的难题 已被列入中国世界文化遗产预备名单 [1] - 获得2025年度特别案例·城市更新美好街区榜样的项目包括武汉昙华林历史文化街区、海口骑楼老街历史文化街区、济南古城（明府城片区）城市更新项目、上海·张园、成都少城片区及宽窄巷子历史文化街区城市更新设计、伦敦国王十字街区城市更新与总体规划 [1] 专家观点与行业方法论 - 中国工程院院士崔愷认为“街”的含义和内容因时代和环境而异 既是要求便捷快速安全的线性空间 也是应慢下来、有魅力黏性特色的城市公共空间 [2] - 街道应有不同的定位、功能、尺度和特色 在城市更新中应因地制宜 结合其特有定位和功能进行不同方式的更新 [2]

城市旅游与形象塑造 - 武汉通过城市更新和细节营造 将历史风貌区等片区转变为巨大的露天摄影棚 提升了区域的可拍性与吸引力[10] - 一系列工业遗迹改造项目 如武钢云谷·606 灵山矿坑 武钢一号高炉 成为热门打卡地和新景致 持续刷新城市形象[11] - 美化后的城市空间释放了文化底蕴并提升了消费品质 2024年汉口历史风貌区接待游客达3900万人次 其中70%为年轻人[10] 社交媒体与用户共创 - 社交媒体上关于武汉拍照点位的话题阅读量累计超过10亿次 显示出极高的网络热度与传播力[11] - 年轻人不仅是游客 更是通过拍照和分享主动参与城市形象塑造的“共创者”[11] - 普通人的镜头呈现了江景 湖景 里份小巷等多元城市面貌 推动城市形象从“硬核工业”向“宜居宜游 有温度有内涵”自然更新[11] 摄影打卡经济与消费 - “出片热”催生了专门的城市漫游线路 将散落的优质拍摄机位有机串联 提供沉浸式游览体验[8][9] - 摄影师通过为游客在网红机位拍照 月收入可轻松超过一万元[4] - 市民和游客为寻找绝佳机位愿意付出时间和跨城交通成本 例如有摄影爱好者专程从孝感赶至武汉东湖拍摄日出[3] 标志性景点与网红机位 - 黄鹤楼被从多个角度深度挖掘 形成如“楼与车流” “楼与江色” “楼与烟火”等不同风格的“武汉名片”[4] - 公园管理方推出“黄鹤楼最佳拍摄点位地图”等工具 引导游客有序打卡[7] - 除著名景点外 高校银杏林 老巷等地点也成为受欢迎的拍摄场景 满足自然 历史 现代 工业等多种风格需求[4][6]

政策动态与行业展望 - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1] - 发改委将继续加强与证监会协同 优化申报推荐程序 动态完善项目申报要求 支持更多符合条件的项目发行上市[1] - 从“十四五”规划的“实施城市更新行动”到“十五五”规划的“大力实施城市更新” 预示着城市更新将进入加速落地阶段[1] - 城市更新项目投资额较大、开发周期长 用地政策和资金支持是市场关注重点 预计“十五五”期间配套支持政策有望落地[1] - “好房子”建设与城市更新将持续推进 或将进一步挖掘和释放改善型需求 助力行业企稳发展[1] 资产配置价值 - 在“资产荒”逻辑下 REITs作为高分红、中低风险的资产 在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下 有望持续提升配置性价比[2] 相关公司业务布局 - 光大嘉宝在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力[3] - 光大嘉宝目前开展的城市更新项目主要在北京、上海等一线城市[3] - 光大嘉宝拥有投资管理类项目21个 在管基金规模219.81亿元 在管资产规模473.30亿元[3] - 华阳国际主营建筑设计与咨询 深度参与城市更新项目 涵盖深圳、广州、合肥等多个城市 涉及旧改专项规划、TOD项目及城中村改造等领域[3] - 华阳国际同时布局微短剧业务 目前团队规模超百人 覆盖内容、制作、投流、版权运营等产业链核心环节[3]

城市更新政策框架与目标 - 城市更新被定位为推动城市高质量发展的综合性、系统性战略行动，主要目标是到2030年取得重要进展，涵盖体制机制完善、开发方式转型、安全发展、服务效能提升、人居环境改善、经济业态丰富、文化遗产保护和风貌特色彰显等多个方面 [1] 推进机制与规划体系 - 推进城市更新需在规划、资金、运营、治理四方面下功夫，建立城市体检与城市更新一体化推进机制，以及“专项规划—片区策划—项目实施方案”的规划实施体系 [1] - 住房和城乡建设部已印发城市更新规划编制导则和手册，指导各地依据城市体检结果科学制定规划，形成发现问题、解决问题、评估成效、巩固提升的工作路径 [1] - “先体检、后更新”成为共识，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，并依据体检结果生成项目库和制定专项规划 [2] 资金筹措与投融资体系 - 需建立可持续的城市建设运营投融资体系，统筹各类资金，发挥政府资金撬动作用，鼓励金融机构提供长周期、低利率的信贷支持 [2] - 地方积极筹措资金，例如福建省南平市采取补助资金、专项债、银行融资、社会资本等多种资金拼盘方式，并谋划申报预算内资金、专项债、国债项目以强化资金保障 [2] 运营模式与社会参与 - 需建立可持续的运营模式，统筹有效市场与有为政府，通过功能转换、业态升级、品质提升等方式激活存量价值 [2] - 各地积极拓宽企业参与路径，以上海市城中村改造为例，社会力量可通过与合作改造、储备改造地块摘牌、委托改造等多种模式参与开发建设 [3] 系统治理与长效管理 - 需抓好系统治理和基层治理，发挥“一委一办一平台”作用，推动“城市管理进社区”、“物业服务进家庭” [3] - 地方注重长效治理，例如江苏省苏州市十全街片区项目建立了“共设、共建、共治、共享”的街区长效治理机制，组织商户居民参与治理，促进街区活力持续迸发 [3] 实施保障与未来方向 - 推进城市更新需加强组织领导，坚持多元参与，守牢安全底线，强化基础保障，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设 [3]

家居行业市场规模与增长 - 2028年中国家居家装行业市场规模预计将达到5.17万亿元 [1][4] - 未来五年家居行业年复合增长率约为2.8% [4] 老旧房屋改造市场驱动因素 - 城市更新战略持续推进，老旧房屋改造成为家居行业增长核心引擎 [1] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个，1-9月已新开工改造2.43万个 [5] - 2019-2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超过1.2亿人 [5] - 政策推动居民居住需求从"住有所居"向"住有优居"转变 [4] 工业化内装模式优势 - 工业化内装采用标准化设计、工厂化生产、装配化施工模式 [1] - 现场干法作业减少湿作业环节，缩短工期并降低粉尘、建筑垃圾与噪音污染 [6][7] - 避免传统装修"砸墙凿地"式改造，减少对建筑结构破坏 [7] - 采用环保材料大幅减少水泥、砂浆等材料用量，降低碳排放 [7] - 工业化内装房屋市场估值比传统装修房屋高15%-20% [7] 工业化内装技术发展现状 - 华耐智装设有幻彩珐琅壁板整体卫浴生产线和瓷砖壁板整体卫浴/整体厨房生产线 [6] - 每个部品的尺寸、性能均有明确参数标准，实现标准化生产 [6] - 工业化内装能让房子在50年内保持良好状态，减少重复装修 [7] 行业面临的挑战 - 部分内装企业未能在建筑设计阶段提前介入，导致产品难以适配非标准化空间 [8] - 建筑尺寸精度不足、成本认知偏差、标准体系不完善等问题制约发展 [8] 未来发展路径 - 需构建"协同化生态"，推动产业链各方形成合力 [8] - 建议推动"并行工程"，让内装企业在项目策划阶段介入设计 [8] - 关键突破在于进行大规模工业化和智能化生产重投入 [9] - 未来应深化适老化、绿色低碳技术研发，推出更多模块化产品 [9]

事件概述 - 香港大埔宏福苑发生17年来最大火灾 火警在4小时内升至五级 造成惨重伤亡[1] - 火灾发生在该小区为期两年的大维修期间 维修工程始于2024年7月 外围竹棚架原计划于2026年3月至6月陆续拆除[5] - 该小区楼龄超42年 属于“居者有其屋”屋苑 是香港高容积率住宅的缩影[1] 小区与人口结构 - 宏福苑共有8座楼 每座31层 每层8户 全苑共1984户 实用面积在40至44.9平方米[1] - 根据2021年人口普查 小区总人口为4643人 其中65岁及以上老人占比超过三成 达36.6%[1] - 高密度与老龄化的人口结构增加了火灾发生时的疏散难度[1] 火灾原因与安全隐患 - 竹棚架与防护网是火势迅速蔓延的主要通道 使用竹棚架的原因包括灵活轻便且成本低于钢制棚架[4] - 香港虽已推动金属棚架替代竹棚 但新政仅覆盖半数新建公共工程[4] - 建筑物外墙的保护网、防水帆布、塑料布疑似不符合防火标准 未受波及大厦的每层电梯大堂窗外有发泡胶包封 这些易燃材料可能加速了火势蔓延[4] - 香港警方已据此拘捕了相关工程公司的3名负责人[4] - “边住边修”的长期施工模式本身暗藏巨大安全隐患[5] 行业影响与城市更新反思 - 事件暴露了住宅“老龄化”与人口老龄化叠加下 城市更新面临的安全挑战[1] - 城市更新需以安全为不可动摇的基石与前提 目标应兼顾“面子”与“里子”[2] - 安全应体现在材料安全、过程安全、结果安全三个层面[3] - 材料安全要求建材、辅材及工具设备严格符合阻燃、环保等安全标准[4] - 过程安全需在漫长的更新周期中建立严格的施工监管与风险预警机制[5] - 结果安全要求消除既有隐患并具备长期应对突发事件的安全韧性[5] - 此次火灾预计将推进香港在城市更新中围绕“安全优先”进行逻辑重构 例如全面取消竹制棚架、将棚网阻燃等纳入强制标准、优化施工模式、强化监管等[5] - 事件为更多城市的城市更新安全问题敲响了警钟[5]