香港楼市动态 - 香港财政司司长陈茂波表示香港楼市在现水平调整幅度不大 [1] - 2025年第一季度全球豪宅成交527宗 其中香港42宗排名全球第六 [2] - 莱坊预计2025年香港豪宅交易量将增加 投资者正考虑重返市场 [3] - 香港新界前5个月二手村屋买卖合约登记量602宗 同比下降2.3% [4] 内地房企融资与土地市场 - 万科获得平安银行12.17亿元贷款期限延长2年 [5] - 成都3宗涉宅用地以10.89亿元成交 [6] - 杭州3宗宅地以底价11.67亿元成交 [7] 城市更新与特殊房产交易 - 海南省2025年计划更新1708台住宅小区老旧电梯 [8] - 上海法拍房再现超亿元成交案例 业内人士认为属"捡漏价" [9] 政策与规划动向 - 住建部部长倪虹调研雄安新区 强调运用新技术打造"好房子" [10]

郑州楼市销售情况 - 郑州多楼盘在6月倒数第二周迎来热销，售楼部人头攒动，出现"多人抢一房"现象，金茂璞逸云湖、金投天宝府、招商嵩雲序三个项目累计销售412套，累计销售额约19亿元 [1] - 金茂璞逸云湖位于郑东新区北龙湖片区，6月20日开盘127套房源全部售罄，总销售额11.6亿元，开盘前有300多组客户缴纳50万元定金参与摇号，相当于3人抢一套房 [4] - 金投天宝府上周开盘推出188套房源，成交89套，成交金额约2.3亿元，项目由郑州金水投资集团开发，华润置地旗下润地管理代建运营 [6][8] - 招商嵩雲序6月22日开盘推出212套房源，去化196套，去化率92%，开盘前定存420组，现场超过500人参与摇号，累计销售额约5.1亿元 [10] "好房子"市场表现 - 业内人士认为"好房子"聚焦居民对高品质生活的向往，运用绿色环保材料、智能科技系统，实现节能减排，呼应住房需求从"有没有"到"好不好"的转变 [1] - 金投天宝府作为"好房子"代表，定位低密纯住区和宋式美学标杆，超100%得房率和可封窗设计是亮点 [8] - 2025年被郑州地产界称为"好房子元年"，新项目受到多套房持有者和改善型客户青睐，中海峯境叁号院和正弘序即将开盘，蓄客理想 [12] - 部分省份出台政策阳台面积不纳入建筑面积，空中花园露台平民化设计更符合实际需求，助推"好房子"发展 [13] 项目价格调整 - 金茂璞逸云湖8号楼257m²大平层房源自6月22日起单价上调2000元/m²，因房源稀缺 [4]

宏观经济数据表现 - 5月全国规模以上工业增加值同比增长5.8%，社会消费品零售总额41326亿元同比增长6.4%，货物进出口总额38098亿元同比增长2.7% [1] - 装备制造业（同比增长9%）与高技术产业（同比增长8.6%）对工业增长贡献显著，传统产业面临产能优化 [7] - 高技术产业规模以上增加值同比增速8.6%，较全部规模以上工业增速高出2.8个百分点 [14] 消费市场分析 - 5月社零增速6.4%创2024年新高，受"国补"政策、"618"购物节预热及假期效应推动 [6] - 家用电器和音像器材类（53.0%）、通讯器材类（33.0%）、文化办公用品类（30.5%）、家具类（25.6%）商品零售额表现突出，合计拉动社零增长1.9个百分点 [6] - 实物商品网上零售额同比增长8.2%，较上月提高2.0个百分点 [6] 外贸结构与民营企业作用 - 前5个月民营企业进出口占比57.1%创新高，机电产品（7.4%）、集成电路等高端制造业出口增长显著 [14] - 对东盟、欧盟及"一带一路"国家出口增长显著，出口市场多元化策略见效 [17] - 越南成为中国对美间接出口中转站，墨西哥中转作用弱化 [17] 房地产行业动态 - 1-5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8%，降幅与1-4月持平 [9] - 5月70城新房价格同比降幅收窄0.4-0.5个百分点，二手房价格同比降幅收窄0.4-0.5个百分点 [9] - 商品房待售面积连续三个月减少，5月末较4月末减少715万平方米 [9] 产业转型与政策支持 - 传统产业需通过数字技术、绿色技术转型，与"新质生产力"培育形成协同 [7] - 建议对低空经济、AI等领域实施关税减免、所得税优惠等财税激励政策 [8] - 住建部发布《住房项目规范》，推动"好房子"建设标准落地 [12] 货币政策与跨境资本管理 - 货币政策坚持"对内优先"，去年7月逆回购利率和MLF利率下调体现独立性 [19] - 建议丰富宏观审慎管理工具，加强跨境资本流动监测与预案制定 [20] - 财政政策与货币政策需协同，前者解决偿付能力，后者提供流动性 [21]

宏观经济数据表现 - 5月全国规模以上工业增加值同比增长5.8%，社会消费品零售总额41326亿元，同比增长6.4%，货物进出口总额38098亿元，同比增长2.7% [1] - 装备制造业同比增长9%，高技术产业同比增长8.6%，较整体工业增加值增速高出2.8个百分点 [3][9] - 消费品以旧换新政策显效，家用电器和音像器材类零售额同比增长53.0%，通讯器材类增长33.0%，文化办公用品类增长30.5%，家具类增长25.6%，合计拉动社零增长1.9个百分点 [3] 消费市场复苏 - 社零增速创2024年新高，受"国补"政策、"618"购物节提前预热及假期效应共同推动 [3] - 实物商品网上零售额同比增长8.2%，较上月提高2.0个百分点 [3] - 居民就业和收入预期偏弱，消费恢复基础仍需巩固 [3] 外贸结构与民营企业表现 - 前5个月民营企业进出口占比57.1%，创历史新高 [9] - 机电产品、集成电路等高端制造业出口增长7.4%，高技术产业增加值增速达8.6% [9] - 对东盟、欧盟及"一带一路"国家出口增长显著，美国市场占比下降 [11][12] 出口市场多元化策略 - 通过越南等第三方国家对美间接出口保持增长，越南对美出口增速高于整体 [12] - 墨西哥中转作用弱化，反映美国加征关税影响 [12] - 需推动区域经济一体化，支持企业提高海外本地生产比例以满足原产地要求 [12] 房地产调整与政策导向 - 1-5月新建商品房销售面积同比下降2.9%，销售额下降3.8%，降幅与1-4月持平 [6] - 5月70城新房价格同比降幅收窄0.4-0.5个百分点，二手房收窄0.4-0.5个百分点 [6] - 商品房待售面积连续三个月减少，5月末较4月末减少715万平方米 [6] 房地产政策优化方向 - 国常会提出"更大力度推动止跌回稳"，聚焦稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [7] - "好房子"成为政策新方向，需制定地方标准细化居住环境、建筑空间等底线要求 [8] - 市场信心仍在修复，5月70城新房和二手房环比下跌城市分别增至53个和67个 [6] 产业转型与创新支持 - 传统产业需加快数字化转型和绿色技术改造，提升核心竞争力 [4] - 建议对低空经济、AI等领域实施关税、企业所得税等税费优惠政策 [5] - 支持民营企业从"以价取胜"转向"以质取胜"，从"产品出海"迈向"品牌出海" [10] 货币政策与跨境资本管理 - 货币政策坚持对内优先，根据国内经济增长、就业和物价走势决定松紧 [14] - 需丰富宏观审慎管理工具，加强跨境资本流动监测和预案制定 [15] - 财政政策解决偿付能力问题，货币政策提供流动性，二者需协同发力 [16] 外部风险应对策略 - 美国经济硬着陆情形下需加强稳外贸和跨境资本流动监管 [13] - 警惕美国经济韧性超预期可能强化对华打压遏制 [13] - 美联储降息有助于改善跨境资本流动，增强货币政策自主性 [14]

行业政策与标准升级 - 2025年5月《住宅项目规范》国家标准正式实施，从层高、电梯配置、隔声性能、智慧化系统等维度重新定义高品质住宅建设规范，标志着行业进入"好房子"新时代 [1][2] - 新标准核心目标为"安全、舒适、绿色、智慧"，具体要求包括：层高不低于3米、4层以上设电梯、提升隔声性能、无障碍适老化设计、每套住宅需满足日照标准 [2] - 政策导向推动行业从"住有所居"向"住有优居"转型，强调房屋质量、配套及绿色健康智能发展方向 [7] 缦云上海产品力突破 - 项目入选上海首批"好房子案例"，主力层高达3.3米（最高3.5米），超出国家标准10%以上，超越上海高端住宅平均水平 [1][2] - 创新打造实体工法展示馆，透明化呈现建筑结构及隐蔽工程，实现"开卷式"品质展示 [1][4] - "M+科技系统"整合前置终端双重过滤、24小时新风、双重防水等设计，获国际WELL建筑标准金级预认证 [3][5] - 采用三层中空LOW-E玻璃（重点空间）和同层排水系统，降噪效果达行业前沿水平 [3] - 外立面、地下车库、园林等细节经多轮迭代，持续优化品质 [3] 合生创展战略与业绩表现 - "缦系"产品线（缦云上海/北京/广州）2024年交付率超95%，客户满意度高，贡献集团超70%销售额 [6] - 2024年公司营收378亿港元（同比+10%），核心利润42.45亿港元（同比+49%），毛利率保持25% [6] - 连续两年获"卓越城市共为运营商"，缦云上海作为"缦系"首个滨江作品，配置全明星设计团队及3.5万㎡低密园林 [5] - 公司凭借高端产品战略和一二线聚焦，在行业调整期保持增长，获"2025长三角好房子建设标杆房企TOP10" [6] 行业竞争格局演变 - 住宅竞争从面积价格比拼转向空间品质与生活体验的全方位较量 [7] - 政策推动下，具备产品力与标准先行能力的企业（如合生创展）将在行业变革中占据优势 [6][7]

政策背景与市场动态 - "好房子"首次写入政府工作报告并配套《住宅项目规范》明确层高、隔音、绿色建材等硬性指标 [1] - 宁波作为"好房子"前沿实践地已成功出让4宗"高品质住区试点"宅地另有1宗挂牌中 [1] 四代宅核心特征 - 空中花园为最显著标识不计建筑面积、容积率及产权登记结合宁波计容新规理论得房率可达100%-120% [3] - 突破传统平层空间局限实现功能迭代旨在丰富生活场景与居住体验 [3] - 系统性构建包含层高≥3.1米(地暖/中央空调≥3.15米)、风雨连廊、全屋智能、结构荷载提标、绿色建材使用率70%及三玻隔音窗 [6] 产品争议与局限 - 错层阳台设计禁止封闭可能导致隐私性降低及大进深露台遮挡室内采光 [5] - 沿海台风天气对露台排水防水及绿植养护构成挑战长期维护成本与复杂性较高 [5] 试点项目详情 - 宁波地产明湖项目：可建面积32.04万㎡成交总价38.96亿元楼面价12157元/㎡溢价率0%含高层住宅与商业综合体计划2026年上半年开盘 [9] - 绿城高新区项目：可建面积4.16万㎡成交总价11.6亿元楼面价27897元/㎡溢价率20.83%含联排/叠墅/洋房/高层产品计划2025年下半年开盘 [11] - 北仑城市更新项目：可建面积3.06万㎡成交总价2.74亿元楼面价8950元/㎡溢价率0%主打联排/叠墅(≤35%)及小高层计划2025年下半年开盘 [14] - 保亿姚江润园：可建面积6.88万㎡成交总价11.59亿元楼面价16838元/㎡溢价率14.3%含高层与联排叠墅计划2025年下半年开盘 [16] - 海曙区待出让地块：可建面积6.32万㎡起始总价7.89亿元起始楼面价12491元/㎡计划2025年6月27日出让 [20] 行业影响与探索意义 - 四代宅实践为宁波市场提供高端产品选项并对全国"好房子"建设蓝图进行重要探索 [21] - 项目入市表现将影响宁波楼市格局及行业对"好房子"范式的认知 [21]

公司业绩表现 - 1-5月累计合同销售金额507亿元，同比上升26.5%，占2025年销售目标1205亿元的42.1% [2] - 跻身克而瑞《2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》第8位 [2] - 琶洲南TOD项目2022-2024年以337.56亿元总销售额成为全国商品住宅销售冠军 [5] 产品战略与理念 - 提出"4×4好产品理念"，以"品质、温度、智慧、成长"四大维度推动产品升级 [3] - 品质层面依托严苛建造标准和技术创新，温度维度打造"十项全能健康宅体系"和疗愈花园 [3] - 智慧化聚焦低碳节能与系统整合，价值创造层面建立产品全生命周期共生机制 [4] - 琶洲南TOD项目作为标杆案例，引入华为鸿蒙系统实现智能家居联动 [7] 标杆项目亮点 - 琶洲南TOD项目位于广州琶洲南CBD，98万方体量融合住宅、办公、商业等多业态 [6] - 建筑采用航空铝板和晶钻玻璃组合，园林设计种植487棵乔木并引入珠江之水形成滨水公园 [7] - 车库融入岭南四大园林精髓，户内实现毫秒级智能设备联动 [7] - 2025年将有琶洲樾、越秀观樾等高端盘集中兑现 [8] 土地储备与布局 - 在北京以23.95亿元竞得昌平地块，以126亿元斩获朝阳宅地（楼面价5.45万元/㎡） [9] - 在上海以50亿元、33.38%溢价率竞得浦东新杨思地块（楼面价7.5万元/㎡） [9] - 浦东项目"翡雲悦府"首开认购率412%，228套房源开盘即售罄 [10]

核心观点 - 5月新房及二手房成交同比小幅下滑，房地产市场仍在调整，6月国常会强调推动市场止跌回稳，政策期待仍存，主流开发企业估值处低位，交易性投资机会或显现，看好“核心区 + 好房子”投资机会 [3][8] - 现有的公募REITs业绩补偿条款应能全额补足投资者预期收益，有效提升分红稳定性 [4][15] - 中国三支柱养老保险基金及社保基金投资管理运行整体良好，呈现三大支柱投资稳健、社保基金稳中求进格局，未来基本养老保险基金可扩大委托投资比例，二、三支柱产品风险偏好有望提升 [5][16] 重点推荐报告摘要 房地产行业月报 - 政策：开启新一轮降息周期，5月公积金贷款利率及5年期LPR下调，城市更新定位提升，国常会支持“好房子”建设，广州拟取消限购等措施 [9] - 资金：5年期LPR下调，居民中长期贷款同比多增，5月新发放个人住房贷款利率稳定，后续房贷利率有下行空间 [9] - 楼市：5月重点50城新房日均成交同比降4.6%、环比升10%，重点20城二手房日均成交同比降4.7%、环比降17.7%，“好房子”入市将重构市场定价体系 [10] - 地市：土地市场延续去库存，核心城市优质地块热度高，5月百城土地供应建面环比升0.6%，成交建面环比升11.6%，平均溢价率环比降4.6pct [10] - 房企：5月50强房企平均拿地销售金额比、面积比环比下降，克而瑞百强房企5月单月销售金额同比下滑10.4%、环比增长2.9%，6月成交总量或延续弱复苏 [11] - 板块表现：5月申万地产板块跌0.44%，跑输沪深300，截至6月16日，地产板块PE（TTM）39.81倍，估值处近五年96.05%分位 [11] 公募REITs系列报告 - 背景：2024年以后，公募REITs业绩补偿条款增多，因2023年以来REITs下跌且业绩不达预期，监管强调“提质增效” [13] - 原始权益人差额补足：预测上市前5年（或前3年）可供分配金额，未达预期时原始权益人以分红为限补足差值，可补偿经营风险、弱化现金流波动，效果与限售期和持有份额占比有关 [14] - 扣减激励管理费：财务指标未达预期时扣减运营管理机构浮动费用，计费基数为预期差，费率15%-20%，2024年后普遍设置 [14] 养老保险体系研究报告 - 基本养老保险基金：以部分委托方式保值增值，投资结构分地方留存（77%）和委托投资（23%），委托投资年均收益率5.00%，2023年起风险基金独立运营 [16] - 全国社会保障基金：投资业绩优秀，年化收益率7.36%，以境内市场为主，委托投资占比近70%，结合直接投资实现保值增值 [17] - 企业年金与职业年金：采用完全积累制，投资风格偏保守，企业年金基金年化收益率6.17%，职业年金基金年化收益率4.42% [15][19] - 第三支柱个人养老金：起步晚，产品风险偏好不强，银行理财类以稳健型为主，基金类以中风险产品为主 [19] 新股概览 - 信通电子申购日为2025 - 06 - 20，申购代码001388，申购限额1.20万股，承销商为招商证券股份有限公司 [19] - 广信科技申购日为2025 - 06 - 17，申购代码920037，发行价10.00元，申购限额95.00万股，发行市盈率7.61，承销商为东兴证券股份有限公司 [19] - 新恒汇申购日为2025 - 06 - 11，申购代码301678，发行价12.80元，申购限额1.40万股，发行市盈率17.76，承销商为方正证券承销保荐有限责任公司 [19] - 华之杰申购日为2025 - 06 - 10，申购代码732400，发行价19.88元，申购限额0.80万股，发行市盈率13.05，承销商为中信建投证券股份有限公司 [19] 资讯速递 国内财经 - 1 - 5月上海市社会消费品零售总额6872.11亿元，同比增长1.4%，商品零售额同比增长1.9%，餐费收入下降2.5% [21] - 香港金管局8家参与银行推出快速批核贷款产品，批核特定数码转型贷款超2.3亿港元，“户口互联”平台处理中小企贷款申请金额达1.3亿港元，商业数据通处理超5万宗贷款申请、涉及信贷额度420亿港元 [22] 国际财经 - 日本央行维持利率不变，明年放缓资产负债表缩减步伐，行长植田和男关注经济数据和通胀情况 [23] - 中东局势紧张，土耳其总统下令加快中远程导弹生产计划，强化本土国防工业体系 [24] 行业要闻 - 2025年第一季度中国大陆PC市场出货量890万台，同比增长12%，平板市场出货870万台，同比攀升19%，预计PC市场2025年持平、2026年增长6%，平板电脑市场2025年增长5%、2026年收缩8% [25] - 2024年中国公有云云工作负载安全市场规模11.6亿元，同比增长17.1%，私有云市场规模14.8亿元，同比负增长3.3%，技术服务商应关注人工智能深化应用趋势 [26] 两市公司重要公告 - 飞龙股份获得两家客户大功率数据中心专用电子水泵订单，产品采用创新技术 [27] - 善水科技拟投资约60亿元建化工新材料项目，占地约1000亩，预计建设周期4年，建成后年产值80亿元、年纳税5亿元 [28] - 拉卡拉筹划发行H股并在香港联交所上市 [29] - 亚太股份收到某国外品牌客户EPB项目定点通知，项目生命周期5年，预计2027年三季度量产，销售总金额约6.8亿元 [30] - 传化智联与马来西亚国家石油公司签署战略合作谅解备忘录，围绕聚丁二烯橡胶等新材料合作 [31]

房价走势 - 2025年5月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅继续收窄 [1] - 市场"止跌回稳"核心趋势未改变 政策环境逐步改善背景下需持续夯实三大动力支撑市场平稳 [1] 政策支持 - 各地"稳楼市"政策频出 方向明确且配套措施支持力度加大 聚焦降低购房门槛(优化公积金政策 发放多孩家庭购房补贴 全面放开限购) [1] - 有序搭建长期基础制度 部分城市落地现房销售制 库存规模较大城市有望跟进 [1] - 土地供给端多城加快优质地块入市提升投资活跃度 去化较慢城市减缓或暂停土地供应 [1] - 国务院常务会议强调推进"好房子"建设 纳入城市更新机制并在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [2] 市场预期 - "好房子"项目成为置业者首选 国家标准《住宅项目规范》实施增强购房者信心 [2] - "好房子"工程通过提升住宅品质拉动新增投资和消费(产城融合 住宅销售 家装改造等) [2] 供需调整 - 需厘清不同区域市场特征 对已供土地和在建项目摸底以精准盘活存量保证交付 [2] - 优化增量供应加快风险出清 处置存量商品房 盘活存量用地和商办用房工作有序推进 [2] - 需评估政策落地效果 疏通交易链条堵点 提升政策实施的系统性和有效性 [2] 行业展望 - "稳楼市"是系统工程 需统筹规划和各方聚力巩固市场企稳向好态势 [3]

脑机接口行业 - 中国成功开展首例侵入式脑机接口前瞻性临床试验，成为全球第二个进入该技术临床试验阶段的国家 [4] - 今年以来药监局、医保局等多部门推出鼓励技术发展、建立行业标准、加速临床应用等政策，例如2月药监局批准相关医疗器械行业标准立项，3月医保局设立侵入式和非侵入式脑机接口服务价格项目 [4] - 脑机接口技术正从实验室快速走向商业化应用，中国市场迎来高速增长且存在较大上升空间，行业适合中长期布局，需重点关注技术稳定性与量产能力 [5] 房地产市场 - 国家统计局表示随着稳定房地产政策加快落实，市场继续朝止跌回稳方向迈进，5月份市场运行总体平稳，但市场信心、供求关系仍需持续修复和改善 [9] - 国常会提出扎实有力推进“好房子”建设并纳入城市更新机制，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持，并对全国已供土地和在建项目进行摸底以优化政策 [9] - 机构预计更积极的表态将带动板块在7月中旬出现政策博弈行情，看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及受益于化债、政策纾困、销售改善的困境反转标的 [10] - 在积极财政政策及宽松货币政策下，存量收储及城中村改造有望加速推进，改善住房供求关系，建议关注城市基本面好、把握改善型需求的强信用房企，以及住宅与商业地产双轮驱动的标的 [10]