报告核心观点 - 房地产行业短期政策强调止跌回稳，长期新发展模式渐成，好房子政策推动住宅消费化和房企制造业化，产品力及库存管理能力强的优质房企胜出 [9] - 光伏行业反内卷呼声高涨，有望迎来供给侧改革新机遇，当前处于多重底部，预期扭转下有望反弹 [11] - “反内卷”政策强度逐渐加码，能源及材料各行业有望受益，如建材、有色金属、钢铁、基础化工等行业格局有望优化 [12] - 化妆品医美行业 25Q2 业绩前瞻显示部分公司营收和净利润有望增长，母婴行业孩子王 25H1 净利润大幅增长，各板块投资机会显现 [17][20] 市场指数表现 综合指数 - 上证指数收盘 3455 点，1 日跌 0.09%，5 日涨 3.21%，1 月跌 0.03% [1] - 深证综指收盘 2065 点，1 日跌 0.67%，5 日涨 4.72%，1 月涨 0.64% [1] 风格指数 - 大盘指数昨日涨 0.02%，1 个月涨 2.41%，6 个月涨 3.19% [1] - 中盘指数昨日跌 0.66%，1 个月涨 4.62%，6 个月涨 3.23% [1] - 小盘指数昨日跌 0.88%，1 个月涨 4.13%，6 个月涨 8.62% [1] 行业涨幅 - 渔业昨日涨 12.06%，1 个月涨 13.98%，6 个月涨 12.73% [1] - 普钢Ⅱ昨日涨 4.05%，1 个月涨 3.96%，6 个月涨 8.23% [1] - 光伏设备Ⅱ昨日涨 3.73%，1 个月涨 9.82%，6 个月跌 7.86% [1] 行业跌幅 - 地面兵装Ⅱ昨日跌 5.38%，1 个月涨 36.14%，6 个月涨 64.23% [1] - 元件Ⅱ昨日跌 3.19%，1 个月涨 21.71%，6 个月涨 22.61% [1] - 通信设备昨日跌 2.46%，1 个月涨 17.56%，6 个月涨 12.33% [1] 房地产行业 政策判断 - 短期我国一二手房总成交已稳近 3 年，但量价未正向循环，中央表态调整，预计新一轮支持政策或出台，如房贷降息等 [9] - 中期房地产发展新模式逐步成型，可能包括好房子、人房地钱等，推动行业从金融业回归制造业 [9] 好房子政策 - 2023 年住建部首提好房子，2025 年写入政府工作报告，是政策导向 [9] - 目前城镇住宅存量中高品质住宅渗透率仅 24%，2022 - 30 年改需占比高达 44%，是行业内生需求 [9] - 好房子推动商品住宅投资品属性弱化、消费品属性强化，推动房企从金融业回归制造业 [9] 企业选择 - 未来房企 ROE 回升依赖毛利率和资产周转率提升，推荐产品力及库存管理能力强的优质房企，如建发国际等 [9] 投资分析意见 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [9] 光伏行业 政策催化 - 人民日报点名光伏内卷，中央财经会议强调治理低价无序竞争，有望推动供给侧改革政策落实 [11] 行业现状 - 光伏产业链价格、机构持仓、估值和盈利水平处于历史相对低位，处于多重底部 [11] 投资机会 - 首推硅料板块通威股份、大全能源和协鑫科技，关注 BC 技术企业和胶膜企业 [11] 能源及材料行业 建材 - 水泥盈利触底，价格弹性大于销量缩减，协会探索建设价格协调机制 [12] - 光伏玻璃经历抢装后需求承压，“反内卷”政策有望加速减产进程 [12] 有色金属 - 建议关注铜冶炼和工业硅，矿铜供给增速下滑，工业硅短期价格强势 [12] 钢铁 - 会议强调治理痛点，预计后续粗钢产量调控、供给侧优化将落实，产能过剩有望缓解 [12] 基础化工 - 建议关注有机硅及农药等板块，有机硅供需有望转换，农药行业触底信号明确 [13] 化妆品医美及母婴行业 化妆品医美行业 - 25 年 1 - 5 月化妆品社零累计增速 4.1%，618 大促良好表现奠定 Q2 业绩基础 [17] - 不同类型公司 25Q2/25H1 营收和净利润预计有不同程度增长 [17] - 投资推荐品牌矩阵完善、把握细分赛道、享受高性价比消费红利的公司，建议关注部分公司 [20] 母婴行业 - 孩子王 25H1 净利润大幅增长，预计 25Q2 营收和归母净利润同比+10%/+70% [20] - 公司围绕“三扩”战略发展，并购与合作双轮发力，维持“增持”评级 [20]

住房政策定位与指导思想 - 住房问题关系民生、发展和社会稳定，需深化城镇住房制度改革，建立购租并举的住房制度[1] - 坚持"房住不炒"定位，防范房地产企业风险，保持市场平稳健康发展[1] - 住房发展需满足14亿人口需求，激活内需增长动能，为高质量发展注入动力[1] 住房属性与功能 - 住房是"生存资料"和"发展资料"，需满足刚性需求和改善性需求[3] - 居住属性是住房核心属性，需完善差别化政策支持合理消费，遏制短期暴利行为[4] - 住房品质直接关系生活质量，保障质量安全是房地产企业核心竞争力[5] 住房建设与社区发展 - 城镇人均住房面积超40平方米，较2010年增加10平方米以上[8] - 累计建设保障性和棚改安置住房6400多万套，解决1.5亿群众住房困难[8] - 改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民，加装电梯超13万部[8] - 住房需串联多元资源，形成宜居生态圈，从"好房子"向"好社区"转型[6] 住房市场现状与转型 - 住房发展进入存量提质和增量优化并重阶段，从"有没有"转向"好不好"[9] - 当前存在发展不平衡、保障性住房不足、品质不满足需求等问题[9] - 需加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策[9] 住房技术与制度创新 - 集中攻关旧房改造技术如高性能聚合物砂浆、非开挖修复技术等[11] - 研发人工智能房屋设计系统、装配式建筑工艺、新型建材等新技术[11] - 完善支持"好房子"建设的规划、用地、财税、金融等政策制度[11] 住房资源配置与绿色发展 - 健全"人房地钱"要素联动机制，科学编制住房发展规划和土地供应计划[12] - 建筑与房屋建造碳排放占全国能源相关碳排放约40%，需推进绿色住房建设[13] - 优化住宅空间配置，推广节能技术、绿色建材和智能家居系统[13] 住房保障体系 - 完善住房保障和供应体系，满足工薪群体刚性需求和居民改善性需求[14] - 加大保障性住房供给，针对不同群体提供公租房、保障性租赁住房等[14] - 发挥住房公积金制度作用，支持租赁、购买、改造住房等合理消费[14] 国际经验借鉴 - 吸收德国被动式住宅节能设计、日本SI住宅体系等先进理念与技术[15] - 参与国际多边合作，深化绿色建筑、宜居社区等领域的互学互鉴[15]

政策与行业标准推动 - "好房子"被写入2025年《政府工作报告》，国家标准《住宅项目规范》自5月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行 [1] - 行业掀起"好房子"热潮，产品力过硬的改善类和新四代宅产品领涨全国，克而瑞监测数据显示此类产品成交表现突出 [1] - 中指研究院数据显示2025年上半年TOP100房企销售总额达18364.1亿元，保利发展、绿城中国等发布"好房子"标准的龙头房企位居销售额前十 [1] 龙头房企产品力升级 - 绿城中国将产品品质列为"一号工程"，2024年完成58项创新课题如核心景观IP"心林物语"，新项目应用率高达92.7% [1] - 公司形成7大产品系（凤起系、玫瑰园系等）及14条属地产品系，通过"天香家族"产品全景覆盖不同城市需求 [1][2] - 绿城中国在浙江区域推出"8城23子"新品，包括温州鹿城广场等地标项目和"四代宅"代表作，强化高端产品线布局 [2] 市场趋势与战略方向 - 改善类及高端产品成为房企主力，中指研究院指出"好房子"在市场调整期仍实现较好去化 [2] - 绿城中国预期2025年政策推动市场止跌回稳，一、二线城市触底反弹，高品质住宅需求提升将带来发展机遇 [2] - 克而瑞认为"好房子"概念从品质到服务全面具象化，行业将进入高质量发展阶段 [2]

市场表现与产品特点 - "第四代住宅"凭借高实得率、高溢价、高流速的特点成为市场新宠，郑州招商嵩雲序小区首推212套房源去化196套，得房率最高达115%[2] - 全国核心15城40个"第四代住宅"项目相对周边新房平均溢价16%，首开去化率43%，高于核心城市平均25%-42%的去化水平[2] - 合肥高速壹品森境首推30套房源吸引70组冻资，成交总价600-800万元，均价3.3万元/平方米[3] 产品设计与市场需求 - "第四代住宅"通过空中庭院、挑高露台等设计打破传统住宅局限，满足高端改善群体"个性化、生态化"需求[3] - 南北双露台、楼板降层30厘米等设计让业主可打造空中花园，契合对庭院生活的向往[2] - 当前新房市场近七成项目主打改善与高端定位，6月重点城市改善型占比达55%[9] 政策环境与行业趋势 - 2024年住建部提出建设"好房子"后，多地更新住宅设计标准，放宽层高、优化容积率计算方式[3] - 5月1日实施的《住宅项目规范》对住宅项目五大要素提出更高要求，引导"好房子"实践[9] - 政府不计容面积占比提升、阳台飘窗可一半计容等政策调整助推"第四代住宅"发展[4] 成本与商业模式挑战 - "第四代住宅"建设成本比普通住宅高30%，每平方米增加650-800元[6] - 层高高、混凝土标号高、钢筋用量高等因素导致成本上升，部分项目现金流6个月回正[7] - 国家层面缺乏明确定义和统一技术规范，导致商业模式模糊[6] 区域适应性与运营问题 - 北方冬季绿植难以存活，南方暴雨台风加剧积水返潮问题[8] - 购房者担忧空中花园维护成本，部分项目物业费比普通住宅高30%-40%[7] - 错层设计可能导致隐私问题，个别项目出现业主封窗、违规搭建现象[8] 未来发展建议 - 需出台区域适应性政策，兼顾国家标准与地方创新空间[9] - 建议提升金融支持力度，缓解房企建安成本压力[9] - 需建立验房制度标准，防止设计结构问题引发后续困扰[10]

2025年上半年中国房地产行业销售情况 - TOP100房企1-6月实现销售操盘金额16526.8亿元 保利发展 中海地产 华润置地三家央企在全口径榜单中持续领跑 [2] - 6月市场整体销售数据环比增长 央国企中中海地产 华润置地 招商蛇口 中国金茂销售额显著增长 中海地产月内成绩居首 [2] - 民营企业中龙湖集团6月全口径销售额64.7亿元 环比基本持平 1-6月累计销售额349.1亿元 [2] - 2025年1-5月全国房地产销售额3.41万亿元同比下滑3.8% 销售面积3.53亿平米同比下滑2.9% 市场仍处震荡筑底阶段 [2] 房地产市场分化与结构性机会 - 核心城市市场韧性突出 但居民收入 房价预期 优质供给偏弱影响新房销售 购房者信心仍在修复 [2][4] - 部分高能级市场优质项目表现亮眼 龙湖重庆御湖境两开两罄累计销售11亿元 刷新重庆年度首开记录 [3] - "好房子"被写入政府工作报告并获政策支持 将带动产业链优化升级 成为房地产发展新模式重要内容 [3][4] - 中指研究院预计下半年新房销售市场分化延续 "好城市+好房子"具备结构性机会 2025年全年新建商品房销售面积或降至9亿平米 [4]

土地市场表现 - 成都金牛区金府路宅地以20200元/平方米楼面价创区域新高 溢价率23.93% 总价17.48亿元[1] - 武汉江岸区新兴街地块经106轮竞价 由绿城以27920元/平方米楼面价竞得 溢价率54.35% 创武汉历史第二高[2] - 成都上半年涉宅地出让金约440亿元 较2024年同期211亿元增长超100%[2] 企业投资策略 - 优质地块吸引多家头部企业参与 成都地块吸引华润置地、越秀地产、保利发展等8家企业[1] - 企业投资聚焦核心区位品质项目 武汉地块吸引10余家企业竞价[2] - 房企竞争重点转向产品力兑现能力 优质新项目销售表现良好激活市场需求[3] 地块特征分析 - 成都金牛地块形状方正且交通优势突出 所在板块为区域热门板块[2] - 武汉地块具备低容积率(1.30)稀缺特性 适合打造高品质改善性住房[2][3] - 核心城市加大优质地块供应 尤其主城区"小而美"地块总价可控[2][3] 市场趋势判断 - 土地市场结构持续变化 优质地块频繁"出圈"释放积极信号[1] - "好房子"建设成为推动房地产转型升级关键 武汉规划新政项目供销两旺[3] - 以需定供政策提升优质土地资源配置效率 企业投资信心呈现阶段性修复[3]

行业政策与趋势 - 中国住房发展已从“增量时代”进入“存量时代”，未来重点转向以好房子为基础推动好小区、好社区、好城区建设 [1] - “好房子”首次被写入政府工作报告，其建设需通过好的设计、施工、材料和服务来全面提升住房品质 [1] - “好房子”标准应覆盖不同地区、不同面积、不同价位的多样化需求 [1] 公司项目交付与实力 - 卓越集团在广州和深圳的三大高端住宅项目——卓越闽泰·云奕府、卓越·晴翠府、卓越·和奕府相继迎来完美交付 [1] - 交付项目彰显了公司“兑现力”与“产品力”的双重实力 [1] - 在行业深度调整背景下，公司凭借资金实力、产品打磨与用户思维持续为城市提供标杆产品 [8] 卓越闽泰·云奕府项目亮点 - 项目一期436套住宅圆满交付，主打低密纯粹居住体验，地处宝安区重点打造的“107黄金商务带” [2] - 绿化率约40%，容积率仅约3.89，自带约2986㎡社区底商 [3] - 外立面采用整屏LOW-E玻璃与金属铝板组合，运用Bezel-Less技术实现极简质感 [2] - 户型采用LDK一体设计，户户标配约5.5平方空中吧，并配备语音智能家具系统、中央空调等智慧化设施 [2][3] 卓越·晴翠府项目亮点 - 项目实现“收楼即交证”，一期2/3/4/7栋交付实现“零差评”，背后是强大的资金实力与高效的政企协作能力 [5] - 外立面采用大面积玻璃与真石漆组合，确保20年不褪色，并采用6mm+6mm夹胶钢化玻璃栏板 [5] - 实景呈现近2000㎡私家会所，包含恒温泳池、健身房等高端配套 [6] - 物业采用“管家式服务”，每户配备专属客服管家提供24小时响应服务 [6] 卓越·和奕府项目亮点 - 项目以现代工业美学为基调，打造复合型生态社区，外立面采用银灰色铝板+LOW-E玻璃，造价成本为普通外立面的2.5倍 [7] - 创新性采用LDKB（客餐厨阳台一体化）设计，110㎡ 3+1户型中的“+1”为可变空间 [8] - 园林设计聚焦全龄需求，包含400㎡儿童运动区、800㎡成人健身空间及270㎡无边际泳池 [7] - 斥资千万引入阿里云智慧家居系统，实现智能控制灯光、安防等场景 [8]

项目交付与行业影响 - 越秀地产琶洲南TOD项目完成交付，成为业界关注焦点，展现国企响应国家"好房子"政策的典范 [1] - 项目通过文化传承、科技创新与生态共生重塑CBD价值逻辑，显著提升琶洲区域居住品质标准 [1] - 作为越秀地产"4×4好产品理念"旗舰实践，项目高标准交付是其深耕广州43年的缩影 [7] 产品设计与文化融合 - 项目打造"都市溪谷"生态景观，全冠移植400余棵乔木，对872棵候选树木进行GPS定位建档，淘汰率超90% [2] - 创造性将岭南四大名园精髓融入地下车库设计，精选21款珍稀石材，历经72道工序打磨 [2] - 建筑外立面采用"飞鸟振翅"造型，6米超大跨度外挑设计，融合高度、跨度与弧度三大技术难点 [2] 健康科技与智慧生活 - 打造"近零污染"国家专利体系，ENF级木地板甲醛含量0.01mg/m³（国标1/10），实现"交付即入住" [3] - 国内首个华为鸿蒙系统住宅，实现毫秒级设备联动、AI安防精准过滤99%无效警报 [3] - 智慧泵房24小时监测水质，细菌去除率达99.99%，服务端构建15分钟响应标准化体系 [3] 城市共生与社区规划 - 项目以"微型城市"理念整合交通、住宅、商业与公园功能，通过海洲路快速连接琶洲总部区与珠江新城 [6] - 采用POD（公园导向开发）超级核心重构社区生态，融合滨水公园、艺术会馆、下沉商业等多元场景 [6] - 与琶洲CBD形成共生效应，塑造更具活力、宜业宜居的城市生态系统 [6] 公司发展与行业标杆 - 2022-2024年在穗累计交付超万户，2025年计划交付19盘共9264户，截至6月已完成2538户 [7] - 形成三大创新技术体系、16项专题技术覆盖安全、绿色、智慧领域，"近零污染"专利推广至全国项目 [7] - 项目实践体现公司"品质、温度、智慧、成长"的4×4好产品理念 [7]

土地拍卖情况 - 武汉市第12次土地拍卖共成交6宗土地 土地面积19.1公顷 规划建筑面积36.8万平方米 成交总金额29.06亿元 [1] - 绿城以6.645亿元夺得汉口新兴街地块 成交楼面价27920元/平方米 溢价率54.36% 创武汉住宅成交楼面价历史第二高 [1] - 建发地产以12.2亿元拿下武昌区P(2025)047号地块 溢价率22.42% 楼面价16055元/平方米 这是建发近两年在武昌中心拿下的第四块地 [2] - 上半年武汉优质地块竞争激烈 青山区临江大道014号和武昌区中山路035号地块溢价率分别达34.29%和30.59% [2] 土地市场特征 - 武汉市优化土地供给结构 重点加大主城区低容积率"小而美"地块出让 适合打造高品质改善性住房 [2] - P(2025)049号地块位于汉口主城历史风貌区 容积率仅1.3 可打造稀缺的老洋房产品 因此受企业追捧 [2] - 房企在武汉主城区地块竞争激烈 14家企业参与P(2025)049号地块竞拍 7家企业参与P(2025)047号地块竞拍 [1][2] 房地产市场表现 - 5月武汉新建商品住房网签83.42万平方米 环比增长38.91% 同比上涨21.32% [3] - 武汉新房价格同比降幅连续7个月收窄 二手房同比降幅收窄至7% 呈现"量升价稳"态势 [3] - 中心城区改善型项目人气旺盛 开盘去化率达80%以上 [3] - 四代住宅因高得房率和智能化设计成为市场新宠 契合"好房子"标准 [3] 全国土地市场 - 全国300城宅地出让金同比增长24.5% 成交面积下降约7% [3] - 房企在一线城市投资积极 住宅用地出让金同比增47% [3] - 二线城市中杭州、成都土拍热度较高 其余多数城市相对平淡 [3]

北京新房市场表现 - 北京昌平区某新房项目工作日日均销售7-8套 周末单日来访量超100组 该项目4月开盘后5月成为北京网签销冠 均价5.5万-6.1万元/平方米 总价400万-1500万元 客群以海淀、朝阳区改善型为主 [1] - 北京新房市场区域分化显著 海淀区项目热度高去化快 房山区部分项目为控制成本仅周末开放售楼处 [1] - 2023年上半年北京新建商品住宅成交18085套 同比上涨20.7% 套均总价780万元 较2022年同期明显上涨 [2][3] 新房市场结构性特征 - 上半年新房成交前五项目中海淀区占4席 单价均超10万元/平方米 核心区库存紧张 海淀区半年供应4000套仍供不应求 [3] - 远郊区域如房山、密云库存高企 去化周期达28.5个月 部分项目通过降价促销 [3] - 低密洋房等符合"好房子"标准的产品受追捧 得房率和户型设计成为关键卖点 [1][3] 二手房市场动态 - 2023年上半年北京二手房住宅网签86964套 6月单月网签13529套 同比涨幅17.7% [2][3] - 核心城区30年以上楼龄房源因学区属性成交活跃 海淀、西城小户型价格坚挺 房山、通州等区域挂牌价明显下跌 [4] - 当前二手房市场呈现"以价换量"特征 中介反馈降价是促成交易的主要手段 [5] 市场趋势展望 - 分析师预计下半年可能出台信贷放松、购房补贴等政策 或将刺激需求回升 [5] - 新房市场企稳后可能出现阶段性成交高峰 整体呈现稳中有进态势 [5] - 高端项目持续拉动市场 核心区与远郊价格分化格局将延续 [3][4]