银行板块市场表现 - 截至2025年10月13日10:53，中证银行指数上涨0.53% [1] - 成分股浦发银行上涨5.24%，南京银行上涨3.52%，渝农商行上涨2.31%，江苏银行上涨1.98%，成都银行上涨1.94% [1] - 银行ETF指数上涨0.50%，最新价报1.61元 [1] 政策驱动因素 - 国新办新闻发布会介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就，强调加快城市更新重点任务落地见效 [1] - 政策机制创新包括建立金融、财税、土地等相关支持政策协同机制 [1] - 构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革开发、融资、销售制度 [1] 行业前景与机遇 - 城市更新作为城市工作重要抓手，有望撬动增量融资需求 [2] - 金融监管局正制定专门的城市更新项目贷款管理办法，预计银行信贷参与空间将进一步打开 [2] - 房地产发展新模式有助稳定市场，加速相关领域风险出清，风险改善根本在于房地产市场止跌回稳 [2] 指数构成与工具 - 银行ETF指数紧密跟踪中证银行指数 [2] - 中证银行指数前十大权重股合计占比64.6%，包括招商银行、兴业银行、工商银行等 [3] - 中证全指行业指数按中证行业分类分为11个一级行业、35个二级行业等，为投资者提供分析工具 [2]

房地产行业定位转变 - 房地产正由经济支柱转向民生基石与创新载体的双重定位 [1] - 行业调整是中国经济向高质量发展转型中必须应对的系统性课题 [1] - 城镇化率突破67% 房地产市场进入新发展阶段 [1] 当前市场问题与触发因素 - 家庭收入不确定性增加是房地产市场问题的触发点 [1] - 收入不确定性引发家庭预防性储蓄动机 叠加住房资产流动性差属性 促使家庭资产负债表调整 [1] - 核心城市已开始步入存量市场阶段 二手房交易成为主导 [2] - 一线城市人房转化比下降 已接近纽约、东京水平 [2] 房地产发展新模式构建路径 - 中央提出构建房地产发展新模式 通过推进高品质住房建设、城中村改造和保障性住房供给缓解新市民、青年群体住房困难 [2] - 推动房地产成为产业升级与创新发展的空间载体 [2] - 加快完善保障住房体系 解决城市低收入人群及新市民、青年住房困难 [3] - 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子 [3] - 依托城市更新盘活存量市场 [3] - 鼓励人口返乡创业释放三四线城市房地产潜力 [3] 市场发展趋势与政策建议 - 住房消费理念发生深刻变化 体现为租房队伍不断壮大以及现房销售占比持续上升 [2] - 预计2025年房地产市场降幅将进一步收窄 2026年后回稳可能性较大 [2] - 短期应着力扩大融资支持助力房地产企业化解债务风险 [2] - 中长期应加快推出政策性金融工具支持新型城镇化、城市更新等重点领域 [2] - 推动资源从房地产市场向先进制造业和现代服务业转移是顺应时代发展的必然要求 [2] 结构性分化与精准施策 - 房地产市场仍有增量空间但呈现明显结构性分化 [3] - 应遵循需求牵引供给 供给创造需求的调节逻辑 [3] - 人口流入地区需打破行政区划限制 实现建设用地指标随人口流动而配置 [3] - 发展规范化租房市场 推动租购同权 将保障范围从人才延伸至广大普通劳动者 [3] - 行业需把握服务化、绿色化、适老化等新需求 [3] - 通过减少空间错配、推动都市圈一体化发展、公共住房服务配套等路径实现供需匹配与可持续发展 [3]

10月11日，住建部在国新办召开了一场新闻发布会，重点解读了"十四五"时期高质量发展成绩单。 "十四五"时期，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），全国 累计改造城镇老旧小区24万多个，全国750多万套已售难交付的住房实现交付。 在"十四五"即将收官的关键节点，此次新闻发布会的重要意义不单单是总结过去五年的成绩，更多的是为"十五五"规划做好铺垫，为下一阶段行业发展指 明重点方向。 首先，明确把城市更新摆在更加突出的位置，城市更新将成为城市工作的重要抓手。 其次，明确"好房子"在房地产高质量发展的重要地位。 第三点也是关键的一点，构建房地产发展新模式将是未来发展重点，此次发布会也明确了"落地"的表述，即立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落 实好构建房地产发展新模式的各项任务，推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局。 这意味着在推动房地产高质量发展过程中，政策从框架到细则强化"落地性"，未来仍有进一步完善空间。 明确"城市更新"、"好房子"的重要地位 此次新闻发布会上，"城市更新""好 ...

行业转型阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产市场结构正由增量开发向存量运营转变，全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房 [3] - 进入存量时代，评判住房市场企稳需综合新房与二手房交易情况，而非仅看新房增长 [3] “十四五”期间建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [1][2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个，改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [2] 城市更新进展与支持 - 城市更新被摆在更突出位置，预计新机制将加快建立，配套金融、财税、土地等支持政策有望落位 [2][3] - 2025年1～9月，房地产相关新增地方专项债发行约6400亿元，同比增长89% [2] - 其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元，涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [2] “好房子”建设标准与政策 - 全国强制住宅项目规范已正式实施，包含14项提升要求，如层高提高至不低于3米，4层以上楼加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝 [4] - 建“好房子”重点抓五个方面：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维 [5] - 多地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则等进行规范 [5] 存量房改造与风险化解 - 住建部正研究通过系统改造使存量老房子升级为符合现代居住标准的“好房子”，聚焦结构安全、节能性能、适老化及数字化改造 [6] - “十四五”期间，全国白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元，已有750多万套已售但难交付的住房完成交付 [6] - 司法处置始终把购房人权益置于首位，对违法违规、损害群众利益的企业将坚决查处 [6]

房地产发展新模式融资机制 - 政府推广“保交房”项目融资办法，为一个项目确定一家主办银行或银团，项目资金存入主办银行并由其保证合理融资需求[1] - 建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元实施项目“白名单”制度[1] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元，以保障商品住房项目建设交付[1] - 房企“白名单”机制由地方政府筛选符合条件的房企并推送商业银行，以获得信贷、债权和股权融资等多方面支持[4] 存量住房市场趋势 - 全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房交易量，显示存量住房市场规模持续扩大[1]

行业转型与政策导向 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - “十四五”期间党中央、国务院部署加快构建房地产发展新模式，以适应房地产市场供求关系的重大变化 [2] - 房地产融资协调机制以城市为单元实施项目“白名单”制度，全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [2][5] “十四五”期间住房与城市建设成果 - “十四五”时期全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [3] - 改造项目包括加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、社区服务设施6.4万个 [3] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里，打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [3] 城市更新与民生改善具体举措 - 实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套，启动城市危旧房改造17.5万套（间） [4] - 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个，以创造更好生活空间和消费场景 [4] - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，形成“先体检、后更新”共识 [3] 保交楼与风险化解 - 扎实推进保交楼工作，全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [4] - 对符合条件的项目通过融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持，对资不抵债项目推进破产重整或清算 [4] - 项目交付前严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [5] 住房供应体系与未来发展 - 完善住房供应体系，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的供应格局 [5] - 规范发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，《住房租赁条例》已于近期出台实施 [5] - 有力有序推进现房销售以防范交付风险，继续实行预售的则规范预售资金监管 [6] - 发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平 [6] - 各地已编制实施2024年和2025年住房发展年度计划，并正在编制“十五五”住房发展规划 [5]

城市更新战略定位 - 中央城市工作会议作出重大判断 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [2] - 会议明确推进城市更新是城市工作的重要抓手 住建部将高质量开展城市更新作为首要重点任务 系统推进好房子、好小区、好社区、好城区"四好"建设 [1][2] - 城市更新是未来城市建设重点 预计各项新机制将加快建立 配套金融、财税、土地等支持政策有望逐渐落位 [4] "十四五"期间住房建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间) 惠及3000多万群众 [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个 惠及4000多万户、1.1亿人 [1] 房地产市场现状与风险化解 - 存量住房市场规模持续扩大 全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [1] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付 "白名单"项目贷款审批金额已超过7万亿元 有力保障商品住房项目建设交付 [1] 房地产发展新模式构建 - 构建房地产发展新模式取得积极进展 包括完善住房供应体系 建立"人、房、地、钱"要素联动机制 改革开发融资销售制度 发展安全舒适绿色智慧"好房子" [3] - 房地产高质量发展根本目标是让人民群众住上"好房子" 需全链条提升住房标准设计材料建造运维水平 将保障房新房老房均建成或改造成"好房子" [3][4] - 加快构建房地产发展新模式是未来发展重点 需紧抓"安居"基点提高居住水平 配套政策仍有进一步完善空间 [4] 政策落实与规划 - 中共中央国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》将会议精神落实为具体任务举措 [3] - 住建部将牵头制定"1+N"文件体系 在《意见》基础上研究制定若干配套文件 指导各地将落实举措纳入当地"十五五"发展规划 [3]

房地产发展新模式核心举措 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人、房、地、钱要素联动新机制 [1] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [2] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度是构建房地产发展新模式的重要组成部分，旨在改变以往常见的"三高"模式 [2] 房地产开发与融资制度改革 - 在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [3] - 在房地产项目融资方面，推广"保交房"工作中探索形成的办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 [3] - 建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目"白名单"制度，目前全国"白名单"项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付 [3] 商品房销售制度改革 - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到"所见即所得"，从根本上防范交付风险 [3] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] - 据机构监测，今年以来河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，明确推动现房销售 [3] "十四五"期间住房建设成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众 [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] 未来发展规划 - 各地已经编制实施了住房发展年度计划，目前正在积极谋划、科学研判，编制"十五五"住房发展规划 [2] - "十五五"期间将继续立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务，推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局 [4]

房地产发展新模式构建 - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立人、房、地、钱要素联动新机制 [1] - 房地产工作涉及多要素、多主体、多部门，综合性、系统性、复杂性很强，建立“人、房、地、钱”要素联动机制是重要举措之一 [2] - 房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [2] “十四五”期间住房建设成就 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众 [1] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] 要素联动机制与规划 - 指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源 [2] - 以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理 [2] - 各地已经编制实施了住房发展年度计划，目前正在积极谋划、科学研判，编制“十五五”住房发展规划 [2] 房地产开发与融资制度改革 - 在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红 [3] - 在房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的办法，即一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求 [3] - 建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度，目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元 [3] 商品房销售制度改革 - 在商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [3] - 继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 [3] - 今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，明确推动现房销售 [3] “十五五”期间发展方向 - 住房城乡建设部将继续和有关部门密切配合，立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务 [4] - 推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局，促进房地产高质量发展 [4]

政策动态 - 住建部提出坚持机制创新，旨在建立可持续城市更新模式，并正研究改造存量老房，下一步将联合地方试点，以加快构建房地产发展新模式[1][2][8] - 南京自10月9日起将单缴存人住房公积金贷款上限由50万元提高至80万元，家庭贷款额度维持100万元不变，有效期至2027年底[2][9] - 绍兴将双缴存职工家庭住房公积金贷款最高额度由120万元上调至130万元，并允许为列入老旧小区更新改造的自住住房提取住房公积金[2][9] - 河北住建厅推出涵盖标准制定、设计创新、智能建造等关键环节的“六好”措施，以推进好房子建设，各市需因地制宜编制技术导则[9] - “十四五”期间全国销售新建商品住宅约50亿平方米，1100多万套安置住房惠及3000多万群众[8] 新房市场销售表现 - 2025年第41周，全国68城商品住宅成交面积为132万平方米，同比下降52%，环比下降32%[3][11][19] - 从累计数值看，年初至今68城新房成交面积达9174万平方米，累计同比下降11%[3][11][19] - 各线城市单周成交面积同比均下降，一、二、三四线城市同比增速分别为-47%、-48%和-63%[19] - 年初至今累计增速显示，一线城市累计增长2%，二线城市下降9%，三四线城市下降99%[19] 二手房市场销售表现 - 2025年第41周，全国20城二手房成交面积为101万平方米，同比下降45%，前值为增长46%[3][22] - 年初至今，20城二手房累计成交面积为7668万平方米，同比增速为7%，前值为9%[3][22] 土地市场投资表现 - 2025年第41周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积为1189万平方米，同比下降9%，成交溢价率为4.8%，环比增长[3][24] - 分线城市看，一线城市成交土地规划建筑面积50万平方米，同比增加49%；二线城市成交472万平方米，同比基本持平（+0.1%）；三线城市成交668万平方米，同比下降17%[3][24] - 具体地块方面，广州海珠区一地块由中海以9.2亿元竞得，溢价率6.98%；南京一住宅用地由南京公用以13.23亿元竞得，溢价率0.30%[25] 行业融资表现 - 2025年第41周，国内信用债发行规模为9.4亿元，同比减少64%，环比减少55%，平均加权利率为2.76%，环比减少1个基点[4][32] - 年初至今，信用债累计发行规模为3148.6亿元，同比基本持平[4][32] 板块市场表现 - 本周（2025年10月9-10日）房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，板块相对收益为-0.3%，在28个板块中排名第20位[36] - 个股方面，合肥城建、中润资源、深振业A、天房发展、派斯林涨幅居前，分别上涨18.08%、17.94%、16.03%、12.97%、10.51%；深深房A、张江高科、珠江股份、莱茵体育、华发股份跌幅居前[40][41]