香港楼市动态 - 本周CVI报59.79点，较上周57.69点上升2.10点，连升7周共23.60点，创2024年5月后逾1年新高 [1] - CVI近7周突破40点和50点关口，接近60点上限，预示楼价可能止跌回稳 [3] - 新盘销售理想及拆息大跌带动H按息回落，银行按揭态度转趋乐观，二手成交增加 [3] 楼价指数及区域表现 - CCL最新报136.13点，2025年上半年楼价暂跌1.10% [3] - 143个CCL成份屋苑中62.9%（90个）估价下跌，港岛72.5%、九龙47.5%、新界东65.5%、新界西67.6% [3] - 估价跌幅达3%或以上的屋苑共38个，占下跌屋苑的42.2% [3] 大型屋苑估价变动 - 新界西有10个大型屋苑估价下跌超3%，港岛7个、新界东6个、九龙4个 [4] - 跌幅前五大型屋苑：蝶翠峰3期跌9.31%、和富中心跌8.78%、翠怡花园3期跌8.77%、缙城峰跌8.32%、天赋海湾1期跌8.09% [4] 豪宅屋苑估价变动 - 港岛10个、九龙1个豪宅屋苑估价跌幅超3% [4] - 港岛聚贤居跌11.64%、地利根德阁跌10.12%、贝沙湾2期跌9.62%，九龙凯旋门仅跌3.21% [4] 逆市上涨屋苑 - 39个CCL成份屋苑估价逆市上升1%以上，九龙占19个、港岛8个、新界西8个、新界东4个 [5] - 大型屋苑升幅前三：鲤景湾逸星阁超5%、丽都花园近5%、黄埔花园5期近5% [5] - 豪宅升幅最高为港岛宝翠园1期，按半年升8.21% [5]

香港楼市整体表现 - 2025年6月全港楼宇买卖登记7275宗，环比上升13%，创近7个月新高 [1] - 6月整体物业登记总值655.95亿港元，环比升29%，创14个月最高 [1] - 一手私宅买卖登记2099宗，环比激增31%，为年内第二次突破2000宗 [2] - 一手私宅登记总值348.30亿港元，环比激增1.39倍，主要受九龙塘龙庭里8号170.65亿港元内部转让推动 [2] - 二手私宅买卖登记3429宗，环比上升11%，连续3个月突破3000宗 [2] - 二手私宅登记总值235.94亿港元，环比增加3% [2] 住宅市场细分表现 - 一手私宅登记量前三新盘为SIERRA SEA 1B期(721宗)、凯和山(125宗)、UNI RESIDENCE(80宗) [2] - 二手市场受中美关税战缓和及资金涌入推动，买家加速入市 [2] - 一手新盘因推售节奏放缓，细价盘待开售导致交投转慢 [3] - 二手市场盘源补充不足，出现回气迹象 [3] 非住宅市场表现 - 工商铺及其他买卖登记836宗，环比升8%，三大范畴物业均达三位数增长 [3] - 工商铺登记金额40.19亿港元，环比大减59%，因前月商厦大额登记拉高基数 [3] - 车位登记量环比录得轻微跌幅 [3] 后市展望 - 预计7月整体楼宇买卖登记量将回落约8%，下试6710宗的近3个月次低水平 [3] - 后市仍具备上冲动力，待盘源补充后或再觅机上扬 [3]

香港按揭市场表现 - 2025年6月香港现楼按揭登记达6,508宗 环比5月4,920宗大幅增长32.3% 创22个月新高 [1] - 6月楼花按揭登记560宗 环比增长50.9% 扭转5月跌势 [1] - 2025年上半年现楼按揭登记总量27,784宗 同比增长18.7% 楼花按揭登记3,145宗 同比飙升112% [1] 银行按揭市占率排名 - 中银香港连续9个月稳居现楼按揭市占率首位 6月市占率环比升5.8个百分点至34.7% 上半年累计承办9,390宗现楼按揭 市占率33.8% [1][2] - 汇丰银行现楼按揭市占率22.2% 环比增1.8个百分点 保持第2位 恒生银行市占率16.1% 环比增3.4个百分点 排名第3 [2] - 渣打银行现楼按揭市占率5.4% 环比降0.7个百分点 排名升至第4 东亚银行市占率4.8% 排名第5 [2][3] - 工银亚洲现楼按揭市占率3.1% 环比骤降5.2个百分点 排名跌至第6 信银国际市占率2.5% 排名升至第7 [3] 楼市与利率环境 - 5月起香港楼市受HIBOR下挫及按息回落刺激 新盘热销带动一手二手交投增长 按揭登记量预期持续上升 [2] - 港美息差仍处高位 下半年美国可能减息 预计H按息率维持在2%-3%区间 低息环境利好楼市 [2] 银行楼花按揭竞争格局 - 中银香港连续7个月占据楼花按揭市场首位 上半年累计承办937宗 市占率29.8% [1] - 6月前四大银行现楼按揭合计市占率达78.4% 环比上升8.1个百分点 [2]

美联储利率政策与香港银行反应 - 美联储维持联邦基金利率于4 25%至4 5%不变 符合市场预期 连续四次会议按兵不动 [1] - 汇丰银行宣布最优惠利率维持于5 25% 香港银行预计将跟随维持最优惠利率P不变 [1] - 预计下半年美国有机会再次降息 年内或达两次合共0 5% 利率回落至4%之下 未来逐步降至3%多水平 [1] - 香港银行去年累计减P达0 625% 今年P减幅尚余0 25% 预计将进一步下调0 25%后完成减P周期 [1] 香港楼市回暖迹象 - 自5月起按息大幅下跌 供楼负担显著减轻 "供平过租"推动"转租为买"需求增加 [1] - 按息与定存息同步下降令买楼收租吸引力上升 近期一二手楼市交投均显著增加 [1] - 预计H按封顶息率将减至3 25% 封顶息率下跌有利降低按揭申请人入息水平要求 [1] 港元汇率与拆息走势 - 港汇转弱临近7 85水平 短期内可能触及弱方兑换保证 金管局或需被动入市 [2] - 港息异常大幅度低于美息引发套息活动增加 加上半年结季节性因素 港元拆息或有所回升 [2] - 预计港美息差仍会较以往拉阔 下半年美国再次降息机会大 港息仍会低于今年5月前水平 [2] - 预计香港H按息主要在现有水平1 84%以及2%至3%区间上落 [2]

项目背景与历史 - 恒大2018年以66亿港元购入香港屯门地块，楼面价8300港元/平方呎创区域纪录，总投资预计80亿港元[2] - 2019年首期开盘主打200-300平方呎小户型，总价低于600万港元，超额认购15倍，151套房当日售罄[4] - 2021年恒大债务危机导致项目更名、销售暂停，最终由福彩发展接管并更名为"缇岸"[5] 价格变动情况 - 6月16日大幅下调27个单位售价，实用面积223-461平方呎，总价214.8万-417.3万港元，最高降幅超60%[1][6] - 5座21楼F室从578万港元降至228.7万港元，单价从2.55万港元/平方呎降至1.0万港元/平方呎，降幅60.4%[6] - 二手房源价格普遍下跌超50%，如2期3A座19楼房源成交价208万港元较买入价下跌54%[11] - 项目成交单价从2022年6月1.73万港元/平方呎降至2024年3月9402港元/平方呎，回调45.7%[13] 市场反应与影响 - 开发商拖欠中原地产超1亿港元佣金，利嘉阁地产3000万港元佣金，均已启动法律程序追讨[6] - 香港一手住宅库存达2.14万套，开发商采取积极定价策略去库存[6] - 近期新盘如UNI Residence定价较同区二手低20%-30%，滶晨首批折实价低于市场10%-15%[6] 香港楼市整体状况 - 6月一手私宅买卖登记量预计1980宗，环比增长23%，创近三个月新高[16] - 5月一手私人住宅交易量1665宗环比增4.3%，二手私人住宅3026宗环比降15.7%[20] - 6月前两周35个屋苑二手成交166宗，较上月同期增长22.1%[19] - 预计上半年二手住宅成交量2.2万宗，较去年上半年微增2%[19] 市场环境与预测 - 港元拆息回落使H按实际利率降至1.82厘创三年新低，进入"供平过租"时代[20] - 美联储下半年减息预期强烈，预计将为香港楼市带来新一轮提振[20] - 楼市将继续由一手市场主导，二手房市场短期内承压，购房"寻宝"期将持续至6-7月[21]

香港楼市展望 - 对下半年香港楼市持乐观态度 预计一二手私宅合计买卖登记量增至3万宗 主要受惠于资金流入香港及预期减息带动置业需求[1] - 上半年香港楼市呈现"量升价跌"走势 一二手私宅市场共录约2.68万宗买卖登记 涉资2104亿港元 按半年分别增长16%和1.4%[2] 价格预测 - 预计下半年中小型住宅楼价上涨3-5% 豪宅楼价看升2% 全年料平稳微升[1] - 中小型住宅租金下半年预计提速再涨3% 全年料升逾5% 豪宅租金下半年看升2% 全年料涨约3.5%[1] 交易量预测 - 下半年一手私宅买卖登记量预计再升近15% 上试10000宗水平 全年合计一手登记量约1.88万宗 较2024年1.62万宗上升16%[1] - 预计下半年二手私宅登记量较上半年1.8万宗再升11% 至2万宗水平 全年二手买卖料录3.8万宗 较2024年约3.22万宗增加18%[2] 市场驱动因素 - 东升西降格局下资金流入香港 预期减息带动置业及投资需求[1] - 新增人才及内地和海外留学生进驻推动租金上涨[1] - 经济持续好转 股市及零售消费市道向好进一步支撑二手市场[2]

最近一段时间，香港楼市观望情绪有所升温。不过，市场人士对今年上半年香港楼市的整体表现预期较 为乐观。 香港土地注册处最新公布的数据显示，5月所有楼宇买卖合约数为6442宗，同比环比分别下降12.5%、 10.9%，宗数出现回落，为近3个月的低位。 与此同时，一手私人住宅成交量表现则优于二手私人住宅。根据中原地产数据，5月一手私人住宅交易 量为1665宗，较4月上升4.3%。二手私人住宅尽管交易量保持高位，但5月交易量环比下滑15.7%至3026 宗，结束了环比两连升的势头。 中原地产高级联席董事杨明仪表示，此前全球金融市场受美国"对等关税"政策冲击，导致市场观望情绪 升温。不过，受中美关税及新盘热销等利好因素推动，预计6月登记量有望回升至7000宗水平。今年上 半年，香港整体楼宇买卖量或达3.65万宗，同比增幅超过10%，创2021年下半年以来新高。 美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，随着美联储降息，香港物业价格触底反弹的呼声非常高，交易 量也随之上升。此外，2024年比较多内地客户也认同香港物业目前的价格处于低位水平且租金回报率较 高，适合进行资产配置。 去年2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在公布 ...

住宅市场前景 - 香港人口反弹和HIBOR利率大幅下降有助于恢复楼市信心 预计2024年下半年楼价上升3% 2026年及2027年分别上升5% [1] - HIBOR下跌直接降低按揭利率 减轻供款压力 首次置业者获得良好入市契机 改善型置业者获得置换动力推动二手楼市流通 [1] - 住宅租赁市场呈现分化趋势 人口涌入增加住房需求 预计2024年租金普遍上升2%至3% 核心商务区和重点大学周边区域租金同比升至少5% [1] 零售市场表现 - 游客数量增加及北上消费趋势放缓使餐饮和杂货行业受益 高端购物中心和核心购物区2025年预计保持稳定 [2] - 非旅游区及非核心零售区面临电商挑战压力较明显 [2] 写字楼市场状况 - 空置率从2024年7月13.7%高位回落至2025年3月13.5% 但仍保持高位 [2] - 2025至2026年大型项目落成限制市场反弹空间 预计2024年甲级写字楼租金同比下跌3%至5% [2] - 企业采取办公空间扩张观望态度 预计整体租金2026年止跌 [2]

香港楼市及按揭市场概况 - 3月份香港楼市交投理想带动4月份新批出按揭宗数增至11个月新高 [1] - 大型发展商低价推盘吸引首置客及投资客入市销售情况理想 [1] - 目前息口回落推动整体入市气氛预计未来香港楼市交投将持续回稳 [1] 4月份按揭贷款数据 - 4月份新申请按揭贷款宗数为7795宗比3月份8456宗下跌661宗(78%)连升3个月后回落 [1] - 4月份新批出按揭贷款金额及宗数分别录25258亿港元及5719宗对比3月份金额增加586亿港元(24%)宗数增加358宗(67%)宗数创11个月新高 [1] - 4月份新取用按揭贷款金额及宗数分别录17129亿港元及3463宗对比3月份金额增加1232亿港元(77%)宗数增加100宗(3%) [1] 前4个月按揭贷款累计数据 - 前4个月新批出按揭贷款额及宗数为100975亿港元及21337宗比去年同期增加13849亿港元(159%)及1632宗(83%) [2] - 前4个月新取用按揭贷款额及宗数为66209亿港元及13921宗比去年同期分别增加13914亿港元(266%)及2585宗(228%) [2] 转按贷款数据 - 4月份转按贷款额及宗数分别录2266亿港元及576宗环比减少698亿港元(235%)及77宗(118%)金额及宗数创6个月新低 [2] - 前4个月转按贷款额及宗数分别录11088亿港元及2539宗比去年同期分别下跌1164亿港元(95%)及234宗(84%)金额创近13年前4个月新低宗数创自2003年有纪录的前4个月新低 [2] 其他按揭相关指标 - 4月份按揭比率为625%环比下跌08% [2] - 平均还款年期为319个月环比减少1个月 [2] - 平均按揭贷款金额442万港元环比跌18万港元创13个月新低 [2] - 4月份H按选用比例报918%环比升14% [2] - P按选用比例报23%环比跌09% [2] - 定息按揭计划报18%环比跌03% [2]

楼市成交数据 - 中原地产十大屋苑周末录得3宗成交，按周急跌57.1%，创16周新低，零成交屋苑增至8个，九龙区四个指标屋苑均未录成交 [1] - 美联物业十大蓝筹屋苑周末录得约8宗买卖成交，按周下跌约33.3%，创7周新低 [1] - 美联物业十五大屋苑周末录得11宗成交，较前周13宗下跌约15.4% [1] 一手市场表现 - 西沙新盘进行第6轮销售再度即日沽清，销情火热 [1] - SIERRA SEA连续6轮开售均全数极速卖清，显示市场购买力强劲 [2] - 一手新盘极具吸引力，带动资金加速流入一手市场 [1] 二手市场现状 - 二手优质盘或笋盘已被消耗，业主看好后市不愿割价出售，买卖双方争持拉锯 [1] - 买家看楼热情高涨，美联十五个指标屋苑周末预约看楼量创18周新高 [2] - 优质盘源逐渐减少，业主心态转强，二手交投进入整固阶段 [2] 市场影响因素 - 香港银行业资金充裕，拆息大幅回落，供楼负担显著减轻，造就"供平过租"现象急增 [1] - 本月市场充斥利好消息，为楼市提供有力支撑 [1] - 新盘向隅客回流二手市场"寻宝"，预计将为楼市注入新动力 [2] 后市展望 - 预计本月及下月一手市场交投将持续活跃 [2] - 二手市场成交量及楼价可望稳中向好，后市前景保持乐观 [2]