赵燕菁教授核心观点 - 房地产是宏观经济震源 对整体经济具有系统性影响[2] - 土地财政本质是地方政府财政 依赖土地出让权和规划权[4] - 房地产调控应放弃数量目标 制止新增供地流入市场 赎回过剩不动产[4] - 房价下跌主要损害普通居民利益 因中国城镇住房拥有率达96.3% 住房资产占家庭总资产77.7%[4] - 建议建立商品房与保障房"双轨制" 明确房价上涨是好事 通过回购过剩商品房转化保障房[5] - 房地产仍是中国经济发动机 关键需保持资产流动性 其在资产负债表权益项占比最大[6] - 当前调控方向错误 打压房价目标不合理 没有调控反而不会比现在更差[6] 房地产市场数据表现 - 2025年1-8月新建商品房销售面积5.73亿平方米同比下降4.7% 销售额5.50万亿元同比下降7.3%[7] - 同期房地产开发投资6.03万亿元同比下降12.9% 住宅投资4.64万亿元同比下降11.9%[9] - 2024年较2021年商品房销售面积下降39.6% 销售额下降43.1% 投资下降27.1% 到位资金下降46.5%[10] - 2025年上半年较2021年同期销售面积下降42.4% 销售额下降49.1% 投资下降30.4% 到位资金下降51.2%[10] - 2025年6月末商品房待售面积7.69亿平方米创历史新高 去化周期达26.7个月[13] - 房地产业增加值从2021年峰值9万亿元连续三年下行 占GDP比重从2020年8.3%回落至2024年6.3%[14] - 2021-2024年房地产业对GDP增长拉动分别为0.34、-0.23、-0.05、-0.12个百分点[15] - 土地出让收入从2021年8.71万亿元降至2024年4.87万亿元 土地财政依赖度从35.9%降至17.3%[18] 房地产行业重要性 - 房地产贡献约20%GDP、40%财政收入、20%社融存量 构成60%家庭资产[19] - 房地产投资占全社会固定资产投资25% 全国房地产市值约430万亿元 是GDP3.5倍、股市市值5倍[22] - 行业直接间接吸纳大量就业 2024年末建筑业农民工约4300万人 占全部农民工14.3%[22] 行业面临的结构性问题 - 中国城市人均住房面积达50平方米 已达发达国家天花板水平[25] - 城市化率已达65% 上升空间有限 叠加人口出生率下降影响需求[27] - 2014年全国房地产库存曾达22亿平方米 2022年防城港去化周期高达152个月[26] - 房地产相关贷款占银行业贷款39% 还有大量债券、股本、信托资金进入行业[28] - 2019年中国住宅和开发商库存总额达52万亿美元 是美国住宅市场两倍[28] 行业转型方向 - 开征房地产税可作为地方财政新税收源头 缓解土地财政依赖[32] - 庞大的存量房市场成为地方财政"长期饭票" 三套及以上住房家庭占比10.5%[32]

上海房地产新政“沪六条”核心内容 - 上海出台“沪六条”房地产新政，对住房限购、公积金、住房信贷和住房税收进行六项调整 [1] - 上海户籍居民家庭及符合条件非户籍居民家庭在上海市外环外购房不限套数，包括新建商品住房和二手住房 [1] - 公积金政策得到多重优化，购买二星级及以上新建绿色建筑住房，住房公积金最高贷款额度上浮15% [4] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套可达216万元，并支持提取公积金支付购房首付款且允许“又提又贷” [4] “沪六条”政策市场影响 - 上海外环外房源的咨询量和成交量有明显提升，近几周周末成交量呈现小高峰 [3][4] - 链家平台外环外房源浏览量同比增长22%，咨询量同比增长26% [4] - 外环外不限套数购房可加快外围市场去化，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进二手房交易并保持价格稳定 [3][4] - 新政有助于提振市场预期，加快住房需求释放，体现一线城市调控政策的精准性 [4] 《住房租赁条例》核心规定 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，直击租赁市场乱象 [1][6] - 条例明确用于出租的住房应符合建筑、消防等规定，厨房、卫生间等非居住空间不得单独出租用于居住 [6] - 要求出租人和承租人使用实名签订住房租赁合同并备案，房产管理部门不得就备案收取任何费用 [6] - 针对押金纠纷，条例规定合同应明确押金数额、返还时间等，出租人无正当理由不得扣减押金 [6][7] 《住房租赁条例》市场意义 - 条例解决了长期以来困扰租客的押金无理扣减问题和突然被迫搬家的困境 [8] - 新规让租房市场有法可依，为来沪工作者在租房上提供了更多保障 [6][8] - 结合“沪六条”新政，对上海房地产的健康发展起到积极作用 [8]

政策动态 - 深圳官方平台发布辟谣通知 否认核心区放开限购的虚假信息 [1] - 网传微信聊天截图声称可通过特殊渠道解决购房资格限制问题 [1] - 深圳市2023年9月5日出台的房地产调控政策未包含核心区限购放开条款 [1] 市场信息 - 虚假信息涉及深圳核心区域房地产市场限购政策调整 [1] - 官方呼吁市民勿轻信非官方渠道发布的房地产政策消息 [1]

房地产调控政策 - 深圳官方否认核心区放开限购的传闻 经核实不存在网传的"深圳核心区放开限购"情况[1] - 深圳市今年9月5日已出台房地产调控政策 政策内容未包含核心区限购放开条款[1] - 网络流传微信聊天截图称可通过"特殊渠道解决购房资格限制" 该信息被认定为非官方虚假消息[1] 市场信息传播 - 虚假信息通过微信聊天截图形式传播 内容涉及"各项目客户购房资格限制特殊解决方案"[1] - 官方渠道深圳网络辟谣公众号发布澄清声明 呼吁市民切勿轻信非官方渠道消息[1]

房地产市场历史回顾与转折 - 过去二十年房价大幅上涨，北京三环房价从每平方米3500元上涨至超过十万元[1] - 房地产曾被视为稳赚不赔的投资，是家庭财富的重要象征[1][4] - 行业大佬如王健林、孙宏斌在2016-2017年市场高歌猛进时已开始收缩业务[3] 当前市场现状与价格表现 - 近期房价显著下跌，有案例显示房产价值从230万元降至150万元，以及从180万元降至120万元[3] - 法拍房市场流动性差，显示楼市金融泡沫正在被挤压[8] - 政策导向从刺激需求转向托底市场，旨在支持自住需求而非投机[6] 供需关系结构性转变 - 全国城镇空置房数量可能超过1.1亿套，城镇家庭人均住房拥有量达到1.5套，表明供应过剩[10] - 人口红利消失，2021年全国净增人口不足50万，新生儿数量连年下滑，长期需求引擎熄火[12] - 整体市场从“人多房少”转变为“人少房多”[10] 开发商面临的挑战与行业转型 - 开发商面临债务压力和资金链紧绷，被迫降价销售以回笼资金[14] - 行业观点认为房价下跌超过三成将导致大量开发商倒闭[14] - 未来行业竞争关键从数量转向品质，只有地段好、舒适度高的优质房产才能赢得市场[14][16] 消费者观念与行为演变 - 年轻一代购房观念改变，更看重自由和流动性，视租房为可行选择，房产不再是必需品[19] - 房产的附加价值（如婚姻、户口、教育）功能正在弱化，其作为身份象征和阶层跃升通道的作用瓦解[17][21] - 购房决策趋于理性，从“是否购买”转向“何种房产适合我”[21] 未来房价展望与区域分化 - 三四线城市因人口流出和产业萎缩，房价存在减半或更大幅下跌的可能[23] - 一线城市房价将出现明显分化，仅核心地段、顶级配套的高品质房产具备保值潜力[23] - 行业观点认为房地产繁荣周期难以超过50年，调控有助于行业回归健康，强调居住本质[23]

深圳房地产新政解读与市场影响分析 涉及的行业或公司 * 房地产行业 深圳房地产市场[1] * 乐有家 房地产中介公司 提供市场数据[3][4][11] * 越秀 国央企开发商 积极参与深圳土地市场[1][13] * 京基公司 房地产开发商 在罗湖有项目[11] 核心政策内容 限购政策调整 * 深圳将区域划分为三类 核心限购区 南山 福田及宝安新安街道 宽松区域 龙华 龙岗 坪山等 完全开放区域 盐田 大鹏 全国人民可随意购买不限套数[1][5][6] * 罗湖区和宝安区西乡街道先行试点限购放松[1][3] * 取消非限购区套数限制 非深户满足一年以上社保或个税条件可不限套数购买[4] 企业购房政策 * 放宽企业购房限制 允许贷款购买商品房 贷款比例最高五成 利率LPR加60BP[1][7] * 企业用于并购贷款 利率可低至2%左右 贷款比例最高可达六成[7][25] 房贷政策调整 * 二套房贷利率与首套持平 均为3.05%[1][8] * 可能调整存量房贷利率 进一步降低财务负担[8] 其他政策 * 单身人士购房政策放宽 等同于家庭 不再查离婚后三年记录[8] * 非限购区多买多得 鼓励有需求客户多购买[8] 市场反应与影响 immediate市场反应 * 新政后全市二手房带看量上涨15% 罗湖区单日上涨38% 宝安区西乡街道上涨16%[1][3][4] * 周末带看量比近8周平均水平上涨15%[1][11] * 乐有家网咨询量达近90天最高峰[1][11] 区域市场表现 * 罗湖区受益明显 带看量上涨38%[1][3][4] * 龙华地区如坂田的新房和二手房来访量增加两倍 业主咨询量增长更快[15] * 福田环湾城来访增幅较小 仅为10%~20%[15] * 龙华区域二手房带看量较上周增长约20%[16] 价格变化 * 8月份深圳二手房均价环比上涨0.5% 止跌回稳[2][29] * 1500万以上高总价房源成交占比提升3%至5%[2][29] * 2025年1月至9月 有成交量楼盘中约23%价格较去年上涨[30] 成交量预期 * 乐有家监测数据显示 周成交量超过250-300套时 月度全市二手住宅成交可稳定在5000-6000套[11] * 新政有望提升改善性住房交易量 对新旧住宅市场均有积极作用[9][10] 市场结构与竞争 中介市场 * 二手房佣金费率普遍在1.5%至1.8%之间 高总价房产可能更低 低总价可能超过2%[23] * 新房佣金费率约为2.4% 有逐步上涨趋势[23] * 深圳中介市场竞争激烈 佣金费率为全国最低[24] 土地市场 * 近期地块溢价率最高为80% 未出现溢价率100%的地块[13] * 核心区拆迁进展缓慢 郊区如龙华 龙岗 光明等地库存量较高[14] 保障性住房 * 目前约有2万套人才房和安居房尚未消化[36][37] * 过去几年总共供应的人才房和配售型保障性住房数量至少有四五万套[37] * 未来不再新增人才房 主要推行配售型保障性住房[36] 市场展望与风险 未来走势 * 历史数据显示 10月中下旬至12月间需求旺盛 包括婚房 养老需求以及学区房需求等[31] * 市场可能出现缓慢爬坡趋势 但对未来政策仍有期待[32] 政策预期 * 当前政策主要为支撑新房市场 短期内不太可能推出新的重大措施[34] * 如果国家层面没有新的大动作 预计不会再有新的地方性重大政策出台[34] 风险因素 * 库存量偏高 新房建设卡得严格等因素影响开发商信心[13] * 核心区拆迁进展缓慢 郊区库存量高影响开发商拿地积极性[14] * 外地看房团现象并不普遍 仅为个别现象[18] 其他重要内容 租售比情况 * 罗湖区租售比最高 可达2%至2.2% 部分便宜物业可达3%[27] * 南山区租售比约为1.8%[27] 学区房表现 * 居住属性较好的学区房跌幅相对缓和[33] * 香蜜湖区域学区房价格跌幅小于普通住宅[33] 区域对比 * 佛山和广州情况稍好 其他珠三角城市没有明显起色[35] * 深圳政策出台较北京和上海滞后 采取稳健步伐[12] 历史参考 * 2024年9月29日新政后 新房单月成交量从平均2000多套激增至1万多套[13] * 去年929政策出台后 单周二手房成交量上涨200至300套 单月成交量从5000套增加到8000套[19]

楼市新政内容 - 深圳于9月5日出台楼市新政 对住房限购政策和住房信贷政策进行调整 [1] - 非核心区域限购大力度放松 除福田区 南山区 宝安区新安街道外的所有区域均受影响 [1] - 商贷利率不再区分首套房与二套房 [1] 政策力度比较 - 深圳新政力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] 政策影响 - 限购放松有利于深圳全市商品房库存去化 尤其是非核心区域 [1] - 房贷利率优化将切实减轻二套房购房者的购房成本 [1] - 新政有望为深圳楼市量价提供支撑 房地产市场止跌回稳态势有望持续巩固 [1] 市场背景 - 下半年以来深圳楼市成交的量价压力有所加大 [1] - 参考北京和上海新政后的市场表现 [1]

限购政策调整 - 成都全市自2024年4月29日起全面取消限购 不再审核购房条件且不限制购买套数 [6] - 商品住房项目不再实施公证摇号选房 本地户籍和外地户籍均可直接购房 [6][8] 限售政策调整 - 2024年10月15日起新购商品住房和二手住房取得不动产权证书后即可上市交易 取消限售 [1] - 2025年7月21日起取消2024年10月14日前购买商品住房的限售限制 [10][11] - 2026年1月1日起取消2024年10月14日前取得产权证书且仍处于限售期的二手住房限售 [11] - 2017年4月13日至2024年10月14日期间购房执行产权证满2年或合同备案满3年方可出售的政策 [1] 住房贷款认定标准 - 商业贷款仅核查拟购住房所在区县范围内住房情况 无住房认定为首套房 [11] - 拟购住房区县内有住房但正在挂牌出售的 住房套数可相应核减 [11] - 二孩及以上家庭即使名下有2套及以上住房 仍可认定为首套房 [11] - 公积金贷款根据拟购住房所在区县住房数量认定 无房执行首套政策 有一套执行二套政策 两套及以上不予贷款 [11] 土地供应机制 - 完善"人房地钱"联动机制 落实2025年住房发展年度计划和经营性建设用地供应计划 [1] - 建立商业楼宇空置率与新增商服用地挂钩联动机制 深化土地供应"三色"管理机制 [1] 区域发展规划 - 推动龙泉驿区 新都区 温江区 双流区 郫都区 新津区等区域围绕轨道交通场站周边布局发展 [1]

核心财务表现 - 营业收入127.60亿元，同比增长95.70%，主要因项目结转增加 [2] - 归属于上市公司股东的净利润6.08亿元，同比扭亏为盈（上年同期亏损1.38亿元） [2] - 经营活动现金流量净额53.84亿元，同比增长2.79% [2] - 基本每股收益0.2465元（上年同期为-0.1132元） [2] - 加权平均净资产收益率2.66%，同比增加3.82个百分点 [2] 资产与负债结构 - 总资产1149.98亿元，较上年末下降5.92% [2] - 货币资金128.27亿元，较上年末增长29.67%，占总资产11.15% [4] - 存货694.48亿元，较上年末下降10.50%，占总资产60.39% [4] - 合同负债251.98亿元，较上年末下降17.70% [4] - 长期借款92.45亿元，较上年末增长41.06% [4] - 资产负债率78.49%，较上年末下降1.53个百分点 [13] 业务运营情况 - 位列克而瑞1-6月北京房企销售排行榜前列，通过自销自渠、多盘联动等措施促进去库存 [3] - 以联合体形式底价竞得昌平北四村地块，土地拓展保持科学严谨 [3] - 各项目均按期集中交付，保交付工作获得业主高度认可 [3] - 商业地产实现经营额3.47亿元，城奥大厦、城悦会等多个项目出租率保持在90%以上 [5] - 收到参股企业分红1.66亿元，股权投资回报稳定 [3][5] 投资与资产处置 - 交易性金融资产29.69亿元，较期初增长2.84% [4] - 持有国信证券股票市值29.69亿元，报告期内收到分红款9021.69万元 [4][5] - 完成受让兴胜置业10%股权，使其成为全资子公司 [5] - 推进骏泰置业股权、债权转让及北科建股权转让工作 [3] 公司治理与股东结构 - 控股股东北京城建集团持股9.45亿股，占比45.56% [10] - 基本养老保险基金组合位列前十大股东，合计持股4.70% [10] - 公司董事、监事发生变动，齐占峰当选董事长，原监事会主席王芳等离任 [6] - 修订公司章程，删除监事会设置，职权由董事会审计委员会行使 [6] 债券与融资情况 - 存续公司信用类债券余额247.50亿元，其中公司债券97.00亿元，非金融企业债务融资工具150.50亿元 [13] - 合并口径有息债务余额415.86亿元，其中1年内到期66.21亿元 [13] - 调整"22城建01"票面利率至1.80%，全部回售；"22城建02"票面利率调整至2.15%，回售金额5.23亿元 [11] - 非经营性往来占款和资金拆借余额29.39亿元，占净资产比例12.99% [12]

产品产量 - 2025年4 - 6月人造板产量59,682.70立方米，同比降43.59%[2] - 2025年4 - 6月林化产品产量188.64吨，同比降100.00%[2] 产品销量 - 2025年4 - 6月人造板销量56,338.63立方米，同比降37.16%[3] - 2025年4 - 6月林化产品销量0吨，同比降100.00%[3] 产品库存 - 2025年1 - 6月人造板库存量68,818.09立方米，同比降19.06%[4] - 2025年1 - 6月林化产品库存量0吨，同比降100.00%[4] 原因分析 - 2025年二季度人造板因需求放缓，产、销、存同比下降[4] - 2025年二季度林化市场低迷，公司未开展业务[4]