房地产市场现状 - 2025年上半年全国商品房销售面积同比下降11.2%，销售额同比下降14.5%，创2015年以来最大降幅 [3] - 一线城市新房成交量环比下降18.3%，二手房挂牌量上涨24.7%，房价下行趋势明显 [3] - 二季度一线城市房价环比下降2.1%，二线城市下降1.8%，三四线城市下降3.4%，城市间分化加剧 [5] 政策与金融支持 - 住建部强调"房住不炒"，同时加大对刚需和改善型住房的支持 [3] - 首套房平均利率降至3.9%，二套房降至4.2%，贷款成本显著降低 [3] - 银保监会5月发文允许首套房利率再降30%，二套房降20%，多地取消限购限售 [9] - 个人住房转让营业税免征期从2年延长至5年，抑制短期炒房 [9] 购房者与开发商动态 - 房价收入比平均下降0.8，购房门槛降低 [7] - 2021年购入的100平米房产至2025年7月缩水23.5万元 [5] - TOP50房企平均资产负债率达78.3%，信用评级下调，降价促销回笼资金 [7] - 北上广深新楼盘平均折扣9.5折，部分支持首付分期 [7] - 二手房成交周期延长至112天（同比增加23天），三四线城市流动性更差 [7] 供需结构与人口影响 - 未来三年计划新增1500万套保障性租赁住房 [7] - 60岁以上人口占比达21.3%，出生率降至7.2‰，小户型/养老房需求上升 [9] - 远程办公普及推动新一线城市（如杭州、成都）人口流入超过北上广深 [9] 土地市场与行业趋势 - 300个城市土地出让金同比下降18.7%，流拍率达26.3%，三四线城市土地市场低迷 [11] - 房地产行业从高速增长转向平稳发展，城镇化增速放缓，住房需求减弱 [9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 7月14日至20日交易商协会发行指导利率分化，高等级整体上行、中低等级整体下行，变化幅度-5BP至3BP；信用债发行规模环比微降，净融资额环比减少；二级市场成交金额环比下降，收益率整体下行，信用利差整体收窄，部分AAA级5年期品种仍有压缩空间 [1][62] - 绝对收益看，供给不足和配置需求支撑信用债，未来收益率下行，但当前价格贵追高风险大，配置可等待时机逢调整增配，择券关注利率债和票息价值；相对收益看，评级利差低，信用下沉效果不佳，短端利差压缩空间不足，可拉久期增厚收益，优先考虑高等级5年期品种 [1][62] - 后续关注稳增长政策对债市扰动，以及资金面、供需格局对市场情绪的影响；房地产市场在政策推动下向止跌回稳迈进，地产债可让风险偏好高的资金提前布局，注重风险收益平衡，配置央企、国企和优质民企债券，也可博弈超跌房企债券估值修复机会；城投债违约可能性低，可作为信用债重点配置，策略可积极 [1][2][62][66][68] 根据相关目录分别进行总结 一级市场情况 发行与到期规模 - 7月14日至20日，信用债发行343只，金额2810.16亿元，环比微降0.66%，净融资额449.02亿元，环比减少384.21亿元 [12] - 分品种看，公司债、定向工具发行金额减少，企业债、中期票据、短期融资券发行金额增加；企业债、定向工具净融资额增加，公司债、中期票据、短期融资券净融资额减少，企业债、定向工具、短期融资券净融资额为负，公司债、中期票据净融资额为正 [13] 发行利率 - 交易商协会发行指导利率分化，高等级整体上行、中低等级整体下行，变化幅度-5BP至3BP；分期限，1、3、5、7年期利率变化幅度分别为-2BP至2BP、-2BP至2BP、-5BP至3BP、-3BP至1BP；分等级，重点AAA级及AAA级、AA+级、AA级、AA -级利率变化幅度分别为0BP至3BP、-4BP至0BP、-5BP至-2BP、-3BP至0BP [14] 二级市场情况 市场成交量 - 7月14日至20日，信用债成交金额8645.86亿元，环比下降5.24%，各品种成交金额均减少 [19] 信用利差 - 中短期票据、企业债各品种信用利差全部收窄；城投债多数品种信用利差收窄，部分品种走阔 [22][33][37] 期限利差与评级利差 - 中短期票据、企业债、城投债的AA +期限利差部分收窄、部分走阔，处于历史低位或中低分位；3年期评级利差部分走阔、部分持平，处于历史低位 [46][52][55] 信用评级调整及违约债券统计 信用评级调整统计 - 7月14日至20日，4家公司评级（含展望）调整，1家下调、3家上调，涉及农商行、贸易、环境治理、房屋建设等行业的地方国有企业 [59][60] 违约及展期债券统计 - 7月14日至20日，暂无信用债违约和展期 [61] 投资观点 - 与核心观点一致，强调信用债投资从绝对和相对收益角度的策略，以及关注房地产和城投债投资机会 [1][2][62][66][68]

华侨银行：新加坡房市仍具潜力，但需警惕进一步调控风险 金十数据7月7日讯，尽管新加坡政府最近推出新一轮房地产降温措施，但华侨银行分析师在最新报告中 指出，私人住宅市场仍有可能出现房价和交易量走高趋势。不过，他们也提醒，如果房价上涨速度偏离 经济基本面，房地产市场可能会面临进一步的调控压力。报告中提到，上周政府收紧房地产政策后，开 发商股价下跌，这在情理之中，也在市场预期之内。华侨银行更看好那些能够持续产生稳定收入流的房 地产开发商，尤其是通过轻资产模式进行基金管理等业务的公司。 ...

纪要涉及的行业或者公司 行业：房地产行业 公司：房地产企业，包括国央企、民营房企、全国化房企、地方型房企、长尾型企业等 纪要提到的核心观点和论据 1. **近年来房地产市场周期性变化特点** - 调控政策频繁但销量和房价未明显企稳，2021 年后调控未带动销售面积增速持续增长[2] - 长周期因素致需求端疲软，如出生率下降、适龄购房人群减少、收入增速放缓[2] - 现房和二手房销售面积连续三年双位数正增长，与新房销售不佳形成结构性差异[2] 2. **2021 年后调控政策影响小的原因** - 长周期变量难解释短期行业剧烈波动[3][4] - 新房限价使企业行为改变，采取高周转策略[3][4] 3. **2018 年后房企经营行为变化** - 缩短拿地到预售时间，高周转加快资金周转，减少库存压力[5] - 高周转使总资产规模扩张，注重快速出售回笼资金[5] 4. **当前房地产市场困境** - 需求端因人口和收入因素长期疲软[6] - 高周转带来财务压力，新旧数据结构差异增加行业下行解释复杂性[6][7] 5. **房企过去几年主要挑战** - 现金流周转放缓、项目销售不均衡，负债结构调整[8] - 金融机构融资难度增加，高周转使合同负债增长，经营风险显现[8] 6. **房企应对市场变化和限价政策策略** - 部分企业在销售好区域增储，或调拨现金流到低成本区域布局[9] - 限价抑制新房供应，核心城市新房供应分化[9][10] 7. **高周转策略未能持续提升行业发展原因** - 优质项目售罄后现金流不平衡，差项目难变现[11] - 信用环境压力大，需加速处置差项目[11] 8. **限价政策对新房和二手房市场影响** - 新房供应减少，需求溢出到二手房市场，次新二手房价格高于新房[12] - 核心城市新房热销后分化，一二手倒挂现象减弱[12] 9. **2018 年起房地产市场变化及对房企影响** - 房企追求规模，面临债务到期压力，增加新房供应[13] - 限价不解除导致整体房价曲线下降，核心城市高周转难持续[13] 10. **核心城市集中供地政策及影响** - 政策有不确定性，高周转项目获取土地难[14] - 地价上涨，高周转区域企业市占率难保持，一二手倒挂减少[14] - 一线城市限价解除后地价涨幅超房价，高价地销售需需求支撑[14][15] 11. **房企应对现金流压力方式** - 信用扩张阶段发行信用债平衡现金流，2019 - 2023 年净融资为负[16] - 母公司现金短缺，向项目公司输送现金，缩表降价回收现金流[16] 12. **2024 年后房地产市场变化特点** - 融资缺口大，房价下行受房企自身因素影响[17] - 企业加速存量资产降价去化，复苏模式改变[17] 13. **当前地产周期与以往不同之处** - 本轮难见库存总量累积，开工和拿地规模小于销售规模[18] - 企业负债压力导致经营行为变化，加速项目处置和降价销售[18] 14. **房企应对当前市场环境策略** - 放慢周转，提高品质，差异化定价，收缩供给等待市场复苏[19] 15. **2025 年房地产市场情况** - 1 - 5 月销售面积占施工面积比例改善，信用债违约规模下降[1][3] - 融资环境积极变化，国央企经营好于民营房企[3][20] - 现金流状况持续改善，现房销售带来现金流入[23] - 全国销售数据乐观但开工面临下行压力，房价企稳后开工或改善[31] - 信用风险有积极信号，企业可收缩供给等待复苏[33][34] 16. **不同类型企业表现** - 长尾型企业在市场复苏中贡献动力，上半年拿地面积排名靠前[24] - 全国化房企存货收缩，地方型房企存货扩张[26] 17. **不同城市房地产情况** - 核心城市土地价格涨但销量缩量，非核心区域有托底或流拍[25] - 弱二线及三四线城市土地成交增速高，现房销售面积增速连续三年双位数增长[25][27] - 一二线城市供应收缩，弱线城市先行企稳[27] 18. **期房与现房销售对市场影响** - 期房去化率下行，现房销售面积占比提升至约 40%托底市场[28] - 期房去化率变化影响整体商品房销售面积[28] 19. **房企推盘变化** - 放慢推盘速度，少量多次推盘稳定价格，等待需求端政策[29] 20. **当前投资机会** - 融资压力小、降杠杆稳健、经营质量改善的头部龙头企业[35] - 困境中持续经营恢复正常、估值低的房企[35] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2019 - 2023 年房企信用债融资净额为负，母公司现金流紧张依赖项目公司输血[1][16] 2. 2022 年以来部分头部房企信用债净融资持续下行，未大幅降价回收现金[16] 3. 一些经营保守企业降图储、降杠杆温和稳健，母公司现金占比稳定在 25% - 30%[21] 4. 今年期房新增供应去化率若改善，整体商品房销售面积有望维持在 9 亿平以上[28]

新加坡房地产政策调整 - 新加坡政府宣布调整住宅房地产的卖方印花税（SSD）和锁定期，以抑制投机行为 [1] - 卖方印花税的锁定期将从三年延长到四年，恢复到2017年上一轮调整之前的年限 [1] - 锁定期每个级别的SSD税率上调四个百分点，私宅业主若在置业的不到四年内出售单位，须缴付更高的卖方印花税，介于4%至16% [1] - 上述调整将影响在2025年7月4日与之后购买的私宅房地产 [1] - 调整不影响组屋屋主，因组屋屋主必须遵守最低居住年限才能出售 [1]

宏观经济企稳向好迹象 - 2025年上半年GDP名义增速回升至4.6%，较去年下半年有所改善 [2] - 装备制造业和高技术制造业增加值及投资增速显著高于规上工业整体水平 [2] - 社会消费品零售总额同比增速环比加快，消费呈现复苏态势 [2] 经济领域风险因素 - 16-59岁就业人口占比持续15年下降，青年失业率压力加剧 [2] - 房地产销售低迷叠加高库存，开发投资持续下滑 [2] - GDP平减指数、CPI、PPI持续面临下行压力 [2] - 制造业营业收入利润率近五年呈明显下降趋势 [2] - 企业应收账款规模扩大且回款周期延长 [2] 财政金融政策建议 - 需从传统公共财政转向现代公共金融理念 [3] - 建议政府发行高流动性国债作为金融市场信用底座 [3] - 国债发行应基于资产负债表而非现金流表考量 [3] - 现阶段具备大规模发行国债的有利条件 [3] 房地产行业现状与建议 - 一线城市新房市场局部回暖但二手房价格仍下行 [4] - 建议通过REITs盘活非住宅类不动产存量资产 [4] - 保障房供给模式需转向收储机制 [4] - 需解决市场化定价工具缺失等三大制度障碍 [4] 长效动能释放路径 - 建立社保跨区流转机制激活流动人口住房消费 [5] - 创新老旧社区重建模式吸引社会资本 [5] - 发展农房长期租赁市场预计年带动4万亿投资 [5] 国际比较与竞争优势 - 中国人均GDP仅为美国16%，显著低于日本泡沫时期水平 [6] - 中国在绿色革命和AI领域具备全球竞争优势 [6] - 超大规模经济体量赋予更强发展潜能 [6] 金融开放与外资策略 - 建议合并地方债为"准主权债"并通过香港发行ETF [5] - 需提升民众收入预期以增强外资吸引力 [5]

核心观点 商品房销售 - 单月销售面积降幅扩大成交动能走弱，累计销售面积、金额、均价同比降幅均扩大；预计 6 月销售环比或正增长但同比难改善，2025 年销售面积、金额、均价同比增速分别为 -9%、-12%、-3% [7] 商品住宅库存 - 现房住宅库存压力大占比近四分之一，5 月末广义库存面积 16.7 亿平环比降 1.2% 同比降 15.9%，现房库存面积约 4.13 亿平环比降 1.1% 同比增 6.5% [8] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 投资同比降幅扩大因施工建安投资承压，预计 2025 年开发投资额、新开工面积同比增速分别为 -9%、-16%；竣工面积同比降幅收窄但绝对值处 2008 年以来同期最低，预计 2025 年同比增速 -21% [9][10] 开发商资金 - 房企到位资金降幅扩大，销售回款与国内贷款融资均走弱，5 月到位资金 7636 亿元同比减少 10.1% [12] 70 城房价 - 房价下行压力加大，新房、二手房环比跌幅扩大，下跌城市数量增加；各线城市及各类型产品房价环比跌幅均扩大 [15] 6 月金股组合 - 岭南控股（000524.SZ）、青岛啤酒（600600.SH）、索辰科技（688507.SH）、顺丰控股（002352.SZ）、安集科技（688019.SH）、佰仁医疗（688198.SH） [1][4] 市场指数表现 - 上证综指收盘价 3387.40 跌 0.04%，深证成指收盘价 10151.43 跌 0.12%，沪深 300 收盘价 3870.38 跌 0.09%，中小 100 收盘价 6353.78 跌 0.13%，创业板指收盘价 2049.94 跌 0.36% [2] 行业表现（申万一级） - 煤炭涨 0.89%、公用事业涨 0.82%、石油石化涨 0.72%、交通运输涨 0.51%、商贸零售涨 0.51%；医药生物跌 1.44%、美容护理跌 1.24%、传媒跌 1.22%、纺织服饰跌 0.75%、轻工制造跌 0.67% [3] 房地产行业 2025 年 5 月统计局数据 销售情况 - 5 月销售面积 7053 万平同比增速 -3.3%，开发投资金额 8504 亿元同比增速 -12.0%，新开工面积 5348 万平同比增速 -19.3% [1][6] 70 城房价 - 70 大中城市新房价格环比下降 0.2%，二手房价格环比下降 0.5% [1][14]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落 [1] 根据相关目录分别进行总结 5月新房成交同比降幅有所收窄，二手房成交动能持续走弱 - 新房成交面积环比增长，同比降幅收窄，5月40城新房成交面积环比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct，1-5月累计同比+1.1%，预判6月新房成交环比或正增长但同比难改善 [5][12] - 各能级城市中，5月一线城市新房成交面积同环比均正增长，二、三四线城市环比正增长、同比负增长 [5][13] - 二手房成交面积环比下降，同比涨幅收窄，成交动能转弱，5月18城二手房成交面积环比-15.9%，同比+3.6%，同比涨幅收窄8.7pct，1-5月累计同比+19.1% [5][20] - 各城市能级中，5月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，一、二线城市同比涨幅均收窄、三四线城市同比由正转负 [5][21] - 库存规模与去化周期环比略有上升，截至5月末，12城新房库存面积环比+0.1%，同比-17.3%，整体去化周期为15.6个月，环比+1.5个月，同比-4.5个月 [5][29] - 重点城市开盘去化率环比微幅上涨，5月平均开盘去化率为39%，环比+1pct，同比+10pct [5][35] 土地市场：1-5月呈现明显“提质缩量”的特征，5月单月溢价率持续回落 - 5月土地市场成交规模同比持续缩量，全国成交土地建面环比+9.8%，同比-2.7% [5][40] - 土拍市场热度环比有所回落但好于去年同期，5月全国成交土地平均楼面价环比-28.8%，同比+0.8%，平均土地溢价率为4.6%，环比-3.6pct，同比+2.3pct [5][52] - 1-5月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超10%，整体“提质缩量”特征明显，成交土地规划总建面同比-7.6%，成交总价同比+4.2%，楼面均价同比+12.7%，平均溢价率8.3%，同比+4.8pct [5][54] 房企：5月百强销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度环比均下跌 - 百强房企5月全口径销售同比降幅扩大，实现全口径销售额3107亿元，同比-11.1%，环比+3.3%，1-5月全口径销售金额1.41万亿元，同比-8.4% [73] - 5月CR20销售同比降幅有所收窄，CR5、CR10、CR20全口径销售额同比增速分别为-10.5%、-8.8%、-8.6%，同比降幅分别收窄9.9、7.9、5.8pct [73] - TOP20房企中，5月销售额同比增速为正的有：电建地产（+310%）、能建城发（+199%）、融创（+128%）等 [74] - 5月百强房企拿地金额与拿地强度环比均下跌，全口径拿地金额706亿元，同比+18.9%，环比-47.4%，拿地强度为23%，环比-22pct，同比+6pct [5][81] - 1-5月百强房企全口径拿地金额4824亿元，同比+38.0%，拿地建面4372万平，同比+0.4%，楼面均价11032元/平，同比+37.5%，拿地强度34%，同比+12pct [85] - 5月房地产行业融资规模环比减少，国内外债券、ABS发行规模合计289亿元，同比+24%，环比-41%，平均发行利率2.35%，同比-0.43pct，环比-0.41pct，1-5月行业累计发行规模1965亿元，同比-15%，平均发行利率2.95%，同比-0.19pct [5][89] - 未来一年（25年6月-26年5月）行业国内外债券到期规模为7720亿元，25年6月、25年7月、26年4月是到期小高峰，到期规模分别为957、879、806亿元 [5][89] 政策：降准降息落地，城市更新资金支持力度有望加大 - 多项楼市金融支持政策落地，包括降准0.5pct、下调政策利率0.1pct、下调结构性货币政策工具利率0.25pct、下调公积金贷款利率0.25pct等，有助于住房需求释放 [5] - 城市更新的顶层设计进一步完善，资金支持力度将进一步加大，包括加大中央预算内投资等支持力度、推动多元化投融资机制等 [5] - 信阳发文落实现房销售，短期内“一刀切式”全面推行现房销售可能性较小，长期来看，严格资金监管是推进新发展模式大趋势 [5] 5月地产板块跑输沪深300，主要是因为行业基本面走弱 - 5月房地产板块绝对收益为-0.4%，相对收益（相对沪深300）为-2.3%，行业基本面走弱，近两年降息对成交带动作用边际减弱，4月核心指标同比降幅扩大 [5] 投资建议 - 近期政策端进一步发力概率明显提升，关注7月政治局会议前政策博弈行情机会 [5] - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [5]

广州楼市政策放松背景分析 - 广州成为首个全面取消限购的超一线城市，政策组合包括限购限售放开、首付及公积金调整等[4][6][62] - 政策出台时机看似意外，但基于市场数据早有预兆，广州在实操层面去年10月已接近全面放开[60][61] 市场成交表现 - 2024年一季度新房成交14453套，同比2023年增长39%，但较2022-2023年同期偏低[13][14] - 1-5月二手住宅网签46722套，同比增17.82%；5月单月网签9228套，同比增16.79%[17][18] - 表面成交量平稳，但价格维度显示市场实际承压[20][23] 价格与议价空间 - 广州市二手网签均价同比去年6月下滑12.4%，单月最大跌幅达7%[30][33] - 典型小区奥林匹克花园成交价较挂牌价存在40%价差，全市平均议价空间超30%，显著高于上海的15%[35][37][38] - 外网挂牌房源中降价比例持续攀升，部分高位购房者资产缩水超35%（如280万购入现价180万）[53][54] 市场深层问题 - 二手库存4月达半年峰值，挂牌价创一年新低，房东降价行为加剧[50][52] - 断供案例增加反映部分购房者资金链压力，中介反馈市场心态接近崩溃[55][43] - 政策刺激需求的同时，房企产品力提升（如保利）推动居住品质升级[64][66] 政策影响与行业趋势 - "止跌回稳"政策导向明确，广州作为先行者或预示其他一线城市跟进[73][77][78] - 政策组合拳覆盖城中村改造、旧改等多维度，旨在系统性激活市场需求[62][76]

房地产市场现状 - 深圳某房东将挂牌价从1600万提高到2000万 直接加价400万 [1] - 上海5月新房成交面积环比上涨14.53% 成交均价91759元/平方米创近一年新高 [3] - 上海二手房成交21380套 同比上涨15%创2022年以来同期最高 连续8个月突破1.5万套荣枯线 [3] - 北京二手房成交创20个月新高 深圳成交量达近5年最高 杭州单月二手房成交超万套 [3] 四大新政影响 - 严控土地供应 自然资源部明确通过控制总量、调整结构和把握节奏调节供需 [3] - 开发进度受控 未来新房或更稀缺 促进市场止跌回稳 [4] - 住建部加强保交房项目监管 将符合条件的项目纳入"白名单"提供融资支持 [7] - 多个省份调整公积金贷款政策 广州双人贷款额度提高至160万 二孩家庭再上浮40% [9] - 2025年完成2000年前老旧小区改造 20个示范城市获中央财政补助8-12亿/城 [10] 三类潜力房产 - 品质社区 层高3米、隔声达标、好物业的高质量住宅将成抢手货 [12] - 黄金地段住宅 配套资源齐全、交通便利 保值增值潜力高 [13] - 稀缺资源房 地铁房、名校学区房等中高端家庭持续追捧的目标 [14] 市场行为建议 - 买房需考虑需求与经济实力 避免盲目加杠杆 [16] - 投资房产需超强市场判断力与资金实力 否则亏多赢少 [16] - 卖房应评估资产地段、品质、资源三大优势 非优质资产建议及时变现 [17]