房地产市场企稳情况 - 房地产总体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 商品房销售降幅收窄 [1] - 一二三线城市商品房价格总体降幅有所收窄 [1] 房地产市场资金与库存 - 房地产市场资金来源有所改善 [1] - 房地产企业化债工作有序推进 [1] - 房地产库存连续四个月减少 [1] 当前市场表现与未来方向 - 房地产销售面积和价格同比仍在下降 [1] - 房地产筑底转型是一个过程 [1] - 需以更大力度推进房地产止跌回稳 [1]

宏观经济表现 - 上半年国内生产总值660536亿元，同比增长5.3%，增速比去年同期和全年均提升0.3个百分点 [1][2] - 分产业看，第一产业增加值31172亿元（+3.7%），第二产业增加值239050亿元（+5.3%），第三产业增加值390314亿元（+5.5%）[1] - 调查失业率维持在5.0%-5.4%区间波动，CPI在6月由负转正增长0.1%，外汇储备稳定在3.2万亿美元以上 [2] 消费市场分析 - 消费对经济增长贡献率达52%，社会消费品零售总额24.55万亿元（+5%），二季度增速5.4%较一季度加快0.8个百分点 [3] - 服务业消费增速（+5.3%）快于商品零售（+5.1%），体育用品类（+22.2%）和金银珠宝类（+11.3%）等升级消费显著增长 [3] - 假日消费拉动明显，"春节""五一""端午"外出人数创新高，新能源汽车和智能家电等绿色消费增长较快 [3] 房地产行业动态 - 商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点，销售金额下降5.5%但降幅同比收窄19.5个百分点 [4] - 70个大中城市新建商品住宅价格同比降幅收窄，房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点 [4][5] - 行业处于筑底转型阶段，"白名单"政策推动房企化债，但市场仍需更大力度政策支持止跌回稳 [5]

房地产行业政策效果 - 市场交易量有所改善，全国新建商品房销售面积同比下降3 5%，比去年同期收窄15 5个百分点，比去年全年收窄9 4个百分点 商品房销售金额下降5 5%，比去年同期收窄19 5个百分点，比去年全年收窄11 6个百分点 二手房交易量同比增长 [1] - 市场价格降幅整体收窄，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别比上月收窄0 3、0 5和0 3个百分点 部分城市房价有所上涨 [1] - 房地产开发企业到位资金降幅比去年同期收窄16 4个百分点，比去年全年收窄10 8个百分点 其中国内贷款同比增长0 6%，去年国内贷款下降6%左右 [2] 房地产市场运行情况 - 商品房待售面积连续四个月减少，6月末比5月末减少479万平方米 [2] - 房地产企业化债工作有序推进，在"白名单"政策及销售回暖带动下取得积极成效 [2] - 行业仍处于筑底和转型阶段，销售面积和金额虽下降但波动属于正常现象 [2]

7月15日，国家统计局副局长盛来运在国新办新闻发布会上表示，今年以来，各地区各部门按照中央的 决策部署和要求，因城施策推动房地产市场企稳，从统计数据来看，相关措施成效明显。房地产总体朝 着止跌回稳的方向迈进。具体表现包括商品房销售降幅收窄；一二三线城市商品房价格虽然有所波动， 但总体降幅都有所收窄；房地产市场资金的来源也有所改善，房地产企业化债工作有序推进；房地产库 存连续四个月减少。盛来运强调，要看到目前房地产销售面积和价格同比还都在下降，房地产筑底转型 是一个过程，这是正常现象，要以更大力度来推进房地产止跌回稳。（证券时报） ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [6] 报告的核心观点 - 6月房企销售额单月同比 -27%、累计同比 -18%，销售热度持续回落，国内销售市场结构性分化明显，后续房地产市场呈“结构偏强 + 总量偏弱”格局，看好布局核心城市的优质房企销售表现 [6] - 预计后续需加大政策支持力度，新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接 PB - ROE 向上突破 [6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 6月30日克而瑞发布2025年6月房地产公司销售排行，中海单月销售排名第一，实现销售金额297亿元，保利、华润单月销售额分别为290、235亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期251亿元下降至235亿元，6月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少3家 [2] 点评 销售数据情况 - 6月房企销售额单月同比 -27%/累计同比 -18%，分别较前值 -13pct/-3pct，销售热度持续回落；2025年6月，50家房企单月销售金额2511亿元，同比 -27.2%、较前值 -13.0pct，销售面积为1167万方，同比 -32.9%、较前值 -6.5pct；2025年1 - 6月累计销售金额12322亿元，同比 -17.9%、较前值 -2.6pct，销售面积6237万方，同比 -25.2%、较前值 -1.8pct [6] - 24年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4销售额同比降幅显著收窄，25年以来销售出现反复，2月改善后3 - 4月边际回落，5月低位改善6月再次热度回落 [6] 单月销售情况 - 6月单月销售中海、保利、华润排名前三，房企销售有所分化、整体热度下滑；中海297亿（YOY -36%）、保利290亿（YOY -31%）、华润235亿（YOY -27%）等，主流企业中销售同比排名靠前的房企为融创 +375%、建发房产 +28%、金茂 +17%、招蛇 -6%等 [6] 累计销售情况 - 1 - 6月累计销售保利、中海、华润排名前三，前6月优质房企销售跑赢行业、房企分化加大；保利1452亿（YOY -16%）、中海1201亿（YOY -19%）、华润1103亿（YOY -12%）等，主流企业中销售同比排名靠前的房企为金茂 +20%、华发 +11%、越秀 +11%等 [6] 投资分析意见 - 看好产品力和库存管理能力强的优质房企，推荐产品力房企如建发国际、滨江集团等，二手房中介如贝壳 - W等，物业管理如华润万象、招商积余等，低估值修复房企如新城控股、越秀地产等 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 国常会强调推动房地产止跌回稳，释放政策加力信号，房地产市场有望获增量政策支持，建议供需两端发力 [5][7][8] - 黑龙江健全偿债应急备付金制度支持偿还隐债，河南推动城投向产投转型 [5][9][10] - 本周地方政府债发行及净融资额下降，城投债发行规模和净融资额上升 [5][15][19] - 本周地方债和城投债交易规模增加，到期收益率多数下行 [24] 各部分总结 要闻点评 - 国常会提出稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产止跌回稳，地方积极出台举措，建议供需两端发力推出增量政策 [5][7][8] - 黑龙江印发方案健全偿债应急备付金制度，河南推进国资招商、加快城投向产投转型 [9][10] - 本周23家城投企业提前兑付债券本息，涉及24只债券，规模45.37亿元 [13] - 本周2只城投债取消发行，计划发行总规模9.50亿元 [14] 地方政府债券及城投企业债券发行情况 - 本周地方政府债券发行及净融资额下降，发行利率下降、利差走阔，新增专项债发行进度不足四成，地方债置换进度完成84% [5][15] - 本周城投债发行规模、净融资额上升，净融资额由负转正，发行利率下降、利差收窄，境外债发行7只，规模27.64亿元 [19] 地方政府债券及城投企业债券交易情况 - 本周央行净回笼727亿元，短端资金利率多数下行 [22] - 上海新世纪上调上海浦东土地控股主体评级至AAA [22] - 本周未发生城投信用风险事件 [24] - 本周地方债和城投债交易规模增加，到期收益率多数下行，1、3、5年期AA+城投债利差收窄 [24] - 本周13家城投主体的13只债券发生15次异常交易 [25] 城投企业重要公告一览 - 本周43家城投企业就高管、法人、董事、监事等变更，控股股东及实际控制人变更，股权/资产划转，累计新增借款等发布公告 [28]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，预计后续加大政策支持力度 “止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，新一轮支持政策或出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比上升11.4%，一二线环比上升10.1%、三四线环比上升25.9%；6月34城一手房月成交同比下降10.9%，一二线同比下降11%、三四线同比下降9.6% [4][6] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比上升2.1%，6月截至上周累计成交同比下降2.5%，较5月上升5.6pct [12] - 新房库存：上周15城推盘94万平米，成交推盘比为1.06倍，上周末可售面积8954万平米，环比下降0.1%，3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.3个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：2025年1 - 5月全国房地产开发投资额36234亿元，同比 - 10.7%；新建商品房销售面积35315万平方米，同比 - 2.9%；多地出台因城施策、购房补贴、公积金政策等 [29] 重点公司公告 - 地产公司：保利发展获50亿超短融注册额度；越秀地产旗下公司赎回债券、公告回售结果；滨江集团子公司申请融资；陆家嘴提供借款；中国金茂、南山控股有人事变动；万科、滨江集团提供担保；城建发展、龙湖集团、绿城中国有股份分红 [37][41] - 物管公司：6月16 - 19日贝壳 - W耗资约2000万美元回购约318万股；华润万象生活、绿城管理控股有分红派息 [42][43] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌1.69%，沪深300指数下跌0.45%，相对收益 - 1.24%，板块表现弱于大市，排名第14位；个股涨跌幅排名前5为西藏城投等，后5为中交地产等 [46] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.63%，沪深300指数下跌0.45%，相对收益 - 0.17%，板块表现弱于大市；个股涨跌幅排名前5为弘阳服务等，后5为佳兆业美好等 [53]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][38] 报告的核心观点 - 房地产投资销售两端走弱，止跌回稳仍是政策主基调，预计加大政策支持力度，新一轮支持政策或出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2][38] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 5月全国房地产开发投资同比-10.7%，较前值-0.4pct；5月单月同比-12.0%，较前值-0.7pct。住宅投资1 - 5月同比-10%，占比76.5%，5月单月同比-11.3% [5][22] - 1 - 5月商品房和住宅新开工面积分别同比-22.8%和-21.4%，较前值分别+1.0pct和+0.9pct；5月单月分别同比-19.3%和-18.2% [17][22] - 1 - 5月商品房和住宅施工面积分别同比-9.3%和-9.6%，较前值均+0.5pct；5月单月分别同比增长248%和275.5% [20] - 1 - 5月商品房和住宅竣工面积分别同比-17.3%和-17.6%，较前值分别-0.4pct和-0.8pct；5月单月分别同比-19.5%和-22.1% [20][22] - 目前投资端依然较弱，短期拿地偏弱，后续投资仍将偏弱，修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [22] 销售端 - 1 - 5月商品房销售面积3.5亿平方米，同比-2.9%，较前值-0.1pct；5月单月同比-3.3%，较前值-1.2pct，环比+10.3% [23][38] - 1 - 5月商品房销售额3.4万亿元，同比-3.8%，较前值-0.6pct；5月单月同比-6.0%，较前值+0.7pct [23][38] - 1 - 5月住宅销售面积3.0亿平米，同比-2.6%，较前值-0.5pct；5月单月同比-4.6%，较前值-2.1pct，环比+9.7% [23] - 1 - 5月分区域销售面积累计增速：东部-4.5%、中部+0.3%、西部-2.8%、东北部-6% [32] - 1 - 5月商品房销售均价9,653元/平米，同比-0.9%，较前值-0.5pct；5月单月同比-2.8%，较前值+1.9pct [37][38] - 1 - 5月住宅销售均价10,126元/平米，同比-0.1%，较前值+0.4pct；5月单月同比-1.6%，较前值+2.7pct [37] - 5月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比+4.3%，较4月末减少715万平方米，住宅待售面积减少439万平方米 [37] - 销售端处于筑底阶段，积极政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给主体过度出清及补库存困难约束销售修复，短期总量偏弱，结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [38] 资金端 - 1 - 5月房地产开发企业资金来源同比-5.3%，较前值-1.2pct；5月单月同比-10.1%，较前值-4.8pct [39][42] - 1 - 5月国内贷款同比-1.7%，较前值-2.5pct；5月单月同比-13.1%，较前值-27.6pct [41][42] - 1 - 5月利用外资同比+49%，较前值-33pct；5月单月同比-91.2%，较前值-1047.4pct [41] - 1 - 5月自筹资金同比-7.2%，较前值-0.4pct；5月单月同比-8.7%，较前值+0.9pct [41][42] - 1 - 5月定金及预收款同比-5%，较前值-2pct；个人按揭贷款同比-8.5%，较前值持平；5月单月定金及预收款同比-12.7%，较前值-4.3pct，个人按揭贷款同比-8.5%，较前值+4.2pct [41][42] - 后续资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [42] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团等，二手房中介贝壳 - W，物业管理华润万象等，低估值修复房企新城控股等 [2][38]

房地产行业现状与观点 - 厦门大学教授赵燕菁认为房价下跌会导致金融系统受冲击，主张通过房价上涨恢复资产流动性 [1][8] - 房价下跌5%将导致房地产财富蒸发19万亿，凸显市场规模对经济的影响 [8] 机构与官方观点 - 交银国际预计2024年新房销售额在8万亿至8.5万亿区间，住宅市场有望企稳 [3] - 中金公司指出止跌回稳需观察交易量、房价、房地产投资三项指标 [3] - 官方认为市场呈现积极变化但仍处调整期，部分地区去化压力较大 [3] 就业与经济关联性 - 房地产直接从业人口1012万，间接带动7051万就业，覆盖建筑、建材、装修、家电等上下游产业 [5] - 计入农村建筑工及家具销售等关联岗位后，房地产相关就业占比提升20%，相当于每5个城镇就业者中有1人依赖该行业 [5] 市场核心问题 - 当前需求释放依赖政策刺激，但根本恢复需依赖整体经济改善 [4] - 消费者信心不足与收入预期不稳定是制约市场复苏的关键因素 [4] - 行业历史遗留问题（如泡沫、高负债）表明房价暴涨不可持续，逐步企稳更符合健康发展方向 [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，后续需加大政策支持力度 [4] - 房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - **新房成交量**：上周34城新房成交环比上升0.6%，较24年周均降30.7%，较本年周均降13.3%；一二线环比降0.1%，三四线环比升11.1%；6月34城月成交同比降12%，一二线同比降11%，三四线同比降21% [5][7] - **二手房成交量**：上周13城二手房成交环比升14.9%；6月截至上周累计成交同比降7.9%，较5月升0.2pct；年初累计至今成交同比升11.8% [12] - **新房库存**：上周15城推盘144万平米，成交推盘比0.56倍；上周末可售面积8957万平米，环比升0.7%；3个月移动平均去化月数19.6个月，环比升0.4个月 [21] 行业政策和新闻跟踪 - **地产行业**：宏观上国务院常务会议提出构建新模式、推进“好房子”建设、摸底项目推动市场止跌回稳，市场监管总局通知做好电梯更新；因城施策上上海收购存量房，广州取消限购等，江苏推进房票安置等，成都出台预售资金监管办法，天津扩大“白名单”；公积金政策上青岛实施新政，深圳等六市推进贷款互认互通，天津调整缴存额 [30] - **物管行业**：发布2025中国物业服务企业综合实力研究成果；北控城市资源等中标多个项目 [36] 重点公司公告 - **地产公司**：5月中国金茂等销售额有不同表现；新城发展要约收购并发行3亿美元债；6月11 - 13日万科A出售约7296万股库存股约5亿元；建发股份等有拿地、融资、资产转让等动态 [39][40][42] - **物管公司**：6月9 - 13日贝壳 - W耗资约2500万美元回购约395万股；绿城服务授出约1923万份购股权 [43] 板块行情回顾 - **地产板块**：SW房地产指数下跌1.76%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益 - 1.51%，表现弱于大市，排名第26位；莱茵体育等涨幅居前，粤宏远A等跌幅居前 [45][46] - **物管板块**：物业管理板块个股平均上涨0.67%，沪深300指数下跌0.25%，相对收益0.93%，表现强于大市；保利物业等涨幅居前，浦江中国等跌幅居前 [53]