公司股价表现 - 创维集团(00751)股价下跌3 04% 报3 19港元 成交额786 24万港元 [1] 盈利预警 - 公司预期2025年上半年税后溢利较2024年同期下降约50% [1] - 盈利下降主要受中国房地产市场持续下行及销售低迷影响 [1] 业务影响 - 现代服务业业务板块中建设发展业务的部分区域物业计提减值 导致该业务业绩表现欠佳 [1] - 公司根据会计准则要求增加了相关房地产存货减值准备 反映当前市场环境变化 [1]

交易概况 - 华发股份全资子公司融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心处置7宗未建商业用地 总面积7.05万平方米[1] - 地块位于深圳市宝安区沙井街道 计容建筑面积46.1万平方米（办公41.97万㎡/商业3.29万㎡/地下商业0.35万㎡/公共配套0.49万㎡）[3] - 交易预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50%[1] 交易动因 - 公司称交易旨在盘活沉淀资产 回笼资金超40亿元 增强流动性并优化现金流[4][6] - 规避商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长等风险 释放资源聚焦核心业务[4] - 地块账面成本58.41亿元 交易价格较账面值折价24.59% 评估减值率23.2%[5] 项目背景 - 地块属前海冰雪世界项目组成部分 该项目总占地面积43万平方米 总建筑面积131万平方米 总投资超百亿元[1][3] - 项目包含30万平方米人才房社区 预计2025年第四季度试营业[1] - 融华置地称未开发是因整体运营策略和开发节奏统筹安排[3] 市场环境 - 深圳商办用地地价呈下降趋势 办公市场持续低迷[5][6] - 行业专家指出商业办公项目存在分割销售和物业运营困难 收回土地可能调整规划减少商办指标[2] 财务影响 - 2024年公司营收599.92亿元（同比降16.84%） 净利润9.51亿元（同比降48.24%） 全口径销售1054.44亿元[6] - 2025年上半年预计净利润1.68亿元（同比降86.69%） 营收增长53.76%但毛利率同比下降[7]

业绩预期 - 公司预计截至2025年6月30日止六个月的税后溢利较2024年同期将下降约50% [1] - 业绩下降主要受现代服务业业务板块中建设发展业务的部分区域物业计提减值影响 [1] - 智能系统技术业务板块因智能终端机产品销售单价大幅下降导致营业收入和毛利率同比下降 [1] 业务影响分析 - 中国房地产市场持续下行及销售低迷直接影响公司建设发展业务的资产质量 [1] - 公司根据会计准则要求增加了房地产存货减值准备以反映当前市场环境变化 [1] - 智能终端机产品面临激烈市场竞争环境导致价格压力加剧 [1] 资产与市场应对 - 公司计提减值准备主要针对现代服务业业务板块中的物业资产 [1] - 未来将继续密切关注市场动态并可能根据变化适时调整资产价值 [1] - 当前调整反映了房地产市场环境变化对资产价值的直接影响 [1]

公司业绩预期 - 公司预计截至2025年6月30日止6个月的税后溢利将较2024年同期下降约50% [1] - 业绩下降主要受中国房地产市场持续下行及销售低迷影响 [1] - 现代服务业业务板块中的建设发展业务因部分区域物业计提减值导致业绩欠佳 [1] - 公司根据会计准则增加了房地产存货减值准备以反映当前市场环境变化 [1] 业务板块表现 - 智能系统技术业务板块预计对中期业绩产生负面影响 [1] - 智能终端机产品销售单价大幅下降导致营业收入及毛利率同比下降 [1] - 市场竞争环境是智能终端机产品表现不佳的主要原因 [1] 市场环境与应对措施 - 中国房地产市场持续下行对公司现代服务业业务板块造成直接冲击 [1] - 公司将继续密切关注市场动态并可能适时调整资产价值 [1]

房地产市场疲软对经济的影响 - 房地产市场疲软可能严重拖累整体经济增长 [1] - 穆迪分析首席经济学家将房地产市场预警从"黄色警报"升级为"红色警报" [2] - 除非抵押贷款利率从接近7%的水平大幅下降，否则房屋销量、建筑活动和房价将大幅下降 [3] 房屋销售和建筑活动数据 - 5月份现房销量创2009年以来同期最慢销售速度 [3] - 5月份新建单户住宅销量环比暴跌13.7% [4] - 6月份单户住宅新屋开工量下降4.6%，建筑许可发放量也有所下降 [4] 房价趋势 - 4月份20城房价指数环比下跌0.3%，跌幅大于3月份的0.2% [5] - 7月份有38%的建筑商下调房价，高于6月的37%和5月的34% [6] - 房价此前保持坚挺，但现在趋于横盘，预计将下跌 [4] 市场供应和需求 - 房屋挂牌量持续攀升，供应增加给房价带来下行压力 [7] - 年内房屋撤牌量增长35%，同比增长47%，超过活跃挂牌量的增幅 [9] - 许多挂牌出售房屋的业主因找不到买家而将房屋撤出市场 [8] 经济前景 - 房地产市场将成为阻碍整体经济增长的主要因素 [11] - 住宅投资是预示经济衰退最有力的领先指标 [11] - 7%左右的抵押贷款利率过高，难以维持经济持续增长 [13]

全国百城二手房市场现状 - 6月百城二手房均价为13,691元/㎡，环比下降0.75%，同比下降7.26% [1] - 一线城市跌幅从5月的0.36%扩大至0.56%，呈现加速下行趋势 [1] - 挂牌量持续走高，买卖博弈转向买方主导，业主主动降价成为常态 [3] 政策影响与市场反应 - 去年"924新政"带来的价格反弹快速消退，购房需求趋于枯竭 [3] - 限购、限售、限价等政策在大多数城市已基本退出，地方政府刺激工具仅剩购房补贴与公积金贷款政策 [3] - 公积金新政密集出台，包括青岛贷款上限提至170万元、沈阳优质新房增40%贷款空间、长沙取消两次贷款限制等 [4] 西安房地产市场分析 - 西安二手房均价约为12,258.67元/㎡，低于全国百城平均水平，核心区如曲江、高新达20,312.5元/㎡ [6] - 西安公积金缴存人数约185万人，占常住人口比例不到20%，覆盖率低于全国平均水平 [7] - 公积金新政中"支取作为房贷首付款"政策力度有限，因缴存额度普遍较低 [7] 公积金政策局限性 - 全国仅1.7亿人缴纳公积金，占城镇就业人口不足四成，西安比例更低 [8] - 放宽贷款上限仍难以满足核心区高总价房源购买需求 [8] - 购房者更关注工作与收入稳定，而非利率细节，信心不足是关键制约因素 [8] 市场参与者应对策略 - 房东若房源非主城核心或品质一般，建议在政策窗口期择机出手 [10] - 自住需求强烈且房价回落至合理水平的购房者，可结合公积金新政择机入市 [10] - 短中期"回本"或"投资溢价"预期不现实 [10] 市场前景判断 - 政府采取"用时间换空间"策略，避免市场非理性断崖式下滑 [11] - 刺激政策仅能作为房价回撤的"限速器"，无法根本扭转趋势 [11] - 西安等二线城市房地产市场已开始与经济现状正面对撞 [11]

电梯房市场现状 - 二三十层电梯房曾是中产家庭梦寐以求的居住象征，但如今房价较历史高位下跌超过30%，成交量锐减 [1][3] - 2025年一季度新房和二手房市场出现量价齐跌，电梯房首当其冲 [3] - 曹德旺2018年预言房产贬值，当前市场走势印证其观点 [1][3] 电梯房遇冷原因 高昂公摊面积 - 电梯房公摊面积通常达25%-30%，购买100平方米实际可用仅70-75平方米 [4] - 公摊部分需额外支付十几万至几十万元，且需承担物业费、取暖费等隐性成本 [4] - 公摊性价比远低于多层住宅，成为购房者主要顾虑之一 [4] 安全隐患 - 高层电梯房在火灾或地震时救援难度大，消防云梯仅覆盖17层以下 [5][6] - 数百户居民依赖狭窄楼梯逃生，安全系数显著低于多层住宅 [5] 出行不便 - 电梯老化、检修频繁导致运行效率下降，高峰期拥堵严重 [8][10] - 每层4-6户共用两部电梯，高峰时段需提前十几分钟出门 [10] 电梯房未来趋势 - 老旧电梯房拆迁成本过高，政府通常不予拆迁，仅能小修小补维持 [11] - 维修基金耗尽后业主需分担高昂费用，经济条件好的居民逐渐搬离 [11] - 剩余无力搬迁居民和租客可能导致电梯房沦为"贫民窟" [11]

管理层变动 - 越秀服务和越秀房托同时更换总裁，江国雄获委任为两家公司的董事会主席及多个委员会成员 [2] - 江国雄自2020年11月起先后担任越秀地产华中区域和西南区域公司董事长、总经理，2024年12月晋升为越秀地产执行董事及联席总经理 [2][3] - 林德良辞任越秀房托董事会主席兼行政总裁，将专注于业务策略方面 [3] - 越秀房托执行董事区海晶晋升为行政总裁，并担任多个委员会成员 [4] 业绩表现 - 2024年越秀房托总收入20.32亿元，同比下降2.7%，主要因写字楼收入下降4.5%至11.50亿元 [5] - 越秀房托物业收入净额14.4亿元，同比减少2.1%，除税后亏损3.4亿元，较2023年亏损395.5万元大幅扩大 [5] - 2024年越秀服务总收入38.68亿元，同比增长20%，但净利润下降27.5%至3.53亿元，毛利率下跌3.3个百分点至23.3% [5] - 越秀服务净利润下降主要因计提2.37亿元商誉减值，剔除后核心净利润5.12亿元，同比增长5.1% [5] 业务挑战与目标 - 江国雄曾提出越秀华中区域公司"十四五"末销售额目标350亿元，其中武汉贡献超一半，但2024年中西区域销售额仅195.97亿元，武汉贡献24.08亿元 [3] - 江国雄2024年4月起担任越秀地产商业板块董事长，越秀房托和越秀服务均涉及商业管理业务 [3] - 房地产市场基本面承压，商业和物业板块行业情况未扭转，带领商业板块走出低谷是新管理层主要挑战 [1][6]

公司上市动态 - 宏业基于4月28日向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，招商证券国际为独家保荐人 [1] - 公司曾于2021年6月申请深主板上市，历经IPO核准制和注册制改革，2023年12月提交注册但最终被"中止"，耗时三年多未能完成挂牌 [1] 公司业务概况 - 公司是华南地区提供岩土工程服务的企业，拥有超过22年经验，具备地基基础工程专业承包一级资质及多项二级/乙级资质 [1] - 按2024年营收计，公司是华南地区最大的非国有岩土工程企业，市场份额1.9%，持有一级注册造价工程师和建造师资质人员50人（占员工总数11.2%） [2] 财务表现 - 2022-2024财年收入连续下降：12.28亿元→11.12亿元→10.11亿元，但同期利润增长：4747.8万元→5667.6万元→7567.1万元 [2] - 毛利率持续提升：15.5%（2022）→18.9%（2023）→23.7%（2024），主要因销售成本（尤其是直接材料）下降及亏损项目减少 [3][4] - 经营现金流波动：-9408.6万元（2022）→1.13亿元（2023）→1.55亿元（2024），年末现金及等价物：3482.9万元→9797.7万元→2921.4万元 [4][5] 客户与应收账款 - 五大客户贡献营收占比高，贸易应收款项及票据：5.97亿元（2022）→7.0亿元（2023）→8.84亿元（2024），占总资产33.4%→34.7%→43.8% [5] - 应收款项平均周转天数持续增加：174天（2022）→213天（2023）→286天（2024），减值拨备占比约18% [5] - 金融资产及合约资产减值亏损：3050万元（2022）→2720万元（2023）→2570万元（2024），主要因房地产客户违约 [6] 行业环境 - 建筑行业整体下行，房地产新开工/施工/竣工/销售面积均负增长，传导至地基工程需求减少 [7] - 预计2025年商品房销售面积同比下降约6%，房地产行业仍处筑底阶段，基建和制造业增长无法完全弥补房地产下滑缺口 [8] - 行业竞争加剧，生产力过剩导致内卷，公司业务高度集中于华南地区（深圳占比超70%），相比全国化布局同行规模扩张难度大 [8][9] 区域扩张挑战 - 公司缺乏其他区域实际业务经验，扩展需累积当地经验并面临区域同行竞争，短期内难以见效 [9] - 资金实力不足限制全国展业能力，即使扩张也面临与当地同行竞争压力 [9]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 保利发展作为房地产行业龙头央企，经营稳健，融资渠道畅通，估值有望逐步修复。考虑到房地产市场下行影响销售和结转规模，维持2025 - 2026年归母净利润预测，新增2027年预测 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年营收3116.7亿元，同比下降10.1%；归母净利润50.0亿元，同比下降58.6% [8] - 2024年房地产销售业务毛利率同比下降2.5pct至13.9%；投资收益同比下降19.1%至17.9亿元；计提信用减值损失/资产减值损失分别为 - 6.7亿元/-50.6亿元 [8] - 2024年有息负债规模同比压降54亿元至3488亿元，资产负债率同比下降2.2pct至74.3%，连续四年下降 [8] - 2024年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿元，占比达21.6%；新增有息负债综合成本下降22bp至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46bp至3.1% [8] 销售情况 - 2024年实现销售面积1796.6万平方米，同比下降24.7%；销售额3230.3亿元，同比下降23.5%，销售额连续两年稳居行业第一 [8] - 2024年核心38城销售占比同比提升2pct至90%；核心38城销售市占率达7.1%，其中14个核心城市市占率超10%，16个城市连续3年位列TOP3梯队 [8] 土储情况 - 2024年新增全口径土地面积329万平方米，获取土地总地价683亿元，投资强度21.1%，权益地价602亿元，位居行业第二名 [8] - 2022 - 2024年，累计新增项目总地价约4000亿元，总货值约7350亿元，位居行业第一 [8] - 2024年核心38城投资额占比达99%，北上广一线城市的核心区域核心板块占比达74% [8] 盈利预测 - 维持2025 - 2026年归母净利润预测为55.2/65.5亿元，新增2027年归母净利润为74.8亿元，对应的EPS为0.46/0.55/0.62元，对应的PE为18.0X/15.2X/13.3X [8]