行业现象 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计入建筑面积的区域打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 一些城市新房得房率甚至达到130% [1] - 市场催生出一批高得房率的新规产品 今年上半年广州、深圳等城市的新规产品去化率较高 反映购房者对高得房率产品的青睐 [1] - 开发商衍生出更多偷面积的灰色操作 购房者盲目追求高得房率指标是对好房子标准的误读 [1] 政策规范 - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面对住宅项目建设、使用和维护作出规定 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2] 产品标准 - 真正的好房子应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 而非追求高赠送面积 [2] - 提升建筑质量、优化规划设计以及提高服务水平是提高居住舒适度和生活品质的关键因素 [2]

行业现象 - 部分新房项目将不计入建筑面积的阳台、露台、飘窗、夹层等区域面积打包算进套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市的新房得房率甚至达到130% [1] - 住宅得房率是套内建筑面积与房屋建筑面积的比率 由于公摊面积客观存在 通常情况下不可能超过100% [1] 政策影响 - 各地推出建筑工程容积率计算办法 对阳台面积、飘窗深度等标准进行调整 [1] - 市场逐步催生出一批高得房率的新规产品 [1] - 今年上半年广州、深圳等城市的新规产品去化率较高 [1] 行业标准 - 好房子产品不代表高赠送 应在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能、配套服务等方面下功夫 [2] - 《住宅项目规范》以安全、舒适、绿色、智慧为目标 在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面作出规定 [2] - 各地应加快出台地方实施版本 推动好房子建设进程持续加速 [2]

项目概况 - 北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目 采用预约看房模式并要求提供300万-500万元资产证明 [1][2] - 项目由葛洲坝于2021年12月以11.4亿元竞得 成交楼面价约2.8万元/平方米 [3] - 项目占地约1.3万平方米 地上建筑规模约4万平方米 总房源仅98套 [2][8] - 预计9月开盘10月交付 户型包括102平方米及130平方米三居室、160平方米四居室 限价10.66万元/平方米 [4] 区位优势 - 位于东三环与东四环之间 紧邻地铁7号线九龙山站和14号线平乐园站双轨道交通 [3] - 步行至合生汇仅12分钟 周边配备陈经纶帝景分校、北京第二实验小学、和睦家医院及朝阳医院等优质资源 [3] - 周边无在售新房 二手房挂牌价格区间为9.3万-12万元/平方米 [3] 产品设计 - 160平方米户型采用南向四面宽设计 客厅面宽4.55米 [6] - 居室层高达3.05米 超过"好房子"标准制定的3米要求 [9] - 楼体外立面使用铝板材质 与当前新房项目标准一致 [9] - 项目得房率最高为80% 低于近期新房90%的水平 [8] 配套设施 - 社区景观花园面积约5000平方米 其中园林绿化面积4300平方米 [8] - 设有长度63米的艺术长廊并配备卡座 但未实现风雨连廊贯通设计 [8] - 一层与二层打造为咖啡厅及休憩空间 弥补会所缺失 [9] - 未配备全屋智能功能 部分家电如烤箱洗碗机未纳入赠送范围 [9] 市场定位 - 160平方米户型单套总价不超过2000万元 在北京市场具有较好性价比 [4] - 现房销售模式可节省期房2-3年空档期租金成本 实现即买即住 [10] - 2025年前5个月现房销售面积1.3亿平方米 同比增长13.2% 占比升至35.6% [10] - 现房销售适合城市核心区体量不大的地块及资金实力雄厚的开发商 [11] 行业趋势 - 现房销售好于期房 未来5-10年内有望成为主流交房方式 [10][11] - 购房者对房屋质量关注度提升 现房销售可避免延期交房及烂尾风险 [11] - 位于核心区的地块即使产品存在调整 仍可凭借地段优势突破市场 [11]

土地供应概况 - 丰台区集中推介11宗共45公顷优质商品住宅用地，分布于花乡、南苑、长辛店等热点区域，其中9宗位于三环四环周边[1] - 所有地块均落实北京"好房子"标准，涵盖教育、医疗、交通等成熟配套，距离轨道站点约1公里[1] - 地块分为三种类型：5宗棚户区改造地块、5宗城中村改造地块和1宗一级开发地块[2] 地块区位及配套 - **棚户区改造地块**：岳各庄村地块位于西三环至西四环间，用地面积2.18公顷，建筑规模5.8万平方米，临近地铁10号线及规划11号线[3] - **城中村改造地块**：南苑地块位于南四环南侧，用地面积6.14公顷，建筑规模12.65万平方米，临近地铁19号线[4] - **一级开发地块**：分钟寺新村地块位于东南三环外，用地面积9.19公顷，建筑规模27万平方米（含住宅11.71万平方米）[4] 市场影响与竞争格局 - 丰台区在售新盘包括中海丰和叁號院、中建云境等，竞争激烈，但部分优质项目如中海丽金府（网签均价10.5-10.9万元/平方米）表现突出[6] - 专家建议降低拿地门槛与成本，优先推出小规模地块以缓解企业资金压力，优化大体量地块供地计划[6] - 新增供地将拓宽新房选择范围，提升住房供给质量，激活消费端活力[1][6]

政策引导 - 山西省、福建省、甘肃省加强部门统筹，明确推动"好房子"建设的重点工作和责任部门，加强政策、土地、金融、财税要素支撑 [1] - 山东将高品质住宅项目纳入绿色金融支持范围，鼓励银行对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持 [1] 技术支撑 - 江苏、浙江针对新建住房品质提升和改善发布技术导则 [2] - 湖北发布老房子改造成"好房子"的技术指引 [2] 科技赋能 - 广东、江西、河南围绕"好房子"建设开展科技攻关 [2] - 江西立项62项课题解决住宅隔声、房屋渗水、墙面空鼓等常见问题 [2] - 河南立项12个住房品质提升相关课题 [2] 产业体系 - 山东成立高品质住宅创新研究中心，为"好房子"建设提供智力支撑 [2] - 北京在新建保障性住房中实现住宅产业化、绿色建筑行动"两个100%"全覆盖 [2]

行业趋势与政策导向 - "好房子"概念首次写入2025年《政府工作报告》，提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的住宅标准，为城市人居升级指明路径 [3] - 国家版《住宅项目规范》于5月1日正式实施，对层高、隔音等作出强制规定，为"好房子"建设提出新标准 [4] - 住房和城乡建设部明确建"好房子"不等同于建"大房子""贵房子"，不同地区、面积、价位都应有不同的"好房子"标准 [22] 企业实践与产品标准 - 保利发展提出"好房子、好服务、好品牌"三结合理念，致力于提供品质与温度并重的优居体验 [9][12] - 融创中国强调"好房子"需具备高颜值、好户型、优品质，同时"好物业"是品牌延续和保值增值的关键因素 [13][16] - 金地集团总结"好房子"六大趋势："好审美、好户型、好配套、好景观、好物业、好性能" [17] - 越秀地产发布"4×4好产品理念"，围绕"品质、温度、智慧、成长"四大关键词，强调尊重城市差异和客户需求 [17][20] - 中建东孚建立"六不六防三省三要"体系，通过质量保障、安全性能、居住体验优化及健康人文关怀构建标准 [20] 成本控制与技术应用 - 中指研究院指出短期"好房子"标准会增加房企研发和建安成本，但长期可通过智能建造技术普及和供应链优化对冲压力 [23] - 保利发展通过多品牌性能比较选择性价比更优产品，如国产多功能水槽满足多样化使用场景 [23] - 越秀地产以越秀外滩樾项目为例，通过2000平方米下沉式会所和创新型"品字形"楼栋布局提升硬件品质 [23] - 中建东孚强调通过精细规划、高效管理和供应链全面优化实现降本增效 [23] 适老化设计与创新 - 《住宅项目规范》重点关注适老化及无障碍设计，包括套内空间地面高差、卫生间扶手设置等强制性要求 [24] - 金地集团研发"双钥匙户型"，在"两代同居"场景下为老人提供独立生活空间，实现"一碗汤的距离" [25][28] - 针对一线城市高房价现状，金地提出80平方米极小三房等集约型户型，配备三分离卫生间和独立更衣区等细节设计 [29] 行业发展展望 - 行业共识认为"好房子"建设将激发房企创新动力，推动新型建造技术及新材料新工艺应用，促进行业转型升级 [23] - 专家指出住房问题需要社会多主体介入，通过物质空间、社会空间和精神空间的三元互融，实现"好房子"到"好城市"的升级 [29]

佛山房地产市场动态 - 2025年1-5月佛山新房成交量达1.35万套，其中5月单月成交3816套，环比增长62%，创年内新高 [1] - 楼市升温受住建部新规刺激及人口增长推动，2024年佛山新增常住人口超8万人 [1] - 亚艺板块作为传统高端居住区土地供应稀缺，近十年新增住宅屈指可数 [6] 城发·文华公馆项目亮点 - 容积率2.5、绿化率超30%、建筑密度21%，户型使用率最高达107%（传统户型仅80%），阳台率30% [8] - 118㎡户型为禅城首个五开间朝南设计，南向面宽16米；138㎡户型采用270°全景落地飘窗 [8] - 项目获2025全国人居梦想"好房子"称号，超越住建部新国标层高、采光等要求 [7][10] 开发商实力与区位优势 - 佛山城发为市国资委直属国企，2024年位列佛山房企销售第8名，项目获WELL金奖等国际奖项 [4] - 项目选址亚艺湖板块核心，毗邻地铁2/3号线及季华路，周边集聚华英学校、三甲医院等优质资源 [6][10] - 采用双银LoW-E中空玻璃建材，配套国家一级资质物业，提供"交房即发证"服务 [4] 市场反响与未来预期 - 营销中心开放后吸引大批意向客户，成2025年佛山最受期待住宅项目之一 [6] - 环文华公园中央活力区加速建设"城市会客厅"，区域价值持续提升 [10] - 8月将开放超新规样板间，进一步展示革新设计理念 [11]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：建筑装饰行业、装修装饰行业 - 公司：亚厦股份、万安智能化系统集成业务公司、万恩、雅莎 纪要提到的核心观点和论据 亚厦股份经营情况 - 2025年上半年新签订单约40亿元，同比下降，反映行业调整期特征，政府和国企类客户占比42%，地产类33%，产业资本类24%，住宅市场占比28%表现突出[2][3][4] - 截至2025年前五个月，在手订单总额约120亿元，为全年增长奠定基础，长三角、大湾区和川渝地区是订单增长主要来源[2][6] - 经营性现金流改善，得益于注重订单质量和收款、选择信用好的区域市场，未来随着行业筑底和新蓝海市场出现将持续增长[2][9] - 应收账款构成与客户订单比例匹配，政府占比40%，地产30%，产业资本30%，通过筛选客户、提升业务质量和政府化债等降低风险[2][9] 亚厦股份发展方向 - 关注城市更新、旧改及优质企业扩张等增量市场，推进降本增效，关注新质生产力影响，公司管理层及地方政府推动相关举措提升新质生产力[2][7] 建筑装饰行业趋势 - 行业已完成出清，目前平稳但政策反应慢，需观察边际变化和新增量市场[3] - 出现新增量市场，如好房子标准出台，内装饰是重要分支，有望推动行业发展[8] - 未来将逐步向新加坡模式转变，政府托底保障公共利益，放开纯市场化部分，收储也是重要方面[4][16][17][18][19] 公司业务占比及趋势 - 2024年工装收入占比55.8%，幕墙收入占比34.23%，未来几年比例变化不大，可能逐步增加装配式技术[13] - 装配式装修业务占总收入1/10，比例增加明显，亚厦股份在该领域是龙头，有行业和产业标准及大量发明专利[4][12] 子公司业务情况 - 万安智能化系统集成业务向软件方向发展，探索智慧城市等领域，吸收AI技术嵌入产品体系，开展项目案例和样板建设[14] - 万恩和雅莎在建筑细分市场持续研发创新，认为建筑产业有刚性需求，期待业务形成共振[15][16] 其他重要但可能被忽略的内容 - 2025年亚厦股份优化市场布局，集中资源于长三角、大湾区和川渝地区，在内部管理上优化供应商结构等提升经营质量，回收现金流并采取法律手段确保应收款到位，降低融资成本和优化人员结构，财务状况显著改善[22] - 亚厦股份未来三至五年规划会根据国家政策调整，旧改、城市更新等领域是重点发展方向，有助于实现高质量利润增长[23]

建筑规划标准 - 市主城区高层建筑高度控制在54米以内(约18层) 住宅容积率不超过2.5 [1] - 县(市 区)中心城区新建多层住宅容积率控制在1.2以下 有效扩大楼间距改善采光 [1] - 首层架空层梁底净高不小于3米 提升公共空间舒适度 [1] 生活配套设施 - 住宅小区必须设置标准儿童游乐场和老年活动区 避开建筑阴影区 [1] - 健身步道每100米设置休息座椅 机动车位按1∶1.2配建 [1] - 100%预留电动车充电设施 主入口预留10米缓冲空间设专用停靠区 [1] 景观绿化设计 - 结合海绵城市建设理念提升防涝能力 快速路交叉口增设24小时口袋公园 [2] - 建设2.5米宽风雨连廊连接楼宇 建筑立面采用公建化设计提升城市形象 [2] 政策适用范围 - 适用于全市所有新建住房项目 改建小区可参照执行 [2] - 新规注重居住体验和生活便利性 体现"房子是用来住的"理念 [2]

建筑规划标准 - 市主城区高层建筑高度控制在54米以内（约18层），住宅容积率不超过2.5 [1] - 县(市、区)中心城区新建多层住宅容积率控制在1.2以下，以扩大楼间距并改善采光条件 [1] - 首层架空层梁底净高不应小于3米，提升公共空间舒适度 [1] 生活配套设施 - 住宅小区必须设置符合标准的儿童游乐场和老年活动区，且避开建筑阴影区 [1] - 小区健身步道每100米设置休息座椅，机动车位按1:1.2配建并100%预留电动车充电设施 [1] - 主入口预留10米缓冲空间，设置快递车、访客车专用停靠区以缓解拥堵 [1] 景观与城市设计 - 结合海绵城市建设理念提升小区防涝能力，快速路交叉口增设24小时开放口袋公园 [2] - 建设2.5米宽风雨连廊连接楼宇，实现雨天便利出行 [2] - 建筑立面采用公建化设计，强化城市整体形象 [2] 政策适用范围与影响 - 新规适用于全市新建住房项目，改建小区可参照执行 [2] - 政策聚焦居住体验与生活便利性，落地后将显著提升居民居住品质 [2]