董事会决议与交易概述 - 公司第十届董事会第三十三次会议于2025年12月5日以通讯表决方式召开，会议应到董事9人，实到9人，审议并通过了关于政府征收公司部分房屋建筑物的议案 [1] - 为配合南昌西湖区八一大道221、223号及东侧地块改造项目，公司同意与南昌市西湖区住房和城乡建设局及综合服务中心签署征收补偿协议，由政府征收公司位于西湖区八一大道和广场南路的部分房屋建筑物 [1][5] - 本次交易不构成关联交易及重大资产重组，且已获董事会审议通过，根据相关规定免于提交股东大会审议 [5][7] 交易标的与定价详情 - 本次被征收资产为公司位于西湖区八一大道和广场南路的部分房屋建筑物，房屋建筑面积为5,817.91平方米 [8][15] - 被征收资产所有权人为公司，资产权属清晰，不存在抵押、质押、诉讼或查封等限制转让的情况 [9] - 经评估与测绘，确定本次征收补偿总金额为15,701,858.74元（约1570.19万元） [1][6][10] - 补偿金额的构成包括：4处房屋经评估的市场价格为12,854,965元（约1285.50万元），7处房屋根据测绘及政策确定的重置价格为2,182,800元（约218.28万元），并在此基础上增加了相关搬迁补偿及奖励等项目 [10][12][13] 交易对公司的财务影响 - 本次征收事项预计将增加公司2025年度利润总额1547万元 [18] - 公司表示，对原有房屋人员和设备已做出相应转移安排，预计本次征收不会对公司的正常生产经营产生影响 [18] - 征收补偿系根据估价与测绘结果，结合地方征收补偿政策经协商达成，公司认为其符合公司及股东利益，不存在损害股东利益的情况 [14][18] 后续安排与协议 - 公司将与南昌市西湖区住房和城乡建设局及综合服务中心签署《南昌市国有土地上房屋征收补偿货币补偿协议书》与《房屋拆除补偿协议》 [5][15] - 协议规定征收补偿方式为货币补偿，总金额为15,701,858.74元，征收实施单位应在协议签订后按约定完成支付 [16] - 相关协议尚未签署，最终内容以各方实际签署的正式协议为准 [17] 股东大会通知 - 公司董事会决定于2025年12月23日召开2025年第三次临时股东大会 [21][22] - 股东大会将采用现场投票与网络投票相结合的方式，网络投票将通过上海证券交易所股东大会网络投票系统进行 [22][23] - 本次股东大会审议的议案已由公司第十届董事会第三十二次会议审议通过 [26]

旧城改造价值重塑 - 旧城改造加装电梯举措解决了老小区顶楼出行不便的问题 [3] - 改造后顶楼保留了采光和通风优势 提升了出租和出售的吸引力 [3] 学区房价值驱动 - 老小区地处市中心 周边环绕优质教育资源 吸引重视教育的家长 [5] - 以相对较低价格购买学区房被视为一笔划算的投资 [5] 投资回报与现金流 - 以上海33平米顶楼房产为例 总价165万元 月租金4200元 年租金收益超5万元 [6] - 租金回报率约为3% 远高于银行存款利率 为投资者提供稳定现金流 [6] 地理位置优势 - 多数老小区占据城市核心地段 交通便利且配套设施完善 [6] - 优越地理位置可大大缩短通勤时间 提升上班族生活品质 [6] 经济性与性价比 - 老小区公摊面积较小 仅为10-15% 远低于新建商品房的20-25% 购房者获得更多实际使用面积 [8] - 顶楼房价通常低于同一栋楼低楼层 对经济实力有限的刚需家庭具有高性价比 [8] - 部分投资者看中老小区潜在拆迁价值 低价购入等待未来收益 [8]

上海市四季度拆迁动态 - 进入四季度，上海拆迁有加速迹象 [1] - 长宁区等此前节奏较缓的区域也开始行动 [2][8] 长宁区拆迁与经济状况 - 长宁区2025年拆迁预算为4.46亿元，远低于徐汇区的510亿元 [2] - 2025年上半年长宁区GDP总量为1425亿元，排名全市第七，增速达5%，排名第六 [3][4] - 长宁区人均GDP仅次于黄浦区，是上海人均产出最高的区域之一 [3] - 长宁区约有24.6万平方米非成套房屋，其中天山路街道占19.1万平方米，近全区总量80% [5] 具体项目补偿方案 - 陆家嘴崂山二村项目评估均价为79217元/平方米 [6] - 项目提供综合平衡补助118.9万元/产，相当于多给15平方米 [6] - 使用权房换算系数为1.65，最高联动奖阶梯奖励达15万元/户 [6] 各区拆迁进展对比 - 黄浦区年初资金充足但动迁成果一般，四季度大幅推进可能性较低 [8] - 徐汇区动迁表现强劲，成果匹配年初预算，四季度在旧改气势和规划上领先 [8] - 虹口区动迁成果符合预算，四季度强调加快可持续城市更新 [9] - 杨浦区进展与预算匹配，明确对标徐汇赶超，计划将复兴岛打造成核爆点 [9] - 普陀区今年动迁动作少，但原拆原建失败小区已纳入动迁 [10] - 静安区是市中心七区中唯一宣布零星二级旧里动迁结束的区域，今年推进扎实 [10] 未来城市更新规划 - 郊区如大虹桥华漕诸翟村将于本月出征收公告，明年1月出示补偿标准细则 [8] - 根据《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，2026年将全面启动城中村整体改造，2027年全面完成小梁薄板房屋改造 [11]

项目概况 - 环南新村旧改地块是晋安区今年上半年实施的最大旧改项目，位于福州二环内，备受购房者及拆迁户关注 [1] - 项目回迁安置房于今年9月初通过晋安区发改局备案，备案名分别为“兰蕙郡、松梧郡” [1] - 整个环南片区旧改项目占地约212.66亩，涉及征收户数2871户，涉征建筑面积约27.97万平方米 [10] 项目规划与设计 - 兰蕙郡安置房项目占地49.51亩，规划10栋住宅，包括8栋27-33层高层住宅、1栋16层及1栋9层小高层 [3] - 社区容积率约4.26，规划住宅总户数1527户，户型涵盖45平及以下127套、45-90平841套、90-150平551套、150平以上8套 [4] - 项目配套少量商业约692平方米、物业用房及社区综合服务中心（含长者食堂）等 [3] - 松梧郡项目占地33.03亩，容积率≤4.67，计容商业面积≤1300平方米，限高100米以下 [6] - 兰蕙郡需配建社区综合服务中心建筑面积不少于1400平方米，由晋安区政府指定单位按9503元/平方米回购 [6] 基础设施与车位配比 - 社区共规划机动车位985个，其中地上146个，地下839个 [4] - 根据车位配建标准，住宅按户型面积配置0.3至1.0车位/户，商业及公共配套按面积配置相应车位，总计应配建976个，实际配建976个 [5] - 非机动车停车位总计1120个，其中地上810个，地下310个，电动自行车含充电设施占比50%共560辆 [5] 开发参与方 - 厦门国贸、建总、左海三家市属国企成功竞得3幅商品房地块容积率2.42-3.127 [12] - 知名建筑央企中建国际投资集团获得2幅安置房地块容积率4.26-4.67，并负责建设安置房 [9][12] 项目影响与意义 - 环南片区位于二环内，毗邻鼓楼区、福州火车站，属于城市门户形象区域，原有居民楼多为上世纪80-90年代老旧建筑，基础设施老化 [10] - 项目未来将建设商品房、安置房、商业、幼儿园及公园绿地等，随着地块完成出让，北二环将崛起一座约200亩居住新城 [10][14] - 项目将改善福州火车站周边城市面貌，提升片区生活配套水平 [14]

城市绿化与公园建设 - 拉萨团结公园全面开放成为新城市地标 [1] - 林芝市公园总数达25个 总面积约140万平方米 [9] - 计划新建13个口袋公园和15万平方米大型综合公园 实现300米见绿500米见园目标 [11] 防沙治沙与植树造林 - 阿里地区试种40多个树种 10多个能完全适应当地环境 [3] - 人工林面积达21.4万余亩 [5] - 计划3年内在重点区域植树造林10.34万亩 [5] 旧城改造与城市更新 - 昌都市2012年启动旧城改造 茶马广场从土坯房变为繁华商业区 [14] - 城市功能区按类规划 政治商业教育片区提质增效 [17] - 主干道全面亮化 夜间出行条件显著改善 [17] 生态环境指标提升 - 全区森林覆盖率提高至12.31% [20] - 城市绿地面积达9248公顷 较2020年末增加3115公顷 [22] - 城市人均公园绿地面积17.67平方米 [22] 城镇化与乡村建设 - 常住人口城镇化率近40% [20] - 建成800多个高原和美乡村 [20] - 基本实现道路沿线300米范围内口袋公园全覆盖 [9]

安置项目交付情况 - 莫邪塘沁轩 秋澜悦庭 秋望悦居三个安置房小区于8月15日前完成首批集中交房 涉及811户居民领取钥匙 [3] - 至8月底将完成望江地区最后一批1718户居民回迁安置 标志着跨越十年的民生工程收官 [3] - 三个小区提供20余种户型 面积区间73平方米至121平方米 配备完善交通与生活配套 [4] 社区规划与配套设施 - 秋澜悦庭小区10号楼规划为社区综合体 集成办公 文化活动 文体健身及社区康养等多功能服务 [4] - 项目毗邻K11购物艺术中心建设工地 钱学森学校及地铁等基础设施 显著提升生活便利性 [3][4] - 采用"现房提前安置"模式 通过样板房展示提前锁定房源 缩短安置周期超半年 [6] 城市更新进程 - 望江街道自2013年启动"三改一拆" 2015年开展大规模征迁改造 累计完成万余户居民安置 [6] - 区域从农居房集聚区转型为高端住宅与商务楼宇集群 成为现代化宜居新城 [6] - 街道设立一站式服务大厅与30人"安居管家"团队 提供全流程入住指导与高龄老人绿色通道 [6]

城市建设与改造 - 福州市高度重视城市建设，大力实施旧城改造、内河治理，推动城市品质不断提升 [1] - 2000年7月，福州市启动台江苍霞棚屋区改造工程，400天后完成改造，居民居住条件大大改善 [1] - 2021年9月，福州市对苍霞新城开展新一轮全方位改造提升，打造全民友好的邻里活动中心、幸福便民驿站、长者食堂、儿童梦想空间等多项设施 [1] 社区设施与服务 - 苍霞新城社区设有社工服务中心，开展职工子女暑托班教学互动 [3] - 社区内设有长者食堂，为居民提供午餐服务 [17] - 社区内设有党群共享空间，提供图书阅读服务 [19] 文化与旅游 - 苍霞新城与福州上下杭历史文化街区有机融合，成为有福之州、幸福之城的居住典范 [1] - 游客可参观"苍霞人家生活馆"，了解苍霞新城改造前的历史 [14][20] - 参观者可观看"焕新福州——福州棚屋区改造25周年摄影展" [15] 荣誉与成就 - 福州市苍霞新城老旧小区改造提升项目荣获2023年中国人居环境范例奖 [1]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：建筑装饰行业、装修装饰行业 - 公司：亚厦股份、万安智能化系统集成业务公司、万恩、雅莎 纪要提到的核心观点和论据 亚厦股份经营情况 - 2025年上半年新签订单约40亿元，同比下降，反映行业调整期特征，政府和国企类客户占比42%，地产类33%，产业资本类24%，住宅市场占比28%表现突出[2][3][4] - 截至2025年前五个月，在手订单总额约120亿元，为全年增长奠定基础，长三角、大湾区和川渝地区是订单增长主要来源[2][6] - 经营性现金流改善，得益于注重订单质量和收款、选择信用好的区域市场，未来随着行业筑底和新蓝海市场出现将持续增长[2][9] - 应收账款构成与客户订单比例匹配，政府占比40%，地产30%，产业资本30%，通过筛选客户、提升业务质量和政府化债等降低风险[2][9] 亚厦股份发展方向 - 关注城市更新、旧改及优质企业扩张等增量市场，推进降本增效，关注新质生产力影响，公司管理层及地方政府推动相关举措提升新质生产力[2][7] 建筑装饰行业趋势 - 行业已完成出清，目前平稳但政策反应慢，需观察边际变化和新增量市场[3] - 出现新增量市场，如好房子标准出台，内装饰是重要分支，有望推动行业发展[8] - 未来将逐步向新加坡模式转变，政府托底保障公共利益，放开纯市场化部分，收储也是重要方面[4][16][17][18][19] 公司业务占比及趋势 - 2024年工装收入占比55.8%，幕墙收入占比34.23%，未来几年比例变化不大，可能逐步增加装配式技术[13] - 装配式装修业务占总收入1/10，比例增加明显，亚厦股份在该领域是龙头，有行业和产业标准及大量发明专利[4][12] 子公司业务情况 - 万安智能化系统集成业务向软件方向发展，探索智慧城市等领域，吸收AI技术嵌入产品体系，开展项目案例和样板建设[14] - 万恩和雅莎在建筑细分市场持续研发创新，认为建筑产业有刚性需求，期待业务形成共振[15][16] 其他重要但可能被忽略的内容 - 2025年亚厦股份优化市场布局，集中资源于长三角、大湾区和川渝地区，在内部管理上优化供应商结构等提升经营质量，回收现金流并采取法律手段确保应收款到位，降低融资成本和优化人员结构，财务状况显著改善[22] - 亚厦股份未来三至五年规划会根据国家政策调整，旧改、城市更新等领域是重点发展方向，有助于实现高质量利润增长[23]

地块交易与拆迁补偿 - 上海徐汇区东安新村地块面积超过15万平方米，由上海地产集团以523.03亿元拍得，创下国内房地产总价最高"地王"纪录 [1][5] - 该地块拆迁涉及6000多户居民，平均每户获得近1000万元补偿款，总补偿金额约600亿元 [1][5] - 单套60平米房屋评估价约880万元，有58平米老房获得930万元补偿款的案例 [5] 地块区位与规划 - 东安新村位于上海内环徐汇区黄金地段，毗邻地铁东安路站和西岸金融城 [3] - 地块计划开发60万平方米建筑，其中商品住宅占比69.7%（41.83万平方米） [5] - 地块评估价区间为7.28-8万元/平方米，叠加奖励后补偿标准显著高于评估价 [5] 市场影响与房价预期 - 该地块成交价相当于2024年上海全年土地出让金1342亿元的40% [1] - 周边在售项目"绿城潮鸣东方"均价达19.5万元/平方米且为日光盘 [7] - 开发商土地+安置成本超千亿元，未来房价可能超过拆迁户承受能力 [7] 城市更新政策背景 - 2024年上海完成128万平方米中心城区改造，惠及5.8万户居民 [8] - 旧改政策既提升居民资产水平，又推动城市空间重构和经济发展 [8] - 专家建议加强保障房建设和土地拍卖规则优化以平衡发展需求 [10]