2024年房地产市场政策回顾 - 购房限制大幅放宽 除上海和深圳等一线城市核心区域外 中国绝大多数城市已全面放开限购 [2] - 金融政策持续宽松 银行房贷利率降至3.2%的历史低位 首付比例从30%降至15% [2] - 税收优惠措施出台 通过减免契税和增值税减轻购房家庭负担 [2] 2025年房地产市场五大趋势 商品房市场 - 现房销售模式将逐步取代期房预售 开发商需提升资金实力和项目质量 [4] - 房价延续"稳中有降"趋势 部分一线城市房价已出现显著下跌 如上海部分区域从10万元/平方米跌至6.5万元/平方米 跌幅超30% [8] 二手房市场 - 二手房挂牌量持续攀升 上海重庆成都超15万套 北京武汉广州南京超10万套 [4] - 二手房销售压力加剧 业主大幅降价求成交 反映市场接盘力量不足 [4] 保障性住房 - 国家计划五年内提供600万套保障性住房 2025年将加速建设和供应 [4] - 保障房入市将分流部分商品房市场需求 [4] 金融政策 - 房贷利率可能跌破3% 当前利率处于3.2-3.5%区间 下调旨在刺激刚需和改善性需求 [6]

政策要闻 - 中办、国办提出加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房，推动常住地提供基本公共服务，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度 [1] - 国常会强调构建房地产发展新模式，推进"好房子"建设，优化现有政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [1] 地方政策 - 北京计划打造全球首发中心，支持商圈、商街、商场改造升级，吸引全球优质品牌设立首店或旗舰店，培育本土定制品牌 [2] - 广州拟全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，推进城中村及老旧小区改造，2025年计划完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [3] - 成都出台商品房预售资金监管办法，要求开发商与监管部门、监管银行签订三方协议，确保资金专款专用，监管额度按楼栋交付所需测算 [3] 市场动态 - 北京5月CPI环比下降0.2%，其中食品价格下降0.3%，非食品价格下降0.2%，居住价格持平 [4] - 全国约90城（区）发布收购存量商品房作为保障性住房的公告，地方国资平台作为收购主体，优先收储中小户型、品质达标的存量房源 [5] 房企动态 - 华润置地5月在北京、南京及重庆收购3幅地块，总楼面面积约176489平方米，权益对价约59.4亿元 [6] - 万科出售7295.6万股A股库存股，成交均价6.57元/股，回笼资金4.79亿元以优化资产结构 [7] - 越秀集团任命陈强为董事长，接替退休的张招兴 [8] - 新城发展成功发行3亿美元境外债，票面利率11.88%，为近三年来首笔民营地产境外债券 [9] 销售业绩 - 招商蛇口1-5月累计签约销售金额671.46亿元，签约销售面积265.53万平方米 [10] - 中国金茂1-5月累计签约销售金额377.47亿元，签约销售面积174.62万平方米 [11] - 龙湖集团1-5月累计合同销售金额285.5亿元，合同销售面积209.5万平方米 [12] - 金地集团1-5月累计签约金额140.5亿元，同比下降52.36%，签约面积99.2万平方米，同比下降49.31% [12] - 远洋集团1-5月协议销售额104.2亿元，协议销售楼面面积62.38万平方米 [13] - 旭辉控股1-5月合同销售金额88.5亿元，合同销售面积87.97万平方米 [14] - 新城控股1-5月合同销售金额88.36亿元，同比下降55.27%，合同销售面积113.86万平方米，同比下降58.40% [14]

华润置地销售数据 - 5月总合同销售金额183.5亿元 同比减少11.4% 总合同销售建筑面积64.9万平 同比减少26.6% [1] - 前5月累计合同销售金额868.5亿元 同比减少6.3% 总合同销售建筑面积322.2万平 同比减少19.0% [1] 万科股票回购 - 通过集中竞价交易出售7295.6万股A股库存股 成交总额4.79亿元 均价6.57元/股 最高价6.72元/股 最低价6.48元/股 [1] 越秀集团人事变动 - 张招兴因退休不再担任党委书记及董事长职务 陈强接任党委书记、董事长等职务 陈强曾任广州城投等多家公司董事长 [2] 土储专项债发行 - 2025年新发土储专项债规模达1083.48亿元 涉及442个项目、24只专项债 [2] - 土储专项债资金用途占比7.75% 当前占比不高 未来或有提升空间 [2] 保障性住房政策 - 中办、国办提出加大保障性住房供给 引导社会力量运营长期租赁住房 推动常住地提供基本公共服务 [2] - 支持灵活就业人员参加住房公积金制度 推动农业转移人口享有同迁入地户籍人口同等权利 [2] 广州房地产政策调整 - 全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 [3] - 2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个 更新老旧电梯超9000台 完成城中村改造固定资产投资1000亿元 [3] - 优化住房公积金政策 支持提取公积金支付首付款同时申请贷款 优化租房提取措施 [3]

项目概况 - 锦官天府花园是成都市首个开工建设的配售型保障性住房项目 由成都城投集团开发建设 预计6月底开展预售 销售均价约15200元/平方米（精装交付含车位使用权）[1] - 项目占地54亩 容积率2.5 地上建筑面积10万平方米 规划建设13栋住宅共1034套房源 目前7栋已封顶 13栋均达预售进度[3] - 项目于2024年3月开工 采用3米层高加大面宽设计 实现"四明设计"（明厅、明卧、明厨、明卫）提升居住舒适度[3] 户型设计 - 提供三种户型：70平方米两室两厅一卫（288套） 90-95平方米三室两厅两卫（740套） 125平方米四室两厅两卫（6套）[3] - 所有户型均满足"好房子"物理参数标准 注重实用性与舒适性结合[3] 配套设施 - 每栋楼设置架空层 后期将打造共享空间 满足全龄段居民活动需求[4] - 项目选址天府新区中央法务区北区 交通便利（距6号线青岛路站700米） 30分钟可达金融城[6] - 周边教育资源丰富（开元幼儿园、香山小学、香山中学等） 医疗资源完善（天府新区人民医院新院区即将投运） 临近七里溪麓语公园[6] 建设标准 - 首批7个配售型保障房项目均按3米层高、全日照标准提升品质 采用公建化立面设计[6] - 引入智慧化设施打造"现代社区" 旨在为新市民、青年人等群体提供高品质居住体验[6] 申请流程 - 可通过"成都市住房保障服务平台"或"天府市民云"线上申请 也可通过街道办事处线下申请[8] - 资格确认后获"蓉宝有家"申请码（有效期1年） 需在到期前更新确认[8] 准入条件 - 申请人需具有当地户籍或符合《成都市人才分类目录》资格 且无自有产权住房及三年内无转移记录[9] - 未享受过各类政策性住房或已按规定腾退[9] - 配偶及未成年子女须作为共同申请人 其他亲属可自愿选择[10][11] 管理规则 - 实行分区保障 不得跨区购买（户籍/人才资格所在地限制）[12] - 实行封闭管理 禁止通过买卖、赠与等方式变更为商品住房流入市场[12]

行业规模排名 - 万科泊寓以196,600间开业规模位居榜首 龙湖冠寓以123,000间位列第二 魔方生活服务集团以84,154间排名第三 [1] - 开业规模榜TOP30企业累计开业房源量达133.2万间 较4月增加约0.4万间 [5] - 管理规模榜TOP30企业累计管理房源量达192.3万间 较4月增加约2.6万间 [6] - 万科泊寓以275,400间管理规模位列第一 龙湖冠寓以164,000间排名第二 美寓以133,060间升至第三 [3] 企业分类表现 - 开业榜TOP30中房企系企业11家 地方国企系9家 创业系5家 酒店系3家 中介系和金融系各1家 [5] - 创业系开业规模较上月增加0.1万间至25.8万间 地方国企系增加0.3万间至25.3万间 酒店系增加0.03万间至15.1万间 房企系减少0.05万间至60.6万间 [5][6] - 管理规模方面房企系增加2.5万间至91.4万间 创业系增加0.1万间至34.7万间 [7] 企业动态 - 海南文昌国际航天城一期人才公寓交付471间 长沙临港泊寓推出91套精品房源 [9] - 上海西部乐巢·智和苑供应1,156套保租房 武汉恒隆广场服务式公寓开设60间客房 [9][10] - 武汉之寓·未来二期C区开放签约 提供70-110平米户型 西安希望里·奥体项目发布143套房源 [10] - 城投宽庭徐汇社区开业 推出546套30-79平米房源 合肥承寓·植悦书香社区提供50-118平米多元化户型 [10] - 港城领寓(泥城)项目一期竣工 提供1,194套保障性租赁用房 重庆建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪店开业528套公寓 [10] 业务拓展 - 新黄浦以2.15亿元收购北京昌平办公项目用于保障性住房 [13] - 杭州安居集团收购万科河语光年府75套存量商品房 总建筑面积4,152.3平方米 [13] - 合肥安居集团收购蜀山西宸原著项目138套房源 计划下半年投入运营 [13] - 万豪集团与苏州华贸中心合作打造大中华区首个万豪旅享家公寓 计划提供208间客房 [13] 融资动向 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日上涨30% 网下认购倍数216.91倍 公众认购倍数829.78倍 [17] - 中金厦门安居REIT扩募申请获受理 拟购入厦门岛内2,689套租赁住房 [17] - 华夏北京保障房REIT推进扩募 拟定向发售8.3-9.462亿元 [17] - 凯德投资设立50亿元境内母基金 预计贡献200亿元资产管理规模 [17] - 浙商银行发放0.37亿元住房租赁团体购房贷款 支持杭州安居集团收购存量房 [17] - 象屿地产11.5亿元住房租赁专项公司债券全额回售 [17] 政策动向 - 市场监管总局发布《城镇房屋租赁合同（示范文本）》 明确优先承租权等关键条款 [18] - 央行提出拓宽保障性住房再贷款使用范围 巩固房地产市场稳定 [18] - 中办国办支持利用存量低效用地建设保障性住房 [18] - 广东省支持收购存量商品房用作保障房 重庆市筹集保障性租赁住房29.2万套 [19][20][24] - 上海市扩大保障性租赁住房供给 重点向青年群体倾斜 [24] - 深圳市深汕合作区调整公租房租金至市场参考租金的30% [24] - 福建省推进"好房子"建设 目标2030年新建保障房全面达标 [24] - 山西省规定新建租赁住房以不超过70平方米户型为主体 [24] 市场运行 - 2025年5月全国50城住宅平均租金35.0元/平方米/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [27] - 50城中仅3个城市租金环比上涨 乌鲁木齐 天津 银川涨幅均低于0.1% [31] - 47个城市租金环比下跌 三亚跌幅最大达1.04% 15个城市跌幅在0.5%-1.0%之间 [31] 土地交易 - 2025年5月重点22城成交69宗涉宅用地 总体规划建筑面积486万平方米 [34] - 杭州成交规模78.5万平方米居首 长沙 南京 武汉 广州均超30万平方米 [34] - 宁波慈溪出让5.1万平方米保障性租赁住房用地 上海6宗地块配建0.5万平方米租赁住房 [34]

政策动态 - 中办、国办提出引导支持社会力量运营长期租赁住房，推动"一城一策"制定常住地公共服务实施办法，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度 [1] - 江苏省实施城中村改造5.6万户，推进房票安置及住房"以旧换新"，允许专项债券支持收购存量商品房用于保障性住房 [2] - 江苏省加大租房提取住房公积金支持力度，允许购房人父母、子女提取公积金付首付款，提高贷款额度优化贷款条件 [2] 企业融资 - 建发房产成功发行16亿元中期票据，发行利率2.73%，期限3+3年，显示市场对其财务状况与发展前景的认可 [3] 企业战略 - 首开股份终止转让首开瑞泰100%股权及债权，反映公司对商业管理板块战略价值重估及审慎处置态度 [4] 土地市场 - 福州市将拍卖20幅地块，总面积511.28亩，总起拍价130.41亿元，涵盖住宅、商服等多种用途 [5] - 福州市首次在一天内举行两轮土拍，部分地块位于核心区位，有望刺激土地市场活跃度 [5]

大公司动态 - 志特新材全资子公司签订8350万马来西亚林吉特（约1.42亿元人民币）海外基建分包合同，占公司2024年营业总收入的5.61% [1] - 广汽埃安法定代表人及董事长变更为閤先庆，接替冯兴亚职务 [2] - 联合利华中国公司法定代表人及董事长变更为ROLAND POLAROID HUTABARAT，接替钟兆民 [4] - 转转集团开设国内首家3000平方米二手多品类循环仓店"超级转转"，涵盖箱包、服饰、数码等品类 [5] - 格林美赴港上市工作有序推进中 [6] - 赣锋锂业在重庆成立注册资本500万元的储能科技公司，聚焦新能源设备及电池业务 [9] 资本市场动向 - 南向资金净买入7.17亿港元，信达生物获11.25亿港元净买入，美团-W与理想汽车-W分别获10.46亿和4.52亿港元净买入 [3] - 杭州卜蜂食力完成天使轮融资，资金用于AI智能美食机供应链建设 [12] - 合肥安安信息完成1000万元天使轮融资，资金用于技术研发与团队扩充 [13] 消费与零售 - 挪瓦咖啡入驻罗森便利店合肥门店，推出买一送一及咖啡周卡促销活动 [3] - 京东注册多枚"京东旅行"商标，启动酒旅业务并以"无捆绑"机票和酒店补贴为卖点 [10] - 淘宝直播追加20亿元定金红包活动，用户每日最高可领600元 [11] 行业并购与技术 - 欧莱雅集团收购英国护肤品牌Medik8多数股权，Inflexion保留少数股权 [7] - 智象未来探索3D与2D结合技术突破视频生成领域的"复制困境"，构建商业生态闭环 [8] - 小猿学练机牵头制定国内首个学练机护眼技术行业标准 [14] 政策与战略 - 北京市鼓励老字号与IP跨界合作，推动国潮品牌发展并支持免税店销售国产商品 [15][16] - 中办、国办提出加大保障性住房供给，支持社会力量运营长期租赁住房 [18] - 国雄资本董事长姚尚坤表示将重点布局AI场景化应用，倡导全程赋能科学家创业模式 [17]

特朗普钢铝关税政策 - 美国总统特朗普宣布将进口钢铁关税从25%提高至50%，6月4日起生效 [2] - 该政策是"美国优先"贸易政策的重要一环，旨在通过高贸易壁垒迫使制造业回流美国 [2] - 欧盟、加拿大、澳大利亚等多国表示强烈反对，认为会增加消费者和企业成本 [3] - 韩国和印度等亚洲国家也采取紧急会议等措施应对 [3] 对全球钢铝产业链影响 - 黄金价格因避险情绪暴涨突破3400美元/盎司 [2] - 3月生效的25%钢铝关税已使美国钢铁和铝进口成本增加220亿美元 [4] - 50%关税将使美国从汽车到建筑等行业面临原材料成本急剧攀升 [4] - 全球钢铁和铝供应链遭受"外科手术式"精准打击 [2] 对中国钢铝行业影响 - 中国作为最大钢铁和铝生产国承受重压，50%关税无异于伤口撒盐 [5] - 直接出口美国份额已缩减，但高端产品仍有一定需求 [5] - 50%关税可能切断剩余贸易通道，对美订单将瞬间蒸发 [5] - 国内钢铁产业深陷内需疲软、产能过剩、价格阴跌的恶性循环 [5] - 螺纹钢等主要钢材价格连续多月低位徘徊，部分跌破生产成本线 [6] - 中小钢厂和独立轧钢厂已处于微利甚至亏损经营状态 [6] 中国铝产业现状 - 受益于新能源汽车、光伏等新兴领域需求支撑 [7] - 面临高电价和氧化铝等原料成本持续高位的挤压 [7] - 50%关税会重创部分铝材对美出口 [7] - 全球贸易紧张可能间接削弱铝的终端需求 [7] 应对措施建议 - 短期内需稳定市场预期，财政政策向新基建、新能源等领域倾斜 [7] - 化解产能过剩，严格执行环保、能耗等标准清退落后产能 [7] - 联合欧盟、加拿大等贸易伙伴在WTO框架内发起联合诉讼 [8] - 推进"一带一路"深化落实，加强与发展中国家产能合作 [8] - 产业需向高端化发展，攻克超高强度汽车板等关键材料 [8] - 大型钢铝集团应"走出去"在目标市场建设生产基地 [9] - 极致化成本管控与效率提升是生存基本功 [9] 行业前景 - 行业深度洗牌已不可避免，但危局蕴藏转机 [9] - 高端化、绿色化、智能化升级路线逐渐清晰 [9] - 特朗普关税战争成功率不高，但市场冲击和警示作用显现 [9]

住房公积金贷款与提取 - 2024年全国发放住房公积金个人住房贷款23056万笔，发放金额1304307亿元，其中首套住房贷款占比8686% [1] - 租赁住房提取金额272057亿元，同比增长3393%，提取人数225744万人，同比增长2228% [2][3] - 支持老旧小区改造提取2043亿元用于加装电梯等自住住房改造，惠及653万人 [2] - 异地贷款发放2130万笔、111964亿元，累计发放异地贷款19183万笔、756241亿元 [2] 保障性住房支持 - 2024年提取公租房建设补充资金占当年分配增值收益的7694%，累计提供补充资金871809亿元 [2] - 国家推动个人住房公积金贷款利率下调025个百分点，优化提取政策支持购房首付款支付 [3] - 印发《住房公积金支持缴存人租房提取经验做法清单》，重点支持新市民、青年人租房安居 [3] 灵活就业人员试点 - 2024年新增沈阳、银川、淄博等23个试点城市，累计试点城市超100万名灵活就业人员缴存 [4] - 试点城市中24万人已使用住房公积金租房或购房，配套政策聚焦灵活就业人员需求 [4] - 试点工作与新型城镇化、扩大内需战略结合，完善缴存使用协议及风险防控指引 [4]

深圳保障性住房政策调整 - 深圳住建局发布两份征求意见稿，明确配售型保障房（配保房）将封闭流转，永远不能转化为红本商品房，杜绝套利行为 [1] - 配保房定位纯粹保障属性，面向住房困难的工薪群体，是三类保障房中唯一的可售类型 [1] - 深圳保障房体系分为公租房（深户居民）、保租房（新市民/人才）、配保房（工薪群体）三类 [1] 现有政策性住房市场情况 - 当前深圳在售政策性住房包括安居房、人才房和共有产权房，其中共有产权房仅有三个楼盘且快速售罄 [1] - 安居房历史最长，最早项目富通永福苑2012年推出，售价6467元/平方米，首批吸引上万家庭申请 [1] - 安居房和人才房以市场价5-6折销售，10年后可补差价转为商品房，近年大量供应冲击商品房市场 [2] 配保房政策细节 - 配保房户型严格限制在70平方米以下，禁止变更为商品住房 [2] - 允许在符合条件的群体中流转或由政府回购（按年限折价），具有一定商品属性但流动性受限 [2] - 政策参考新加坡模式，封闭流转下价格仍可能随商品房市场波动 [2] 政策影响分析 - 配保房大幅降低购房总价，提升租金回报率，改善中低收入群体居住稳定性 [3] - 现有3万多套安居房/人才房将逐步转化为商品房，而配保房将成为永久性保障房源蓄水池 [3] - 政策切断保障房与商品房的转化通道，长期将增加纯保障性住房存量 [3]