核心财务表现 - 2025年上半年营业收入3153亿元同比减少1.2% 归母净利润8.4亿元同比减少29.9% [1] - 扣非归母净利润6.7亿元同比减少20.4% [1] - 家居商场业务亏损5.9亿元主因租金增长未达预期及投资性房地产公允价值下降与减值准备超21亿元 [1] 分业务业绩表现 - 房地产业务营收441亿元同比减少13.8% 归母净利润0.1亿元同比减少1.4亿元 [1] - 供应链运营业务营收2678亿元同比增长1.6% 归母净利润14.2亿元同比基本持平 [1] - 家居商场业务营收33.4亿元同比降低21% [1] 房地产业务明细 - 建发房产贡献归母净利润5.2亿元 联发集团亏损5.1亿元 [1] - 计提存货跌价准备合计6.1亿元（建发房产3.8亿元 联发集团2.3亿元） [1] - 房地产业务毛利率13.3%同比提升0.2个百分点 [1] 房地产销售与投资 - 全口径销售金额829.4亿元同比增长11.7% [2] - 建发房产销售额708.3亿元同比增长7.3% 联发集团销售额134.1亿元同比增长29.2% [2] - 拿地金额582.4亿元同比增长50.3% 一二级城市投资占比超96% [2] 土地储备状况 - 权益口径土储货值2468亿元 一二级城市占比83%较上年末提升3.5个百分点 [2] - 新增拿地货值超1120亿元 权益货值超910亿元 [2] - 拿地力度70.2%同比提升18个百分点 [2] 供应链业务表现 - 大宗商品经营货量约1.03亿吨 钢材经营货量超3600万吨同比增长10% [3] - 农产品经营货量近1700万吨同比增长6% [3] - 海外业务规模超57亿美元同比增长约10% [3] 分季度供应链业绩 - 2025年Q1供应链归母净利润8.5亿元同比增长9.7% [3] - 2025年Q2供应链归母净利润5.7亿元同比减少11.8% [3]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][5] 核心观点 - 中国金茂2025年上半年销售金额533亿元、同比+19.8%，显著优于50家主流房企平均-18%的表现，行业排名第9 [5] - 2025年上半年拿地金额492亿元、同比+1064%，拿地强度（拿地/销售金额比）高达92%，且北京上海占比66% [5] - 融资成本持续优化，2025年上半年境内外新增融资平均成本2.70%、较2024年底下降69个基点 [5] - 公司背靠中化集团，获得256亿元资金支持，并通过新产品系重塑好房子标杆 [5] 财务表现 - 2025年上半年营业收入251亿元、同比+14.3%，归母净利润（扣永续债利息后）7.6亿元、同比-22.3% [5] - 毛利率16.2%（同比-0.1个百分点）、归母净利率3.0%（同比-1.4个百分点），地产结算毛利率12%、同比+1个百分点 [5] - 三费费率13.0%、同比-1.1个百分点，其中销售费率和管理费率分别下降1.1和1.0个百分点，财务费率上升1.0个百分点 [5] - 2025年预测归母净利润7.38亿元（同比+5.2%），2026年预测7.92亿元（同比+7.3%），2027年预测8.69亿元（同比+9.7%） [4][5] 业务运营 - 2025年上半年销售面积239万平（同比-2.7%），销售均价2.2万元/平（同比+23.1%） [5] - 未售货值约3,200亿元，一二线城市占比88% [5] - 2024年以来新项目首开认购兑现度132%、价格兑现度104%，全盘利润指标显著优化 [5] - 酒店收入7.8亿元（同比-12.3%），商写收入7.8亿元（同比-4.5%），合计同比-8.6% [5] 资本结构 - 2025年上半年末净负债率73.9%、同比下降8.0个百分点，现金短债比1.2倍、同比下降0.5倍 [5] - 有息负债余额1,233亿元、同比-4.7%，应付集团款项余额401亿元、较2024年末增加77% [5]

公司评级与目标价调整 - 摩根士丹利将绿城中国评级由增持下调至减持 [1] - 目标价由11.62港元降至8.55港元 [1] 公司盈利预期 - 2025至2027年盈利预测分别下调15%、35%及22% [1] - 盈利恢复至2022年下滑前水平所需时间比预期更长 [1] 公司经营策略影响 - 采取更平衡方法降低土地储备风险可能减缓明年房地产销售增长 [1] - 毛利率表现低于预期拖累盈利复苏 [1]

财务表现 - 营业收入944.96亿元，同比下降18.06% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损35.06亿元，上年同期盈利2.10亿元 [1] - 扣除非经常性损益的净利润亏损30.96亿元，上年同期盈利1.10亿元 [1] - 经营活动产生的现金流量净额亏损24.79亿元，较上年同期亏损52.18亿元有所收窄 [1] 房地产销售 - 合同销售金额339亿元，同比增长6.6% [1] - 住宅销售金额占比31%，商办占比69% [1] - 合同销售面积373万平方米，同比增长25.6% [1] - 住宅销售面积占比32%，商办占比68% [1] 大基建业务 - 在建项目总金额6282亿元 [1] - 房屋建设业务金额4333亿元，占比69% [1] - 基建工程金额1779亿元，占比28% [1]

核心观点 - 花旗对越秀地产持正面看法 维持买入评级 目标价由5.45港元上调至6.2港元 [1] 销售表现 - 上半年销售按年增长11% 完成全年目标的51% [1] - 在北京销售排名第一 广州排名第二 [1] - 在上海和杭州加快销售进度 [1] 土地储备与资产质量 - 补充高质量土地储备 [1] - 成功实现库存去化 [1] - 毛利率保持稳定 [1] 财务状况与股东回报 - 融资成本降至3.16% [1] - 信用评级展望获上调 [1] - 维持稳定的40%派息率政策 [1] 公司治理与战略 - 近期存在管理层变动情况 [1] - 集团整体战略保持一致性 [1]

行业投资评级 - 推荐（维持）[3] - 行业规模：股票家数257只（占比5.0%），总市值2936.5十亿元（占比3.0%），流通市值2768.2十亿元（占比3.1%）[3] - 行业指数表现：绝对表现1m/6m/12m分别为5.2%/8.6%/43.6%，相对表现分别为0.7%/1.9%/17.8%[5] 核心观点 - 增量项目扩表与存量项目缩表并存，新开工中期或呈W型底部震荡[1] - 7月新开工面积同比-15.4%（较上月减少6.0pct），开发投资同比-17.0%（较上月减少4.1pct），到位资金同比-15.8%（较上月减少6.1pct）[2] - 70城新房房价环比-0.31%（跌幅扩大0.04pct），二手房环比-0.55%（跌幅收窄0.06pct），结构上一线城市跌幅更大[10][11] - 板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间，重点关注高质量周转公司如招商蛇口、保利发展等[37] 销售数据 - 7月销售面积同比-7.8%（较上月减少2.4pct），销售金额同比-14.1%（较上月减少3.3pct）[13] - 1-7月累计销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，销售均价同比-2.6%[14] - 结构上存量项目去化较弱，但22年后拿地项目利润率及去化率逐步回升[6] 开发与投资 - 新开工同比-15.4%，预计下半年呈先升后降趋势，峰值接近正负零[2] - 竣工同比-29.4%（较上月减少27.6pct），26年下半年前或持续偏低[38] - 开发投资同比-17.0%，施工强度弱反映销售回款压力[2] 资金与房价 - 到位资金中个人按揭同比+7.2%（受利率下调带动），国内贷款同比-4.7%[66] - 70城新房房价环比下跌城市60个（增加4个），二线跌幅较大（-0.4%）[81] - 二手房房价一线环比-1.0%，二线/三线环比-0.5%[84] 投资建议 - 关注三条主线：资产负债表优化、信用溢价修复、困境反转[37] - 推荐高质量周转公司（招商蛇口、保利发展等）及区域聚焦房企（滨江集团、绿城中国等）[37] - 物业企业如华润万象生活、保利物业等因业绩稳定分红比例高值得关注[37]

2025年7月销售情况 - 2025年7月公司实现合同销售面积13.6万平方米，同比减少1%，环比6月增加47% [1] - 2025年7月公司合同销售金额16.9亿元，同比减少24%，环比6月增加16% [1] - 2025年1-7月公司累计合同销售面积74.2万平方米，同比增加3% [1] - 2025年1-7月公司累计合同销售金额111.8亿元，同比减少7% [1] 2025年7月新增土地情况 - 2025年7月公司无新增土地 [2] 旅游综合业务情况 - 公司暑期推出"夏浪狂欢节"活动，结合音乐节、创意玩水及热门IP打造沉浸式体验 [3] - 2025年7月公司旗下文旅企业接待游客788万人次，同比下降10%（受台风暴雨天气影响） [3] - 2025年1-7月公司旗下文旅企业累计接待游客4559万人次，同比增加1% [3]

2025年7月销售表现 - 协议销售额13.7亿元人民币 [1] - 协议销售楼面面积10.74万平方米 [1] - 协议销售均价每平方米1.28万元人民币 [1] 2025年1-7月累计销售表现 - 累计协议销售额147.4亿元人民币 [1] - 累计协议销售楼面面积95.64万平方米 [1] - 累计协议销售均价每平方米1.54万元人民币 [1]

销售业绩 - 2023年实现销售金额2460亿元 在26个城市排名前三 其中15个城市排名第一 销售回款率达到105.5% [1] - 2024年新开盘14个项目平均销售去化率超过80% 毛利率约为16% [1] - 通过直播自主获客实现年度认购金额67.5亿元 [1] 库存管理 - 年初已取证资源去化金额达1660亿元 去化比例超过60% [1] - 通过现房焕新行动实现年初现房销售352亿元 准现房销售556亿元 [1]

销售业绩表现 - 2025年7月单月签约销售金额达人民币84.6亿元 同比增长49.47% [1] - 2025年7月单月签约销售建筑面积约37.66万平方米 [1] - 截至2025年7月31日止7个月累计签约销售金额达人民币618.07亿元 同比增长23.12% [1] - 截至2025年7月31日止7个月累计签约销售建筑面积约277.05万平方米 [1] 项目构成情况 - 累计销售金额包含长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等8个城市运营项目成交金额 [1] 未签约储备 - 2025年7月31日已认购未签约物业销售金额共计人民币5.67亿元 [1]