政策调整内容 - 上海六部门联合发布房地产新政"沪六条" 涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税等6项措施 [1] - 自8月26日起符合条件居民家庭在上海外环外购房不限套数 成年单身人士按照居民家庭执行限购政策 [3] - 沪籍居民家庭和成年单身人士在外环外购房不限套数 在外环内限购2套住房 [4] - 非沪籍居民家庭和成年单身人士连续缴纳社保或个税满1年及以上可在上海外环外不限套数购房 连续缴纳满3年及以上可在上海外环内限购1套住房 [4] - 取消首套房和二套及以上住房的利率差异 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 [7] - 对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [8] 公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15% [5] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [5] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 [5] - 支持提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款 [5] - 支持公积金"又提又贷"操作方式 提取公积金作为首付款同时不影响公积金贷款额度 [6] 市场影响分析 - 外环外区域库存占比达到80%（按套数统计） 而目前外环外区域成交占比约60% [5] - 7月份上海商品住宅成交2799套 环比下跌38.6% 成交均价为77851元/平方米环比波动较小 [9] - 今年以来截至8月23日上海新房市场总成交29729套 其中外环外区域成交18018套占比60.6% [9] - 二手房市场总成交127065套 其中外环外区域成交64773套占比51.0% [9] - 新政将促进外环外新房迎来销售高峰 同时促进外环外二手房交易保持价格稳定 [5] - 政策有助于提振市场预期 加快住房需求释放 体现一线城市调控政策的精准性 [5] 行业专家观点 - 新政可加快外围市场去化 适宜购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者 [5] - 取消首套和二套利率差异能够降低改善群体及资产配置需求的还贷压力 刚需项目95%以上需要银行按揭贷款 [8] - 多套房产家庭中的高端项目对银行按揭贷款利率依赖度超过50% [8] - 政策将产生"量提升、价更稳"的积极效应 促进住房消费需求释放 [9] - 当前购房政策属于历史上最为宽松时期 购房最佳窗口期开启 [10]

政策调整内容 - 上海发布房地产新政涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整 自2025年8月26日起施行 [1] - 限购政策大调整：沪籍居民家庭及符合条件非沪籍居民家庭外环外购房不限套数 成年单身按家庭执行限购政策 [2] - 房贷利率不再区分首套和二套 二套房贷款利率由3.45%降至3.05% [5][6] - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房的公积金最高贷款额度上浮15% 允许提取公积金支付新建商品住房首付款 [6] - 非本市户籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [6] 市场影响分析 - 政策出台后开发商和中介迅速行动 新盘推出"今夜不打烊"等促销活动 [1] - 外环外不限购政策有望释放购买力 缓解该区域库存去化压力 目前外环外新房库存去化仍面临考验 [2][10] - 单身视同家庭政策直接增加房票 非沪籍单身人士新增新房购买资格 沪籍单身人士可新增1套购房资格 [2][3] - 以100万贷款30年期计算 二套房月供从4463元降至4243元 减少220元 还款总额从161万元降至153万元 [6][7] - 公积金"既提又贷"政策降低首付款筹集压力和时间 二星级绿色建筑占比约60%政策惠及面大 [6] 市场现状背景 - 上海上半年一二手住房累计成交1311万平方米 为2022年以来同期最高 同比增加17% [8] - 1-7月新房价格指数环比累计上涨5.8% 其中3月、4月、6月、7月涨幅位居全国首位 [8] - 市场分化明显：核心地段出现"日光盘" 而外环外去化压力大 1-6月认筹率低于50%的楼盘占比46% [9][10] - 外环外是成交主力：新房外环外销售18018套占比60% 二手房外环外成交64773套占比51% [10] - 7月二手房成交约1.85万套 市场处于季节性低谷 价格持续修复中 [9] 行业预期 - 政策组合拳将进一步促进上海房地产市场复苏 "金九银十"传统销售季成色可期 [1][10] - 当前购房政策属历史最宽松 购房最佳窗口期已开启 [10] - 北京上海先后优化政策后 深圳跟进概率增强 有助于市场止跌回稳 [10]

外国投资者购房趋势 - 2023年外国人在韩购房所有权转移登记达1.75万人 同比增长11.9% [1][4] - 首都圈外国人住房交易量持续增长 2022年4568套→2023年6363套→2024年1-4月4169件登记 [4] - 热门投资区域包括京畿道 江南三区(江南/瑞草/松坡) 仁川市及忠清南北道 [5] 韩国政府调控政策 - 8月26日起实施首尔/京畿道23市郡/仁川7区为"外国人土地交易许可区" 购6㎡以上住宅需政府事前批准 [2] - 新规要求获准后4个月内入住且实际居住至少两年 违者最高处房价10%罚款 [2] - 同步加强海外资金来源审查 对疑似洗钱交易通报他国税务机关 [6] 楼市价格波动情况 - 首尔房价2024年7月环比上涨0.76% 创近四年最大涨幅 [8] - 2023年共同住宅公示价格同比下降18.63% 首尔部分区域跌幅达40% 成交量暴跌70% [7] - 2024年上半年首都圈住宅均价较2023年底上涨0.1% 其中首尔上涨0.39% [8] 政策出台背景 - 外国人通过海外贷款或现金全额支付规避本国人6亿韩元(约318万人民币)贷款限额 [6] - 2020-2021年房价最大涨幅超40% 首尔部分区域涨50% 2022年加息后进入调整期 [7] - 当前首尔与非首都地区房价差距持续扩大 [9]

监管政策影响 - 韩国政府实施高强度贷款限制措施 要求银行下半年个人贷款总量削减至原目标的一半[1] - 商业银行收紧贷款标准导致低信用群体被排除在正规金融体系之外[1] - 去年有6.1万人转向非法借贷市场[1] 贷款余额变化 - 五大商业银行8月7日个人贷款余额达760.8845万亿韩元 较7月底增加1.9111万亿韩元[1] - 住房抵押贷款余额一周内增加5796亿韩元[1] - 信用贷款余额一周内增加1.0693万亿韩元[1] 行业趋势预测 - 8月以来个人贷款余额增速再度加快[1] - 若趋势持续 本月个人贷款增量或创去年8月以来最高纪录[1] - 借款人平均信用评分创历史新高[1]

房地产市场政策与价格动态 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅较上月收窄0.3个百分点 [1] - 二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2%，降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [1] - 海南省提出通过专项债和公积金增值收益支持收购存量商品房转为保障性住房、公共租赁住房及保障性租赁住房 [2] 地方政府去库存措施 - 海南省明确允许商服用地"商改住"和商办用房转安租房、租赁住房 [2] - 鼓励商品住房去化期高的市县在城市更新中优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 [2] 企业融资与担保动态 - 万科控股子公司东莞万纬供应链申请9550万元15年期贷款，由上海万纬粤莞供应链以其持有的东莞万纬100%股权提供质押担保 [3] - 该担保事项在万科1500亿元年度担保授权额度内，已获转授权高管审批 [3] 房企销售与财务表现 - 富力地产7月销售额10.3亿元，销售面积约8.48万平方米 [4] - 华发股份上半年营业收入381.99亿元，同比增加53.46% [5] - 华发股份净利润7.59亿元，较上年同期减少9.77亿元（降幅56.29%），归母净利润1.72亿元，同比减少10.93亿元（降幅86.41%） [5]

供给端政策优化 - 加大专项债和公积金增值收益等资金支持力度 鼓励地方政府收购存量商品房用于保障性住房、公共租赁住房和保障性租赁住房 [1] - 明确商服用地"商改住"和商办用房转安居房、租赁住房的政策支持 扩大政策知晓面 [1] - 鼓励商品住房去化期高的市县在城市更新中优先采用房票安置或"以购代建"方式安置 [1] 需求端政策调整 - 取消海南省普通住宅和非普通住宅标准 落实房地产市场平稳健康发展税收政策 [2] - 支持多孩家庭购房 商业贷款购房时家庭拥有套数认定核减一套 银行业金融机构按核减后标准执行信贷政策 [2] - 支持居民改善住房条件 同一市县出售自有住房后一年内购买新建商品住房可享受个人所得税退税优惠 [2] 人才住房支持措施 - 引进人才已享受各市县专项购房补贴政策后可继续申领引进人才购房补贴 [2] - 对租赁保障性租赁住房的引进人才给予住房租赁补贴 [2]

政策转向 - 限购全面松绑 二线城市同步放宽落户条件 一线城市优化认房认贷政策和非户籍购房门槛 [3] - 首付比例创历史新低 首套房降至15% 二套房相应下调 商业贷款认定区域缩小至区县 [3] - 房贷利率跌至十年谷底 5年期以上LPR降至3.50% 公积金首贷利率低至2.60% 100万元30年期贷款月供比三年前减少近2000元 利息总额节省70万元以上 [3] 税收优惠 - 契税优惠力度空前加大 140平方米以下住房契税优惠比例提高至1% 北上广深第二套房纳入优惠范围 [3] - 满两年住房交易免征增值税 不再区分普通和非普通住宅 新政首月实现减税116.9亿元 其中契税优惠新增65亿元 [3] 库存化解 - 4.4万亿专项债重点注入保障房收购与城中村改造 开辟去库存新通道 [4] - 地方政府批量收购一二线城市90平方米以下次新房 转化为保障房和青年公寓 [4] - 全国商品房待售面积达天文数字 70%以上积压在三四线城市 [3] 市场分化 - 一线城市复苏节奏领先 三线城市复苏相对迟缓 [6] - 库存去化周期形成剪刀差 一线城市去化周期小幅上升 三线城市大幅增加 [6] - 产品结构加速分化 大户型房产成交占比明显上升 [6] 行业转型 - 居住品质36条硬标准出台 对层高、采光通风、隔音提出更高要求 符合新规二手房转手溢价率高出市场均价约15% [6] - 现房销售试点扩大 开发商靠图纸融资卖房模式走向终结 [6] - 行业洗牌加速 强者通吃时代到来 [6] 城市更新 - 2025年下半年启动城市焕新2.0计划 对2000年前建成的老旧小区进行大规模改造 [5] - 改造不再仅是物理空间更新 更是社区功能重塑 上海虹口区将废弃工厂改造为社区托育中心 [5] 发展逻辑转变 - 城镇化增速从2015年1.2%骤降至2024年0.5% [3] - 城市发展从拓荒转向深耕 房地产政策逻辑发生根本性转变 [4] - 政策核心思路从控制需求转向化解库存 从规模扩张转向高质量发展 [3]

2025年，中国房地产市场经历了一场深刻的变革。 长期以来持续高涨的房价和日益严峻的市场风险，最终迫使政府在8月实施了一系列史无前例的政策大转 弯，其根本原因在于严重的供需失衡以及房地产行业的系统性风险。 首先，限购政策全面松绑。 成都、西安、杭州等热门二线城市彻底取消了买房限制，并同步放宽落户条件以吸引更多购房者。 北京、上海等一线城市也大 幅放宽了限购政策，例如北京优化了"认房认贷"的范围。 其次，买房门槛大幅降低。 多个城市将首套房首付比例降至20%以下，二套房首付比例也相应下调；重庆、长沙等地还缩小了商业贷款的认定区域。 与此 同时，房贷利率创下历史新低：5年期以上LPR降至3.50%，公积金首贷利率更是低至2.60%，为购房者节省了巨额成本。 数据显示，截至2025年6月，全国商品房待售面积已达到惊人的6.8亿平方米，其中70%以上集中在三四线城市，堆积如山的房屋库存已成为压垮市场的最后 一根稻草。 这背后是城镇化进程的放缓：城镇化率已超过65%，但增速却从2015年的1.2%骤降至去年的0.5%，意味着新增住房需求大幅萎缩，曾经的"缺房 时代"彻底终结。供过于求的局面日益严峻，直接导致了多家大型房 ...

曾经的"睡城"辉煌 - 燕郊作为河北三河市最西端的小镇，与北京通州仅一河之隔，地理位置独特，迅速成为北漂族的居住选择 [3] - 由于北京房价暴涨，许多北漂族选择在燕郊安家，推动其成为"北京后花园" [3][5] - 燕郊居民的生活状态呈现"昼伏夜出"特点，白天在北京工作，晚上返回燕郊休息 [5][7] 房价飙升与资本涌入 - 2010年北京市限购政策出台后，燕郊房价首次突破万元大关 [9][11] - 2017年3月燕郊房价达到巅峰，部分楼盘单价接近4万元/平方米 [11][13] - 通州被确定为北京行政副中心后，燕郊被市场看好，叠加京津冀协同发展预期，房价进一步上涨 [13] - 地铁规划炒作推动房价，投机资本大量涌入，房产被视为投资品而非居住用途 [15][17] - 2017年初部分优质小区房价高至数百万元/套，但市场需求依然旺盛 [19] 调控政策与市场转折 - 2017年国家加强环京地区房地产调控，廊坊出台严厉限购政策，外地户籍购房受限，首付比例提高 [21][23][24] - 房贷政策收紧导致需求锐减，炒房客抛售房产，市场供应激增 [26] - 开发商过度开发，2017-2021年商品房供应量翻倍，新楼盘大量涌入导致供过于求 [28][30] 经济基础与供需失衡 - 廊坊经济基础薄弱，缺乏支柱产业，无法提供足够就业机会，人才流失严重 [32] - 北京、天津的"虹吸效应"进一步削弱廊坊的经济发展和人口吸引力 [32] - 2023年燕郊二手房价格跌至4500-5000元/平方米，较2017年峰值下跌超75% [37] 市场反应与短期波动 - 限购取消初期燕郊楼市出现短暂成交高峰，但未能持续，市场迅速回归低迷 [34][37]

报告行业投资评级 - 强于大市 [7] 报告的核心观点 - 本周新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，新房库存面积及去化周期环比上涨、同比下降，土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，房企国内债券发行量同环比均上涨，板块收益有所上升 [1][7] - 二季度销售、投资、房价数据明显走弱，7月成交持续较弱，预计政治局会议表态更积极，城市更新政策支持力度有望加大，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具α属性，困境反转的标的或有更大估值修复弹性 [7][141] 相关目录总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，40个城市新房成交面积181.7万平方米，环比升6.9%、同比降9.6%，一、二、三四线城市环比增速为-8.0%、24.1%、-7.4%，同比增速为-22.8%、4.2%、-20.9% [17][18] - 二手房成交面积环比由正转负、同比降幅收窄，18个城市二手房成交面积160.5万平方米，环比降2.2%、同比降11.1%，一、二、三四线城市环比增速为1.1%、-1.8%、-7.0%，同比增速为-7.7%、-14.9%、-10.7% [17][54] - 新房库存面积环比上涨、同比下降，12个城市新房库存面积11147万平方米，环比增速0.2%、同比增速-16.0%，一、二、三四线城市环比增速为0.3%、0.1%、0.5%，同比增速为-15.5%、-20.1%、1.5%；去化周期环比上涨、同比下降，12个城市去化周期17.7个月，环比升0.4个月、同比降0.03个月，一、二、三四线城市环比分别升0.3、0.4、3.3个月，一、三四线城市同比分别降0.7、10.2个月，二线城市同比升0.5个月 [17][44] 2 百城土地市场跟踪 - 土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，百城全类型成交土地规划建筑面积1146.1万平方米，环比升9.8%、同比降3.0%，成交土地总价183.2亿元，环比降7.8%、同比降25.9%，楼面均价1598.3元/平，环比降16.0%、同比降23.5%，土地溢价率5.6%，环比降0.8个百分点、同比升3.6个百分点 [7][72] - 百城成交住宅土地规划建筑面积170.0万平方米，环比降38.6%、同比降17.8%，成交住宅土地总价110.4亿元，环比降31.9%、同比降10.8%，成交住宅土地楼面均价6492.6元/平方米，环比升11.0%、同比升8.5%，百城成交住宅类用地溢价率10.2%，环比升4.4个百分点、同比升7.4个百分点 [95] 3 本周行业政策梳理 - 成都7月21日起分阶段取消住房限售，2026年起取消二手住房转让限制，二套房公积金贷款首付比例由30%降至20%，并实施缴存余额挂钩机制提升贷款额度 [3][113] - 济南7月21日推出配售型保障房购房优惠政策，首付比例由20%降至15%，可一次性提取公积金付首付，提取金额仍计入贷款基数 [3][113] - 长沙7月22日市委书记强调高标准推进现代化人民城市建设，聚焦地下管网安全、老旧小区与城中村改造、历史文化保护 [113] - 香港7月23日表明无意重推勾地制度，也不实行卖地与勾地双轨并行 [114] - 深圳7月23日公布2025年住房发展年度计划，计划供应居住用地100公顷，其中商品住房用地60公顷、保障房用地40公顷，新筹集保障房4万套、竣工3.23万套，供应商品住房4万套 [114] 4 本周板块表现回顾 - 大盘表现方面，上证指数收于3594点，较上周升59.17点、涨幅1.7%，创业板指收于2340点，较上周升62.90点、涨幅2.8%，沪深300指数收于4127点，较上周升68.61点、涨幅1.7% [117] - 行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三为建筑材料、煤炭、钢铁，涨跌幅分别为8.2%、8.0%、7.7%，涨跌幅靠后为银行、通信、公用事业，涨跌幅分别为-2.9%、-0.8%、-0.3% [117] - 房地产行业绝对收益4.1%，较上周升6.2pct，相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周升5.6pct，房地产板块PE为25.98X，较上周升1.10X [7][117] - A股涨跌幅靠前的三家公司为新城控股、金地集团、招商蛇口，涨跌幅为6.7%、6.5%、6.5%，靠后的为绿地控股、华侨城A、万科A，涨跌幅为0.0%、2.2%、3.2%；港股涨跌幅靠前的为中国金茂、碧桂园、中国海外发展，涨跌幅为15.6%、14.6%、7.5%，靠后的为建发国际集团、融创中国、龙湖集团，涨跌幅为2.4%、4.3%、4.6% [122] 5 本周重点公司公告 - 高管变动公告：世联行董事薛文辞职，原定任期至2025年12月28日 [128] - 股权变动公告：光大嘉宝持股5%以上股东嘉定建业与嘉定科投减持计划实施完毕，合计减持1498.8万股，占总股本1% [128] - 其他重要公告：滨江集团在杭州竞得1宗地块，规划建筑面积87,590.4平方米，成交总价15.3亿元，楼面均价约17,472元/平方米；中国金茂全资附属公司7月23日完成发行20亿元2025年度第一期中期票据，期限3年，票面利率2.3%，募集资金用于偿还到期票据 [128] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券总发行量同环比均上涨，房地产行业国内债券总发行量235.4亿元，环比升104.4%、同比升174.4%，总偿还量221.6亿元，环比升47.3%、同比升113.3%，净融资额13.8亿元 [7][132] - 本周债券发行量最大的房企为金融街集团、华润置地控股、上海金茂、大悦城控股、临港集团、珠实集团，发行量分别为30.0、30.0、20.0、20.0、20.0、15.0亿元；债券偿还量最大的房企为万科A、华润置地、中锋置业，偿还量分别为30.01、30.0、24.5亿元 [132] 7 投资建议 - 关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企，如滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；经营或策略上有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [7][141]