中国家庭资产配置与房地产现状 - 中国96%的家庭拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上住房 [1] - 房产在中国居民总资产中占比高达77%，金融资产仅占23% [1] - 全国TOP100房企今年前十个月销售总额为52977亿元，同比下滑13.1% [1] - 全国百城二手房价格已连续18个月下跌 [1] 房价长期下行趋势 - 房地产市场自2021年下半年进入调整期，跌势从三四线城市蔓延至省会及一线城市 [6] - 北京、上海、广州、深圳等一线城市房价出现明显松动，打破“一线城市房价不跌”神话 [6] - 未来房价走势预计为“稳中有降”，通过时间实现市场软着陆 [6] 房产市场流动性变化 - 截至今年6月初，国内13个重点城市二手住宅挂牌量达199万套，较年初增长25% [7] - “认房不认贷”政策后，上海二手房挂牌量突破20万套，北京超过15万套 [7] - 二手房变现难度大幅增加，需大幅降价30%至50%才可能促成交易 [7] 持有多套房产的成本压力 - 拥有多套房产的家庭每月还贷压力是单套房产家庭的数倍 [8] - 疫情后部分多套房家庭面临收入减少或失业，还贷压力不堪重负 [8] - 持有多套房产需承担更多物业费、取暖费等额外支出，且费用呈逐年上涨趋势 [8]

二手房市场趋势 - 全国百城二手房挂牌量突破180万套，同比上涨23%，新一线城市如杭州、成都挂牌量接近20万套[3] - 重点城市二手房平均成交周期超过180天，非核心地段房产成交周期可延长至1年以上[3] - 2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，购房需求减弱加剧二手房市场流动性压力[3] 房产持有成本 - 全国二套房平均存量房贷利率约为5.2%，一套价值100万元的房产年利息支出达5.2万元[5] - 住宅小区平均物业费上涨至2.8元/平方米/月，一套100平方米房产年物业费为3360元，叠加其他费用年持有成本超5000元[5] - 房产税试点扩大，上海模式对超出人均60平方米部分按评估价0.4%-0.6%征税，三套100平方米房产年税费可达1-2万元[6] 区域房价分化 - 2024年12月一线城市核心地段二手房价格同比微跌0.5%，三四线城市非核心地段同比下跌6.8%[7] - 人口向核心城市聚集，城镇化率达66.15%，三四线城市人口外流导致郊区及老城区房产价值回落至5年前水平[7] - 非核心地段房产贬值显著，案例显示2019年价值65万元房产当前挂牌48万元仍难成交，5年亏损17万元[7] 多房产家庭资产策略 - 市场从"多囤房"转向"优质资产"持有，需评估房产流动性、持有成本及地段价值[8] - 非核心区房产需优先变现，避免因持有成本攀升及价格下行导致资产缩水[8]