2025年10月深圳楼市表现 - 10月深圳一二手住宅成交双降 一手住宅网签2651套环比下滑14.1% 二手住宅过户4196套环比下滑7.7% [1] - 新房市场整体成交3352套环比下降29% 置业者入市意愿减弱导致成交放缓 [1] - 二手房市场成交5276套环比下降6.8% 受国庆假期及"金九"后需求减弱影响 [3] 10月市场降温原因分析 - 短期受国庆黄金周影响分流购房需求 市场上性价比突出的"笋盘"数量减少导致观望情绪上升 [1] - 受去年9·26新政后高基数效应影响 今年10月环比降幅被放大 [1] - "金九"期间市场活跃度高消耗部分需求 10月性价比高房源被消化后置业者需要更多时间看房比较 [3] 新房供应与高端市场动态 - 10月深圳共有13个项目取得批售 合计供应新房4143套环比增长2.3% 住宅供应4127套环比大幅增长37.9%创近三个月最高 [2] - 供应覆盖福田等六区 福田以1191套住宅供应量领先 多个新项目为"银十"储备充足房源 [2] - 高端市场活跃 东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销 福田皇岗村旧改等项目正式取证 后海沄玺花园等顶级豪宅计划年底入市 [2] 二手房市场结构性表现 - 10月二手住宅成交均价为5.89万元/㎡环比上涨0.3% 但挂牌均价为6.2万元/㎡环比小幅下降1% [3] - 二手房录得量连续8个月维持在5000套市场荣枯线以上 10月超5500套 [3] - 500万以下刚需群体及1000万以上高净值客群成交占比均有所提升 [3] 11月楼市开局强劲 - 2026年APEC会议选址深圳重大利好消息激发置业热情 推动11月楼市开局强劲增长 [4] - 上周贝壳深圳合作门店新房认购量较前一周增长36.4% 周末新房认购量较前一周周末大涨41.5% [4] - 同期贝壳深圳合作门店二手房签约量较前一周增长3.8% 周末签约量较前一周周末增长9.5% [4] - 乐有家深圳门店二手住宅看房量环比上涨1.6% 签约量环比上涨2.1% 保持稳中有涨态势 [5] 政策环境与年末市场展望 - "十五五"规划建议中房地产内容篇幅增加 明确推动房地产高质量发展五大方向 防范化解房地产风险仍是重点任务 [6] - 今年以来各地出台楼市相关政策已超510条 多地跟进规范"好房子"建设标准以提升住房品质 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应有望支撑新房销售 二手房成交量预计延续温和修复但短期价格或承压 [6] - 四季度市场高基数效应显现 10月重点城市销售量同比明显回落 预计年末市场仍面临一定压力 [6]

行业与公司 * 涉及的行业为中国的房地产行业[1] * 涉及的公司包括百强房企中的央企和地方性国企，如华发、越秀、中建一品、中建置地、中国中铁等[3]，以及保利、中海、华润等TOP20企业[4] 核心观点与论据：市场表现疲软 * 10月新房市场面临压力，30个重点城市成交面积同比下跌36%，前10个月累计同比跌幅从上月的2%扩大至7%[1][10] * 百强房企10月操盘金额同比下降41.9%，累计业绩同比下降16%，降幅比前9月扩大4.2个百分点[3] * 供应端显著回落，30个重点城市新增供应不到600万平方米，为年内次低水平，环比腰斩，同比下降约20%[1][5][7] * 土地市场平淡，10月成交面积和金额同比降幅分别扩大至25%和33%，企业拿地谨慎[1][18] 核心观点与论据：结构性分化明显 * 一线城市新政效应减退，成交转降，10月同比降幅达41%[1][10] 但北京表现相对较好，10月单月成交环比增长19%，今年累计同比上涨20%[6][10] * 核心二线城市展现韧性，如青岛单月同比增长30%，前10月累计同比正增长6%[12] 天津、成都、长沙等地开盘去化率保持高位，接近90%[13] * 多数二三线城市市场低迷，整体开盘去化率不到20%，部分城市如南京、长沙累计同比跌幅超过40%甚至60%[12][15] * 市场热度集中在核心区域改善盘和高折扣刚需盘，高端改善型产品同质化加剧导致销售困难[14][19] 核心观点与论据：关键指标恶化 * 市场去化能力减弱，30个重点城市平均开盘去化率约为37%，环比下降3个百分点[1][13] * 库存压力依然很大，尽管库存面积环比下降1%，但超过18个月去化周期的城市仍占多数[1][16] * 二手房市场成交量逐步回落，10月30个重点城市成交面积环比下降11%，同比下降23%[17] 核心观点与论据：未来展望谨慎 * 短期内市场预计延续低位波动，11月新房成交量同比降幅可能扩大，一线城市热度将继续下行[1][19] * 明年（2026年）房地产市场可能呈现前低后高走势，总体成交规模与今年持平或略有波动，难以回到2024年水平[2][22] * 一线城市及成都、重庆等核心城市将在全国范围内起到支撑作用，推动全国市场止跌回稳[2][23] * 四季度土地市场热度预计下降，企业拿地态度谨慎，更倾向于在明年一季度、二季度投资优质地块[21] 其他重要内容 * 房企表现分化，接近50家百强企业10月业绩环比增长，其中20家环比增幅超过30%，主要为央企和地方国企[3] * TOP3房企单月同比下降44%，TOP20企业中的保利、中海、华润等单月同比降幅超过50%[4] * 供应结构以改善需求为主，高端占比保持在70%左右，并且主城区占据70%的供应量[5]

2025年10月百强房企销售业绩概况 - 2025年10月全国百强房企销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [1] - 环比增长乏力反映市场处于低位盘整阶段，同比降幅显著扩大与去年同期高基数密切相关 [1] - 去年9.26新政后市场预期和信心恢复，导致去年10月核心城市市场活跃度高，形成高基数 [1] 企业个体表现与阵营分布 - 2025年10月百强房企中有48家单月业绩环比增长，其中20家企业环比增幅超过30% [2] - 环比增幅超30%的企业包括万科、华发股份、越秀地产、绿地控股、中建壹品、中国中铁和中建智地等 [2] - TOP10房企中有6家销售操盘金额实现环比增长 [2] - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，权益销售额为20176.6亿元，权益销售面积为10352万平方米 [3] - 销售额1000亿元以上阵营企业有7家，与去年同期持平；500-1000亿元阵营7家，较去年同期减少2家；300-500亿元企业6家，较去年同期减少3家；100-300亿元企业42家，较去年同期减少6家 [3] - 前10个月保利发展以2227亿元销售额居行业第一，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [3] - 华润置地、招商蛇口销售额分别为1696亿元和1560亿元，位列第四、第五；行业第六至第十名分别为万科、建发、金茂、越秀和滨江，其销售额分别为1146.6亿元、1065亿元、926.8亿元、921亿元以及863亿元 [3] 政策环境与市场展望 - 2025年10月政策端持续发力，供给端与需求端协同优化 [4] - 供给端针对“好房子”建设落地优化政策，如成都、深圳、广州、昆明、海口等地发布相关技术规范 [4] - 需求端如合肥、南京、成都、广西等地从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化公积金贷款政策 [4] - 10月在核心城市优质项目入市及房企促销力度加大情况下，重点城市新房成交量环比小幅回升，但同比在高基数影响下降幅明显扩大 [4] - 11月新房成交绝对量预计延续低位波动，基于去年11月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅仍可能进一步扩大 [4] - 京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，下行压力较大；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；南宁、福州、常州等弱二三线城市预期整体去化率仍处于2成以下低位徘徊 [4] - 随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [5] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举、系统发力 [5] 中长期政策方向与行业改革 - 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》将“推动房地产高质量发展”纳入重点板块，强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度” [6] - 项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等仍是“十五五”时期的政策重点 [6] - 未来有望进一步落地规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策，以保障项目建设、交付和维护购房者权益 [6] - 《建议》在促进消费部分明确提出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，为住房消费释放潜力提供政策方向 [6] - 当前住房消费领域仍存在不合理限制，“十五五”时期核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏 [6]

房地产市场现状 - 全国平均房价从1.1万元/平方米跌至9560元/平方米，降幅超过15% [3] - 8月100个重点城市中，新建商品房价格下跌城市达69个，二手房价格下跌城市达74个 [3] - 8月60个重点城市平均房价为17593元/平方米，一线城市平均房价高达六七万元/平方米 [5] - 全国多数居民月收入为三千至七千元，与高房价形成鲜明对比 [5] 开发商与地方政府行为 - 多数开发商选择死守价格，促销折扣幅度鲜有超过10% [6] - 2022年上半年全国累计出台房地产调控政策299次，共计627条，涉及放松限购、限贷、公积金政策及购房补贴等 [6] - 部分城市出台限跌令，限制开发商大幅降价促销 [6] 维持房价稳定的原因 - 房价骤降会加剧市场观望情绪，导致房屋更难出售，增加去库存难度和银行贷款风险 [8] - 大幅降价会引发前期购房者不满，导致维权事件，并可能因首付款缩水而增加断供风险 [8] - 房价下跌将打击开发商拿地积极性，导致土地市场遇冷，影响依赖土地出让金的地方财政收入 [8] - 房地产市场降温将波及钢铁、水泥、建材、家电等上下游数十个行业，影响就业稳定 [8] 政策核心目标 - 稳定是当前房地产市场调控的首要目标，旨在避免房价短期内大起大落引发社会和经济震荡 [9]

货币政策与银行经营压力 - 5年期贷款市场报价利率（LPR）已连续5个月维持在3.5%的水平 [1] - 银行业整体净息差降至1.42%，显著低于1.8%的警戒线水平 [1] 宏观经济与政策导向 - 2025年一季度国内生产总值（GDP）增速为5.4%，二季度为5.2%，三季度为4.8%，经济保持稳定 [3] - 央行政策表述从“促进止跌回稳”调整为“巩固稳定态势”，显示对房地产市场的政策重心转变 [3] - 2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后一线城市全面松绑限购 [5] - 2025年政府工作报告关键词从“救火”变为“固本”，首次写入“稳住楼市” [5] 房地产市场供需与库存 - 全国商品房待售面积高达7.69亿平方米，土地库存去化周期长达54个月，超过2014年峰值 [5] - 自然资源部要求商品住宅去化周期超过36个月的城市暂停卖地，周期在18-36个月的城市需先盘活存量 [5] - 2025年全国住宅用地计划供应量削减20%，其中二线城市跌幅达30% [7] - 2025年1-6月房屋新开工面积同比下降20%，但待售面积连续6个月下降 [7] - 2025年1-6月全国新房销售面积下降3.5%，但一线城市销售面积增长13% [9] - 二手房市场表现强劲，全国网签量实现两位数增长，上海、杭州优质地块溢价率超过30% [9] 区域市场分化表现 - 深圳2025年1月新房和二手房成交近万套，同比增长60%，出现“日光盘”现象 [3] - 北京、上海新房销量连续多月正增长，深圳首宗居住地块溢价率达70% [9] - 三线城市二手房价较两年前下跌近20%，面临高库存和人口外流压力 [9] 行业模式与企业战略转变 - 房企转向聚焦“好房子”标准，注重外窗隔音、智能家居和空间灵活性 [11] - 吉林推出10个“好房子”示范项目，浙江推行现房销售试点，广东发展装配式建筑 [11] - 问题房企加速债转股、资产处置和司法重整以削减债务杠杆 [11] - 房地产“白名单”项目贷款已超过6万亿元，保交楼支撑了1500万套住房交付 [11] 购房需求与市场逻辑变化 - 租售比重回2%区间，接近房贷利率水平，租金回报率甚至超过10年期国债收益率 [13] - 北京取消普宅标准后，三居室带看量翻倍，上海外环外社保要求从3年降至1年，国庆假期楼盘日访客量暴增200% [13] - 购房者普遍遵循“月供不超过家庭收入四成”的原则，二手房挂牌量激增 [13] - 保障房供应增加，重庆已筹集28.9万套保障房，解决37.5万新市民住房问题 [13]

上海市宏观经济总体态势 - 前三季度上海经济呈现稳中有进、稳中向好态势，生产供给稳定增长，市场需求有序释放，产业新动能持续成长壮大 [1] 房地产开发投资与建设 - 1-9月上海房地产开发投资比去年同期增长2.2% [1] - 商品房施工面积15591.17万平方米，增长0.1%，其中住宅施工面积7236.92万平方米，增长0.9% [1] - 商品房竣工面积1003.98万平方米，增长11.7%，其中住宅竣工面积487.66万平方米，增长6.0% [2] 商品房销售市场表现 - 1-9月商品房销售面积1202.42万平方米，下降0.3%，其中住宅销售面积956.90万平方米，下降3.8% [3] - 9月商品房销售面积174.96万平方米，较8月份环比上涨64.22%，其中住宅销售面积126.53万平方米，环比上涨73.47% [3] - 9月上海二手房共成交20389套，重回"两万套"大关，10月12日和18日二手房日网签量分别达到1266套和1161套 [4] 房地产政策影响 - 8月25日发布的"沪六条"政策涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整，是上海今年首次优化调整房地产限购政策 [3] - 政策允许符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，沪籍成年单身人士在外环内限购2套住房 [3] - 政策效果显现，商品房及住宅销售面积同比降幅较1-8月有所收窄 [3] 高端及新房市场亮点 - 9月21日黄浦区金陵华庭二期豪宅项目开盘当日全部售罄，总货值超过98亿元 [4] - 10月18日衡复风貌区高福云境项目首开125套，均价21万元/平方米，累计认筹190组，套均价格7600万元，塔尖平层房源最先售罄 [4] 土地市场热度 - 上海第八批次土拍中徐汇滨江地块以14.85万元/平方米的出让楼板价创下上海滨江土地历史最高价纪录，未来预计项目售价超20万元/平方米 [4] - 第八批次六宗地块总揽金接近198亿元 [4]

市场整体态势 - 昆明新房市场呈现量稳价跌态势，二手房市场则稳中有升 [1] - 政策层面出台回稳向好7条政策及文旅消费支持，为市场注入新活力 [1] 新房市场表现 - 9月商品住宅供应面积环比增加12%，主城区供应面积为34.62万平方米 [5] - 9月新房成交均价为11566元/平方米，环比下跌6%，成交量企稳，主城区成交面积为29.7万平方米 [5] - 市场存量1283.96万平方米，去化周期32.3个月，存量小幅上涨6万平方米 [5] - 9月有18个项目取证供货，供应量在2万至6万平方米之间 [6] 新房区域库存分析 - 官渡区存量369.6万平方米，集中在世纪城、巫家坝、螺蛳湾板块 [6] - 盘龙区存量256.2万平方米，去化周期为40.6个月 [6] - 西山区去化周期为27.3个月，呈贡区去化周期缩短至23.8个月 [6] - 五华区去化周期48.8个月，去化压力较大 [6] 新房客群分析 - 9月省外客户占比32%，环比下降2个百分点，昆明主城客户占比环比上涨2个百分点 [6] - 省外70后避暑旅居客占比下降6个百分点，90后刚需置业客户比例提升 [6] - 主城本地70后为子女购房客户占比提升3个百分点，州市80后功能改善客户占比提升4个百分点 [6] 二手房市场表现 - 截至9月挂牌量累计6.8万套，环比上涨1.57%，挂牌均价11360元/平方米，环比下跌1.56% [7] - 1-9月二手房市场占有率稳定在62%，9月成交4166套，环比上升6%，同比上升2% [7] - 9月二手房成交面积43.25万平方米，环比上升5%，同比上升4% [7] - 二手房成交均价8157元/平方米，环比上升0.02% [8] 二手房区域动态 - 官渡区、盘龙区新增挂牌1229-1261套，占比约24% [7] - 五华区、西山区挂牌量为934-944套，占比约19%，呈贡区挂牌851套，环比上涨21% [7] - 官渡区受次新房集中挂牌影响，带动量涨20%，价跌1% [7] - 呈贡区量涨21%，价涨6%，五华区价跌9%，官渡区部分板块挂牌量下跌18% [7] 市场活跃度指标 - 一二手房价差收缩至3400元/平方米 [8] - 客户转化率上升0.4个百分点，客户转化周期缩短 [8]

核心观点 - 2025年1-9月中国房地产市场整体承压，需求端销售面积与销售额同比降幅扩大，供给端开发投资持续下滑，但新开工和竣工降幅有所收窄 [1] - 短期市场面临压力，政策层面持续优化以稳定预期，四中全会召开有望为行业中长期发展指明方向 [1][17] 需求端情况 - 1-9月全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较1-8月扩大0.8个百分点 [2] - 1-9月新建商品房销售额6.30万亿元，同比下降7.9%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点 [2] - 住宅销售面积5.51亿平方米，同比下降5.6%，住宅销售额5.53万亿元，同比下降7.6% [2] 供给端情况 - 1-9月全国房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降13.9%，降幅较1-8月扩大1个百分点 [5] - 住宅开发投资额5.20万亿元，同比下降12.9% [5] - 房屋新开工面积4.54亿平方米，同比下降18.9%，但降幅较1-8月收窄0.6个百分点 [8] - 房屋竣工面积3.11亿平方米，同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄1.7个百分点 [8] - 房屋施工面积64.86亿平方米，同比下降9.4%，降幅较1-8月扩大0.1个百分点 [8] 土地市场情况 - 9月300城住宅用地成交规划建面同比下降0.5%，土地出让金同比下降7.0%，同比降幅较8月分别收窄24.2和23.9个百分点 [11] 房企资金情况 - 1-9月房地产开发企业到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点 [12] - 国内贷款1.13万亿元，同比下降1.4%，占比15.6% [12] - 利用外资18亿元，同比下降37.3% [13] - 自筹资金2.61万亿元，同比下降9.3%，占比36.1% [13] - 定金及预收款2.11万亿元，同比下降10.3%，占比29.2% [13] - 个人按揭贷款9884亿元，同比下降10.6%，占比13.7% [14] 政策动态 - 国务院批复同意10个地区要素市场化配置综合改革试点实施方案，涉及盘活存量土地和深化产业用地改革 [16] - 地方层面，深圳放宽非核心区限购，上海优化房产税政策，多地扩宽公积金使用范围 [16] - 广东、湖南、山东、福建发行超197亿元专项债券用于收购闲置存量土地 [16] 市场展望 - 四季度宏观政策需进一步加力以支撑经济，房地产领域“稳预期”是关键 [17] - 需求端可能通过降息、加大“房票安置”力度释放增量购房需求 [17] - 供给端将通过收购存量土地及商品房、完善“好房子”建设标准来优化供应 [17] - 四季度核心城市新增供应有望对销售形成支撑，但全国市场以去化存量为主，分化行情将延续 [18] - 10月重点城市二手房交易活跃度预计继续温和修复，但“以价换量”态势难改 [18]

潘石屹的楼市预言与背景 - 潘石屹在2018年提出对房地产市场的风险判断，关注汇率差异、供需平衡和回报率可持续性三个关键方面 [1] - 汇率差异风险体现在大型房企借入外汇债务但收入为人民币，构成显著风险 [3] - 供应量与需求量是否平衡以及回报率是否可持续是判断房地产市场走向的核心依据 [3] 当前房地产市场主要走向 - 断供风险显现：2020年至2021年经营贷进入楼市高峰期，低利率但期限短，房价下跌导致部分购房者面临无法续贷或需补足差价的风险 [5] - 房价出现明显分化：一线城市和核心地段房价坚挺甚至上涨，而三四线城市和偏远地区房价面临下跌压力 [5] - 品质住宅与普通住宅需求差异加大，生活水平提高推动对高品质住宅的需求增长 [7] - 拆迁难度加大：住房市场已出现过剩，政府主要任务是去库存而非增加供应，拆迁将增加库存因此难度加大 [7] 宏观经济与政策环境影响 - 中国经济预计保持平稳增长，但全球经济形势不确定性可能对楼市产生影响 [9] - 政府持续加强调控，通过限购、限贷、限售等措施稳定市场预期和房价，遏制过快上涨和投机行为 [9] - 城市化进程推进使人口流动频繁，但人口红利减弱，人口向一二线城市聚集使三四线城市房地产市场面临更大挑战 [9] - 投资渠道增多可能使投资者资金转向股市、债市等其他领域，影响房地产市场供需和房价 [9] 市场面临的挑战与不确定性 - 新房和二手房市场面临销售困难问题，政策效果有限 [11] - 烂尾楼问题严重打击市场信心，购房者担忧房屋交付风险而更加犹豫 [11]

核心观点 - 一线城市核心区域房价出现显著下跌，市场发生根本性转变，供需关系逆转，"买了就涨"的时代已结束 [7] - 房价下跌由信心缺失、供过于求、业主承压三大困境共同导致 [8][9] - 国家政策推动房地产向精细化管理转变，未来发展将基于"人、房、地、钱"的科学配置 [10][11] 具体案例 - 广州天河CBD东方新世界小区一套房单价降至50284元/平方米，较此前同类户型最高成交价12万元/平方米下跌约三折 [2] - 上海内环一处高端楼盘去年售价15万元/平方米，今年出现业主以10万元/平方米低价急售，历经半年多次降价才成交 [7] - 北京海淀区热门学区房高峰期单价突破18万元，如今同户型成交价跌破10万元 [7] 市场趋势 - 自9月以来，一二线城市房价下跌速度加快，呈现每周调整的新格局，周期性调整已转变为根本性转变 [7] - 购房者普遍持币观望，期待抄底，但观望心态与房价下跌形成恶性循环，加剧市场下行 [8] - 市场房屋存量超过实际需求，供需失衡是房价下跌的内在原因 [8] 业主压力 - 企业裁员、生意难做等因素使中产家庭财务压力增大，每月数万元的房贷成为沉重负担 [9] - 收入出现问题后，"卖房自救"成为许多业主的无奈选择 [9] - 业主群表面呼吁稳价，但私下已向中介打听行情，担心卖晚损失更多 [7] 政策方向 - 未来住房建设将注重人口变化和实际需求，按人口流入流出情况规划供应 [11] - 土地供应将严格按住房需求确定，避免资源浪费 [11] - 金融资源将重点支持有需求领域，避免盲目投资 [11] - 北京2025年规划商品住宅用地供应240-300公顷，建设5万套保障性租赁住房，竣工8万套保障房 [12] - 全国针对"白名单"项目贷款已累计批复超7万亿元，保障已售房屋交付 [12] 行业应对建议 - 刚需购房者应关注住房品质，如北京推行的"好房子"试点项目，未来房产保值更依赖品质 [12] - 投资购房者需放弃"买房必赚"幻想，市场回归居住属性，住建部提出推行现房销售制度 [12] - 有房待售者定价应一步到位，避免高价试探错失时机，切勿盲目加杠杆 [13]