文章核心观点 - 山东省发布住房“以旧换新”指导意见 旨在通过多种模式和政策支持 畅通新房与二手房交易渠道 激活住房消费潜力 巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] 换新模式 - **卖旧换新模式**：支持房地产经纪机构开展业务 与房企和购房者签订三方协议 旧房在约定时间内售出则按流程购买新房 未售出则由机构兜底收购或退还意向金 购房者无需承担违约责任 [4][9] - **收旧换新模式**：鼓励各类主体市场化收购二手房 提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径 政府可指定国企收储用作保障性租赁住房等 房企可允许旧房款抵顶新房款 [4][9] - **拆旧换新模式**：探索城镇老旧住房原拆原建更新 在符合规划和安全要求前提下 允许补齐公共配套设施 新增建筑量不计容积率 [4][9] 旧房处置途径 - **鼓励旧房焕新再售**：支持通过“微改造+功能升级”模式对旧房进行美化装修 提升房屋品质和市场竞争力 [4][9] - **支持用于发展租赁住房**：鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房 探索“收储+托管”运营模式 [4][9] 成本与金融支持 - **降低换新成本**：鼓励各市对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴 同时鼓励房企给予优惠 引导中介机构降低服务费用 [5][9] - **完善金融服务**：引导银行等金融机构为收购旧房开发专项金融产品和服务 拓宽住房公积金使用范围 开展二手房公积金贷款“带押过户”业务 并允许符合条件的“以旧换新”购房者再次申请公积金贷款时核减一次贷款次数 [5][9][10] - **用好经营性物业贷款**：允许符合条件的房地产开发企业等以经营性物业为抵押申请贷款 用于物业的装修改造或运营维护 [9][10] 交易流程与服务优化 - **优化服务流程**：推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同 提供“一站式”服务 减少居民“多头跑、反复问” [5][9] - **优化网签备案**：允许居民先与房企签订新房买卖合同 待旧房完成转移登记后再办理新房网签备案 以最大限度享受国家退税政策 [5][9] - **完善评估机制**：各市制定二手房价格评估细则 推广“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式 打造公开、可追溯的评估体系 [9] 地方实践案例 - **淄博、烟台**：已先期开展“卖旧换新”活动 支持中介机构帮卖旧房 完成住房“以旧换新”1200余套 [5] - **潍坊**：建立“以旧换新”兜底包销机制 累计完成202套旧房收购 抵顶购房款1.62亿元 [5]

文章核心观点 - 山东省率先响应中央“稳定房地产市场”号召，发布系统性住房“以旧换新”指导意见，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力 [1][2][4] - 中央经济工作会议定调“因城施策控增量、去库存、优供给”，预计各地去库存政策将持续落地，包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等，以优化住房供给结构 [1][4][5] - 房地产作为最大内需之一，2026年“稳楼市”政策目标明确，各项支持政策有望继续落实，在扩大内需方面发挥重要作用 [5] 政策框架与核心措施 - **丰富“换新”模式**：明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介提供“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，并探索老旧住房原拆原建（新增公共设施不计容积率）[2] - **拓宽旧房处置途径**：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”运营模式 [2] - **降低换房成本**：鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介机构依法依规提供优惠 [2] - **强化金融支持**：引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [2] - **优化交易流程与服务**：完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [3] - **健全风险防控机制**：强调对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [3] 政策背景与行业展望 - **政策出台动因**：旨在推动房地产市场平稳健康发展，稳住经济大盘，保障和改善民生，防范系统风险，巩固市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力 [4] - **后续实施原则**：按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实，组织开展换新购房活动，加大宣传解读 [4] - **去库存政策方向**：库存量大的城市或区域将严控新增土地供给，去库存政策将继续落位，收购存量商品房（重点用于保障房）、加大购房补贴力度、推动“以旧换新”是重要手段 [4][5] - **公积金制度改革**：公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等是重点方向，稳步推进灵活就业人员参缴也是重点之一 [5] - **2026年政策展望**：“稳楼市”依然是政策目标，预计将优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面继续落实政策 [5]

政策核心目标 - 旨在进一步畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力，巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][6] 换新模式 - **卖旧换新模式**：支持房地产经纪机构开展业务，约定时间内成功出售旧房则按流程购买新房，未售出则由机构兜底收购或退还意向金 [4][7] - **收旧换新模式**：提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种市场化实施路径，鼓励各类主体收购二手房 [4][7] - **拆旧换新模式**：提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，新增建筑量不计容积率 [4][7] 旧房处置途径 - 鼓励旧房“焕新”再售，支持通过“微改造+功能升级”模式提升房屋品质和市场竞争力 [4][8] - 支持用于房屋租赁，鼓励市场主体将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式 [4][8] 成本与补贴支持 - 鼓励各市根据本地实际情况，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴 [4][8] - 鼓励房企在依法依规前提下给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用 [4][8] 金融支持措施 - 引导和鼓励银行等金融机构为各类主体收购旧房开发专项金融产品和服务 [5][8] - 拓宽住房公积金使用范围，开展二手房公积金贷款“带押过户”业务，允许符合条件的“以旧换新”购房者再次申请公积金贷款时核减一次贷款次数 [5][8] - 用好经营性物业贷款，允许符合条件的房地产企业以经营性物业作为抵押物申请贷款用于装修改造或运营维护 [5][8] 交易流程与服务优化 - 推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，提供“一站式”服务 [5][9] - 优化网签备案程序，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签，以最大限度享受国家退税政策 [5][9] - 推行多元化评估方式，如“双盲”评估、轮换评估或多机构评估模式，以保障交易公平 [9] 地方实践案例 - 淄博、烟台等市已先期开展“卖旧换新”活动，支持中介机构帮卖旧房，完成住房“以旧换新”1200余套 [5] - 潍坊建立“以旧换新”兜底包销机制，累计完成202套旧房收购、抵顶购房款1.62亿元 [5]

政策核心目标 - 山东省发布《关于住房"以旧换新"的指导意见》，旨在进一步畅通新房与二手房交易渠道，激活住房消费潜力，巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][5] 换新模式 - 提出三类“换新”模式：一是“卖旧换新”模式，由房地产经纪机构开展业务，约定时间内未售出旧房则进行兜底收购或退还意向金 [3][6]；二是“收旧换新”模式，鼓励政府、房企及其他主体按市场化原则收购二手房 [3][6]；三是“拆旧换新”模式，推进城镇老旧住房原拆原建更新，新增建筑量不计容积率 [3][6] 旧房处置途径 - 鼓励旧房“焕新”再售，通过“微改造+功能升级”模式提升房屋品质和市场竞争力 [3][7]；支持将收购房屋改造为租赁用房，探索“收储+托管”运营模式 [3][7] 成本与金融支持 - 鼓励各市对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，同时鼓励房企给予优惠，引导中介机构降低服务费用 [3][7]；引导银行等金融机构为收购旧房开发专项金融产品和服务，拓宽住房公积金使用范围，用好经营性物业贷款 [4][7] 交易流程优化 - 推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同，提供“一站式”服务 [4][8]；优化网签备案程序，允许居民先定新房，待旧房完成转移登记后再办理新房网签，以享受国家退税政策 [4][8] 地方实践案例 - 淄博、烟台等市已开展“卖旧换新”活动，完成住房“以旧换新”1200余套 [4]；潍坊建立兜底包销机制，累计完成202套旧房收购、抵顶购房款1.62亿元 [4]

山东省住房“以旧换新”政策核心观点 - 山东省十部门联合印发指导意见 旨在打通新房与二手房市场 释放住房消费需求 通过建立规范有序的换新模式、提供金融支持、完善服务流程 以缩短交易周期、缓解换房资金压力 推动住房消费健康发展[2] 政策推出的三种核心置换模式 - **卖旧换新模式**：房地产经纪机构、房企与购房者签订三方协议 若旧房按期售出则推进置换 若未售出则由机构与房企“兜底收购”或退还新房意向金[3] - **收旧换新模式**：提供政府主导、房企主导和其他主体主导三种市场化实施路径 政府收储的住房可用作保障性住房等 房企主导模式下 旧房房款可直接抵顶新房剩余房款[3] - **拆旧换新模式**：鼓励各市推进老旧住房自主更新与原拆原建 对符合规划的项目允许补齐公共配套设施 新增建筑量可不计入容积率[3] 降低换房成本的财政与金融支持措施 - **财政补贴**：鼓励各市对出售自有住房并购买新房的群众发放以旧换新补贴 例如济南市提供最高10万元补贴 目前已有枣庄、东营等8市出台补贴政策[4] - **企业优惠**：支持房企给予换房人优惠 并引导中介机构降低服务费用[4] - **公积金政策优化**：拓宽住房公积金使用范围 以旧换新购房者再次申请公积金贷款购买新建商品房时可核减一次贷款次数[4] - **创新金融产品与服务**：开展二手房“带押过户”业务 免去卖家提前筹集资金偿还贷款的繁琐程序 大幅缩减办理周期 同时引导金融机构开发专项金融产品 鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款[4][5] 优化服务流程与评估体系 - **推行“一站式”服务**：推动在旧房评估、新房选购、贷款审批、合同签约、税费缴纳、登记办理等各环节实现信息共享和业务协同 减少居民“多头跑、反复问”[7] - **完善旧房评估机制**：指导各市制定二手房价格评估细则 形成统一标准规范 并推行“双盲”评估、轮换评估或多机构评估等多元化评估方式[7] - **优化网签备案流程**：允许居民先定新房 待旧房完成转移登记后再办理新房网签[8] - **已有成功实践案例**：临沂城投集团“焕新购”品牌可在25天内完成全部手续过户 已成交431套 泰安市设立494家“以旧换新”代办点 构建房产一体化服务体系[8] 盘活存量资产与兼顾市场可持续性 - **鼓励存量房改造与再利用**：鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”后再出售 并支持将旧房用于发展租赁住房 以盘活存量资产并完善住房保障体系[8]

山东省住房“以旧换新”政策框架 - 山东省住建厅等部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，共包含6部分、15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架，旨在巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力 [1] 丰富“换新”模式 - 明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [1] - 支持房地产经纪机构提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制 [1] - 鼓励各类主体市场化收购二手房 [1] - 在符合规划和安全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率 [1] 拓宽旧房处置途径 - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，提升其市场竞争力 [1] - 支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式 [1] 降低换房成本措施 - 鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴 [1] - 引导房地产开发企业和中介机构在依法依规前提下提供优惠 [1] 强化金融支持 - 引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款 [2] - 优化住房公积金使用政策，推行二手房“带押过户” [2] - 允许符合条件的“以旧换新”购房者核减一次公积金贷款次数 [2] 优化交易流程与服务 - 完善旧房评估机制，推行多元化评估方式 [2] - 优化登记服务和网签备案流程，推广“一站式”服务 [2] - 允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签，方便群众享受优惠 [2] 健全风险防控机制 - 强调对“以旧换新”交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用 [2]

山东省住房“以旧换新”政策框架 - 山东省住房城乡建设厅联合有关部门印发《关于住房"以旧换新"的指导意见》，旨在巩固房地产市场止跌回稳态势并激活住房消费潜力 [1] - 《指导意见》包含6部分共15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架 [1] 政策核心措施 - 丰富“换新”模式以提升置换效率 [1] - 拓宽旧房处置途径以促进资源盘活 [1] - 多措并举降低换房成本 [1] - 强化金融支持以缓解资金压力 [1] - 优化交易流程与服务以改善群众体验 [1] - 健全风险防控机制以保障各方合法权益 [1]

政策核心模式 - 山东省推出住房“以旧换新”指导意见，旨在通过制度设计打通新房与二手房市场，解决改善型住房家庭“旧房不好卖，新房缺首付”的现实难题 [1] - 政策提供“卖旧、收旧、拆旧”三种主要模式，层层递进，靶向施策 [4] - “卖旧买新”模式采用“帮卖+兜底”机制，房产经纪机构、房企与购房者签订三方协议，若旧房未按期售出，则由机构联合房企兜底收购或退还新房意向金 [4] - “收旧换新”模式提出政府主导、房企主导和其他主体主导三种实施路径，鼓励按市场化原则收购二手房，政府收储的住房可用作保障性、长租房、人才公寓等 [4] - “拆旧换新”模式鼓励各市一项目一策推进老旧小区原拆原建，允许在资金平衡前提下补齐公共配套设施，新增建筑量可不计入容积率 [5] 政策支持与激励措施 - 山东多地出台直接补贴政策，例如枣庄、东营等8市发放“以旧换新”补贴，济南对出售自有住房并购买新建商品住房的给予最高10万元补贴 [8] - 政策创新包括推行公积金“带押过户”和“核减贷款次数”，以拓宽公积金适用范围 [8] - 提供“一站式服务”集成办理，将串联环节变为并联办理，并允许“先签新房、后办旧房网签”的灵活安排，为居民提供资金周转空间 [8] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”后再售，并支持将旧房用于发展租赁住房，以盘活存量资产并完善住房保障体系 [8] 政策目标与影响 - 政策旨在提升居民生活品质，让老旧小区居民改善居住条件，并满足改善型刚需家庭对更舒适住房的需求 [9] - 从行业发展角度看，政策着眼于畅通存量与增量住房的循环，以激活住房消费潜力并推动城市更新提质 [9] - 通过消化存量房源和补充保障性住房，政策有助于稳定房地产市场，并为市场平稳健康发展注入持久动力 [4][9]

政策发布与核心目标 - 山东省于12月12日率先发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，共包含6部分、15条具体措施，系统构建了政策框架 [1][2][3] - 政策核心目标是打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力，以巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] - 政策出台背景是响应中央经济工作会议提出的“着力稳定房地产市场”要求，并被视为稳住经济大盘、保障民生、防范系统风险的重要举措 [1][7] 主要政策模式与措施 - 明确三种“换新”模式：“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”，并支持引入“兜底收购”机制 [4] - 鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，或改造用于租赁住房，以盘活资源 [4] - 多措并举降低换房成本，包括鼓励各市发放购房补贴，引导房企和中介提供优惠 [4] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项产品，优化公积金政策，允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数 [4] - 优化交易流程，推行“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签 [4] - 健全风险防控机制，对交易资金实施封闭监管，确保资金安全 [5] 行业政策趋势与展望 - 中央经济工作会议部署明年房地产工作，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [7] - 中指研究院预计，库存量大的城市将严控新增土地供给，各地去库存政策将继续落位，方式包括收购存量商品房、加大购房补贴、推动“以旧换新”等 [6][8] - 增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构被视为优化供给的重要方向 [1][8] - 公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年贷款额度、使用灵活性和异地互认互贷将继续推进 [9] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，房地产作为最大的内需之一，在扩大内需方面仍将发挥重要作用 [9]

政策动向 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，并强调因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[5] - 山东省率先响应中央精神，于12月12日由省住建厅等10个部门联合发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，共包含6部分、15条具体措施，系统构建了政策框架[1][2] 政策核心目标与原因 - 政策旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力[1][5] - 推动房地产市场平稳健康发展，是稳住经济大盘、保障改善民生、防范系统风险的重要举措，旨在巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力[5] 住房“以旧换新”主要模式与措施 - 丰富“换新”模式，明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，并探索老旧住房原拆原建[3] - 拓宽旧房处置途径，鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式[3] - 多措并举降低换房成本，鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介依法依规提供优惠[3] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数[3] - 优化交易流程与服务，完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签[3] - 健全风险防控机制，对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用[4] 政策实施与未来展望 - 山东省将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动，加大政策宣传[5] - 中指研究院预计，各地去库存政策将继续落位，包括收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等[1][6] - 库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向[6] - 对于“深化住房公积金制度改革”，中指研究院指出公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等将是重点，稳步推进灵活就业人员参加公积金制度也是重点之一[7] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等，房地产作为最大的内需之一，在2026年扩大内需方面仍将发挥重要作用[7]