政策动向 - 中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”，并强调因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等[5] - 山东省率先响应中央精神，于12月12日由省住建厅等10个部门联合发布《关于住房“以旧换新”的指导意见》，共包含6部分、15条具体措施，系统构建了政策框架[1][2] 政策核心目标与原因 - 政策旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力[1][5] - 推动房地产市场平稳健康发展，是稳住经济大盘、保障改善民生、防范系统风险的重要举措，旨在巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力[5] 住房“以旧换新”主要模式与措施 - 丰富“换新”模式，明确提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式，支持中介“帮卖”与“兜底收购”，鼓励市场化收购二手房，并探索老旧住房原拆原建[3] - 拓宽旧房处置途径，鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式[3] - 多措并举降低换房成本，鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴，引导房企和中介依法依规提供优惠[3] - 强化金融支持，引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款，优化公积金政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的购房者核减一次公积金贷款次数[3] - 优化交易流程与服务，完善旧房评估机制，优化登记和网签流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签[3] - 健全风险防控机制，对交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用[4] 政策实施与未来展望 - 山东省将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导各市细化落实举措，组织开展换新购房活动，加大政策宣传[5] - 中指研究院预计，各地去库存政策将继续落位，包括收购存量商品房、加大购房补贴力度、推动住房“以旧换新”等[1][6] - 库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构是优化供给的重要方向[6] - 对于“深化住房公积金制度改革”，中指研究院指出公积金政策是近两年支持房地产发展的重点，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年贷款额度将进一步提升、使用范围更灵活、异地互认互贷等将是重点，稳步推进灵活就业人员参加公积金制度也是重点之一[7] - 整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等，房地产作为最大的内需之一，在2026年扩大内需方面仍将发挥重要作用[7]