境外债务重组进展 - 境外债务重组方案于11月5日债权人会议上获通过 组别一赞成比例83.71% 组别二赞成比例高达96.03% 均超过75%的通过门槛 [2] - 纳入重组的境外债务规模合计约177亿美元 折合约1270亿元人民币 [2] - 最终重组落地前还需通过12月4日的法院裁定聆讯 [2] 债务重组方案核心内容 - 重组采用现金回购、股权工具、新债置换、实物付息等多元组合方式 系统性重塑债务规模、期限和成本结构 [3] - 重组后新债工具融资成本将显著降至1.0%—2.5%区间 具备实物付息选项 每年可节省巨额利息支出 [3] - 债务期限最长可达11.5年 方案使公司未来5年内无集中兑付压力 [3] - 在所有选项足额认购情况下 预计可降低债务约117亿美元 约人民币840亿元 并确认最高约700亿元重组收益 显著增厚净资产 [3] - 控股股东将11.48亿美元股东贷款全额转股 展现支持诚意 [3] 境内债务重组进展 - 8笔境内债券重组方案于9月29日经持有人会议审议通过 涉及本金约133.32亿元人民币 从方案公布到通过仅用10天 [4] - 若足额认购 预计可削减债务本金逾50% 债务期限最长达10年 且5年内无兑付压力 利率降至1% [4] 经营与成本调整 - 公司已实施四轮组织架构改革 国内地产区域由60个以上压缩至13个 同比减少78% [6] - 2024年月度平均人工成本较2022年下降约70% 营销与市场推广成本下降约48% 行政费用下降约42% [6] - 管理层带头降薪 取消公务配车等福利 所有公务车辆通过竞拍和工抵化债方式盘活资产 [6] 资产储备与未来规划 - 截至2025年6月底 公司权益土地储备约1.04亿平方米 在建及待售物业账面价值合计超5359亿元人民币 [6] - 公司未来将以地产开发为核心 科技建造和代管代建两翼协同发力 [6] - 旗下在研建筑机器人近50款 已有28款实现商业化应用 累计交付超4800台次 应用面积超3000万平方米 [7] 行业影响与趋势 - 截至今年10月底 21家出险房企化债规模约1.2万亿元人民币 行业风险正加速出清 [7] - 债务重组的顺利推进为整个行业的信用修复提供了样本 房企正迎来从保生存到谋发展的关键转折 [7] - 未来房企竞争将从规模转向质量 优化区域布局、探索轻资产运营模式和发展建筑科技将成为转型方向 [7]

境外债务重组方案通过 - 境外债务重组方案于2025年11月6日获得多数债权人支持，在两个债务组别投票中均获得超过75%债权金额的赞成票，其中银团贷款组别赞成票占83.71%，美元债及其他债权组别赞成票占96.03% [1][2] - 下一步法律程序是于2025年12月4日寻求香港法院的最终认许，法院认可是计划生效的关键步骤 [2] - 纳入重组的境外债务规模合计约177亿美元（折合人民币约1270亿元），重组方案从披露到投票通过全程历时300天 [2] 重组方案财务影响 - 重组完成后预计可削减约117亿美元（约840亿元人民币）的有息债务，并确认最高约700亿元人民币的重组收益 [2] - 新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%，最长债务期限延长至11.5年，未来5年内无集中兑付压力，每年可节省巨额利息支出 [3] - 境内债务重组方面，8笔境内债券重组方案已获通过，涉及本金约133.32亿元人民币，预计可实现债务本金削减50%以上 [3] 重组方案特点与股东支持 - 重组方案涵盖34笔境外债务，提供"现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"等多元组合选项，以提升通过可能性 [5] - 公司控股股东带头将11.48亿美元股东贷款全额转股，并签署不可撤回承诺，展现了诚意 [5] - 方案核心是削债而非展期，通过债权转股权等方式直接减少债务，并增加了重组后债务工具的资产增信 [5][6] 公司经营现状与资产处置 - 2025年前10个月，公司权益合同销售金额合计为279.6亿元人民币，同比下降31.30% [7] - 近一年来公司通过密集出售多项股权投资筹集资金约63.74亿元人民币，包括出售蓝箭航天股份获13.05亿元、出售长鑫科技股权获20亿元、出售万达商管股权获30.69亿元 [6] - 随着"保交付"任务进入收官阶段，公司经营重心从保交房向资债修复与正常经营转折，已启动新项目经营策划 [7] 行业背景与影响 - 碧桂园债务重组成功对其他出险房企具有借鉴意义，截至目前21家出险房企化债总规模约1.2万亿元人民币，有助于加速房地产风险出清 [5][8] - 对于出险房企，政府在保障交付的前提下推动遵循市场化、法治化原则的资产重组，以实现风险"软着陆" [6] - 公司根本性的长期偿债能力取决于主营业务房地产开发能否在低迷市场中恢复"造血"能力 [7]

境外债务重组完成 - 公司所有境外债务重组计划条件已于2025年11月5日达成，计划生效日期为2025年11月5日 [1] - 约95.5亿美元境外债务实现实质性清零，叠加年初境内债重组成功，公司度过最困难时期 [1] - 1469名计划债权人投票赞成重组计划，占总投票债权人数约98.5%，其代表债务金额支持率达94.5%，远超香港法律规定的75%门槛 [7] 债务重组方案与特点 - 第二次境外债务重组推行强制性全额债转股，覆盖公开市场债券、私募贷款等类型，开创行业先例 [4][7] - 区别于第一次重组的多工具组合，二次重组让债权人成为股东，实现风险共担、利益共享 [4] - 公司设计“股权结构稳定计划”，向主要股东提供附带条件的受限股票，以应对管理层持股被稀释问题 [5] - 主要股东在6年内仅获得受限股票的投票权等受限权利，不能处置、抵押或转让受限股票 [6] 公司经营与财务现状 - 2025年1-9月累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，但销售均价同比上涨近1.14万元，达到约3.17万元/平方米 [8] - 上海壹号院项目表现突出，第五批次开盘均价19.80万元/平方米，66套房源1小时售罄，年内累计总销售金额超220亿元 [8] - 2025年半年报显示，公司收入约199.9亿元，公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4%，但资产负债率仍高达94.73% [11] - 公司土地储备约1.28亿平方米，未来将聚焦北京、上海、西安、重庆等核心一二线城市 [8][11] 自救措施与股东作用 - 董事会主席在爆雷之初选择与公司共存亡，自掏4.5亿美元无息借款，并多次以个人资产为公司信用背书 [3] - 董事会主席质押其持有的公司股份比例超过90%，直接押上个人身家 [3] - 公司通过出售贝壳股票、转让上海董家渡项目股权、退出彰泰服务等方式处置资产 [4] - 公司拟配发及发行7.54亿股股份，所获资金净额专项用于偿付选择“股票兑换”方案的境内债券持有人，涉及本息约56亿元，使境内债券余额从114.13亿元缩减至约58.13亿元 [9][10] 行业背景与未来挑战 - 2021年以来“爆雷”房企超过70家，有60多家进行债务重组，但境内外债务重组成功或接近成功的房企仅3家 [1] - 房企化债主要路径集中在卖项目、转股权、展期拖时间三种方式 [4] - 公司2025年预计交付6万套，仅为2024年的1/3左右，“保交付”成为评估公司能否真正翻身的核心指标 [11] - 房地产市场整体恢复可能还需要一个过程和较长时间，公司聚焦核心城市和品质项目的战略已初见成效 [8][11]

头部房企债务重组进展 - 融创约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准，重组计划条件均已达成 [1] - 碧桂园境外债务重组方案在两个债务组别投票中，均获得出席债权人超过75%债权金额的赞成票，其中银团贷款组别赞成票占比83.71%，美元债及其他债权组别赞成票占比96.03% [1][4] - 2023年下半年以来，旭辉、世茂、禹洲、佳兆业、时代中国等多家房企宣布境外债务重组条件均已达成，龙光境外重组方案在9月份获得超80%债权人支持 [1][5] 债务重组方案细节与影响 - 碧桂园纳入境外重组范围的债务规模约177亿美元，折合人民币约1270亿元，重组完成后预计降债规模约117亿美元，削债比例约为66% [4] - 融创通过全额“债转股”方式，总规模约95.5亿美元的境外债务基本实现“清零” [4] - 债务重组使融创偿债压力预计下降近600亿元人民币，碧桂园新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%，最长延长至11.5年，未来5年内无集中兑付压力 [5] 行业化债模式转变 - 当前房企化债模式从“以展期为主”转向“实质性削债”，多数企业境外债务重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70% [3][7] - 债权人态度更趋务实，倾向于接受重组方案以提高债务清偿率，若房企后续经营改善，债权人可通过分红或转让股权获益 [8] - 债务重组方案加速落地，显示出市场对民营房企的系统性担忧得到有效缓解，有助于改善民营房企整体信用环境 [8] 重组后企业经营聚焦与转型 - 完成债务重组后，房企大幅降低短期偿债压力和利息成本，能聚焦“保交楼”和轻资产转型 [3][8] - 出险企业选择聚焦代建、物业、资产管理等轻资产业务，这些业务不需要大量资本投入，不增加有息负债 [9] - 房地产行业从增量开发转向存量运营，物业、资产管理等赛道空间广阔，为房企转型创造关键窗口期 [9]

境外债务重组方案通过 - 境外债务重组方案在债权人会议上获得通过，组别一（银团贷款）赞成票对应债权金额占比83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占比96.03% [2] - 香港高等法院的裁定聆讯定于12月4日举行，此为重组落地前的最后环节 [4] - 重组方案涵盖约177亿美元本金的34笔境外债务，折合人民币约1270亿元 [6] 债务重组方案内容与影响 - 重组方案采用“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”多元工具组合，提供多种选项 [7] - 控股股东展示诚意，将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股 [7] - 重组完成后，公司预计降债规模约117亿美元（约人民币840亿元），并预计确认最高约700亿元人民币的重组收益，将显著增厚净资产 [4][7] - 重组后新的债务融资成本预计降至1.0%-2.5%，债务期限最长可达11年，将大幅降低利息支出并优化债务结构 [8] 境内债务重组进展 - 8笔境内债券重组方案已于9月29日经债券持有人会议审议通过，涉及本金约人民币133.32亿元 [8] - 境内重组预计可实现债务本金削减50%以上，债务期限最长达10年，5年内无兑付压力，债券利率降至1% [8] 保交房任务进展 - 自2022年以来至今年10月，公司累计交付房屋量已突破180万套 [4][12] - 2023年交付房屋超60万套，2024年交付超38万套 [10] - 截至今年10月，公司累计交付量已超13万套，预计2025年内能顺利完成20万套交付量 [11][12] - 为筹措保交房资金，公司出售所持蓝箭航天约11.063%股份，对价约13.05亿元；控股股东亦抵押碧桂园服务股份获得10亿元借款 [10] 销售表现与经营转向 - 2024年公司权益合同销售472亿元，同比下降7成，销售端持续承压 [10] - 2025年1-10月，公司销售面积以404.9万平方米位列行业第10位 [10] - 随着保交房任务进入收官阶段，公司刚性资金需求减少，已启动新项目经营策划，向资债修复与正常经营转换 [12]

境外债务重组方案通过 - 公司境外债务重组方案于11月5日债权人会议上获得通过，两个债务组别赞成票债权金额均超过75%，其中银团贷款组别为83.71%，美元债及其他债权组别为96.03% [2] - 重组方案涵盖约177亿美元境外债务，历时300天完成关键步骤 [2] - 香港高等法院将于12月4日进行法院裁定聆讯，此为重组落地前最后一环 [5][6] 境外债务重组历程 - 公司于2024年1月16日委任外部顾问制定境外债务重组整体方案，涉及34笔合计约177亿美元本息的债务，覆盖多个法律辖区，结构复杂 [3] - 2024年4月11日公告重组支持协议，获得持有29.9%美元债及可转债本金的债权人支持，8月18日公告修订版协议，获得组别二超77%本金债权人支持 [4] - 香港高等法院于9月12日召开召集聆讯，正式开启境外法庭流程 [5] 重组方案财务影响 - 重组采取现金回购、股权工具、新债置换、实物付息等多元组合工具，预计降债规模约117亿美元（约人民币840亿元），并确认最高约700亿元人民币重组收益 [7] - 重组后新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%区间，债务期限最长可达11.5年，将显著节省利息支出并缓解现金流压力 [7] 境内债务重组进展与业务运营 - 公司8笔境内债券重组方案于9月29日经持有人会议通过，涉及本金约133.32亿元人民币，预计债务本金削减50%以上，期限最长达10年，利率降至1% [8] - 公司已累计交付房屋超180万套，2025年预计完成20万套交付，剩余已售未交付物业约24.8万套 [8] - 2025年1-10月公司累计权益合同销售金额约279.6亿元人民币，销售绝对水平偏弱 [10] 行业影响与展望 - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约人民币1.2万亿元，涉及总有息负债规模近2万亿元，将加速整体房地产风险出清进程 [8] - 公司重组方案为行业提供了可复制的债务重组框架，探索了现金、股权、新债、实物付息等多元工具组合，增强了债权人协调机制的有效性 [9] - 债务重组成功后，公司可从保生存转向谋发展，如重启新项目投资、优化区域布局、探索轻资产模式等 [10]

境外债务重组方案进展 - 境外债务重组方案于11月5日债权人会议上获得通过，两个债务组别投票均获得出席债权人中超过75%债权金额的赞成票 [2] - 重组方案在足额认购情况下，预计降债规模约117亿美元（约人民币840亿元），并确认最高约700亿元人民币的重组收益 [2] - 重组后新债务工具融资成本大部分降至1.0%-2.5%，债务期限最长高达11.5年，将节省巨额利息支出并缓解现金流压力 [2] - 下一步为等待12月4日的法院裁定聆讯，若通过则境外债务重组将最终落地 [3] 债务重组方案细节 - 方案涉及债权人类型众多，包括中资银行、外资银行、实钱基金、对冲基金、保险资金及私人银行等多类机构 [3] - 方案推出"现金回购+股权工具+新债置换+实物付息"多元工具组合，包括现金、全额转股、大额转股与小额留债组合等多个选项 [3] - 10月13日，公司控股股东将11.48亿美元股东贷款的结余部分全额转股，以赢得债权人信任 [4] 境内债务重组进展 - 9月29日，8笔境内债券重组方案经债券持有人会议审议通过，涉及本金金额约人民币133.32亿元 [4] - 境内重组在足额认购情况下，预计债务本金削减50%以上，债务期限最长达10年，5年内无兑付压力，债券利率降至1%，付息方式调整为"先本后息" [4] 行业债务重组概况 - 截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元 [4] - 截至2025年10月，完成境内及境外债重组的企业包括融创、富力等，境外债重组获批的企业包括佳兆业、世茂、绿地、碧桂园等 [4] 公司经营状况 - 今年前10月，公司及其合营、联营公司实现权益合同销售金额合计为279.6亿元，同比下降31.30% [5] - 公司累计交付房屋已突破180万套，随着三季度部分区域"保交付"任务收官，已启动新项目经营策划，逐步进入经营阶段 [6]

债务重组方案通过 - 碧桂园境外债务重组方案于11月5日获债权人会议高票通过，涉及约177亿美元（约1270亿元人民币）[1] - 重组方案预计可降低债务约117亿美元（约840亿元人民币），并确认最高约700亿元人民币重组收益，显著增厚公司净资产[1][10] - 融创中国境外债二次重组也在同一天获得法院批准[2] 重组方案细节与复杂性 - 碧桂园重组涉及34笔境外债务或偿债义务，涵盖纽约法、英国法和香港法管辖的不同金融工具，复杂度极高[7] - 债权人类型众多，包括中资银行、外资银行、实钱基金、对冲基金、保险资金及私人银行[7] - 重组方案中，组别二（美元债及其他债权）赞成票高达96.03%，组别一（银团贷款组别）赞成票为83.71%[8] 控股股东支持与诚意 - 碧桂园控股股东杨惠妍家族签署不可撤回承诺，将11.48亿美元股东贷款结余部分全额转股[9] - 自2023年8月债务重组以来，杨惠妍家族合计向公司提供约30亿港币现金支持；2021年至今累计提供折合约106亿港元的无息无抵押借款[9] - 股东“不弃船”的担当被政府认可，是债权人愿意谈判的根本前提[9] 重组后的财务影响与前景 - 重组后新债务工具融资成本大幅降至1.0%-2.5%低位区间，具备实物付息选项，每年节省巨额利息支出[10] - 债务期限最长高达11.5年，为公司穿越行业寒冬提供长期财务缓冲空间[10] - 碧桂园8笔境内债重组已于9月底通过，预计本金削减50%以上，期限最长达10年[11] 经营战略转向与行业意义 - 碧桂园大规模交付（近三年超180万套房屋）进入收官阶段，刚性资金需求减少，资金压力预计放缓[11] - 公司战略从全力“保交付”向资债修复与正常经营过渡，已启动新项目经营策划[11] - 公司以地产开发为核心，科技建造和代管代建为两翼的战略，是对房地产新发展模式的积极回应[12] - 碧桂园与融创的成功为其他困境房企提供了清晰模板，有效缓解市场对民营房企的系统性担忧，标志行业向优质主体企稳修复阶段演进[3][10]

境外债务重组方案进展 - 境外债务重组方案在债权人会议上获高票通过，美元债组别赞成票金额占比高达96.03% [1] - 方案下一步将于12月4日提交香港高等法院进行裁定聆讯，此为最终环节 [1] 重组方案财务影响 - 重组完成后预计可削减有息债务约人民币840亿元 [1] - 重组完成后预计可确认最高约人民币700亿元重组收益，公司将获得重大财务缓冲 [1]

债务重组方案通过 - 境外债务重组方案在11月5日债权人会议上获得通过，组别一（银团贷款）赞成票对应债权金额占比83.71%，组别二（美元债及其他债权）赞成票对应债权金额占比96.03% [1] - 重组方案预计降债规模约117亿美元，对应约840亿元人民币有息债务 [1][4] - 重组完成后预计确认最高约700亿元人民币重组收益 [1][4] 债务重组过程与特点 - 公司于2024年1月16日公告委任外部顾问制定境外债务重组方案，全程历时约300天，被视为“预防式重组” [2][3] - 重组范围涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务 [2] - 截至2024年9月30日，重组已获得持有现有公开票据本金总额逾77%的持有人支持 [3] 重组方案具体条款与影响 - 重组采取“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”等多元组合工具，新债务工具的融资成本大部分降至1.0%～2.5%低位区间 [4] - 可选方案中的债务期限最长达11.5年，加权平均借贷成本从每年约6%降至约2% [2][4] - 境内8笔债券重组方案已于2024年9月29日通过，涉及本金金额约133.32亿元人民币，全程仅用10天 [4] 行业背景与公司运营 - 行业深度调整中，2020年房企首次出险，2021年出险房企数量增至16家，2022年达到44家 [2] - 自2022年以来至2025年10月，公司累计交付房屋已突破180万套，刚性资金需求逐步减少 [5] - 2021年至今，公司控股股东已累计向公司提供折合约106亿港元的无息无抵押借款等现金支持 [4]