政策导向与核心理念转变 - 国务院会议强调将城市更新行动与消除安全隐患、稳楼市、推进好房子建设及房地产高质量发展相结合，标志着政策核心从单纯刺激需求转向系统性的存量优化与品质提升 [1] - 房地产发展的核心理念发生转向，从过去推动新项目扩张和拼土地规模，转向对既有空间的改造升级、拼品质功能、从卖房子转向做生活，这是行业从规模时代迈入质量时代的重要信号 [2] - 稳楼市的目标并非让房价重回快速上涨通道，而是避免大起大落对社会及金融造成冲击，核心在于稳预期、稳节奏、稳风险 [6] 当前市场现状与政策背景 - 截至10月，全国商品房销售面积及销售金额仍在小幅回落，整体修复节奏偏缓，在此背景下稳楼市的意义凸显 [2] - 过去依赖限购松动、首付下降、利率下调等需求端刺激政策的边际效应已显现，难以支持市场长期企稳，因此需要寻找新思路 [2] - 中央在不到一年内已多次提及稳楼市问题，并反复强调要构建房地产发展新模式，既是对当下市场压力的回应，也是对长期方向的确认 [7][9] 城市更新的具体举措与资金安排 - 中央在今年遴选了20个城市更新示范城市，并在财政层面累计投入超过200亿元，重点用于老旧小区、城中村基础建设等方向 [3] - 城中村改造三年行动正在推进，随着2026年临近，各地推进力度预计将进一步加大 [3] - 在更新改造框架下，货币化安置、房票安置、以购代建等方式将成为重要的承接工具，具备资金与执行能力的央企和国企将发挥更核心的作用 [3] 对市场与资产价值的潜在影响 - 部分被纳入更新规划且具备区位优势的老旧住宅，其居住与资产价值可能被重新评估，系统性改造带来的环境提升有望提高老旧片区的潜力 [5] - 改善性需求有望在更新过程中被激活，通过安置、置换、补偿等方式，原本被锁在存量房中的家庭可以实现居住条件提升，并带动新的交易链条形成 [5] - 市场已高度分化，人口持续流入、产业支撑充足的一二线及省会城市极具韧性，而人口外流、产业承压的地区去化周期依然漫长 [9] 对购房者与投资逻辑的启示 - 对于有真实居住需求的购房者，在当前市场环境下，只要方向选择得当、节奏把握合理，反而可能是一个更理性、更可控的购房窗口期 [9] - 房产不再适合作为单一的投机工具，而更适合成为均衡资产配置中的一部分 [9] - 未来判断房产价值的核心标准不再是房价涨跌，而是回归到是否“住得好”的基本问题，人口、产业和公共资源将成为决定长期价值的根本依据 [9] 市场环境维护与预期管理 - 近期相关部门加强了网络不实信息整治，清理了一批夸大下跌、制造恐慌以博取流量的账号，并对不实房源与夸张言论进行集中整治，旨在避免情绪谣言扰乱敏感的市场预期 [6] - 当前防范的重点是信心被过度消耗，这与过去防范房价上涨过快的问题形成了对比 [6]

城市更新与改造模式 - 西安市持续推进城市更新，对老街区、老厂区、老校区等老旧区域进行改造建设[2] - 改造方式包括保护历史文化遗存、引入创新文化消费业态，打造出活力焕发的“新社区”[2] - 具体案例：西安时光文化公园由西安国营第一钟表机械厂旧厂区改建而来[2] 新社区业态与消费趋势 - 改造后的“新社区”融合了咖啡餐饮、时尚潮玩、非遗体验、城市记忆展览等年轻化元素[2] - 年轻化元素与市井烟火相融共生，提升了城市面貌[2] - 新业态为居民和游客带来了全新体验[2]

赛事概况与结果 - 2025年高校百英里接力赛十周年总决赛于12月7日在上海黄浦-徐汇滨江举行，共有来自全国7大赛区及城市分站赛晋级的100支高校队伍、近1300名青年跑者参与[1] - 比赛为160公里接力长跑，最终上海体育大学以9小时27分02秒的成绩首度夺得年度总冠军，重庆大学、兰州交通大学分列第二、三名[1] 参赛队伍与个人表现 - 上海体育大学绿瓦跑团成绩呈现持续上升曲线，从2023年总决赛第13名、2024年第8名，跃升至2025年总冠军[2] - 兰州交通大学队长潘江龙展现了“长期主义”，自2019年首次晋级总决赛后几乎年年参赛，并从2023年起连续三年获得季军[2] - 赛事吸引了不同背景的参与者，如武汉大学博士生艾欣为缓解读博压力开始跑步，最终站上总决赛赛道[2] 赛事与城市发展的融合 - 赛事多次选择黄浦-徐汇滨江作为总决赛主场，该区域已从工业遗存转型为文化、体育、艺术集聚的城市秀带[5] - 通过承接高百等青年赛事，城市希望将更新成果与青年群体气质叠加，让更多人看到滨江变化，同时增强赛事吸引力[5] - 赛道设计串联城市地标，如从穹顶艺术中心出发，穿过西岸文化集群，跑者沿途可见日渐成型的滨水公共空间和新地标[5] 赛事的延伸社会功能 - 在赛道终点，徐汇区人社局设置了就业指导专区，16家企业与大学生面对面交流，提供岗位咨询及职业规划指导[5] - “黄浦创卡”等创业支持政策也借助高百平台向高校学子进行推介[5] - 残奥会冠军王家超指出，此类赛事为大学生提供了明确目标，让他们在学业之余有一份热爱可以坚持，代表学校参赛的往往是能兼顾学习与自我管理的群体[6] 赛事历史与演进 - 赛事已举办十年，从最初少数高校圈内口口相传的“新鲜玩法”，发展为如今100支队伍同场竞技的“百校盛会”[6][7] - 历届冠军展板记录了赛事发展，冠军队伍从首届的复旦大学，到后来的清华大学、重庆大学，再到十周年的上海体育大学，体现了中国高校路跑力量的流动与递进[6] - 复旦大学1992级校友潘景峰指出，参赛群体发生显著变化，十年前在校生参与不多，很多队伍靠校友支撑，而现在年轻人训练更系统，天赋被不断挖掘[7] 赛事组织方与核心理念 - 赛事发起方为每步科技，在十周年庆典上回顾了高百从萌芽到成熟的过程，并向长期支持者颁发十年贡献奖[7] - 每步科技CEO马京伟表示，体育的价值和高百的初心不止于竞技比拼，更在于它所激发的社会能量和青年精神[7]

北京住宅市场年末供应集中放量 - 2025年11月北京核发12张普通住宅预售许可证，覆盖7个区域，累计释放房源超3000套，其中6个为首次入市项目 [1] - 11月27日为供应高峰节点，当日4个项目同步获批，单日释放1531套房源，占当月总供应量近五成 [1] - 房企迫于年末销售窗口期压力加快入市节奏，多个项目在取证次日便火速开盘以抢占市场份额 [1][7] 改善型房源成为供应主力 - 11月获批的12个项目共涉及3203套房源，其中7个项目仅提供100平方米以上户型，释放改善房源超2000套，占总房源量近65% [2] - 计入其他项目中的大户型，改善型房源占比还将进一步提升，例如同期入市的中建壹品·海宸元境和北京隅·海岄户型面积段分别瞄准99—181平方米及108—145平方米 [2] - 市场需求主导供应逻辑，新房市场客群结构持续向改善倾斜，改善型家庭在成交中占比不断上升，形成坚实市场基础 [3] 区域供应结构分化，海淀领跑 - 11月新增供应项目分布于7个区域，海淀区以3个项目居首，供应1124套房源，成为当月供应量最大区域 [4] - 顺义区由2个项目提供1117套房源，昌平区供应超530套房源，其余区域供应量均在100套左右 [4] - 海淀区供应集中与土地供应变化相关，近三年北京持续加大优质地块供应，海淀区供地规模从2023年的2宗增长至2025年的6宗，2025年1—11月海淀区供应房源已超5500套，占全市总供应量近20% [4] 产品结构呈现差异化与稀缺性 - 顺义区北京润园提供稀缺别墅产品，包括271平方米及328平方米的平墅、329平方米的空墅，以及700—990平方米不等的院墅 [5] - 顺义区懋源骊橒臺提供可变户型产品，其中150平方米户型提供一居至四居共四种空间方案供购房者自由选择且无需额外费用 [5] - 别墅产品市场供给极少稀缺性显著，顺义区此类产品均价相对较低性价比突出，能吸引对价格敏感的别墅需求客群 [6] 房企抢抓年底销售窗口期加速推盘 - 12月是房企冲刺年度业绩关键期，推盘节奏明显加快，11月27日高峰日获批的项目中有两个已于取证次日火速开盘 [7] - 为促进销售，部分项目推出短期折扣，如中建壹品·海宸元境及北京隅·海岄开盘折扣分别为9.1折和9折，该优惠已于12月1日收回 [7] - 房企集中取证快速开盘核心目标是冲刺年底业绩，以增加营收、加速回款优化财报表现，并抓住购房者年底需求释放窗口 [7] 市场影响与展望 - 多点开发的供应格局能覆盖刚需、改善及多孩家庭等多元化需求，加速房企销售回款，为年底楼市实现“翘尾”行情奠定成交基础 [8] - 各区域重点项目入市提供了更多选择，有助于激发市场活力，促进楼市平稳健康发展，为年末市场提供有力支撑 [8] - 房企开盘时间受政府供地节点制约，选择年末或年初开盘除自身业绩考量外，更关键在于市场需求响应，若前期蓄客理想便会顺势推动开盘 [8]

行业规模与现状 - 中国在用电梯数量已达1200万台，约等于世界其他国家和地区电梯数量的总和 [1] - 使用15年以上的老旧电梯数量已超过110万台 [2] - “十四五”时期，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，加装电梯12.9万部 [1] 政策与监管动向 - 市场监管总局发布《缺陷特种设备召回管理规则》，电梯召回步入法治化、规范化轨道 [2] - 市场监管总局已督促相关电梯生产企业召回电梯5.3万余台 [2] - 市场监管总局正加快推进《特种设备安全监察条例》和《电梯安全技术规程》等安全技术规范的制修订 [3] - 市场监管部门将着力整治电梯相关领域的“内卷式”竞争 [3] 更新改造举措与资金支持 - 市场监管总局会同多部门推进住宅老旧电梯更新改造，截至今年7月已将16万余台住宅老旧电梯纳入超长期特别国债资金补助范围 [2] - 市场监管总局会同金融监管总局等部门创新推出电梯全生命周期保险新模式，利用“保险+服务”市场化机制破解更新费用难题 [2] - 推动建立住宅专项维修资金“应急使用”机制以解决更新费用问题 [2] 安全监管与行业规范 - 市场监管总局通过完善规范标准、加强监督检查和检验检测、开展隐患排查和专项整治等措施确保电梯安全 [1] - 在电梯总量大幅增长、老旧电梯逐年增加的双重压力下，电梯安全态势保持总体平稳 [1] - 系统性完善法规标准体系，进一步明晰电梯各相关方主体责任 [3] - 积极研究推进有关强制性国家标准的制修订，构建安全技术规范与标准的协调机制 [3]

行业现状与政策背景 - 中国在用电梯数量已达1200万台，约等于世界其他国家和地区电梯数量的总和[1] - 使用15年以上的老旧电梯数量已超过110万台，存在机械部件磨损、电子元器件老化等安全隐患[2] - “十四五”时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，加装电梯12.9万部[1] - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，老旧小区电梯更新改造是重要的民生工程[1] 监管措施与安全治理 - 市场监管总局通过完善规范标准、加强监督检查和检验检测、开展隐患排查和专项整治等措施确保电梯安全[1] - 2024年4月市场监管总局发布《缺陷特种设备召回管理规则》，电梯召回步入法治化规范化轨道[2] - 市场监管总局已督促相关电梯生产企业召回电梯5.3万余台，以从源头消除安全隐患[2] - 监管部门着力整治电梯相关领域“内卷式”竞争，推动制造单位履行质量安全责任[3] 更新改造与资金支持 - 2024年8月以来，市场监管总局会同住建部、发改委等部门推进住宅老旧电梯更新改造[3] - 截至今年7月，已将16万余台住宅老旧电梯纳入超长期特别国债资金补助范围[3] - 多措并举破解更新费用难题，包括研究电梯安全保险，利用“保险+服务”市场化机制创新推出电梯全生命周期保险新模式[3] - 推动住建部建立住宅专项维修资金“应急使用”机制[3] 未来法规与标准建设 - 市场监管部门将继续推进电梯安全筑底行动，加大在用电梯监督检查[3] - 系统性完善法规标准体系，加快推进《特种设备安全监察条例》和《电梯安全技术规程》等安全技术规范制修订[3] - 积极研究推进有关强制性国家标准的制修订，逐步构建安全技术规范与标准的协调机制，以促进电梯行业健康规范发展[3]

文章核心观点 - 国务院专题学习强调将城市更新、消除安全隐患与稳楼市结合 扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [1] - 稳楼市是新型城镇化战略的重要支撑 需转化为推动城镇化提质、扩大内需的关键抓手 使房地产市场与人口流动、产业升级形成良性互动 [1] - 在新型城镇化框架下 稳楼市政策将持续推进 是行业短期止跌回稳的关键和长期行稳致远的根本 行业将向高品质、低风险、可持续的新发展模式转型 [5] 政策导向与战略定位 - 新型城镇化是推动经济增长、扩大内需的重要战略 稳楼市是其重要支撑而非短期权宜之计 [1] - 城市更新已升级为新型城镇化的核心任务 需与稳楼市、好房子建设结合以构建房地产发展新模式 [3] - 稳楼市政策通过激活交易、拓宽融资渠道为房企化债创造条件 形成“政策支持—市场激活—风险出清”的良性循环 [4] 市场供需与产品升级 - 城镇化从规模扩张转向质量提升 农业转移人口市民化及改善性住房需求构成市场基本盘 [2] - “好房子”工程以满足安全、舒适、绿色、智慧等核心诉求来激活改善性需求 各地正加大供应规模 [2] - 随着《住宅项目规范》等国标落地 地方标准相继出台 例如明确防水工程保修10年 将高空坠物防护列为“一票否决项” [2] - 稳楼市政策为“好房子”交易打开空间 北京、上海、深圳调整放松限购成为政策风向标 [2] - 今年前三季度 地方围绕限购解绑、公积金松绑、商业贷款优化及人才支持等维度出台稳市场政策556次 [2] - “好房子”有望持续支撑新房市场成交 形成新价格基准 推动市场形成新的供求关系动态平衡 [2] 城市更新与存量发展 - 城市更新与稳楼市同频共振 是探索新型城镇化发展的新路径 [3] - 中国城镇有300多亿平方米存量住房需要更新改造 新增需求空间大 [3] - 将城中村改造、危旧房更新与住房需求释放结合 可消除安全隐患、完善城市功能 同时有效去库存、稳预期 [3] - 城市更新重塑房地产发展逻辑 从“建房子”转向“造空间” 通过补齐配套短板提升物业价值 让房屋回归居住属性的价格锚 [3] - “存量提质”的发展模式是新型城镇化对房地产行业的必然要求 [3] 行业风险化解与融资创新 - 房企流动性压力仍是行业化解风险的突出问题 [4] - 需求端通过降低首付比例、房贷利率等释放刚需和改善性需求 [4] - 供给端通过“白名单”项目贷款审批、保障房“以购代建”等创新政策 帮助房企调整存货结构、缓解资金压力 为债务重组创造条件 [4] - 基础设施REITs拓展至城市更新领域 为企业提供长期低成本融资渠道 [4] - 房票制度的兑付机制让开发商快速回笼资金 [4] - 房企化债推进有助于规范市场秩序 推动企业从规模扩张转向质量提升 培育更适应高质量发展需求的市场主体 为楼市稳定提供长效保障 [4]

城市更新政策与资金投入 - 2025年城市更新政策强调因地制宜与“千城千面” [4] - 中央财政投入800亿元专项资金用于解决民生小事 [1] 城市更新实施特点与民生影响 - 城市更新从“看得见的大建设”转向“不经意的小日常” [1][3] - 社交媒体上“城市更新”相关发帖量较去年增加159% [3] - 深圳环西丽湖绿道贯通后附近居民绿道出行比例上升超过90% [3] - 杭州社区改造后居民日常1公里出行比例提高了14% [3] 历史街区与建筑保护更新案例 - 重庆鲁祖庙街区修缮使用超过1万块旧砖并按原位置原编号还原 [6] - 武汉咸安坊通过外墙返碱维修、古法修复等让1万多平方米老建筑重焕光泽 [8] - 咸安坊片区首店比例超过75% 业态丰富多元 [8] - 上海巴金图书馆修缮融合传统工艺与现代科技 植入保温墙、空调系统等现代设施 [10]

政策聚焦节能降碳与新型城镇化 - 国务院常务会议于12月5日召开，研究进一步做好节能降碳工作，强调节能降碳是推进碳达峰碳中和、加快发展方式绿色转型的重要抓手，需更高水平更高质量推进，在经济发 展中促进绿色转型、在绿色转型中实现更好发展 [1] - 国务院于12月3日以“深入推进以人为本的新型城镇化”为主题进行集体学习，指出新型城镇化是扩大内需和促进产业升级、做强国内大循环的重要载体，“十五五”时期发展空间仍然很大 [2] 新型电力系统建设机会 - 建筑板块建议关注新型电力系统建设相关机会，具体包括风电、光伏能源施工板块，分布式光伏，抽水蓄能和新型储能，虚拟电厂，氢能产业链建设等 [1] 城市更新与房地产发展 - 在新型城镇化进程中，需深入实施城市更新行动，将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展 [2] 基础设施REITs范围扩大 - 国家发改委于12月1日发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》，涵盖15个具体细分方向 [3] - 清单范围包括交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、租赁住房、水利设施、文化旅游基础设施、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，及其他符合国家重大战略要求的项目 [3] - REITs发行范围的进一步拓展，将更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环的作用 [3] 推荐关注板块 - 顺周期资源品，如铜钴矿产资源 [3] - 能源电力、储能、氢能、核电、电网 [3] - 低估值高股息、化债、稳增长相关板块 [3] - 一带一路、国企改革重组 [3] - AI、低空经济 [3] - 智能建造 [3]

城市更新成为经济活力关键驱动力 - “更新”是今年经济主要的变化之一 涵盖消费场景、基础设备和城市更新 持续激发中国经济活力[1] 咸安坊作为城市更新典型案例 - 咸安坊是拥有百年历史的汉口“里分”建筑代表 中西合璧的建筑风格类似于北京的胡同和上海的弄堂[6] - 始建于1915年 曾是汉口最负盛名的高级住宅区 后因时代变迁成为多户合住的公房 部分房屋老化成为危房[8] - 改造团队对老建筑进行专业修复 包括对老红砖进行排盐、泛碱、平色等多步骤修复 以及外墙返碱维修、实木门窗古法修复等细节复原工程 让一万多平方米的老建筑重焕光泽[8] 更新后业态与商业表现 - 改造后的咸安坊片区业态多元丰富 包含本土菜、中西融合菜餐饮店、设计师品牌服装店、户外运动旗舰店、中式香道茶道体验店、各类文创展销店、宠物糕点零售店、汉派相声演艺剧场及公共艺术展等空间[11] - 片区内的咸安坊小广场形成周末市集 包含手工艺饰品、创意玩具、美食等摊位 人气旺盛[2] - 咸安坊的首店比例已经超过75% 丰富多元的业态吸引更多人流 彰显老建筑活力[13] - 清水红砖建筑与独特街巷成为热门拍照打卡地 配合新建的外围商业体 形成历史建筑与商业空间共生共荣的模式[11][15] 项目未来规划与行业意义 - 咸安坊项目三期改造工程正在设计规划中 预计明年在周末市集旁边的地块上启动[15] - 咸安坊的蜕变是武汉城市更新的生动缩影 其模式在于没有大拆大建 而是注重保护与发展并存[10][15] - 未来随着城市更新持续推进 更多类似咸安坊的老街区将焕发新生[15]