土地市场回暖趋势 - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 平均溢价率10.2% 成交面积下降5.5% [1] - 一线及二线城市出让金增长超40% 三四线城市小幅回落 [1] - 核心城市优质地块竞争加剧 杭州平均溢价率35.5% 上海成都均超20% [1] 土地供应结构优化 - 核心城市供应缩量但出让金上行 京沪杭及成都优化土地供应结构 [2] - 多地放宽阳台和公共空间计容规则 支持建设立体生态住宅 [2] - 高溢价地块呈现核心区位 体量小 总价低 容积率低特征 [2] 房企投资策略转变 - 财务稳健型房企加大补仓力度 土地储备不足需避免无货可售 [3] - 核心城市改善性需求成为主流 优质地块成为房企必争之地 [3] - 投资逻辑从拼规模转向拼品质 通过打造精品提升去化率和现金流安全 [3] 专项债盘活闲置土地 - 各地拟使用专项债收购存量闲置土地超3700宗 总金额超4700亿元 [4] - 7个省市已发行专项债超960亿元 均为自审自发试点地区 [4] - 专项债收地政策改善土地供求关系 推动控量提质和新循环阶段 [4] 行业发展前景 - 核心城市市场回暖显著 点状回暖有望带动整体向好 [4] - 城市群发展和新型城镇化推进 促进房地产发展新模式 [4] - 行业通过盘活存量和新增投资完成新旧资产转换 [4]