深圳大悦城开业表现 - 粤港澳大湾区首座大悦城在深圳宝安区开业 商业综合体面积达25万平方米 耗时15年 [6] - 开业首日客流突破42万人次 销售额近2000万元(不含Apple、汽车) [6] - 近100家品牌斩获全国销售冠军 近50家品牌登顶深圳销冠 [6] - 首店及定制店业态占比超五成 迅速占领社交媒体话题 [6][8] 商业定位与区域价值 - 填补灵芝片区大型商业综合体空白 改变消费力外流现状 此前该区域被称为"交通枢纽" [6] - 开业首日客流刷新宝安商业地标热度纪录 验证深圳西部商圈潜能 [6][11] - 深圳商业格局西移 宝安区拥有近40个商业综合体 商业总量超310万平方米 [11] 业态创新与品牌策略 - 汇聚近400家优质品牌 首店经济效应显著 包括百年皇室御用玩具品牌Hamleys华南首店等 [7][8] - 针对亲子、潮玩、宠物经济引入首店业态 如宠胖胖深圳首店旗舰店 [7][8] - 集合原创设计师服装品牌 开设7大主题IP快闪店 [8] - 推行宠物友好政策 精准捕捉都市青年情感消费需求 [6][8] 空间设计与用户体验 - 动线设计规避传统"大通铺"模式 采用移步异景的切割空间 设置可互动艺术装置 [8] - 女性洗手间配置充足 保洁高频维护 停车场引导清晰 服务人员专业高效 [9] - 部分区域存在手机信号弱 新装修气味 通道昏暗等问题 [10] 餐饮与消费者反馈 - 餐饮品牌组合被评价为"选择够多 但惊艳不足" 缺乏"网红级"品牌 [2][10] - 消费者期待更丰富业态和优质体验 认为新商场需磨合期 [10] 行业竞争与未来挑战 - 2025年深圳拟开业21个商业项目 新增体量186 25万平方米 宝安占9家/90万平方米 [11][12] - 宝安中心商圈年销售额超百亿 新老项目混战加剧 差异化需依靠业态组合与品牌吸引力 [11][12]

经营数据与营销策略 - 2025年上半年公司运营质量稳步提升，交易笔数、提袋率等指标同比上升，年轻化创新营销成效显著，线上运营为线下引流并转化会员资产 [2] - 上半年共推出10档促销活动（71天占营业天数39%），活动销售额占总销售额65%，围绕"三引三来"思路将传统节点升级为长线运营 [3] - 营销活动融合文化、艺术、体育内容，包括新春音乐会、非遗展、篮球赛等多元化主题活动，吸引年轻及家庭客群 [3] 会员体系与数字化转型 - 2025年上半年实体业态会员消费人数同比上升1.6%，消费金额同比上升8.3%，会员消费占比达75%（同比+4.3pct），纳新人数同比上升6.3% [4] - 强化短视频矩阵、迭代抖音店铺、升级小程序，构建"线上引流+线下体验"社交新生态 [4] 文博商旅融合与首店经济 - 全国首家商业综合体恐龙博物馆"沈阳·中兴博物馆"落成，结合数字交互技术打造"文博商旅"融合新业态 [7] - 引进朱炳仁·铜等辽宁首店、完美影城等沈阳首店及知名餐饮品牌，扩充品类宽度与体验深度 [8] 政策红利与行业环境 - 2025年1-6月家电类零售额同比+30.7%，通讯器材类+24.1%，家具类+22.9%，政策带动增量需求 [9] - 公司成为辽宁省首批"即买即退"离境退税零售企业，受益于入境游政策加码及退税便利度提升 [10] 战略定位与未来方向 - 通过高密度年轻化活动+会员运营守住线下基本盘，同时利用首发经济拓展增量空间 [10] - 计划持续强化年轻化经营优势，培育新型消费场景，引领东北地区实体零售潮流 [10]

深圳大悦城开业概况 - 粤港澳大湾区首座大悦城于7月12日在深圳宝安区开业，商业体量达25万平方米，耗时15年建成 [1] - 开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元（不含Apple、汽车），近100家品牌获全国销冠、50家品牌登顶深圳销冠 [1] - 首店及定制店业态占比超50%，引入Hamleys华南首店、宠胖胖深圳旗舰店等特色品牌 [3][6] 商业业态创新 - 盒马鲜生打造全国首个火锅体验中心门店，面积3500平方米，设置深海鱼缸及千款火锅食材专区，并特设供港商品区 [3] - 打造3大非标空间：开放式潮流十字街、4000平方米屋顶星厨花园、超3万平方米"地下城"25青年时区 [6] - 引入7大IP快闪店（如迪士尼皮克斯玩具总动员）及华南首展（迪士尼30周年主题展、X11×DearNikki梦境花园展） [6][7] 深圳商业竞争格局 - 2025年深圳拟开业21个商业项目，新增体量186.25万平方米，其中宝安区占9个（新增90万平方米） [1] - 宝安区现有近40个商业综合体，总量超310万平方米，宝安中心商圈年销售额超百亿，前海壹方城为本土顶流 [10] - 深圳市场竞争激烈，本土开发商（鸿荣源、卓越、星河）、华润万象系及港资新世界K11等均已布局 [10] 大悦城全国战略 - 公司在全国20余个城市布局超40个项目，北方市场为传统优势区域，深圳项目补齐一线城市版图 [8][10] - 深圳项目总投资200亿元，为73万平方米商业综合体的组成部分 [10] - 行业专家指出差异化需聚焦业态组合与品牌吸引力，以应对新老项目混战 [11]

行业背景 - 零售市场进入存量竞争时代 同质化成为限制行业发展的核心瓶颈 [1] - 会员制商超的"精选"光环褪色 旅游零售巨头中免集团显示出强大的抗周期性和竞争韧性 [1] 供应链优势 - 与超过1500个国际品牌建立直接合作 在8大海关监管物流中心支持下实现全链路品控 [2] - 源头直采保障商品100%保真 规模化采购赋予强大议价权 稳固厂商关系为差异化产品策略奠定基础 [2] 首店经济战略 - 将零售空间打造成稀缺资源 吸引目的性客流 为品牌提供深度叙事的物理场景 [4] - cdf三亚国际免税城引入蔻驰中国旅游零售首家双层旗舰店 雅诗兰黛全球首家双层旗舰店 兰蔻全球首家玫瑰庄园概念旗舰店 [4] - cdf海口国际免税城打造国内首家创新型沉浸式威士忌博物馆 迎来徕卡相机海口首店 [4] - 2024年已引进超200个国际国内知名品牌 预计将有98个品牌陆续落户中免海南区域各门店 [4] 独家首发产品策略 - 与品牌共同开发中免定制版 独家套装及全球限量产品 跳出传统零售价格竞争红海 [5] - 与雅诗兰黛合作打造多款独家套装 成为DIPTYQUE在海南地区的独家授权合作伙伴 [5] - 携手Qeelin推出独家葫芦系列红宝石镶嵌项链 与周大福合作首发免税专款 [5] - 与汾酒联名开发"中国免税小批量"系列 在香港机场Duty Zero亚洲首发珍稀百富50年单一麦芽威士忌 [5] - 第五届中免腕表节汇聚超50个品牌逾7000款产品 其中超30个为首次入驻海南地区中免独售品牌 [5] 平台赋能与体验创新 - 利用全球化渠道优势助力斐乐 李宁等优秀国产品牌"出海" [9] - 举办"中免海南免税购物节"等大型活动 将周杰伦 陈奕迅等歌手演唱会与免税购物场景深度融合 [9] 会员价值重塑 - 严格恪守品质底线与品牌调性 为会员精准筛选全球最高品质的优品与国际顶尖品牌 [11] - 深化与头部品牌的战略合作 以稀缺性和独特性满足会员对独特价值与尊享体验的追求 [11]

业态和品牌调整 - 奥特莱斯行业正从"以大取胜"转向"以质取胜"，通过提升"首店浓度指标"增强竞争力 [1][2] - 头部运营商如百联、砂之船、杉杉等2024年加速品牌焕新：上海青浦百联奥莱2024年前5个月引入新店14家，武汉百联全年新开20家，砂之船重庆项目新开10数家 [1][2] - 奢侈品仍是奥莱核心业态，主流奢牌持续补位：上海青浦百联引入Valentino、Thom Browne，郑州杉杉中牟店引进MaxMara outlet中原首店，乌鲁木齐杉杉抢下COACH全疆首家全品类店 [3][16] 运动户外与服装升级 - 运动户外业态引入"超头"和"中产三宝"品牌：苏州比斯特购物村新增萨洛蒙、snowpeak等，上海青浦百联引入CHUMS、BURTON等小众户外品牌 [6][15] - 设计师品牌成新增长点：上海青浦百联、砂之船重庆项目引入多风格设计师品牌，比斯特购物村引进UNDEDEATED等潮牌 [7][8] - "新奇特"品牌通过空间调性提升体验感，弱化传统折扣场形象 [8] 餐饮业态扩容 - 全国226座奥莱项目共3906家餐饮门店，头部项目餐饮数量显著增长：苏州昆山花桥中骏世界城86家、砂之船长沙奥莱75家、济南首创奥莱71家 [10][12] - 快餐类占主导但品质餐饮逐步渗透：米饭快餐（米村拌饭等）门店达10-30家，正餐品牌如海底捞、太二酸菜鱼开出10-20家奥莱店，喜茶等茶饮品牌加速布局 [14] 首店经济战略 - 首店争夺成核心KPI：上海青浦百联2024年引入攀山鼠、COMME MOI等全国奥莱首店，郑州杉杉中牟店引进100多家品牌旗舰店及Tory Burch河南首店 [15][16] - 高能级首店向奥莱渗透：苏州比斯特购物村拿下三宅一生华东奥莱首店、CELINE江苏奥莱首店，深圳杉杉引入WE11DONE等华南奥莱首店 [15][16] 空间与硬件改造 - 7个标杆项目启动扩建：上海青浦百联二期扩建3万㎡（2026年开业），苏州比斯特三期拟增50家精品店，郑州杉杉中牟店三期扩建瞄准文商旅综合体 [22][23][26] - 存量项目精细化改造：昆明王府井奥莱滇池小镇重塑空间质感，郑州杉杉中牟店升级70%店面并新增美食街区，上海青浦百联B区景观升级 [29][30] - 扩建项目强化定位互补：上海青浦百联二期联动文旅资源打造微度假属性，苏州比斯特三期引入全球首个贵宾室巩固奢华定位 [24][26] 行业趋势与竞争逻辑 - 四大浓度指标（户外运动、"新奇特"、餐饮、首店）成为差异化关键，行业从"折扣工厂"转向"情绪价值运营" [20][32] - 2024年全国251个奥莱项目总销售额约2390亿元，同比增长4%，头部项目如上海青浦百联、苏州比斯特销售表现强劲 [26] - 新开项目体量扩大：2022-2024年新开76个奥莱中34个超10万㎡，2025年后砂之船乌鲁木齐超级奥莱（18万㎡）等大型项目将持续入市 [26][28]

国际小众品牌加速进入北京市场 - 瑞典户外品牌Haglöfs火柴棍北京首店在国贸商城围挡 [1] - 韩国潮牌ADER ERROR即将在三里屯太古里南区开设中国首家旗舰店 [1] - 法国小众轻奢手袋Polène中国首店在三里屯太古里北区围挡 [1] - 韩国潮牌emis北京首店在三里屯一号场T+MALL一层围挡 [1] 小众品牌的市场基础与扩张策略 - Polène被LVMH集团旗下私募基金L Catterton收购少数股权后加速全球扩张 [3] - Polène在中国市场未开业但小红书话题阅读量已近2000万 [3] - ADER ERROR凭借无性别主义和克莱因蓝色系设计在Instagram积累超85万粉丝 [3] 消费趋势与市场渗透 - 2025年中国内地消费者对小众品牌接受度高达79% [3] - 小众品牌在美妆、服饰、家居等领域渗透率持续攀升 [3] - 小众品牌以独特设计、高性价比和社群化运营填补市场空白 [6] 政策支持与首店经济效应 - 北京市发布《行动方案》鼓励开设首店、旗舰店及国际品牌研发中心 [4] - 首店通过线下体验和社交媒体传播形成"小众但忠诚"的客户基础 [6] - 首店聚集效应提升商圈时尚调性并激活区域经济活力 [6] 商圈定位与消费特征 - 国贸、三里屯等商圈成为国际品牌进入中国市场的首选地 [6] - 北京消费者追求高品质、个性化时尚产品 [6] - 小众品牌自带话题性和社交属性带动商圈客流与话题热度 [6]

消费数据表现 - 春节假期期间手机、平板、智能手表（手环）购新核销10428笔，拉动消费2935.14万元，同比增长118% [1] - 清明假期重点监测家电、3C数码产品销售企业实现销售额1057.68万元，同比增长12.14% [1] - "五一"假期重点商贸企业实现销售额近8亿元，19家重点监测零售样本企业销售总额达3.58亿元，同比增长5.68% [1] - 端午假期21家重点监测零售和餐饮样本企业总销售额达9427.75万元，同比增长11.07% [1] 政策驱动效应 - 新一轮消费品以旧换新政策覆盖家电、3C产品、汽车、家装厨卫等领域 [2] - 派发400万元消费券、扩大以旧换新范围、建设夜间经济示范区等政策红利支撑消费市场 [2] - 新星家电在"6·18"期间销售额同比增长23%，国补+店补双重优惠刺激消费 [3] - 家电以旧换新"五进"活动期间新星家电销售额突破3200万元 [5] 商业新势力崛起 - 鑫马吾悦广场6月20日至30日客流量56万人次，销售额2500万元 [5] - 恒太城6月26日至29日客流量42万人次，销售额980万元 [5] - 鑫马吾悦广场引进54家城市首店及创新品牌，聚焦"首店经济"与"体验经济" [7] - 恒太城引入29个淄博首进品牌，布局6大超级空间构建现代消费场景 [7] 消费结构转型 - 政策推动消费结构从"即时性热闹"向"持续性繁荣"转变，如八大局便民市场持续火爆 [2] - 家电企业加速产品创新，形成消费端与企业端双向发力的良性循环 [5]

首店经济政策推动 - 北京市出台《北京市深化改革提振消费专项行动方案》鼓励开设首店、旗舰店、创新概念店并举办全球首发节及高能级首秀、首演、首展活动 [1] - 政策资金支持吸引品牌首店、首发活动在京落地推动首店政策迭代更新至3.0版 [2] - 政策引导下全市累计新增首店近5000家今年1-5月新增落地首店近400家累计举办首展、首演、首秀等活动近200场 [2] 首店经济实施成效 - 三里屯太古里、朝阳合生汇、海淀大悦城等多个商圈成为首店聚集地显著提升消费供给质量与国际影响力 [2] - 2024年评议并推介首钢园、751园区、SKP、郡王府等12个首发中心吸引卡地亚、兰蔻、露露乐蒙、英特尔等品牌来京首发首秀 [2] - 持续开展"2024全球首发节"联动中国国际时装周、中关村硬科技嘉年华、88体育消费节和奥运城市体育文化节打造特色首发经济 [3] 首店经济未来规划 - 支持东城、西城、朝阳、丰台、大兴等区打造时尚消费品首发中心鼓励海淀、石景山、怀柔等区培育科技电子消费品首发中心 [2] - 鼓励文化地标、历史古建、公园景区等与国内外品牌合作举办美术展、艺术展等首秀首展活动 [2]

深圳大悦城开业表现 - 深圳首座大悦城于7月12日开业，该项目耗时15年、历经多次延期 [1] - 开业首日吸引超过42万人次客流，实现近2000万元销售额 [2] - 项目招商率达99%，吸引近400家品牌入驻，其中首店及定制店占比超过50% [6] 项目开发历程 - 2010年大悦城控股与深圳宝安区政府签署框架协议启动项目，仅拆迁谈判就耗时7年 [5] - 项目一期B地块2019年才完成清拆，总面积超过73万平方米（购物中心建筑面积约25万平方米） [5] - 项目紧邻天玺壹号（二手房均价约9.07万元/平方米）和铂悦（二手房均价约10.38万元/平方米） [7] 大悦城全国布局 - 截至2024年末，大悦城在国内共布局44个商业项目（重资产30个、轻资产14个） [7] - 总商业面积达375万平方米，包含23个大悦城购物中心（总商业面积约308万平方米） [7] - 2024年在厦门、三亚和北京海淀三地开业，2024年南昌和深圳项目相继开业 [8] 深圳商业市场竞争格局 - 宝安区拥有近40个商业综合体，商业总量超过310万平方米，位居深圳之首 [9] - 北方系商业（如大悦城）擅长通过首店、快闪、IP活动制造流量高峰 [10] - 南方系商业（如华润万象、K11）注重场景美学和体验黏性，打造"生活方式场" [10] 行业专家观点 - 深圳消费群体多元化，北方系通过首店经济和IP活动切入年轻市场，南方系通过艺术展览吸引高端客群 [2] - 商业企业需通过差异化定位、创新业态组合提升竞争力，避免盲目扩张 [12] - 政府应加强规划引导，避免商业资源过度集中和浪费 [12]

核心观点 - 北京荟聚通过引入《长袜子皮皮》中国首展，践行"聚会体验中心"理念，强调创新与本地化运营的结合，以独特体验激活公共空间并服务社区家庭[3][4][10] - 公司以"首店经济"为起点，注重后续的融合与再创造，形成规模化效应吸引客流，同时强调本地市场适配性和长期经营[4][5] - 在商业地产领域，公司提出"不卷"宣言，通过持续创新和价值创造对抗同质化竞争，构建共生共荣的生态系统[6][7][8][9] 首店经济战略 - 北京荟聚开业十年间引入多家区域或北京首店，成为北京的全球首发中心之一，2024财年访客满意度达97%，同比增长7%[4] - 评估IP或品牌首店的核心标准是为"聚会体验"增添独特价值并引发情感共鸣[4] - 首店战略不盲目追逐数量或制造噱头，而是注重本地化运营，全国十家荟聚依据空间特点量身打造场景，确保首店效应转化为真实客流[4][5] - 公司希望通过集聚首店形成规模化效应，吸引消费者线下聚会娱乐，同时强调品牌需适配本地市场需求并成为社区生活的一部分[5] 商业模式创新 - 公司定位为"聚会体验中心"而非传统购物中心，通过公共区域规划、创新主题活动和体验业态强化城市公共会客厅功能[6] - 设立专门创新部门探索最新业态和模式，如可持续理念融入消费者体验和线上线下融合的新型社交活动[8] - 创新理念深入全员，鼓励员工提出想法并付诸实践，营造开放包容的创新环境[8] - 与租户建立共创价值伙伴关系，提供营销支持、数据洞察和创新试点平台，共同优化消费体验[9] 竞争策略 - 提出"反内卷"哲学，锚定价值创造而非无意义竞争，聚焦为顾客、社区和合作伙伴带来增益[7][9] - 商业模式专注于服务大众和创造社区持久价值，以"十年磨一剑"决心深耕中国市场[6] - 在流量焦虑与同质化竞争中，回归服务大众、扎根社区、倡导可持续的本源，构建创新共赢生态系统[9] 全球资源与本土化 - 依托英格卡集团全球资源网络，在全球15个市场运营38家聚会体验中心，年服务超过2.7亿访客[5] - 《长袜子皮皮》巡展深度融入本地运营，全国十家荟聚量身打造场景，体现全球IP与本土化结合能力[4][5][10]