晨会纪要（2025/09/17） 权益市场主要指数全部上涨，第二批科创债 ETF 集中发行——公募基金周报 行业研究 编辑人 崔健 022-28451618 SAC NO：S1150511010016 cuijian@bhzq.com 渤海证券研究所晨会纪要（2025.09.17） 宏观及策略研究 经济仍需政策适时加力——2025 年 8 月经济数据点评 固定收益研究 收益率全部上行，可关注调整后的配置机会——信用债周报 基金研究 证 固态电池引领产业变革，核心金属迎来需求新机——固态电池材料专题报告 国内宏观氛围偏暖，关注 9 月议息会议——金属行业周报 券 研 究 报 告 晨 会 纪 要 请务必阅读正文之后的声明 渤海证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 1 of 8 晨会纪要（2025/09/17） 宏观及策略研究 经济仍需政策适时加力——2025 年 8 月经济数据点评 周 喜（证券分析师，SAC NO：S1150511010017） 宋亦威（证券分析师，SAC NO：S1150514080001） 严佩佩（证券分析师，SAC NO：S1150520110001） 靳沛芃（研究助理，SAC NO： ...

其中多只房地产股连板，荣盛发展、香江控股3连板。一图速览今日连板股>> | 朗博科技 | 2 | 汽车零部件 | | --- | --- | --- | | 洛凯股份 | 2 | 储能 | | | 第□则经 > | 原數点 | | 板设 | 9.16 | | | --- | --- | --- | | | | 截至收盘斩获连板个股 | | 股票名称 | 连板天数 | 所属概念 | | *ST威尔 | 8 | 铝塑膜 | | *ST亚太 | 7 | 化工 | | 华建集团 | 4 | 城市更新 | | 山子高科 | 3 | 汽车零部件 | | 荣盛发展 | 3 | 房地产 | | 香江控股 | 3 | 房地产 | | 上海建工 | 3 | 建筑 | | 首开股份 | 3 | 房地产 | | *ST正平 | 3 | 金属锌 | | 百利科技 | 3 | 固态电池 | | 万向钱潮 | 2 | 汽车零部件 | | 泰慕士 | 2 | 服装家纺 | | 怡亚通 | 2 | AI算力 | | *ST宇顺 | 2 | 数据中心 | | ST未名 | 2 | 创新药 | | *ST仁东 | 2 | 多元金融 | | *ST ...

昆明楼市成交量价表现 - 上周昆明楼市成交面积约6.14万㎡ 环比下跌15% 成交均价约11071元/㎡ 环比下跌5% [1] - 西市区低价及新规盘热销带动区域成交量上涨24% 其余各区均下跌 [1] - 马街板块筑友·翰林府第项目以6139元/㎡均价成交77套 华发书香云海以10575元/㎡均价成交21套 [1] 项目销售表现分化 - 高端改善盘保利天珺二期新品入市 建面128-143㎡ 成交均价18654元/㎡ 套均价305万/套 [2] - 龙湖天境成交均价16164元/㎡ 套均价239万/套 呈贡新城新盘持续热销 [2] - 邦泰旗下项目去化率差异显著：春华序去化率43% 映悦去化率仅13% 观云项目成交价达19000元/㎡ [5] 城市更新与土地盘活进展 - 原恒大玖珑湾11号地块由官渡区国投接手更名柏悦府 成交均价14015元/㎡ 标志烂尾项目重启 [5] - 碧桂园翠湖云顶二期地块经942轮竞价溢价50倍成交 闲置土地有望重启开发 [5][8] - 翠湖云顶项目占地40亩 二期地块因新规执行具备规划调整空间 地段稀缺价值凸显 [9] 市场供应与投资动态 - 上周新增供应4.38万㎡环比上涨17% 主力为马街板块及呈贡新城四代宅项目 [1] - 主城区无土地供应与成交 福保半岛湿地建设项目投资3488万元 计划2025年10月开工 [5][11]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 商品房销售面积降幅扩大 8月销售面积5744万平 同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点 处于2009年以来同期最低水平 [2] - 住宅销售均价环比转正 8月住宅销售均价9971元/平 环比增长2.2% 同比下降4.3% 降幅收窄2.7个百分点 [2] - 区域分化明显 东部地区销售面积同比下降14.9% 中部下降3.9% 西部下降8.1% 降幅较7月分别扩大1.0/3.5/4.7个百分点 [2] - 累计数据持续走弱 1-8月商品房销售面积5.73亿平 同比下降4.7% 销售金额5.50万亿元 同比下降7.3% [2] - 预计2025年全年销售面积同比下降9% 销售金额下降12% 均价下降3% [2] 商品房销售 - 销售金额降幅收窄 8月销售金额5449亿元 同比下降14.0% 降幅较7月收窄0.1个百分点 [2] - 住宅销售表现略好于整体 住宅销售面积同比下降9.7% 金额下降13.6% 降幅分别扩大2.6和收窄0.1个百分点 [2] - 销售均价环比改善 商品房销售均价9486元/平 环比增长1.7% 同比下降3.8% 降幅收窄2.9个百分点 [2] - 各地区均价降幅收窄 东部地区均价同比下降2.0% 中部下降4.9% 西部下降4.5% 降幅分别收窄1.5/0.6/2.7个百分点 [2] 商品住宅库存 - 广义库存持续下降 8月末商品住宅广义库存面积16.1亿平 环比下降0.9% 同比下降16.6% [3] - 去化周期略有改善 广义库存去化周期24.8个月 环比下降0.4个月 同比下降3.5个月 [3] - 现房库存压力显著 住宅现房库存面积4.02亿平 环比下降0.8% 同比增长5.4% [3] - 现房去化周期19.4个月 环比下降0.1个月 现房库存占广义库存比重达25.1% 同比提升5.3个百分点 [3] 开发投资与建设 - 开发投资降幅扩大 8月开发投资金额6729亿元 同比下降19.5% 降幅较7月扩大2.4个百分点 [9] - 住宅投资降幅更大 住宅开发投资5174亿元 同比下降19.1% 降幅扩大5.1个百分点 [9] - 新开工面积创新低 8月新开工面积4595万平 同比下降20.3% 降幅扩大4.8个百分点 处于2005年以来同期最低位 [9] - 区域投资全面下滑 东部地区投资额同比下降24.0% 中部下降15.9% 西部下降10.6% 降幅分别扩大2.5/6.7/1.7个百分点 [9] - 累计投资持续走弱 1-8月开发投资金额6.03万亿元 同比下降12.9% 新开工面积3.98亿平 同比下降19.5% [9] 竣工情况 - 竣工面积处于低位 8月竣工面积2660万平 同比下降21.4% 降幅收窄8.0个百分点 但处于2007年以来同期最低水平 [9] - 累计竣工降幅扩大 1-8月竣工面积2.77亿平 同比下降17.0% 降幅较1-7月扩大0.5个百分点 [9] 开发商资金 - 到位资金降幅收窄 8月房企到位资金7031亿元 同比下降11.9% 降幅较7月收窄3.9个百分点 [5] - 房款降幅扩大 房款2968亿元 同比下降16.6% 降幅扩大0.9个百分点 [5] - 按揭贷款大幅下滑 个人按揭贷款同比下降19.5% 增速较7月下降26.4个百分点 [5] - 非房款改善明显 非房款4063亿元 同比下降8.1% 降幅收窄7.7个百分点 [5] - 融资环境有所改善 国内贷款1025亿元 同比增长1.1% 增速提升5.1个百分点 [5] - 累计资金仍然紧张 1-8月房企到位资金6.43万亿元 同比下降8.0% 降幅扩大0.5个百分点 [5] 土地市场与投资展望 - 土地投资逐步修复 2024年四季度土地成交总价同比下降3.1% 2025年一/二季度同比转正分别增长3.3%/12.6% [9] - 预计2025年开发投资同比下降9% 新开工面积下降16% 竣工面积下降21% [9] 政策与行业展望 - 核心城市政策优化 北京/上海/深圳先后优化限购与信贷政策 对局部市场情绪有阶段性提振作用 [9] - 城市更新成为主线 "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [9] - 行业仍面临压力 去年四季度销售基数较高 预计后续行业数据持续承压 [9] 投资建议与关注标的 - 建议关注四条投资主线 [9] - 重点关注一二线核心城市布局企业 滨江集团/华润置地/越秀地产/建发国际集团 [9] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企 保利置业集团/城投控股 [9] - 关注经营策略变化企业 新城控股/金地集团/龙湖集团 [9] - 受益二手房修复的经纪公司 贝壳-W/我爱我家 [9]

厦门大学双聘教授赵燕菁，曾担任厦门市规划局局长11年，亲历中国城市化高速发展期。近日，在接受原央视财经资深媒体人、原《聊一波》总制片人、 《梦霞亲见》主理人贾梦霞采访时，赵燕菁从"局内人"视角出发，提出房地产是中国货币创造的核心信用来源，其稳定性直接关系家庭财富、地方政府债 务与内需活力。在他看来，当前许多调控政策恰恰加剧了市场失衡，而扭转认知、区分"土地金融"与"土地财政"、推动权益市场改革，才是走出困局的关 键。 当前中国房地产市场的深度调整，正引发宏观经济的连锁反应。土地财政何去何从？房价下跌真的有利于普通人吗？保障房与商品房如何并行？在这一复 杂议题中，政策应"救价"还是"救量"？ 本文来源于赵燕菁老师对贾梦霞媒体人采访提纲的文字答复，作者授权观察者网发布时有修订。 贾梦霞：您现在是厦门大学的双聘教授，自己也带博士生，但是您说自己不是一个经济学家，您关注的是经济，而不是经济学。您有20年城市规划研究、 11年厦门市规划局长的经历，任职厦门规划局的11年恰好赶上了中国城市化快速推进的大时代。作为一位副省级城市的规划局长，在有关房地产、土地财 政方面，您参与得最早，直接置身事内，可以算得上一位"局内人"， ...

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱 9月至今的楼市成交仍然较弱 考虑到去年四季度销售基数相对较高 成交或持续面临压力 推动房地产市场"止跌回稳"仍是当前行业的主要目标 [6] - 8月以来北京 上海 深圳在承压的销售市场中先后优化限购与信贷政策 对局部地区市场情绪有阶段性提振 北京 上海政策前后一个月新房成交量同比分别增长17% 24% 二手房成交量同比分别增长1% 2% 但政策对于销售量价的改善效果的持续性仍待观察 [6] - "高质量开展城市更新"已经成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 各地也将加速出台城市更新相关行动方案 [6] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企或更具备α属性 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性 [6] - 现阶段建议关注四条主线 [6][135] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积为155.5万平方米 环比下降15.9% 同比下降2.9% 同比增速较上周下降8.0个百分点 [6][17] - 一 二 三四线城市新房成交面积环比增速分别为-19.2% -10.1% -23.9% 同比增速分别为-8.0% 16.1% -30.9% [6][17] - 12个城市新房库存面积为11288万平方米 环比增速为0.3% 同比增速为-14.0% [6][40] - 一 二 三四线城市新房库存面积环比增速分别为0.3% 0.3% -0.2% 同比增速分别为-12.3% -19.4% -0.05% [40] - 12个城市新房库存面积去化周期为19.3个月 环比上升0.5个月 同比上升1.1个月 [6] - 一 二 三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.0 16.6 79.2个月 环比分别上升0.2 0.9 7.1个月 一 三四线城市同比分别上升1.6 7.7个月 二线城市同比下降0.3个月 [6][40] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积为147.7万平方米 环比上升6.5% 同比上升1.2% 同比涨幅较上周收窄5.5个百分点 [6][46] - 一 二 三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-9.8% 21.9% -12.7% 同比增速分别为-9.9% 33.9% -35.7% [6][46] - 一线城市同比增速较上周下降10.5个百分点 二线城市同比涨幅较上周扩大16.8个百分点 三四线城市同比增速较上周下降40.3个百分点 [6] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积为1247.0万平方米 环比下降19.4% 同比下降19.1% [6][61] - 成交土地总价为281.7亿元 环比上升8.2% 同比上升54.1% [6][61] - 成交土地楼面均价为2259.1元/平 环比上升34.3% 同比上升90.6% [6][61] - 百城成交土地溢价率为0.8% 环比下降0.6个百分点 同比下降2.3个百分点 [6][61] - 百城成交住宅土地规划建筑面积为273.1万平方米 环比上升6.1% 同比上升57.4% [84] - 成交住宅土地总价为214.0亿元 环比上升27.8% 同比上升228.3% [84] - 成交住宅土地楼面均价为7834.4元/平方米 环比上升20.4% 同比上升108.5% [84] - 百城成交住宅类用地溢价率为1.8% 环比下降3.9个百分点 同比下降0.2个百分点 [84] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量为79.4亿元 环比上升8.3% 同比下降7.0% [6][123] - 总偿还量为74.1亿元 环比下降32.7% 同比下降4.9% [6][123] - 净融资额为5.3亿元 [6][123] - 债券发行量最大的房企为首开集团 广州城建 海恒集团 发行量分别为19.0 15.0 12.8亿元 [123] - 债券偿还量最大的房企为广电地产 珠江实业 任城融鑫 偿还量分别为16.4 20.0 12.2亿元 [123] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为6.0% 较上周上升7.5个百分点 [6][106] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.6% 较上周上升5.3个百分点 [6][106] - 房地产板块PE为31.53X 较上周上升1.48X [6][106] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为滨江集团 华侨城A 新城控股 涨跌幅分别为11.0% 10.2% 9.4% [113] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为碧桂园 融创中国 龙湖集团 涨跌幅分别为37.5% 17.6% 15.4% [113] 投资建议关注标的 - 基本面稳定 在一二线核心城市的销售和土储占比高 在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 [6][135] - 从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的"小而美"房企：保利置业集团 城投控股 [6][135] - 经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股 金地集团 龙湖集团 [6][135] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W 我爱我家 [6][135] 行业政策梳理 - 自然资源部表示将细化完善低效用地认定标准 推动城镇低效用地腾退和主动退出 推进国有企事业单位存量土地的盘活利用 鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地 [3][102] - 河南出台12条楼市新政 涉及加大购房补贴力度 优化了住房公积金政策 各地在原有政策基础上可将公积金个人贷款额度再上浮10% 最高贷款额不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 深圳进一步优化调整房地产政策措施 涉及分区优化调整居民购买商品住房政策 分区优化调整企事业单位购买商品住房政策 优化调整个人住房信贷政策 [103] - 杭州余杭区对购买特定区域新建商品住宅的家庭提供4万元补助 对购买非住宅新建商品房的单位和个人按实际缴纳契税的50%给予补助 [103]

近期，各地持续申报城市更新金融服务项目，浙江省提升办会同国开行浙江分行、农发行浙江分行等城 市更新金融服务团成员单位，对申报项目进行审查，公布第二批98个城市更新金融服务重点项目，预计 总投资额超2096.77亿元。 人民财讯9月16日电，据浙江发布消息，浙江省提升办（城市更新工作专班）于今年6月建立城市更新金 融服务机制，搭建项目融资服务平台，精准对接项目资金需求，并公布了第一批49个城市更新金融服务 重点项目。据统计，今年以来全省签约城市更新项目各类专项贷款共计47个，授信金额达337.59亿元， 目前已发放73.93亿元。 ...

股价表现与市场动态 - 9月16日早盘股价涨停报3.21元/股 实现三连板 总市值达285亿元 [1] - 当日涨幅9.93% 卖盘挂单最高3.21元/股 买盘挂单集中于3.17-3.20元/股区间 [3] - 分时博弈数据显示超大单净流入0.555 大户中户小户均呈净流出状态 [4] 股价异动原因 - 市场传言子公司扎拉矿业科卡金矿资源储量增加33.89万盎司（约42.72亿元人民币） 公司澄清此为2020年已披露信息 [6] - 黄金业务收入占比始终低于0.5% 对生产经营影响较小 且金矿项目存在开采周期长 品位不确定及境外政策风险 [6] - 投资者"上海爷叔"长期持股故事引发市场情绪共鸣 其十年间通过退休金补仓将持仓成本从6元/股压至3.8元/股 [6] 公司基本面与经营状况 - 2025年上半年营业收入1050.42亿元 同比下降28.04% 归母净利润7.10亿元 同比下降14.07% [7] - 位列全球工程承包商第8位 世界500强第374位 是中国第三大预拌混凝土和第二大预制混凝土构件供应商 [7] - 形成建筑施工为基础 设计咨询与建材工业为支撑 房产开发与城建投资为两翼的业务架构 [7] 业务发展与行业环境 - 积极拓展城市更新 水利水务等新兴市场 科技创新投入30.93亿元 获709项专利 35款建筑机器人投入应用 [7] - 国际金价持续走高 9月16日伦敦现货黄金触及3689.56美元/盎司历史新高 虽业务占比小但提供业绩想象空间 [7] - 公司提示股价涨幅较大 滚动市盈率高于行业平均水平 存在非理性炒作风险 [5]

股价表现 - 9月16日早盘再度涨停实现三连板 股价报3.21元/股 总市值达285亿元[2] - 当日涨幅9.93% 盘中最高价3.21元 最低价2.63元[4] - 分时博弈数据显示超大单资金净流入0.555 大户/中户/小户资金呈净流出状态[5] 股价异动原因 - 市场传言控股子公司扎拉矿业科卡金矿资源储量增加33.89万盎司（折合42.72亿元）但公司澄清此为2020年已披露信息[7][8] - 黄金业务收入占比历年均不超过0.5% 对生产经营影响较小[8] - "上海爷叔"投资案例引发市场情绪共鸣 该投资者十年间将持仓成本从6元/股压降至3.8元/股[8] 公司基本面 - 2025年上半年营业收入1050.42亿元 同比下降28.04% 归母净利润7.10亿元 同比下降14.07%[10] - 位列全球最大250家工程承包商第8位 世界500强第374位 中国第三大预拌混凝土供应商[10] - 研发投入30.93亿元 获709项专利 35款建筑机器人投入应用[10] 行业与市场环境 - 国际金价持续走高 9月16日伦敦现货黄金触及3689.56美元/盎司历史新高[10] - 公司积极拓展城市更新 水利水务等新兴市场[10] - 金矿项目存在开采周期长 品位不确定性及境外政策风险[8]